不動産業者は居住用建物の賃貸借の仲介料として家賃の１か月分相当の報酬を借主に充分な説明もせずに当然のように要求する。しかしこれは宅建業法に違反する不当行為である。
建設省は、建設省計画局不動産業室長名で、昭和４８年２月２６日付で宅地建物取引業法により禁止されている不当行為を行わないよう都道府県へ業界の指導監督を強めるように通知した。
〈昭和４８年２月２６日、建設省計宅業発第１６号〉
賃貸借の媒介に関する報酬の遵守について
宅地建物取引業者が宅地建物の売買、交換又は貸借の代理、又は媒介に関して受けることのできる報酬の額については、宅地建物取引業法第４６条第１項の規定に基づき、昭和４５年１０月２３日建設省告示第１５５２号で定められ、同年１２月１日から施行され数年を経過したところであるが、これが必ずしも遵守されていない。
特に同告示第３の居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関する報酬の額については、依頼者である借主の承諾の有無にかかわらず借主に対し借賃の１ か月に相当する金銭を報酬として当然に要求、受領する事例が多く見受けられる。また借主から媒介の報酬として借賃の１か月相当分を支払うことにつき承諾を 得た場合であっても、その取引経過から見て必ずしも借主の自由な意思に基づく承諾がなされたと認められない取引もある。特に媒介者が契約の締結に際し、媒 介の報酬として借賃の１か月分に相当する金銭を支払う旨の特約を一方的に定め、物件説明書等に記載してる場合には、正規の報酬が原則として１か月の借賃の ２分の１であることを説明しないこととあいまって承諾が借主の無知に乗じてなされる結果となっている。
したがって、報酬額の制限を超過して受領した場合、及び承諾を得て借賃の１か月相当分を報酬として受領した場合であっても、当該承諾が借主の無知 に乗じ不当になされたと認められる場合には、宅地建物取引法第４６条第２項、違反又は第６５条第２項第５号の規定に該当するものとして厳重な監督処分を行 うので当該告示の遵守について留意されたい。
賃貸借物件の管理について
最近、賃貸借物件の仲介あっせんの延長として、賃料の集金をはじめ賃料値上げの手続きその他貸主の代理としての賃借人との交渉事項を含めた賃貸借物件の総 合管理を貸主より受託している業者が増加している傾向があり、そのために賃貸借物件の管理、特に賃料の値上げ交渉を中心とするトラブルに宅地建物取引業者 が介在することについての苦情相談が増加している。
もとより賃貸借物件の管理そのものは、宅地建物取引法の適用外のことであり、基本的に民事上のことと判断できるが、その管理に際して対応する賃借 人は、宅地建物取引業者としての仲介あっせんにより、入居されている顧客であることを考えると、専門的な知識を有する宅地建物取引業者が一方的に代理とし て貸主の側に立って賃料値上げ等の交渉を行ってトラブルを生ずることは、宅地建物取引業法第３１条に規定している業務処理の原則に背くものであるといわざ るを得ない。
したがって、賃貸借物件の管理については、一方に偏することのないよう十分留意の上業務に当られたい。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
（昭和45年10月23日建設省告示第1552号）
最終改正 平成16年2月18日国土交通省告示第100号
第１ 定義
この告示において、「消費税等相当額」とは消費税法（昭和63年法律第108号）第2条第1項第9号に規定する課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する金額をいう。
第４ 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下こ の規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合 においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の1月分の1.05倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物 の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の 1月分の0.525倍に相当する金額以内とする。
東京・台東借地借家人組合
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