借地人にも地代の目安を簡単に計算する事が
出来る算定方法はあるのか
（問） 適正な地代の算出方法はあるのか。
（答） 地代の算定方式は法定されておらず、絶対的な算定方式というものは見当たらない。地代は当事者間の協議によって定めるのが原則であり、当事者間の合意額が適正地代であるというのが借地借家法の建前である。従って特段の事情がなければ地代は原則として公租公課を下回らない合意額であれば、それが適正地代であると言える。
裁判では適正地代の算定方法として
�．好薀ぅ品�式
�∪兒司�式
��差額配分方式
�つ詑濟�例比較方式
�ジ�租公課倍率方式等がある。
だが、どれも一長一短で、万人が納得するような算定方式はないというのが現状である。裁判の実務では複数の方式によって求められた地代を総合的に検討する総合方式が定着している。
しかし、借地人が簡単に地代の目安を算定出来るというのは前記の方式では�イ任△蹐ΑＣ和紊噺�租公課（固定資産税・都市計画税）の関係を統計調査して導きだされたもので東京23区の地代と公租公課の倍率は住宅地では概ね３倍前後で、商業地ではその２倍前後とされている。
固定資産税等は都税事務所で申請すれば、固定資産税台帳の閲覧（コピー）及び評価証明書が交付される。そこに記載されている「固定資産税課税標準」に�仝把蟷饂裟任両豺腓�1.4％を、��都市計画税の場合は「課税標準の特例額」に0.3％を乗じれば、それぞれの年間税額が求められる。
�，鉢△旅膸山曚鬘押腺廓椶垢譴价和紊粒技山曚�算定出来る。この方式は東京簡易裁判所の調停にも使用され、地代の調停は、住宅地では３.１倍前後、商業地では２.４倍前後で成立している。（参考）
次に同様な地代の目安になる算定方法は固定資産税課税標準額の３〜５％が年間の地代額といわれるものである。都内は平均４％で推移していると言われているので、課税標準額に４％を乗じたものが年間の地代額である。
次の地代の概算方法は、地価（更地価格）に対する地代年額の割合で算定するものである。更地価格に住宅地の場合は０.８％を、商業地は１.35％を乗じたものが年間の地代というものである。
これらの方法を参考にして長期間据え置きで割高になった地代を見直してみてはどうであろうか。
（参考） 最高裁判所事務総局から１９９１年１２月付で「民事裁判資料第198号」として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。その中に「民事調停事件処理要領案（裁判官・書記官用）」がある。そこには「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２〜３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」と記載されている。言い換えれば、地代は固定資産税と都市計画税との合算の２〜３倍の範囲内であれば適正地代と言える。
東京・台東借地借家人組合
無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話）
受付は月曜日〜金曜日（午前１０時〜午後４時）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。
