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判例紹介
賃借人が通常使用することによって生ずる建物の損耗・汚損の修復費は、解約時の保証金の償却費の中に含まれるとされた事例 （大阪高裁平成6年12月13日判決、判例時報1540号52頁）
（事件の概要）
XはYからビルの一室を賃貸したが、それには2つの特約があった。�（歉擽眛談鵝疂歉擽發�160万円とし、YはXに解約時に100万円を控除した60万円を返還する｡��損害特約＝Xは貸室内の建具、壁、天井、床その他貸室及びその関連するすべてに対し、故意又は過失により損傷を与えたときは、別途その損料を支払う。
Xは契約締結後1年2カ月経過した時点で解約して明渡し、保証金特約に従って60万円の返還を求めた。
これに対しYは、Xが契約期間中に室内を損傷したためその修復費用として60万円が必要であるとして右の��損害特約に基づき、原状回復支払債務60万円と保証金返還債務60万円と相殺したとして、返還を拒否した。
（判決要旨）
１審の大阪簡裁、２審の大阪地裁とも、本件貸室の内部に、流し台東横の柱の下部などの顕著な汚れ、北西隅の柱のクロス剥がれ、入口ドア木枠の削れ、南壁のねじ釘穴、床の染みやPタイルの損傷があったことを認定し、Yの主張を入れてXの請求を棄却した。
これに対し上告審の大阪高裁は、損傷については１・2審と同じ認定をしたが、3点にわたって疑問を呈示し、この疑問点を解明するために大阪地裁の判決を破棄し同地裁に差戻して審理のやり直しを命じた。
3点のうちの1点は前記��損害特約の関するもので、次のように判示している。「本件特約にいう損傷には、賃借人による賃借物の通常によって生ずる程度の損耗・汚損は含まれないものと解するのが相当であり、特に、本件特約契約における保証金160万円は、契約終了時には約60％にもあたる100万円を控除して返還するものとされていることからすれば、右のような通常使用によって生ずる損耗・汚損の原状回復費用は、右保証金から控除される額によって補償されることを予定しているものというべきである」。
（寸評）
僅か1年2カ月しかいない借家人から保証金160万円を全額取り上げてしまおうというのであるから相当な悪徳家主である。判決は当然である。
ただ一つ疑問なのは、前記の�，諒歉擽眛談鵑�なくても、�△梁山夏談鵑砲いΑ崑蚕�」には通常の使用によって生ずる程度の損傷は含まれないと判示していると読めるかどうかである｡判決文の「特に」以下が気になるところであるが、右に引用した部分以外も含めた判決文全体からの構成からすればそのように読んでも差し支えない｡近時、敷金返還問題が多発している折、借家人に有利な判決として活用の余地がある。
（1996.10.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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