判例紹介
借地契約の更新で、更新料支払特約に基づく支払請求は合意更新を想定したもので、法定更新の場合には適用されないとして更新料の支払義務が否定された事例 （東京地裁平成２３年７月２５日判決、同年８月９日判決確定。平成２２年（ワ）第２７８５４号 建物収去土地明渡請求事件）
【事案】
１、原告の地主と借地人Ａは昭和４２年頃、借地契約を締結し、Ａは建物を築造した。
２、Ａは昭和６３年１月に死亡し、被告Ｂが借地を相続した。
３、平成２年３月２６日に地主とＢは借地契約を更新した。期間は平成２年４月１日から平成２２年３月３１日までの２０年間。
４、地代の支払は毎月末日、翌月分を持参払いとなっているが、地主が集金していた。その後、支払は銀行振り込みに変更された。
５、地代は３万１１６０円。平成２１年１１月１日から３万８９５０円に増額された。
６、契約書には建物変更を制限する条項
「建物の増改築、種類構造を変更する場合は、あらかじめ賃貸人の文書による承諾を得なければならない。」と定められている。
７、契約には更新料支払特約
「期間満了時に建物が存在するときは、原告と被告が協議のうえ更新することができる。契約が更新されたときは、賃貸人に対して相場による更新料を支払われなければならない。」と定められている。（以下、更新料支払条項）
８、借地契約は平成２２年４月１日に更新された。ただし、合意更新か、法定更新かで争いがある。
９、平成２２年４月７日付の催告書で更新料４５０万円の支払請求があり、支払わない場合は契約を解除すると通告してきた。
１０、地主はＢの更新料不払の債務不履行又は信頼関係を破壊を原因として借地契約を解除し、建物収去・土地明渡を求めて提訴した。
【裁判での争点は】
争点� 々洪稽蘇塋Гい虜通撹塒�行を理由とする借地契約の解除が認められるのか。
地主の主張は、
本件更新は合意更新であり、更新料支払条項により、更新料支払義務がある。仮に法定更新であるとしても、更新料支払条項は法定更新の場合にも適用がある。従って、被告の更新料不払を原因とする借地契約の解除は有効である。
借地人の主張は、
本件の更新は法定更新であり、更新料支払条項は法定更新の場合は適用がない。従って、更新料の支払義務は無いから債務不履行責任を負わない。勿論、契約解除は無効である。そもそも両者間に更新に関する協議・合意など存在しない。
争点�◆／�頼関係を破壊を理由とする借地契約の解除が認められるか。
地主の主張は、
借地人は�‥戞甲和紊了拱Г鮹拌擇掘↓�建物の無断改築をするなど両者の信頼関係は借地人の不誠実な行為により完全に破壊されたから、本件借地契約の解除は認められるべきである。
借地人の主張は、
�｜和紊話麓腓僚原發砲茲觧拱�方法が約１０年続いていた。しかし、地主が平成１２年５月から、突然集金に来なくなったことが原因で地代の遅滞が発生した。平成１２年７月、突然「賃料の未払を理由に土地の明渡請求をされた」ので、遅滞した３か月分の地代はすぐに全額支払った。それ以降、支払い方法が変更され、銀行振込になってからは現在に至るまで遅滞無く支払っている。
�⊂蟻�料４８万円を支払い、増改築工事を承諾する旨の文書得て改修工事を行ったのであるから、無断増改築の事実は存在しない。
【裁判所の判断】
争点 ��
原告は契約は合意更新であると主張するが、合意の日時、場所、内容、更新料の具体的金額等の事実を認めるに足りる証拠はない。従って、借地契約は法定更新されていると認められる。
「協議のうえ更新することができる」の次に続けて「契約が更新されたときは、賃借人は賃貸人に対して相場による更新料を支払わなければならない」とあるように合意により本件賃貸借契約を更新する場合を想定して定めたものと解するのが自然かつ合理的である。
また、賃貸人から請求があれば当然に賃借人に更新料支払義務が生ずる旨の商習慣ないし事実たる慣習が存在することを認めるに足りる証拠はない。「したがって、本件更新料支払条項は、合意更新について定められたものであり、法定更新の場合には適用がないと解すべきである」。
以上によれば、原告の更新料の支払請求は認められない。また、原告の更新料不払の債務不履行を理由とする借地契約の解除は認められない。
争点 ��
原告は、被告に対して信頼関係破壊に基づく契約解除の意思表示の具体的な主張をしていない（本件解除通知は、更新料不払を理由としてなされている。）から、原告の信頼関係破壊を理由とする解除の主張は、そもそも主張として不十分であるから、信頼関係破壊を理由とする借地契約の解除は認められない。
＜裁判所の結論＞
「よって、その余の点を判断するまでもなく、原告の請求はいずれも理由がないからこれを棄却する」。
東京地方裁判所民事２８部
裁判官 小 池 あ ゆ み
借地人の完全勝訴判決である。
東京・台東借地借家人組合
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