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2017 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法③)

2017-11-21 | Weblog
【問 36】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「免許」とは、宅地建物取引業の免許をいう。
1 宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。
 この場合、Aは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営むことができない。
2 Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の
 広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
3 宅地建物取引業者Cは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Cは兼業で不動産管理業を営む旨を、
 免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
4 宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した
 宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。

免許(免許の効力)
①誤 申請をすれば、従前の免許は有効期間満了後も、処分がなされるまでの間はなお効力を有する。
②誤 免許を受け、供託した旨の届出をした後でなければ、すべての事務所で事業を開始できない。
③誤 宅建業以外に兼業を営む場合の事業の種類について変更の届出は不要である。
④正 免許の効力が失われた場合でも、すでに締結された契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。
試験にデルノート宅建業法P10

【問 37】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、物件の買受けの申込みの前であっても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、
 このときに提示した場合、後日、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。
2 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aは、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者Bの専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に
 登録を移転しなければならない。
3 宅地建物取引士の登録を受けるには、宅地建物取引士資格試験に合格した者で、2年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の
 経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものであり、法で定める事由に該当しないことが必要である。
4 宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、
 宅地建物取引士証の提示が義務付けられているため、宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることができる。

宅地建物取引士
①誤 重要事項の説明をする際は、取引士証を提示しなければならない。
②誤 登録の移転の申請は任意である。
③正 登録を受けるには、宅建士試験に合格した者で、2年以上の実務経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の
 能力を有すると認めたものであり、法で定める事由に該当しないことが必要である。
④誤 宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることはできない。
試験にデルノート宅建業法P12、P14

【問 38】 宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面
(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。
1 Aは、売主を代理して宅地の売買契約を締結した際、買主にのみ37条書面を交付した。
2 Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において、手付金等を受領するにもかかわらず、37条書面に手付金等の保全措置の内容を記載しなかった。
3 Aは、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。
4 Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において瑕疵担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、瑕疵担保貢任に関する特約を
 自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。

37条書面
①誤 37条書面は契約の両当事者に交付しなければならない。
②正 手付金等の保全措置の内容は、37条書面の記載事項ではない。
③誤 契約の解除に関する定めがある場合は、37条書面にその内容を記載しなければならない。
④誤 買主が宅地建物取引業者であっても、瑕疵担保責任に関する特約を定めた場合は、37条書面にその内容を記載しなければならない。
試験にデルノート宅建業法P40

【問 39】 営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である
宅地建物取引業者Bに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア A(国土交通大臣免許)は、甲県内にある主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、営業保証金をその従たる事務所の
 最寄りの供託所に供託しなければならない。
イ Aは、平成29年5月1日に、Bに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にBが失踪し、宅地の引渡しを受けることが
 できなくなったときは、Aは、手付金について、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。
ウ Bは、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。
エ Bの取引に関して弁済業務保証金の還付があったときは、Bは、保証協会から当該還付額に相当する額の還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から
 2週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

保証金総合
ア誤 新たに事務所を設置した場合でも営業保証金は、主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。
イ誤 Aは、宅建業者なので、弁済業務保証金から弁済を受けることができない。
ウ正 保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。
エ正 保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
試験にデルノート宅建業法P20、22、24、26


【問 40】 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)
に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。
l 宅地建物取引業者Aは、中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの代金の支払の時期及び引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して
 説明を行ったので、37条書面には記載しなかった。
2 宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Dと宅地の売買契約を締結した。Bは、Cと共同で
 作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名押印がなされていたため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名押印をさせなかった。
3 売主である宅地建物取引業者Eの宅地建物取引士Fは、宅地建物取引業者ではない買主Gに37条書面を交付する際、Gから求められなかったので、
 宅地建物取引士証をGに提示せずに当該書面を交付した。
4 宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者ではない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。

37条書面
①違反する 代金の支払の時期及び引渡しの時期は、37条書面の記載事項である。
②違反する 37条書面を共同で作成した場合でも、取引に関与したすべての宅建業者に義務があるので、Bの宅建士の記名押印も必要である。
③違反しない 37条書面を交付する際、取引士証の提示義務はないので違反しない。
④違反する 37条書面は契約の両当事者に交付しなければならないので、売主にも交付しなければならない。
試験にデルノート宅建業法P40

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2017 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法②)

2017-11-03 | Weblog
【問 31】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマ ンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとする
場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの
撤回を行うことができる。
イ BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じる
こととなる。
ウ Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額
を600万円とする特約を定めることができる。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

自ら売主制限総合(個数問題)
ア誤 買主自ら指定した自宅において買受けの申込みをした場合は、クーリング・オフできない。
イ誤 クーリング・オフは書面を発した時にその効力が生じる。
ウ誤 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定又は違約金を定めるときは、合算して代金額の10分の2を超えてはならない。
試験にデルノート宅建業法P46、P50

【問 32】 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 宅地建物取引業者は、主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更となった場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、従前の供託所から営業保証金を取り戻した後、移転後の最寄りの供託所に供託しなければならない。
2 宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに事務所を設置するため営業保証金を供託したときは、供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
3 宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、6月以上の期間を定めて申し出るべき旨の公告をしなければならない。
4 宅地建物取引業者は、営業保証金の遠付があったために営業保証金に不足が生じたときは、国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、不足額を供託しなければならない。

営業保証金
①誤 主たる事務所が移転した場合、宅建業者が金銭のみで供託していたときは、保管替えを請求しなければならない。
②正 宅建業者が、新たに事務所を設置した場合は、営業保証金を供託し、その旨を届け出なければならない。
③正 事務所の一部を廃止し営業保証金を取り戻す場合、還付請求権者に対し6カ月を下らない一定期間内に権利を申し出るべき旨の公告
をしなければならない。
④正 営業保証金に不足が生じたときは、不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、不足額を供託しなければならない。
試験にデルノート宅建業法P20、P22

【問 33】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に 関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、
説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1 宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。
2 宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、
説明しなければならない。
3 建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。
4 建物の売買の媒介を行う場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。

重要事項の説明
①誤 重要事項の説明は、売主に対してする必要はない。
②正 代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
③誤 建物の貸借の媒介を行う場合、私道に関する負担について説明する必要はない。
④誤 天災その他不可抗力による損害の負担について説明する必要はない。
試験にデルノート宅建業法P36

【問 34】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
2 宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、法に違反する。
3 宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
4 宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。

業務上の規制
①正 手付金について、金額を減額することにより、契約の締結を誘引することは、法に違反しない。
②正 アンケート調査を装って電話をし、目的を告げずに勧誘する行為は、法に違反する。
③誤 媒介報酬について、分割払いに応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反しない。
④正 手付金について信用の供与をすることにより、売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、
罰則の適用を受けることがある。
試験にデルノート宅建業法P42

【問 35】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。
2 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、一括して主たる事務所に備えれば、従たる事務所に備えておく必要はない。
3 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。
4 宅地建物取引業者は、その業務に従事する者であっても、一時的に事務の補助のために雇用した者については、従業者名簿に記載する必要がない。

事務所
①誤 自ら貸借は取引にはあたらず、業法の適用はない。
②誤 業務に関する帳簿は事務所ごとに備えなければならない。
③正 業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。
④誤 業務に従事する者、単に一時的に事務の補助をする者も従業者名簿に記載する必要がある。
試験にデルノート宅建業法P4、P6

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2017 宅建士試験ワンポイント解説(宅建業法①)

2017-10-30 | Weblog
【問 26】 宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は
借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法
(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
なお、1か月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。
1 建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、
消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は216.000円である。
2 AがBから48.600円の報酬を受領し、CがDから48.600円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領すること
ができない。
3 Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。
4 建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金(Dの退去時にDに全額返遠されるものとする。)の授受があるときは、
A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は108.000円である。

報酬額の制限
①正 建物を店舗として貸借する場合、権利金200万円を売買代金とみなして報酬計算できるので、報酬の限度額の合計は216,000円である。
②誤 依頼者の依頼があれば特別の広告費については報酬とは別に受領することができる。
③誤 重要事項の説明を行った対価として、報酬とは別に受領することはできない。
④誤 居住用建物の賃貸借契約においては、貸主・借主合わせて1カ月分以内である。
②~④が誤りと判断できれば簡単です。
試験にデルノート宅建業法P54

【問 27】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。
イ 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、
その特約は無効となる。
ウ Aが瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、
その特約は有効である。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

自ら売主制限 瑕疵担保責任の特約の制限(個数問題)
ア誤 瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約は有効である。
イ正 売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約は無効となる。
ウ誤 瑕疵担保責任を負う期間内において、契約を解除できないとする特約は無効である。
試験にデルノート宅建業法P50

【問 28】 宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以 下この問において「法」という。)の規定に
違反しないものはいくつあるか。
ア Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、
専門業者に委託して廃棄した。
イ Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、
その登録をしなかった。
ウ Aの従業者Cは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで
勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。
エ Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が
契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

宅建業法総合(個数問題)
ア違反する 帳簿は各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後原則5年間保存しなければならない。
イ違反する 専任代理契約を締結した場合は、指定流通機構へ7日以内に登録しなければならない。
ウ違反する 勧誘に先立って宅建業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに勧誘をする目的を告げずに勧誘を行う行為は禁止されている。
エ違反する 一般消費者が履行に着手するまでは、宅建業者は手付の倍額の償還によって解除できる。
試験にデルノート宅建業法P6、P28、P42

【問 29】 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、マンション管理業に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとして、マンションの管理の適正化の
推進に関する法律に基づき、国土交通大臣から業務の停止を命じられた。この場合、Aは、甲県知事から法に基づく指示処分を受けることがある。
2 国土交通大臣は、宅地建物取引業者B(乙県知事免許)の事務所の所在地を確知できない場合、その旨を官報及び乙県の公報で公告し、
その公告の日から30日を経過してもBから申出がないときは、Bの免許を取り消すことができる。
3 国土交通大臣は、宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)に対し、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行わなかったことを理由に
業務停止を命じた場合は、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に通知しなければならない。
4 宅地建物取引業者D(丙県知事免許)は、法第72条第1項に基づく丙県職員による事務所への立入検査を拒んだ。
この場合、Dは、50万円以下の罰金に処せられることがある。

監督・罰則
①誤 業務に関し他の法令に違反し、宅建業者として不適当であると認められるとき指示処分を受けることがある。
②誤 免許取消処分は、免許権者だけが行うことができる。
③誤 国土交通大臣は、国土交通大臣の免許を受けた宅建業者に重要事項の説明を行わなかったことを理由に対し、業務停止処分をしようとするときは、
あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。
④正 宅建業者が、宅建業法第72条第1項に基づく県職員による事務所への立入検査を拒んだ場含、50万円以下の罰金に処せられることがある。
試験にデルノート宅建業法P56

【問 30】 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
なお、この問において「登録」とは、宅地建物取引士の登録をいうものとする。
1 宅地建物取引士A(甲県知事登録)が、甲県から乙県に住所を変更したときは、乙県知事に対し、 登録の移転の申請をすることができる。
2 宅地建物取引業者B(甲県知事免許)が、乙県に所在する1棟のマンション(150戸)を分譲するため、現地に案内所を設置し契約の申込みを
受けるときは、甲県知事及び乙県知事に、その業務を開始する日の10日前までに、法第50条第2項の規定に基づく届出をしなければならない。
3 宅地建物取引士資格試験合格後18月を経過したC(甲県知事登録)が、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けようとする場合は、
甲県知事が指定する講習を交付の申請前6月以内に受講しなければならない。
4 宅地建物取引業者D社(甲県知事免許)が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、D社を代表する役員であった者が、
その旨を甲県知事に届け出なければならない。

手続き総合
①誤 登録先以外の都道府県内に所在する宅建業者の事務所で業務に従事し、または従事しようとする場合、登録の移転を申請することができる。
②正 案内所を設置し契約の申込みを受けるときは、免許権者及び所在地を管轄する知事に、その業務を開始する日の10日前までに、
届出をしなければならない。
③正 取引士証の交付を受けようとする場合は、登録をしている都道府県知事が指定する講習を交付の申請前6月以内に受講しなければならない。
④正 宅建業者が合併により消滅したときは、その日から30日以内に、消滅会社を代表する役員であった者が、その旨を免許権者に届け出なければならない。
試験にデルノート宅建業法P10、P12、P18

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2017 宅建士試験ワンポイント解説(法令上の制限・税・価格・重要問題)

2017-10-23 | Weblog
【問 15】 農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 市街化区域内の農地を耕作のために借り入れる場合、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、法第3条第1項の許可を受ける必要はない。
2 市街化調整区域内の4ヘクタールを超える農地について、これを転用するために所有権を取得する場合、農林水産大臣の許可
 を受ける必要がある。
3 銀行から500万円を借り入れるために農地に抵当権を設定する場合、法第3条第1項又は第5条第1項の許可を受ける必要がある。
4 相続により農地の所有権を取得した者は、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

農地法
①誤 耕作のために借り入れる場合、農業委員会の農地法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
②誤 農地法第4条の許可権者は、原則、都道府県知事、農林水産大臣が指定する市町村については、指定市町村の長である。
農林水産大臣の許可は廃止された。
③誤 農地に抵当権を設定する場合、農地法第3条第1項又は農地第5条第1項の許可を受ける必要はない。
④正 相続により農地の所有権を取得した者は、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。
試験にデルノート法令上の制限・税・その他P28・・・的中

【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
ア 都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事
(市の区域内にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。
イ 地区整備計画が定められている地区計画の区域内において、建築物の建築を行おうとする者は、都道府県知事(市の区域内にあっては、
当該市の長)の許可を受けなければならない。
ウ 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内において、当該都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の
変更を行おうとする者は、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。
エ 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、当該事業の施行者の許可を
受けなければならない。
1 ア、ウ
2 ア、エ
3 イ、ウ
4 イ、エ

都市計画法 (組み合わせ)
ア正 都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、都道府県知事等の許可
受けなければならない。
イ誤 地区整備計画が定められている地区計画の区域内において、建築物の建築を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、
市町村長届け出なければなければならない。
ウ正 都市計画事業の認可の告示後に事業地内において、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、
都道府県知事等の許可を受けなければならない。
エ誤 都市計画事業の認可の告示後に事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者に届け出なければならない。
試験にデルノート法令上の制限・税・その他P6

【問 17】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積について、条例による定めはないものとし、
この問において「都道府県知 事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
1 準都市計画区域内において、工場の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事
の許可を受けなければならない。
2 市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、
あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
3 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、変電所の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、
あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
4 区域区分の定めのない都市計画区域内において、遊園地の建設の用に供する目的で3.000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、
あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

都市計画法(開発許可)
①誤 準都市計画区域においては、3,000㎡未満の開発行為は許可不要である。
②正 市街化区域内においては、1,000㎡以上農林漁業用建築物の開発行為は許可が必要である。
③誤 変電所は公益上必要な建築物であり、開発許可は常に不要である。
④誤 遊園地(レジャー施設)は1ha(10,000㎡)以上が第二種特定工作物となる。
試験にデルノート法令上の制限・税・その他P8・・・的中

【問 18】 建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 鉄筋コンクリート造であって、階数が2の住宅を新築する場合において、特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたときは、
検査済証の交付を受ける前においても、仮に、当該建築物を使用することができる。
2 長屋の各戸の界壁は、小屋裏又は天井裏に達するものとしなければならない。
3 下水道法に規定する処理区域内においては、便所は、汚水管が公共下水道に連結された水洗便所としなければならない。
4 ホテルの用途に供する建築物を共同住宅(その用途に供する部分の床面積の合計が300㎡)に用途変更する場合、建築確認は不要である。

建築基準法 総合
①正 特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めて仮使用の承認をしたときは、検査済証の交付を受ける前においても、
仮に、当該建築物を使用できる。
②正 長屋の各戸の界壁は、小屋裏又は天井裏に達するものとしなければならない。
③正 下水道法に規定する処理区域内においては、便所は、汚水管が公共下水道に連結された水洗便所としなければならない。
④誤 床面積の合計が100㎡超える特殊建築物用途変更をする場合には建築確認が必要である。そして、ホテルを共同住宅に用途変更する
場合は類似の用途変更に当たらない。
試験にデルノート法令上の制限・税・その他P22

【問 19】 建築碁準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 都市計画区域又は準都市計画区域内における用途地域の指定のない区域内の建築物の建ぺい率の上限値は、原則として、法で定めた数値のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとなる。
2 第二種中高層住居専用地域内では、原則として、ホテル又は旅館を建築することができる。
3 幅員4m以上であり、法が施行された時点又は都市計画区域若しくは準都市計画区域に入った時点で現に存在する道は、特定行政庁の指定がない限り、法上の道路とはならない。
4 建築物の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が2つ以上ある場合には、これらの前面道路の幅員の最小の数値(12m未満の場合に限る。)を用いて算定する。

建築基準法 総合
①正 都市計画区域および準都市計画区域外の用途地域無指定区域では、建築基準法で定めた数値の中から特定行政庁が土地利用の状況
などを考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定める。
②誤 第二種中高層住居専用地域においては、原則としてホテル又は旅館を建築できない。
③誤 建築基準法上の「道路」とは、幅員4m以上の道路法による道路や私道などのことをいう。
④誤 建築物の12m未満の場合の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が2つ以上ある場合には、
これらの前面道路の幅員の最大(広い方)の数値を用いて算定する。
試験にデルノート法令上の制限・税・その他P12、P14

【問 21】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「組合」とは、土地区画整理組合をいう。
1 組合は、事業の完成により解散しようとする場合においては、都道府県知事の認可を受けなければならない。
2 施行地区内の宅地について組合員の有する所有権の全部又は一部を承継した者がある場合においては、その組合員がその所有権の全部
又は一部について組合に対して有する権利義務は、その承継した者に移転する。
3 組合を設立しようとする者は、事業計画の決定に先立って組合を設立する必要があると認める場合においては、7人以上共同して、
定款及び事業基本方針を定め、その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができる。
4 組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その組合の組合員とはならない。

土地区画整理法
①正 組合は、解散しようとする場合においては、都道府県知事の認可を受けなければならない。
②正 施行地区内の宅地について組合員の有する所有権の全部又は一部を承継した者がある場合には、その組合員が組合に対して
有する権利義務は、その承継した者に移転する。
③正 組合を設立しようとする者は、7人以上共同して、定款及び事業基本方針を定め、その組合の設立について都道府県知事の
認可を受けることができる。
④誤 組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員とする。

【問 24】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 固定資産税は、固定資産が賃借されている場合、所有者ではなく当該固定資産の賃借人に対して課税される。
2 家屋に対して課する固定資産税の納税者が、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る家屋について家屋課税台帳等に登録された価格
と当該家屋が所在する市町村内の他の家屋の価格とを比較することができるよう、当該納税者は、家屋価格等縦覧帳簿をいつでも縦覧することができる。
3 固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産課税に係る固定資産について、固定資産課税台帳に登録された価格について
不服があるときは、一定の場合を除いて、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。
4 平成29年1月1日現在において更地であっても住宅の建設が予定されている土地においては、市町村長が固定資産課税台帳に当該土地の価格
を登録した旨の公示をするまでに当該住宅の敷地の用に供された場合には、当該土地に係る平成29年度の固定資産税について、住宅用地に対
する課税標準の特例が適用される。

固定資産税
①誤 固定資産税は、固定資産の所有者(1月1日現在の固定資産課税台帳に所有者として登録されている者)に課される。
②誤 納税者は、家屋価格等縦覧帳簿を縦覧期間中に縦覧することができる。
③正 固定資産税の納税者は、固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるときは、一定の場合を除いて、文書をもって、
固定資産評価審査委員会審査の中出をすることができる。
④誤 1月1日現在において更地であれば、住宅の建設が予定されていても、住宅用地に対する課税標準の特例は適用されない。
試験にデルノート法令上の制限・税・その他P34・・・的中

【問 25】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの価格及び当該標準地の前回の公示価格からの変化率等一定の事項を官報により公示しなければならないとされている。
2 土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地について、毎年2回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、 これを公示するものとされている。
3 標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定するものとされている。
4 土地の取引を行なう者は、取引の対象となる土地が標準地である場合には、当該標準地について公示された価格により取引を行なう義務を有する。

地価公示法
①誤 土地鑑定委員会が、官報により公示しなければならない事項には、標準地の前回の公示価格からの変化率は不要である。
②誤 土地鑑定委員会は、毎年1回標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示する。
③正 標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、
土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定する。
④誤 土地の取引を行なう者は、標準地について公示された価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない。
試験にデルノート法令上の制限・税・その他P44

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2017 宅建士試験ワンポイント解説(権利関係・重要問題)

2017-10-21 | Weblog
【問 2】 所有権の移転又は取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 Aの所有する甲土地をBが時効取得した場合、Bが甲土地の所有権を取得するのは、 取得時効の完成時である。
2 Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、
 Bは乙建物の所有権を取得する。
3 Aを売主、Bを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合であっても、当該売買契約
 締結の時点で丙土地の所有権はBに移転する。
4 AがBに丁土地を売却したが、AがBの強迫を理由に売買契約を取り消した場合、丁土地の所有権はAに復帰し、初めからBに移転しなかったことになる。

物権変動      
①誤 時効の効力は、その起算日にさかのぼる。
②誤 不動産には即時取得の規定はない。
③誤 物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。
④正 強迫による意思表示は、取り消すことができ、取り消された行為は、初めから無効であったものとみなす。


【問 5】Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに
    100万円で売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 Bが報酬を得て売買の媒介を行っているので、CはAから当該自動車の引渡しを受ける前に、100万円をAに支払わなければならない。
2 当該自動車に隠れた瑕疵があった場合には、CはAに対しても、Bに対しても、瑕疵担保責任を追及することができる。
3 売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を償還して売買契約を解除することができる。
4 売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。
試験にデルノート権利関係P14

契 約
①誤 契約の履行は、同時履行が原則である。
②誤 瑕疵担保責任の追及は売主に対して行う。Bは媒介であって売主ではない。
③誤 手付解除は、当事者の一方が契約の履行に着手するまでである。
④正 他人物売買は、民法では有効

【問 6】 Aが死亡し、相続人がBとCの2名であった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 ①BがAの配偶者でCがAの子である場合と、②BとCがいずれもAの子である場合とでは、Bの法定相続分は①の方が大きい。
2 Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、
Aの遺産分割についてはEが代製相続人として分割協議を行う。
3 遺産分割協議が成立するまでの間に遺産である不動産から賃料債権が生じていて、BとCがその相続分に応じて当該賃料債権を分割単独債権として
確定的に取得している場合、遺産分割協議で当該不動産をBが取得することになっても、Cが既に取得した賃料債権につき清算する必要はない。
4 Bが自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所に対して、相続によって得た財産の限度においてのみAの債務及び
遺贈を弁済すべきことを留保して相続を承認する限定承認をする旨を申述すれば、Cも限定承認をする旨を申述したとみなされる。

相 続
①誤 ①配偶者、子であれば、相続分は1/2ずつとなる。②相続人が子2人だけなので、相続分は1/2ずつとなる。
よって、①のケースも②のケースもBの法定相続分は同じである。
②誤 Aの死亡後Bが死亡した場合、BはAを相続し、Bの死亡によりその相続人であるDとEが加わり、
Cと遺産分割協議を行うことになる。
③正 遺産分割協議が成立するまでの間に遺産である不動産は、各相続人の共有となる。
遺産分割協議が成立するまでの間に遺産である不動産から賃収等が発生した場合、その賃料債権は,不動産を相続する者が取得できるものではなく、
法定相続人が法定相続分に従って取得することになる。
④誤 限定承認は、相続人が数人あるとき、その共同相続人の全員が共同してのみこれをすることができるので、
Bのみで限定承認はできない。
①②④を誤りと判断して、消去法で③を選択する。
試験にデルノート権利関係P38

【問 8】 A、B、Cの3人がDに対して900万円の連帯債務を負っている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、
     正しいものはどれか。なお、A、B、Cの負担部分は等しいものとする。
1 DがAに対して履行の請求をした場合、B及びCがそのことを知らなければ、B及びCについては、その効力が生じない。
2 Aが、Dに対する債務と、Dに対して有する200万円の債権を対当額で相殺する旨の意思表示をDにした場合、B及びCのDに対する
連帯債務も200万円が消滅する。
3 Bのために時効が完成した場合、A及びCのDに対する連帯債務も時効によって全部消滅する。
4 CがDに対して100万円を弁済した場合は、Cの負担部分の範囲内であるから、Cは、 A及びBに対して求償することはできない。

連帯債務
①誤 連帯債務者の一人に対する履行の請求は、善意・悪意に関係なく、他の連帯債務者にも、その効力が生じる。
②正 連帯債務者が相殺を援用したときは、債権は、すべての連帯債務者の利益のために消滅する。
③誤 連帯債務者の一人のために時効が完成したときは、その連帯債務者の負担部分については、
他の連帯債務者も、その義務を免れる。
④誤 連帯債務者の一人が弁済をし、その他自己の財産をもって共同の免責を得たときは、その連帯債務者は、
他の連帯債務者に対し、各自の負担部分について求償権を有する。
試験にデルノート権利関係P28         

【問 9】 1億2.000万円の財産を有するAが死亡した。Aには、配偶者はなく、子B、C、 Dがおり、Bには子Eが、Cには子Fがいる。Bは相続を放棄した。
     また、Cは生前のAを強迫して遺言作成を妨害したため、相続人となることができない。この場合における法定相続分に関する次の記述のうち、
     民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Dが4,000万円、Eが4,000万円、Fが4,000 万円となる。
2 Dが1億2,000万円となる。
3 Dが6,000万円、Fが6.000万円となる。
4 Dが6.000万円、Eが6,000万円となる。

相 続
(相続分の計算)
相続放棄をすると、代襲相続はできない。従って、Eは代襲相続しないので、選択肢1・4は誤り。
相続欠格者Cは相続人とはならないが、Fは代襲相続することができる。よって、相続人はDとFとなり、
相続分を計算するまでもなく選択肢3が正しい。
なお、2人の相続分は等しいので、1億2千万円の半分ずつ、6,000万円を相続する。
試験にデルノートP38・・・的中

【問 11】 A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、
     民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1 Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として
 更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
2 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、
 本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
3 本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により
 賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
4 本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対して
 その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

借地借家法
(借地)
①誤 対抗要件の有無の記述がないので、二重賃貸でも二重譲渡と同様に先に対抗要件を備えた者が優先する。
②正 「建物を所有目的」の契約は、借地借家法3条により、借地権の存続期間は30年となる。
民法での賃貸借の存続期間の規定は604条(20年を超えることができない)により、10年とすることができる。
③誤  地代等が、不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求する
ことができる。
④誤  定期借地権等においては、あらかじめ、書面を交付して説明する義務はない。
試験にデルノート権利関係P32

【問 12】 Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、
 更新されない。
2 Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、
 有効となる。
3 Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、
 賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。
4 AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく
期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。

借地借家法
(借家)
①誤 建物の賃貸借の期間が満了した後、建物の賃借人が使用を継続する場合、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、
従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
②誤 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって
終了する。
③誤 建物の転貸借がされている場合、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人
は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
④正 定期建物賃貸借では、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、
期間の満了により賃貸借は終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
試験にデルノート権利関係P34・・・的中

【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。
2 区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるが、
 この定数は規約で減ずることはできない。
3 集会の招集の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受け取る場所をあらかじめ通知した場合には、管理者はその場所にあててすれば足りる。
4 集会は、区分所有者全員の同意があれば、招集の手続を経ないで開くことができる。

建物
区分所有法
①正 管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。
②誤 区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、管理者に対し会議の目的たる事項を示して、
集会の招集を請求することができ、この定数は規約で減ずることができる
③正 区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所をあらかじめ通知したときは、その場所にあててすれば足りる。
④正 集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。

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平成29年度宅建士試験お疲れ様でした

2017-10-16 | Weblog
皆さんお疲れ様でした

皆さん試験はいかがでしたか?

私も解答速報のため解きましたが、
難易度は、昨年に比べやや難しく感じました。

過去に問われていない問題も多く、
うっかりミスを誘うように出題されていました。

個人的感想では「33~34」です。
権利6~7、制限・税・他5~6、宅建業法18,免除4~5

確実に取れる問題をいかにミスすることなく正解することができたかどうかがポイントとなるでしょう。

LECの解答速報会では合格予想点34前後という発表です。
平成29年度宅建士試験 解答一覧表


本当の結果は

発表にならないとわかりません。

今は試験の疲れをゆっくり癒してください。

そして・・・
マン管・管業を受験される方は、早く頭を切り換えて
ダブル・トリプル合格を目指して頑張ってください。


ブログ読者の皆さん全員が合格されていますことを
心よりお祈り申し上げます。


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少し気が早いですが、
 本年度も「宅建士合格者と講師の集い」を実施致します

【日時】 2017年12月10日(日) 18:45集合 19:00開会~21:00閉会

【場所】 新宿エルタワー本校
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2017 法令上の制限 10問○×テスト⑤(予想問題)

2017-10-08 | Weblog

法令上の制限 10問○×テスト⑤

1 宅地を平成29年4月に取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該宅地価格の2分の1の額とされる。

2 平成29年度における固定資産税の住宅用地に係る課税標準の特例措置の内容は、面積が200㎡以下の小規模住宅用地にあっては、当該住宅用地の
 課税標準となるべき価格の3分の1の額を課税標準とするものである。

3 平成29年5月15日に新築された家屋に対する平成29年度分の固定資産税は、新築住宅に係る特例措置により、3年間
 (3階建て以上の中高層耐火建築物の場合は5年間)、120㎡までの住宅部分に相当する固定資産税の税額が2分の1減額される。

4 市町村長は、納税義務者等の求めに応じ、固定資産課税台帳のうちこれらの者に係る固定資産として一定のものに関する事項が記載をされている部分
 またはその写しをこれらの者の閲覧に供しなければならない。

5 譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合において、居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けるときには、
 住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
適用を受けることはできない

6 買換資産とされる家屋については、その床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上のものであることが、特定の居住用財産の
 買換えの特例の適用要件とされている。

7 国とA社とが共同で土地の売買契約書(記載金額5,000 万円)を2通作成し、双方で各1通保存する場合、A社が保存するものには、印紙税は課税されない。

8 土地の賃貸借契約書で「賃借料は月額20万円、契約期間は30年間とし、権利金の額は200万円とする」旨が記載された契約書は、記載金額7,200万円
 土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。

9 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの
 三手法のいずれか1つを適用することが原則である。

10 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、
 このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF(Discounted Cash Flow)法という。


解答1○2×3×4○5×6○7○8×9×10×
   ↑
ドラッグすると答えがわかります。
全問正解できましたか?

--------------------------------------------------------------------------
<超注意事項> 

  ***根拠の無い、解答の書き直しは、「絶対しないで!」***
   「正しいものを選べ」と「誤りを選べ」を逆に考えていた場合や
  計算ミスだった場合以外は、最初の答の方が正解の確率が高い。

 1)マークミスをしない方法を講じる。
     その問題で何が問われているのか正確に把握する。
     <正しいものはどれか>なのか、<誤っているものはどれか>なのか,
 または,<業法に違反するもの>なのか、<業法に違反しないもの>なのか,
     個数問題なのか、組合せ問題なのか。
     
     それから、どの肢にマークしたのか問題用紙に必ずメモしておく。
     見直しのときに時間の節約になります。
     (マークしたものを正しくメモしておかないと、自己採点をする
     ときに、得点が正しく把握できなくなります。)    

 2)見直しをする時間は必ず作る。

    5分から10分前後は必要。
     <正しいものはどれか>なのに、なぜか誤りの肢をマークしていた
     などの転記ミスのチェックを主体にする。
     (マークした欄がずれていたということもよく起こります。)
     問題文の内容分析や選択肢の正誤判定は避ける

 3)権利関係では、図は必ず描く
     問題文では、文章中に、A、B、Cなどの人間がさまざまな配置を
     とっているので、選択肢の正誤判定に時間がかからないようにする。
  (最近の試験では,主語のひっかけが多い)

 4)未知の問題や難しい問題に対しては冷静に対処する。

     未知の問題(過去に出題歴のないもの)が出ても、あわてずに、
     自分を見失わないようにしてください。
     これまで培ってきた知識で冷静に対処できるようにしておきましょう。
     まず、落ち着いて冷静に問題文を読みます。(難しいのは外見だけで
     案外カンタンな場合があるからです。)
     4肢の関係から消去法で解いたり,その法律の制度趣旨などから、
     正解を導けないか、よく考えてください。

講義で聴かなかった内容は△をつけて後回しにする


栄養と睡眠をしっかり摂って体調を万全にして試験に臨んでください。

朗報をお待ちしています。

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2017 法令上の制限 10問○×テスト④(予想問題)

2017-10-03 | Weblog

法令上の制限 10問○×テスト④

1 都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された
 価格を指標として取引を行わなければならない

2 都市緑地法によれば、特別緑地保全地区内において建築物の新築、改築又は増築を行おうとする者は、一定の場合を除き、緑地管理者許可を受け
 なければならない。

3 都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域内で、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるもの
 の発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であって一定の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる。

4 宅地造成等規制法によれば、宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする都市計画区域内
 の土地について指定される。

5 組合施行の土地区画整理事業の換地計画において保留地が定められた場合、当該保留地は、換地処分の公告のあった日の翌日においてすべて市町村
 が取得する。

6 土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合においては、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、
 原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属することになる。

7 土地区画整理組合が成立した場合において、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者及び施行地区内の借家人はすべて組合員となる。

8 土地区画整理事業の施行により行使する利益がなくなった地役権は、換地処分に係る公告があった日が終了した時において消滅する。

9 宅地造成工事規制区域内の宅地において、擁壁または排水施設に関する工事を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない
 場合を除き、その工事に着手後14日以内に、都道府県知事届け出なければならない。

10 宅地において行う面積が500㎡の土地の形質の変更で、高さが2mのがけを生ずる切土については、宅地造成に該当しないので、都道府県知事
 の許可を受ける必要はない。


解答1×2×3×4×5×6○7×8○9×10○
   ↑
ドラッグすると答えがわかります。
全問正解できましたか?

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法令上の制限では、ほとんど条文がそのまま出題されています。


2 認可の公告のあった建築協定は、その公告のあった日以後に協定の目的となっている
 土地の所有権を取得した者に対しても、効力がある。

(建築協定の効力)
建築基準法 第75条 
第73条第2項またはこれを準用する第74条第2項の規定による認可の公告
(次条において「建築協定の認可等の公告」という。)のあつた建築協定は,
その公告のあつた日以後において当該建築協定区域内の土地の所有者等となつた者
(当該建築協定について第70条第3項又はこれを準用する第74条第2項の規定に
よる合意をしなかつた者の有する土地の所有権を承継した者を除く。)に対しても,
その効力がある
ものとする。


3 商業地域内にある建築物については、法第56条の2第1項の規定による日影規制は、
 適用されない。ただし、冬至日において日影規制の対象区域内の土地に日影を生じさ
 せる、高さ10mを超える建築物については、この限りではない。

(日影による中高層の建築物の高さの制限)
建築基準法 第56条の2
4項 
対象区域外にある高さが10メートルを超える建築物で,冬至日において,対象区域内の
土地に日影を生じさせるものは,当該対象区域内にある建築物とみなして,第1項の規定
を適用する。

4 特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と
 認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定による
 建築物の用途制限を緩和することができる。

(特別用途地区)
建築基準法 第49条
2項 
特別用途地区内においては,地方公共団体は,その地区の指定の目的のために必要と
認める場合においては,国土交通大臣の承認を得て,条例で,前条第1項から第12項
までの規定による制限を緩和することができる。


ほとんどそのまま出題されているのがおわかりでしょう。

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2017 法令上の制限 10問○×テスト③(予想問題)

2017-10-01 | Weblog

法令上の制限 10問○×テスト③

1 市街化区域内の3,000㎡の土地の賃貸借契約を締結した場合、対価として権利金その他の一時金の授受がなければ、事後届出をする必要はない。

2 Aが所有する市街化区域に所在する面積3,000㎡の一団の土地を分割して、2,000㎡をBに、1,000㎡をCに売却する契約をAがそれぞれB及びCと
 締結した場合、Bは国土利用計画法第23条の届出(以下「事後届出」という。)を行う必要があるが、Cは事後届出を行う必要がない。

3 事後届出においては、土地に関する権利の移転等の対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときは、そのことをもって
 勧告されることがある。

4 一団の造成宅地を数期に分けて不特定多数の者に分譲する場合において、それぞれの分譲面積は国土利用計画法
 第23条の届出(事後届出)の対象面積に達しないが、その合計面積が事後届出の対象面積に達するときは、事後届出が必要である。

5 金銭消費貸借契約の締結に伴い、債権者が債務者の所有する土地について抵当権あるいは譲渡担保権の設定を受けた場合、いずれの場合も国土利用計画法
 第23条の届出(事後届出)が必要である。

6 農地法第4条の許可を受けた農地について、転用工事に着手する前に同一の転用目的で第三者にその所有権を移転する場合、すでに農地法第4条の許可
 を受けているので、農地法第5条の許可は不要である。

7 国又は都道府県等が市街化調整区域内の農地(5ヘクタール)を取得して学校を建設する場合、都道府県知事等との協議が成立しても農地法第5条第1項
 の許可を受ける必要がある。


8 市街化区域内の農地について、耕作の目的に供するために競売により所有権を取得しようとする場合には、その買受人は農地法第3条第1項の許可
 を受ける必要はない。

9 農地法第3条第1項又は農地法第5条第1項の許可が必要な農地の売買について、これらの許可を受けずに売買契約を締結しても、その所有権の移転の
 効力は生じない

10 農業者が、自らの養畜の事業のための畜舎を建設する目的で、市街化調整区域内にある150㎡の農地を購入する場合は、農地法第5条第1項の許可を
 受ける必要がある。


解答1○2○3×4×5×6×7×8×9○10○
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過去の宅建試験で繰り返し出題されている知識・問題を繰り返し解く!

宅建の本試験問題のうち7割程度の問題が、過去の問題の焼き直しだからです。
もちろん、そっくり同じではなく、表現や組合せが変わっていますが、問題を解く
ために必要な知識は同じなので、過去10 年分位の問題をしっかり理解していれば、
知識面ではほぼ十分ということになります。

「過去の問題をしっかり理解する」
「誤りの肢については、どこがどう誤っているのかを指摘できる」、
「正しい肢については、なぜ正しいのか、ポイントは何かを指摘できる」ということです。

間違った問題、あやふやな問題を何回も繰り返し解く!


事後届出の要件
①一定面積以上の※
 市街化区域内では,2,000㎡以上
 市街化区域以外の都市計画区域内では,5,000㎡以上
 都市計画区域外では,10,000㎡(1ha)以上
②一団の
③土地に関する権利を
④対価を得て
⑤移転・設定する契約(予約を含む)
を締結した場合には、権利取得者(買主等)は、
原則として、都道府県知事への届出が必要である。

事後届出制の場合、権利取得者(買主等)を基準に判断

※個々の面積は小さくても、取得する土地の合計が上記の面積以上となる場合には、個々の取引ごとに届出が必要。
上段の事後届出を参照
国土交通省→一団の土地取引

参考
•国土交通省 事後届出制リーフレット


事後届出制リーフレット表
事後届出制リーフレット裏

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2017 法令上の制限 10問○×テスト②(予想問題)

2017-09-29 | Weblog

法令上の制限 10問○×テスト②

1 鉄骨平家建で、延べ面積が200㎡事務所の大規模の修繕をしようとする場合には、建築確認を受ける必要はない。

2 防火地域内にある看板で、建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。

3 準住居地域内においては、特定行政庁の許可を受けることなく、自動車車庫を建築することができる。

4 容積率の制限は、都市計画において定められた数値によるが、建築物の前面道路(前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの。)の幅員が
 12m未満である場合には、当該前面道路の幅員のメートルの数値に同法第52条第2項各号に定められた数値を乗じたもの以下でなければならない。

5 都市計画区域内において、木造2階建て、延べ面積350㎡、高さ8mの一戸建て住宅を新築する場合、建築主は、検査済証の交付を受ける前であっても、
 当該住宅を使用することができる。

6 客席の部分の床面積の合計が10,000㎡以上映画館は、近隣商業地域内において、建築することができる。

7 商業地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限を受けない。


8 第一種低層住居専用地域内においては、建築物の高さは、原則として10m又は12mのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さ
 の限度を超えてはならない。

9 防火地域内において、階数が3で延べ面積が100㎡の住宅は、必ず耐火建築物としなければならない。


10 建築基準法の規定が適用された際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものについては、原則として、
 その中心線からの水平距離2mの線が、その道路の境界線とみなされる。


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学習に役立つと思います。

住宅瑕疵担保履行法

都市計画

土地区画整理事業のしくみ(国土交通省)
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宅地建物取引業法 法令改正・解釈について(国土交通省)
最近の宅地建物取引業法令の改正について
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