判例紹介
建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、賃料を減額しない旨の特約があっても、賃借人から借地借家法第11条の規定に基づく賃料減額請求権の行使が認められた事例 （最高裁平成16年6月29日判決、判例時報1868号52頁）
（事案の概要）
本件土地賃貸借契約は、「3年ごとに賃料の改定を行うものとし、改定後の賃料は従前の賃料に消費者物価指数の変動率を乗じ、公租公課の増減額を加除した額とするが、消費者物価指数が下降しても賃料を減額することはない」旨の特約が付されていた。
これまで、本件土地の賃料は、本件特約に従って3年ごとに改定されてきたが、賃借人は、「その後土地の価格が4分の1程度に下落したことなどに照らして現在の賃料額は高すぎる」と主張して､賃貸人に対して賃料の減額を請求し、減額後の賃料額の確認を求めて本件訴訟を提起した。
これに対し、原審の大阪高等裁判所は、「本件のような賃料の改定をめぐって当事者に生じがちな紛争を事前に回避するために、改定の時期、賃料額の決定方法を定めておくものであり、本件特約は、消費者物価指数という客観的な数値であって賃料に影響を与えやすい要素を決定基準とするものであるから有効である。したがって、本件特約に基づかない賃借人らの賃料減額請求の意思表示の効力を認めることはできない」として賃借人の請求を棄却した。
そこで、賃借人は、原判決を不服として、最高裁に上告受理の申立てを行った。
（判決）
最高裁は、上告受理の申立を受理し、「本件土地賃貸借契約においては、消費者物価指数が下降したとしても賃料を減額しない旨の特約が存する。しかし、借地借家法第11条1項の規定は、強行規定であって、本件特約によってその適用を排除することができないものである。したがって、賃貸借契約の当事者は、本件特約が存することにより借地借家法第11条1項の規定に基づく賃料減額請求権の行使を妨げられるものでないと解すべきものである。」と判示した。
（短評）
本件は､賃料改定特約がある場合に、特約に基づく請求ではなく（本件では「減額することはないとの定め」があるためその余地はないが）、借地借家法第11条1項の規定に基づく賃料減額請求ができるかが争われた事案であるが、特約によっても減額請求を制限することはできないとのこれまでの最高裁判例を確認したものである。
本判決は、賃料の減額をしない特約が明らかに存する場合においても、賃借人からの賃料減額請求が認められた点において事例的な意義がある。
（2004.12.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
借地借家法
（地代等増減請求権）
第11条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
（強行規定）
第16条 第１０条、第１３条及び第１４条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。
最高裁判決は、「借地借家法第11条1項の規定は、強行規定」としているが、借地借家法１６条の強行規定のなかに１１条は含まれていない。しかし、旧借地法では賃料増減請求権条項は強行規定と解されて、借地借家法でも強行規定と解されている。
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