現行地代は適正額の3倍なので地代の減額調停を申立
地下鉄銀座線の稲荷町駅に程近い場所、ＪＲ上野駅400ｍ位の場所に下谷神社がある。その神社の近辺が東上野３丁目になる。
神社の裏手に居住する木村さんは最近同一地主の借地人達に、地代がどの程度かを尋ねて回った。その結果、近隣の地代に比べても高額であると気付いた。地代は、１ヶ月48800円（29坪）を支払っている。１坪当り約1700円である。
地代の問題の他に更新料の問題もあるので、組合に加入して相談してみた。
組合は、固定資産税の路線価を基にして地代を試算してみた。
木村さんの家が面している通りの固定資産税評価の路線価は１㎡43万円 。１坪当り約142万円である。
2002年度修正率はマイナス13％なので、１坪当りの固定資産税評価額は約125万円となる…（Ａ）。
固定資産税は、（Ａ）×固定資産税率×軽減措置で計算出来る。
（1）固定資産税は固定資産税評価額×１.4%（1.4/100）（固定資産税率）×1/6（注1）
１坪当りの年間固定資産税は約2920円、１ヶ月当り約240円になる…（Ｂ）。
都市計画税は、（Ａ）×都市計画税率×軽減措置×23区の軽減措置で計算出来る。
（2）都市計画税は固定資産税評価額×0.3%（0.3/100）(都市計画税率)×1/3（注1）×1/2（注2）
都市計画税は１坪当り年間約630円、１ヶ月当り約50円になる…（Ｃ）。
１ヶ月当りの支払税額は（Ｂ）＋（Ｃ）で１坪当り約290円。
標準的な地代は（Ｂ）＋（Ｃ）の2～3倍といわれている。（注3）
借地面積は29坪であるから１ヶ月の地代は、16820～25230円となる。
木村さんの支払っている地代は、適正地代より約2～3倍高い。
そこで、木村さんは簡易裁判所に地代の減額請求の調停を申立てた。話合いを続けた結果、１万円の値下げ案が提示されたが、地主側は肯首しなかった。このままでは調停が不調になってしまうので、今回は仕方なく7800円で妥協した。
2003年４月以降に都税事務所で評価証明書をもらって、もう一度減額請求の調停をやる決意だ。
（注1）軽減措置で200㎡（60坪）以下の場合は、（1）固定資産税は1/6で（2）都市計画税は1/3に減税。200㎡（60坪）以上の場合は、（1）固定資産税は1/3で（2）都市計画税は2/3に減税。
（注2）200㎡（60坪）以下の場合、都内23区は軽減措置で1/2に減税されている。
（注3）東京簡易裁判所の調停成立事例では住宅地は3.1倍前後、商業地は2.4倍前後という調査結果がある。
（参考） 最高裁判所事務総局から１９９１（平成３）年１２月付で「民事裁判資料第198号」として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。それは「各庁の民事調停事件処理要領（案）」（裁判官・書記官用）と「民事調停事件処理要領案」（裁判官・書記官用）の２つである。
その１つに「民事調停事件処理要領案 （裁判官・書記官用）（東京地方裁判所 管内簡易裁判所」がある。
そこには「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」（２３頁）と記載されている。
言い換えれば、地代は固定資産税と都市計画税との合算の２～３倍の範囲内であれば適正地代と言える。
東京・台東借地借家人組合
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