保証金/敷金トラブル/原状回復/法定更新/立退料/修繕費/適正地代/借地権/譲渡承諾料/建替承諾料/更新料/保証人
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尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。大田区南馬込地域に約90坪を賃借中のAさんは、地主より６月分の地代から約51％値上げした金額で支払うよう請求されて組合事務所に相談に訪れた。
平成22年に地主の代理人の不動産業者と６カ月におよぶ時間をかけた協議により、約５％の増額で合意していることを踏まえて、業者に問い合わせると、今回は地主が直接請求しているので、この件には関わっていないと組合を避けるような対応だった。
岩田さんは前回の増額を考慮し、交通の便の悪い地域を考えると10％の値上げが相当と地主に伝えて、地代を受領拒否なら供託も、賃料増額裁判も望むと決意している。
東京借地借家人新聞より
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豊島区南池袋の分譲マンションの一室を賃貸の居室として住むAさんは入居してすぐに様々な不具合に遭遇した。風呂のドアーがきちんと閉まらない、換気扇が回らず湿気が取れない、玄関ドアーの修繕など入居する際には想像できないことなどが生じた。
家主の代理人と称する不動産会社に連絡すると様々な理由をつけて修繕を行わなかった。そこで、家賃の支払いをストップすると通告すると、一部についてはその修繕を行った。その結果、家賃の一部を支払ったが、それ以上進展がなかったので再び家賃の支払いを６ヶ月ストップしたところ、家主の代理人という弁護士から家賃の督促が内容証明書で郵送されてきたが受け取りを拒否した。保証会社にも相談したところ、保証会社の社員は「私から家主に話してみます」と言ったので放置していたところ明渡しの裁判になった。この時点で組合に相談にきた。
組合は修繕が必要な場合は逆に内容証明書で家主に通告し、それでも修繕をしない場合に借主が修繕を行い、後日支払ってもらうか家賃で相殺するなどの方法でしないと今回のような明渡し裁判になってしまことを説明し、とりあえず弁護士と話し合うことをアドバイスした。
東京借地借家人新聞より
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荒川区荒川３丁目で昭和３１年頃から約４０坪を父親の代から借地をしているAさんは、７年前に父親が他界し、Aさんが借地権を相続した。ところが３年前に月額坪６５０円だった地代を１００円値上げし、現在７５０円で毎月３万円を支払っている。
ところが平成２４年２月末に地主から近隣の地代に合わせるといって４月から倍額の坪１５００円に値上げし、月額６万円を支払うよう通告された。Aさんは、地主に対して「値上げの根拠を明らかにすること。周りの借地人で誰がいくら、平均いくら払っているのか資料を示してほしい」と要求し、「資料を示さなければ値上げは認められない」と回答した。地主は、平成２２年秋に木造２階建から４階建のマンションに改築した借地人の地代が坪１５００円だと主張し、領収書の写しを見せた。
Aさんは、「木造から建固な建物に変わり、用途変更もされたのだから、その条件と同様に扱われるのはとんでもない。そんな無理な要求をするのならみんなに呼びかけますよ」と主張した。
その後地主は「４月から税金が変わるからぜひ認めてほしい」と再度言ってきたが、物別れに終わった。大野さんは値上げには応じない決意である。
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足立区内で１２５坪の借地をしているAさんは６年前、母親からアパートの管理を任され、自分なりに工夫して常に満室状態にすることを心がけてきた。
地代について都税事務所で借りている土地にかかる税金を調べてみると何と、税金の約１５・２倍の地代を支払っていることが判明。Aさんはご近所の人から教えられた組合に地代の値下げについて相談した。
父親が昭和３９年に借地権付き建物を購入して土地賃貸借契約を結び、３年後に工場・事務所を建築し、昭和４９年には旧建物を撤去し、地主の承諾を得てアパートを新築した。地代は昭和５２年から平成１２年までは毎年改定され、１０万円を超えた。この間に、昭和５９年と平成１２年の更新時には更新料３百数十万円で合意更新した。両親はこれまで地主の言いなりできてしまった。
組合役員からの地代の値下げは借地人の方から要求し、地主が合意すれば決まるが、合意しない場合は調停裁判にしなければならず、決着がつくまでは地代は現行額で支払わなければならない。調停で合意しなければ値下げは決まらず、最終的には裁判で決着することになり相当のエネルギーが必要と説明された。
Aさんは組合に入会してまずは地主に会って値下げ交渉を始めることにした。
東京借地借家人新聞より
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２０１２年３月２９日沼津地裁において清水町立退き裁判の判決が出ました。（強圧的態度で立退き迫る ＜２＞ （静岡・駿東郡清水町）からの続き。）
原告地主の請求は立退料３０万円で３か月後には立退けというものでしたが、判決は被告５人に対し、それぞれ立退料５０万円（２名）、６０万円、７０万円、８０万円を受取り建物を明渡せというものでした。
原告の相続対策に伴う債務支払いの主張を鵜呑みにし、正当事由があるというためには前記金額がの給付が必要と判断するとなっています。
一方被告側の主張のペット飼育の了解があったという事実関係などを検証することなく、金額算定の根拠も不明確な内容となっています。
住み続ける権利を主張する被告５名全員が判決を不服として東京高裁へ控訴しました。
全国借地借家人新聞より
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東日本大震災以後に、建物老朽化と耐震性を理由に明渡請求をされる事例が増えています。
豊島区高田で戦前から借地しているAさんは、昨年の夏頃に地主から「もう都営住宅にでも住んで、建物を撤去して借地を明渡せ」と請求されました。
Aさんが拒否すると地主は今度は、弁護士を使って、明渡請求の調停をしてきました。申立書には「建物はすでに朽廃し、借地権は消滅している。隣接地と一体として使用する必要がある」としてきました。
Aさんは回答書に「建物の老朽化は認めるものの修理修繕しながら現在も居住しており、借地権は消滅していないし、終の棲家として住み続けるつもりで、明渡請求には一切応じられない」と記載し、調停に臨みました。
調停では、調停員の一人から「裁判にすると負けるかもしれないから話合いに応じたほうがよい」などの脅かしにも屈せず、不調に終わらせることが出来ました。
Aさんは、「今後は裁判になることも覚悟しています。最後まで頑張ります」と決意を語りました。
全国借地借家人新聞より
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荒川区西日暮里３丁目で広範囲に土地を所有している地主は、数十世帯の借地人に対して４月１日より現行地代を倍に値上げすると文書で一方的に通告してきた。
理由は、同じ借地人で以前から裁判で係争中であったホテルの地代が昨年末に月額坪１０００円の地代が４割値上がりして坪１４００円で解決したことを根拠にして、他の借地人には倍額の不当な増額請求をしてきた。
値上げ請求を受けた借地人の中には８名に組合員がいる。数人が組合に相談に来ている。「こんな値上げを認めれば坪１０００円にもなってしまう。みんなで団結して借地人の権利を守ろう」と訴えているが、中には応じてしまう人もいる。引き続き借地人の結束を呼びかけている。
東京借地借家人新聞より
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豊島区千早に住むAさんは昨年の大震災直後の４月に管理している不動産会社との話し合いで２年間の合意更新を行った。震災では建物の一部にヒビ等が入って心配したがそのままで住めるということであった。
ところが昨年のその不動産会社とは別の会社の社員が訪問し、いきなり立ち退きを請求してきた。この社員一方的に出ていかないならば取り壊してしまうとか脅迫めいた対応をしてきたので、無料の法律相談に行ったが明確な回答がなかったので知り合いに相談し組合の存在を知った。
組合事務所で相談したところ、契約の解除や更新の拒絶には正当な事由（理由）がなければならないことを説明され、さらにこの不動産会社の社員の行為は非弁活動に抵触する疑いがあること、必要ならば警察に通報し、さらに法的手段も考える事などを説明された。この説明で自信をもって対応することが出来るとAさんは、家主に早速通知を出すと家主の代理と称した不動産会社から今度は、弁護士が代理人として対応するという通知がきた。自信をますます深めたAさんは「弁護士相手でも自分の住み続ける権利を主張し、頑張りたい」とその決意を語った。
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大田区矢口地域に約100坪を賃借中のAさんは、地主より８００万円の更新料と地代の増額を請求され悩んで組合に相談に行った。
組合から法的に更新料の支払義務はないことを教わり、今後は組合を介して交渉することになった。地主は組合事務所を訪れて前回は払ってくれたのにという地主に対し、更新料の支払義務は法的にないこと、地代は長年値上げしてないので応じる旨を伝えた。
後日地主の代理人と称する不動産業者との交渉となった。１０００万円の更新料という地主を説得して、６００万円に減額させたのだから応じろと業者は強要するものの、根拠も義務もない金品を支払えないと主張し決裂した。
数日後業者の電話による執拗な更新料請求も拒否する。しばくすると地主からAさんに、更新料の請求は撤回するので地代の値上げには応じてほしいとの連絡があった。Aさんは値上げに応じることを伝え、請求地代を振込んだ。今更新契約書の内容について協議中。
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判例紹介
借家人が家賃支払を遅滞した場合に、保証委託契約が一度自動的に解除された上で更新され、その際に解除更新料を支払うなどとされた借家人と保証会社との保証委託契約における特約が消費者契約法１０条により無効とされた事例 （名古屋地裁平成２３年４月２７日判決・最高裁判所ウェブサイト及び消費者法ニュース８８号２０８頁掲載）
【事案の概要】
原告は、平成１９年１１月、個人で居住用の部屋を、訴外Ｂ（賃貸人）から家賃７万円で借り、保証委託会社である被告（資本金３億３２００万円）に部屋の賃貸借契約の連帯保証人となることを委託した。
原告と被告との保証委託契約には、「原告が賃料の支払を１回でも滞納した場合、本件保証委託契約は、Ｂ及び原告の承諾の有無にかかわらず無催告で自動的に債務不履行解除された上で、自動的に同一条件で更新される。この解除更新の場合、原告は、被告に対し、その都度１万円の更新保証委託料を支払う」という特約があった（これを「解除更新料特約」という）。
賃貸借契約自体は続いているのに、保証委託契約だけが、１回滞納毎に解除・更新され、その都度１万円の保証委託契約の更新料が生じるというものである。原告は、平成２１年６月ころ、部屋を明け渡したが、平成２０年１月から１２月の間に、解除更新料１万円を合計７回、合計７万円支払わされていた。原告は、この７万円の返還及び強引に明け渡しに追い込まれたことの慰謝料・弁護士費用の支払い等を求めて提訴した。
【判決の要旨と注目点】
名古屋地裁は「解除更新料特約は、消費者の権利を制限しかつ消費者の義務を加重するものであるし、信義誠実の原則（民法１条２項）に反して消費者の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法１０条により無効」と判決して原告の請求を認め、被告が受領した７万円は不当利得であるとして年６分の利息を付して返還するよう被告に命ずる判決をした。
さらに、この判決は、不当な保証委託契約を結ばせて解約更新料を徴収したことを被告の不法行為とし、原告に対する慰謝料２０万円、弁護士費用５万円の支払をも命じている。
消費者契約法１０条は、「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」という条文である。
現在の建物賃貸借契約の多くでは、保証委託会社を連帯保証人として実質的に強制することが行われ、その保証委託契約の内容も、消費者である賃借人に不利益で不当な特約が横行している。この判決は、解除更新料特約という、まことに奇妙な特約条項を消費者契約法によって無効と判断した重要なものである。
（2012.04.）
（東借連常任弁護団）
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名古屋地方裁判所 平成１９年３月３０日判決言渡し
平成１７年（ワ）第４５号 工作物収去等請求事件
平成１７年（ワ）第７３７号 損害賠償反訴請求事件
判示事項の要旨
建物新築工事請負契約において，施主が基礎工事の施工不良を理由に工事のやり直しを要求したにもかかわらず，請負業者が同要求を拒絶し事態が膠着した事案において，請負業者の仕事完成義務が履行不能となったものと判断し，施主の請負業者に対する解除による原状回復請求及び損害賠償請求の一部を認容した事例
主 文
１ 被告は，原告に対し，９７８万５０００円及びこれに対する平成１８年１２月２２日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２ 原告のその余の請求を棄却する。
３ 被告の反訴請求を棄却する。
４ 訴訟費用は，本訴反訴を通じ，これを１０分し，その４を原告の負担とし，その余を被告の負担とする。
５ この判決は，１項に限り仮に執行することができる。
事 実
第１ 当事者の求めた裁判
１ 原告
(1) 被告は，原告に対し，１７８８万５０００円及びこれに対する平成１８年１２月２２日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
(2) 主文３項と同旨。
(3) 訴訟費用は，本訴反訴を通じ，被告の負担とする。
(4) (1)，(3)につき仮執行宣言
２ 被告
(1) 原告は，被告に対し，１４２万０８５８円及びこれに対する平成１６年１１月９日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
(2) 原告の請求を棄却する。
(3) 訴訟費用は，本訴反訴を通じ，原告の負担とする。
(4) (1)，(3)につき仮執行宣言
第２ 当事者の主張
（本訴について）
１ 本訴請求原因
(1) 原告は，介護事業等を目的とする株式会社である（会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律２条１項）。
被告は，建築請負業等を目的とする株式会社である。
(2) 原告は，平成１６年９月７日，被告との間で，原告を発注者，被告を請負人とし，以下の約定で木造平家建て建物の建築工事請負契約を締結した（以下，同契約を「本件請負契約」といい，同契約よる建築工事を「本件建築工事」という。）。
ア 工 事 名 有限会社シマ企画デイサービス新築工事
イ 請負代金 ２８８７万５０００円
ウ 工 期 着 手 平成１６年９月７日
完 成 平成１７年１月１５日
引渡日 完成の日から７日以内
(3) 原告は，平成１６年９月７日，被告に対し，本件請負契約の報酬の一部として８００万円を支払った。
(4) 被告の作業員が，同月２４日，基礎工事であるコンクリート打設工事（以下「本件打設工事」といい，これにより打設されたコンクリートを「本件コンクリート」という。）を行ったが，本件コンクリートには以下の欠陥があった。
ア 本件打設工事は豪雨の中で行われ，生コンクリート中に大量の雨水が混入したため，本件コンクリートの表層部には，骨材の含有量が少なく水と石灰などのコンクリート中の不純物が溶け合わさってできたコンクリート工学上，強度が零とされているレイタンス層が形成されたほか，コンクリート中には養生材が巻き込まれているなど，本件コンクリートの品質は劣悪である。
イ 本件打設工事に使用された生コンクリートの配合及び同工事の施工方法は，日本建築学会の建築工事標準仕様書の規定に反する。
ウ 本件請負契約上，コンクリートの圧縮強度は１平方ミリメートル当たり２１ニュートンとされていたのに，本件打設工事では，圧縮強度が１平方ミリメートル当たり１８ニュートンの生コンクリートが使用された。
(5) ア 原告は，同月２７日及び２８日，被告に対し，本件コンクリートに欠陥がある旨主張し，工事の中止を指示するとともに，基礎工事をやり直すよう求めたが，被告はこれを拒絶した。
イ 以上により，本件請負契約の仕事完成義務は履行不能となった。
(6) 原告は，同年１０月２０日，被告に対し，本件請負契約を解除する旨の意思表示をした。
(7) ア 本件コンクリートは現在も残存したままであり，原告は，今後，これを除去しなければならないところ，その撤去費用として，１７８万５０００円を要する。
イ 原告は，被告の債務不履行によって，本件建築工事により完成した建物において福祉事業を営むことで当然得られるべきであった利益を得られなかった。この逸失利益は，８１０万円を下らない。
(8) よって，原告は，被告に対し，本件請負契約の債務不履行解除による原状回復請求権に基づき８００万円，本件請負契約の債務不履行による損害賠償請求権に基づき９８８万５０００円及びこれらに対する平成１８年１２月２０日付け訴え変更の申立書送達の日の翌日である同月２２日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める。
２ 本訴請求原因に対する認否，反論
(1) 本訴請求原因(1)ないし(3)の事実は認める。
(2) 同(4)の事実は，否認する。
(3) 同(5)アの事実は認める。
同(5)イは争う。
(4) 同(6)の事実は認める。
(5) 同(7)の事実は否認する。
３ 本訴抗弁（帰責事由の不存在）
(1) 本件打設工事中，生コンクリートに雨水が混入することはほとんどなく，本件コンクリートに欠陥はない。
本件コンクリートの表面状況は，被告が表面仕上げをしようとした時点で，原告が工事の中止を指示したため，これが不可能になった結果である。
本件請負契約の工事内訳書には「ＦＣ−２１Ｎ」（圧縮強度１平方ミリメートル当たり２１ニュートンの趣旨）との記載があるが，これは誤記であり，原告と 被告との間では，通常，木造平家建ての建物の基礎として必要な強度で足りるものとされており，圧縮強度は１平方ミリメートル当たり１８ニュートンで足りる。
(2) 被告は，平成１６年９月２７日，原告に対し，既設のコンクリートの上に更に１０センチメートルの鉄筋コンクリートを打ち増しする補強案を提案した。 仮に本件コンクリートが不十分なものだとしても，このような補強を行えば地盤に基礎をつくるよりもはるかに強固な基礎となる。
しかし，原告は，一旦はこのような補強を行うことで被告と合意したのに，これを撤回し，打ち直しを要求してきた。
４ 本訴抗弁に対する認否
本訴抗弁事実は否認する。
（反訴について）
１ 反訴請求原因
(1) 被告は，平成１６年９月７日，原告との間で，本件請負契約を締結した。
(2) 原告は，同年１０月１日，民法６４１条により本件請負契約を解除する旨の意思表示をした。
(3) 被告は，前項の解除により，以下の損害を被った。
ア 基礎工事費（仮設工事，設計費用等を含む）・・・・・・・・・・・・・・・・２０８万８２４６円
イ 契約印・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１万５０００円
ウ 大工補償費（３０日×２万５０００円）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・７５万００００円
エ プレカット図面作成その他打合せの費用・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２０万００００円
オ 鋼製建具，工事準備費用・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１０万００００円
カ 電気・給排水衛生設備工事図面作成等準備費用・・・・・・・・・・・・・・３０万００００円
キ 官庁確認申請費用・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１万９０００円
ク 逸失利益（工事総額に対する２０パーセント）・・・・・・・・・・・・・・・・・・５５０万００００円
小 計 ８９７万２２４６円
消費税 ４４万８６１２円
合 計 ９４２万０８５８円
(4) 被告は，平成１６年１１月８日，原告に対し，１４２万０８５８円（ただし，前項の損害から本件請負契約の既払い代金８００万円を控除したもの）を支払うよう催告した。
(5) よって，被告は，原告に対し，本件請負契約の民法６４１条による解除に伴う損害賠償請求権に基づき１４２万０８５８円及びこれに対する催告の日の翌日である平成１６年１１月９日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める。
２ 反訴請求原因に対する認否，反論
(1) 反訴請求原因(1)の事実は認める。
(2) 同(2)の事実は否認する。
(3) 同(3)の事実は否認する。
(4) 同(4)の事実は認める。
理 由
第１ 本訴について
１ 本訴請求原因(1)，(2)，(3)，(5)ア，(6)の事実は，当事者間に争いがない。
２ 事実の経過
当事者間に争いのない事実に証拠（甲２ないし４，５の１・２，６ないし９，１９，２８，３３，４７，４９，乙１ないし６，３１，３６，３９，４０）及び弁論の全趣旨を総合すれば，以下の事実が認められる。
(1) 原告は，平成１６年９月７日，被告との間で，本件請負契約を締結し，被告に対し，本件請負契約の報酬の一部として８００万円を支払った。
本件建築工事は，愛知県尾張旭市ａ町ｂ丁目ｃを建築場所とし，老人福祉施設を用途とする，１階建て木造建物の建築工事であるところ，基礎は，建物面積と同面積の単一基礎スラブを設ける，べた基礎が採用された。本件請負契約の契約書添付の明細書には，基礎工事のコンクリートの摘要欄に「ＦＣ−２１Ｎ」（圧縮強度１平方ミリメートル当たり２１ニュートンの趣旨）との記載がある（甲２，４９・４頁）。
(2) ア 被告の作業員は，平成１６年９月２４日，地盤上に単一基礎スラブを設置するコンクリート打設工事（本件打設工事）を行った（甲３３）。
同日の中日新聞の朝刊には，同日の名古屋の天候につき，午後３時まで曇，午後３時から雨，降水確率は６０パーセントとの予報が掲載されていた（甲１９）。
イ 同日の降雨量は，尾張旭市消防本部気象観測装置によれば，以下のとおりであるとされている（乙４０）。
午前１時台 ５．０ミリメートル
午前２時台ないし午後０時台 ０．０ミリメートル
午後１時台 １．５ミリメートル
午後２時台 ０．５ミリメートル
午後３時台 １３．５ミリメートル
午後４時台 ３．５ミリメートル
午後５時台 ０．０ミリメートル
午後６時台 ０．０ミリメートル
大雨・洪水警報が，同日午後３時１９分に，本件建築工事の現場を含む愛知県尾張・西三河北部を対象区域として発令され，同日午後８時２５分に，解除されている（甲９）。
ウ 本件打設工事に使用する生コンクリートは，以下のとおり，ミキサー車６台に分けて工事現場に納入され，被告の作業員は，順次，基礎の型枠に生コンクリートを打設した（乙１ないし６）。
１台目 午後１時２９分 納入容積５．０立方メートル
２台目 午後１時４５分 納入容積５．０立方メートル
３台目 午後２時０５分 納入容積５．０立方メートル
４台目 午後２時２５分 納入容積５．０立方メートル
５台目 午後２時５５分 納入容積５．０立方メートル
６台目 午後３時２０分 納入容積２．５立方メートル
強い雨が同日午後３時ころ降ってきたが，被告の作業員は，生コンクリートの打設の途中であったため，これを続行し，作業完了後，打設部分に養生材（ポリエチレンシート及びビニールシート）を被せて養生をした（乙３９）。
このとき原告代表者の夫は，雨の中，被告の作業員が生コンクリートを打設している様子を目撃していた（甲１３，４７）。
(3) 原告代表者は，夫から上記のような本件打設工事の状況を聞き，本件コンクリートには重大な欠陥があり，基礎工事をやり直す必要があると考え，平成１６年９月２４日午後７時ころ，本件建築工事の現場監督を務めていた被告従業員Ａに対し，工事の中止を指示するとともに，既設のコンクリートを撤去して基礎工事をやり直すよう要求した（甲４７，乙３６）。
原告代表者，同人の妹，被告代表者及びＡは，同月２７日午前９時ころ，原告代表者の自宅において，本件打設工事について協議した。その際，被告代表者及びＡは，原告代表者に対し，既設のコンクリートの上に更に１０センチメートルの鉄筋コンクリートを打ち増しする補強案を提案した。原告代表者は，一旦は同補強を行うことに積極的な姿勢を見せたが，同日中に，被告に対し，再び基礎工事のやり直しを要求した（甲４７，乙３６）。
原告代表者，同人の夫，被告代表者及びＡは，同月２８日午後７時ころ，再度，原告代表者の自宅において，協議した。原告代表者らが，コンクリートに関する文献を示して「降雨時のコンクリート打設により３０パーセントは強度が下がる。」などと主張したのに対し，被告代表者らは，「本件においては強度の低下はない。」旨説明するとともに，上記補強案を再度説明した（甲２８）。原告代表者らは，既設のコンクリートと補強部分のコンクリートとの接合部に隙間が生じることに難色を示し，改めて基礎工事のやり直しを要求したが，被告代表者らはこれに応じなかった（甲４７，乙３６）。
被告の専務取締役であるＢは，同月２９日，原告代表者の自宅を訪問し，同人と本件打設工事について協議したが，両者の姿勢に変化はなく，話し合いが付かなかった（乙３６）。
原告代表者は，同月３０日，被告代表者に対し，電話で，本件請負契約を解除する旨告げた（甲４７，乙３６）。
(4) 被告は，平成１６年１０月１日午前９時ころ，原告に対し，原告から要求のあった「レディーミクストコンクリート納入書」と題する書面をＦＡＸにより送信した。同書面は，本件打設工事に使用された生コンクリートの納入業者である名東生コン株式会社が作成した書面であり，平成１６年９月２４日午後３時２０分に６台目のミキサー車により２．５立方メートルの生コンクリートが工事現場に納入されたことを示すものである（甲８）。
また，原告は，同日ころ，被告に対し，本件打設工事に使用されたコンクリートの配合報告書を提出するように要求し，同要求を受けた被告は，名東生コン株式会社に対し，同報告書を提出するように手配した。
原告代表者は，同日ころ，被告代表者に対し，「通知書」と題する書面を送付した。同書面には「降雨予報が出ていたにも拘らず９月２４日午後３時過ぎ雷を伴う激しい降雨の中での基礎コン打設作業を断行した事は，根本的工事ミスであります。すなわち水／セメント比はコンクリートの強度に直接的に関係しているという公知の事実より，本工事におけるコンクリート性能に著しい強度，耐久性不足が生じる事は必至であります。このような基礎技術を軽視する工法は納得できません。毎回このテーマで話し合いを重ねて参りましたが御社にご同意頂けず誠に残念です。こうした理念での工事の続行は承服出来ない為昨日午前９時半社長に電話でお話しした通り契約の解除を求めると共に契約時支払金８００万円の返還を求めます。」と記載されていた（甲３）。
被告代表者は，同月４日ころ，原告代表者に対し，上記書面に対する回答として「回答書」と題する書面を送付した。同書面には「当社としましては，貴社からの本件申し出は，立上がり布基礎打設前の基礎ベタコンクリート工事であることから，雨天の中で施工したために重大なる瑕疵の発生や将来請負契約締結の目的を達成することができない程の問題が発生したとは理解しておりません。即ち，貴社の契約解除は，解除原因が存在しないと思料いたします。」との記載のほか，民法６４１条により注文者はいつでも請負人の損害を賠償して請負契約を解除できること，後日，原告に対して工事出来高部分の費用，損害賠償額を提示することが記載されていた（甲４）。
名東生コン株式会社は，同月８日，被告の手配に従い，原告に対し，「レディーミクストコンクリート配合報告書」と題する書面をＦＡＸにより送付した。同書面は，本件打設工事において使用された生コンクリートの「配合の設計条件」，「使用材料」，「配合表」などが記載された書面であり，その圧縮強度は１平方ミリメートル当たり１８ニュートンとされていた（甲７）。
(5) 原告代理人弁護士江尻泰介及び同岡耕一郎は，平成１６年１０月１９日付けの内容証明郵便をもって，被告代表者に対し，「通知書」と題する書面を送付し，同書面は同月２０日に到達した。同書面には，「激しい降雨の中でコンクリート打設工事を行うことはありえない，との意見を複数の建築業者からいただいており，また加水されたコンクリートの強度，耐久性が劣ることは諸文献からも明らかであります。さらに，そのような基礎コンクリートは補強工事で修補できるものではなく，このような瑕疵のある土台の上に建物の建築を行うことは将来的に建物の不等沈下やキレツが発生することになるともされています。従って，当社は民法６３５条に基づき，本書面をもって改めて貴社との間の請負契約を解除したことを通知致します。」との記載のほか，原告の契約解除は民法６４１条による解除ではないこと，既払い金８００万円の返還，工事現場の原状回復，原告のデイサービス事業が遅れたことによる損害賠償を請求することが記載されていた（甲５の１・２）。
被告代理人弁護士高柳元及び同宇田幸生は，同年１１月２日ころ，内容証明郵便をもって，原告代理人弁護士江尻泰介に対し，「通知書」と題する書面を送付した。同書面には，本件打設工事では，ブルーシート等により生コンクリートへの雨水の浸入を防ぎつつ生コンクリートの打設を行っており，打設面への雨水の浸入はほとんど問題ないこと，そもそも生コンクリートと雨水とは比重が異なるため，両者が混ざることはなく，コンクリート強度に影響が生じることはないことのほか，解除に伴う損害賠償として１４２万０８５８円（ただし，既払い金８００万円を控除した後の損害額）の支払を請求することが記載されていた（甲６）。
３ 本訴請求原因(4) （本件コンクリートの状態）について
証拠（甲１０，１１，１５，２２，３１，３７，乙３７）及び弁論の全趣旨を総合すれば，以下の事実が認められる。
(1) 均質に練り混ぜられたコンクリートは，どの部分をとってもコンクリートを構成するセメント，水，細粗骨材などの構成比率は同一であるが，この均質性が損なわれる現象を分離という。分離の程度によってはコンクリートの性質に悪影響を及ぼさない場合もあるが，一般的には，分離は施工上著しい障害となったり，硬化したコンクリートの強度や構造物の美観，耐久性を阻害する。分離防止のためには，配合設計，運搬，打設，締固め，型枠，配筋等のあらゆる面からの配慮が必要である。
型枠に打ち込まれたコンクリートにおいて，セメント・骨材が沈降し，水が上面に集まる現象をブリージングという。ブリージングに伴ってセメント中の比重の軽い成分，例えば，石こうや骨材中の泥分などが上面に集まり，レイタンスと呼ばれる層をつくる。
レイタンスは，セメント中の水と水和反応を示さない成分がコンクリート打設後に混練水に溶け込んで上昇し，コンクリート表面にしみ出した後，水分が蒸発した後に残った白色の未水和の成分であり，硬化後の強度は零である。
コンクリート打設中には雨水がコンクリートの表面にかからないように作業しなければならない。コンクリート表面に雨水がかかった場合は，表面の雨水を速やかに排水するとともに，表層部のコンクリート中に侵入したと考えられる厚み分のコンクリートをめくり取り，新たに生コンクリートを打設し，ブリージングが終了するまでコテ入れ作業を行ってから，養生を施して作業を終了させる（甲３１，３７）。
(2) 本件コンクリートは，べた基礎として建物と同面積に設置された厚さ１３センチメートルの鉄筋コンクリートである。本件コンクリートの表面には，広範囲にわたり石こう様に白色がかった部分があり，被告の作業員が使用した養生材（ポリエチレンシート及びビニールシート）のシワによりできた凹凸や雨水が養生材の上又は生コンクリート上を流動又は滞留してできた凹凸が随所にあるほか（甲１０，１１，３７，乙３７），剥離したコンクリートの破片が多数落ちている（甲１５，２２，３７）。また，コンクリートに埋没した養生材（ポリエチレンシート及びビニールシート）の一部がコンクリート表面に出ている部分が２か所あるほか，コンクリート表面を深さ約２センチメートル削って採取されたコンクリート片の内部には，ポリエチレンシートが挟まれていた（甲１５，３７）。
上記石こう様に白色がかった部分は，コンクリートの上層部に形成されたレイタンス層であり，厚さ約２センチメートルに及ぶところもある。この層は，ブリージングによる水分の上昇と降雨により，比重の小さい微細な粒子と水が混合したのろ状の物質が上記のような措置により除去されることなく硬化して生じたものであり，その強度は零に等しい。本件コンクリートの表面に落ちている多数の剥離片は，これが剥がれたものである。また，養生材がコンクリート内に埋没しているのは，被告の作業員が上記のろ状の部分を放置したまま上から養生材を被せて作業を終了したため，その後の降雨により養生材の上に滞留した雨水の重みなどによって，養生材の一部が上記のろ状の物質に沈み込み（これにより硬化前の生コンクリート上に雨水がさらに注がれたものと推認できる。），コンクリートの上層部が養生材を浸したまま硬化したことによるものである。この部分のコンクリートは連続性を欠いている（甲３７）。
以上からすれば，本件コンクリートは，強度上重大な欠陥があるといわざるを得ず，上部構造の広範囲な面積内の加重を地盤に伝えるべき建物の基礎に使用されるコンクリートが有すべき性能を欠くものと認められる。
この点，被告は，本件コンクリートに欠陥はないと主張し，「べた基礎のコンクリートには設計基準強度１平方ミリメートル当たり１８ニュートンの普通コンクリートを採用する」旨記載された文献（乙３２）のほか，琉球大学工学部教授Ｃの意見書（乙４１），降雨量３０ミリメートルにおけるコンクリート強度に関する報告書（乙４３，４４ないし４６の各１〜３）を提出する。上記意見書は，原告が主張する水セメント比及び単位水量の算定が不適切であること，原告が提出したシュミットハンマーテスト報告書（甲１４）の計算式が不適切であり，適切な計算式によれば，測定地点すべてにおいて圧縮強度１平方ミリメートル当たり１８ニュートンを超えていること等を指摘するものである。
また，上記報告書は，本件打設工事の再現実験を行った結果，すべてのテストピースにおいて圧縮強度１平方ミリメートル当たり１８ニュートンを超えたこと等を報告するものである。
しかし，上記認定の本件コンクリートの欠陥は，レイタンス層の存在及び養生材の埋没による本件コンクリートの品質の粗悪を指すものであり，上記各証拠はこの点を直接反駁するものではない（かえって，上記意見書は「降水により，水セメント比，単位水量，そして分離傾向も増したであろうことは否定しない」と指摘している。）。上記認定の本件コンクリートの欠陥を指摘する愛知工業大学工学部教授Ｄの鑑定書（甲３７）に照らし，この点に関する被告の主張は採用できない。
４ 本訴請求原因(5)イ（履行不能）について
上記２，３の認定事実からすると，原告代表者は，平成１６年９月２４日，本件打設工事が雨の中で行われたことなどから，本件コンクリートには重大な欠陥があり基礎工事をやり直す必要があると考えるとともに，そのような工事を行った被告に対し不信感を抱くこととなったこと，原告代表者は，工事の中止を指示して以来，一度被告の補強案に積極的な姿勢を示したことがあった外は，一貫して基礎工事のやり直しを求めたが，同月２７日，２８日及び２９日と協議を重ねても被告代表者らがこれに応じようとしなかったため，不信感を強めていったこと，その結果，原告代表者は，同月３０日及び同年１０月１日，被告に対し解除を通告し，その後も考えをひるがえすことなく，事態が膠着化したことが認められる。
これらの事実からすれば，弁護士である江尻泰介らが原告の代理人となり，被告代表者に対し，本件請負契約を解除する旨の内容証明郵便が到達した同月２０日には，もはや被告において本件建築工事を完成できないことは確定的な状態となっており，本件請負契約に基づく仕事完成義務は社会通念上履行不能となったものと認めるのが相当である。
５ 抗弁（帰責性の不存在）について
(1) 上記３の認定のとおり，本件コンクリートは，基礎工事に使用されるコンクリートが通常有すべき性能を欠くものであるところ，このような欠陥は，被告の作業員が，速やかにコンクリート表面の雨水を排水するとともに，コンクリート表層部にできたのろ状の物質を除去し，必要に応じて生コンクリートを補充して打設し，ブリージングが終了するまでコテ入れ作業を行ってから，養生を施して作業を終了すべきところ，これを怠ったために生じたものである（甲３７）。
このような工事に対し，工事の中止を指示するとともに基礎工事のやり直しを求めた原告の対応は，施主として何ら不適切なものではない。上記のような工事を行った上，かかる原告の要求にも応じようとしなかった被告の対応は，請負人として適切を欠くというほかなく，結局，そのような被告の対応が，原告，被告間の信頼関係を破壊する要因となったということができる。
したがって，上記履行不能について被告に帰責性がなかったということはできない。
(2) この点，被告は，本件コンクリートの表面の状況について，被告が打設した生コンクリートについて表面仕上げをしようとした時点で，原告が工事中止を指示したため，これが不可能になったなどと主張する。しかし，原告が工事中止を指示したのは，本件打設工事当日の午後７時ころであること，本件打設工事に使用された生コンクリートは６台目のミキサー車が到着した午後３時２０分までには，すべて現場に搬入されていたことからすれば，原告代表者の指示により，表面仕上げの作業が中断されたものと認めることはできず，上記被告の主張はその前提を欠く。
また，被告は，鉄筋コンクリートを打ち増しする補強案を示したことなどを指摘する。しかし，建物の基礎は，建物の最下部に造られ，建物を支え，上部建物加重を地盤へと安全に伝える構造安全上最も重要な部分であって，これに対する信頼性がすなわち，建物それ自体に対する信頼性の拠り所となる。当時，本件建築工事は，いまだ基礎工事の途中の段階にあり，基礎工事のやり直しに要する費用は社会通念上不当に高額なものではないこと（訴外建築会社作成の見積書（甲５５）によれば，既設のコンクリートの撤去工事は外注した場合でも６８万６０００円程度であり，本件請負契約締結時の工事内訳書（甲４９）によれば，コンクリートの打ち直し工事は１００万円弱である。）に照らせば，このような建物の基礎について，欠陥があるコンクリートを残し，契約の内容にはない補強工事を行うことは承服できないとして，基礎工事をやり直すよう求めた原告の選択は，施主の選択として何ら不当なものではない。請負人である被告としてはこの要求に応じるのが本則というべきであって，被告が指摘する事情は帰責性に関する上記判断を覆すものではない。
６ そうすると，原告は，本件請負契約の仕事完成義務の履行不能に基づき同契約を解除することができると解するのが相当であり，本訴請求原因(6)の解除の意思表示により同契約は解除されたということができる。
そこで，解除の範囲についてみるに，建物の建築工事請負契約につき，工事全体が未完成の間に注文者が請負人の債務不履行を理由に同契約を解除する場合において，工事内容が可分であり，しかも当事者が既施工部分の給付に関し利益を有するときは，特段の事情のない限り，既施工部分については契約を解除することができず，ただ未施工部分について契約の一部を解除することができるに過ぎないと解される（最判昭和５６年２月１７日・裁判集民１３２号１２９頁参照）。この点，本件建築工事は，いまだ基礎工事の一部である本件打設工事がされたにすぎず，しかも，打設された本件コンクリートには欠陥があるというのであるから，本件請負契約の施主である原告が既工事部分の給付に関し利益を有するということはできず，かかる解除は本件請負契約の全部に及ぶものと解するのが相当である。
７ 本訴請求原因(7)について
証拠（甲５５）及び弁論の全趣旨によれば，原告は，本件請負契約の仕事完成義務の履行不能により，本件コンクリートの撤去費用に相当する１７８万５０００円の損害を被ったものと認められる。
原告は逸失利益として８１０万円の損害を被った旨主張するが，これを認めるに足りる証拠はない。
８ 以上より，原告の請求は，本件請負契約の債務不履行解除による原状回復請求権に基づき８００万円，本件請負契約の債務不履行による損害賠償請求権に基づき１７８万５０００円及びこれらに対する平成１８年１２月２０日付け訴え変更の申立書送達の日の翌日である同月２２日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があるからこれを認容し，その余は棄却することとする。
第２ 反訴について
１ 反訴請求原因(1)，(4)の事実は当事者間に争いがない。
２ 同(3)につき検討するに，前記第１の２記載の事実の経過によれば，原告代表者は，平成１６年１０月１日ころ，被告代表者に対し，本件請負契約を解除する旨の書面を送付したことが認められるが，同書面には「激しい降雨の中での基礎コン打設作業を断行した事は，根本的工事ミス」と指摘して解除を求めた上，既払い金８００万円の返還を求める旨記載されていることのほか，同書面が送達されるに至った経緯及び前記第１の３記載の本件コンクリートの状態に照らせば，上記書面による意思表示が，請負人に対する損害賠償債務の発生を伴う民法６４１条の解除の意思表示を含むものと解することはできない。
したがって，同(3)の事実は認められない。
３ 以上より，被告の反訴請求には理由がないからこれを棄却することとする。
第３ 結論
よって，主文のとおり判決する。
名古屋地方裁判所民事第６部
裁判長裁判官 内 田 計 一
裁判官 安 田 大 二 郎
裁判官 高 橋 貞 幹
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供託とは、借地借家人に支払い義務のある地代・家賃を貸主が受領しない場合に、法務局に地代・家賃（賃料）を供託して債務を免れる（賃料支払義務履行）制度をいいます。
どういう場合に供託すると有効になるのかというと、�ー攫腓�貸主に賃料を提供しても受領を拒否された場合、��貸主が賃料を受領することができない場合（貸主が行方不明になった等）、��借主に責任がなく貸主が誰か知ることができない場合（貸主側に相続が発生したが相続人が誰か確定していない等）の原因によって供託することができます。
したがって問題が発生し、未解決のまま多分受け取らないだろうとか、貸主も督促に来ないから自分から支払に行くのが面倒だからといって勝手に供託しても、供託の要件を満たしたことになりませんので、このような供託は無効となり、債務が履行されていないことになり、賃料不払いとなってしまいます。
また、よく問題となるのは賃料が高すぎるからといって、貸主が値下げ額に合意しないのに借主が勝手に値下げした金額を供託しても、供託は無効になります。賃料値下げについては、貸主に賃料の値下げを請求し、貸主が値下げに応じない場合には賃料減額の調停を申立、値下げが調停で確定されて始めて賃料を減額することができます。賃料値下げが確定するまでは従前の賃料を支払い続けるしかありません。
供託書は現在ＯＣＲ用紙になり、供託カードで一度登録すると２度目の供託からは５箇所の記載だけでＯＫとなります。法務局に持参できない方は郵送による供託も可能で、法務局指定の銀行に振込みます。
供託は貸主が東京２３区にいる場合は千代田区九段の東京法務局が管轄となります。賃料の支払場所が多摩地域ですと、府中・八王子・西多摩の３箇所の法務局に供託します。
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大田区南馬込地域に約30坪を借地しているＡさんの地主は契約期間満了を２年後に控えた一昨年３月に、底地を大阪市の建設業者に売却した。
新たな賃貸人の建設業者は想定通り代理人を介して、借地権を売却を求めてきたが、Ａさんは住み慣れた居住地であり、他に移転する意思はないと拒否する。今度は例の如く土地の買取を求められたが、Ａさんはいずれの請求にも毅然とした態度で丁寧に断った。
さらに、Ａさんは地代の支払いについて、前賃貸人同様に銀行口座を開設し振込みによる支払い方法を求めたが回答はなく、改めて建設業者に書面にて回答がない場合は、やむを得ず地代を供託すると通告するが、回答はなかった。
東京法務局での供託を考えて、地代の支払い方法に関して誠意ある回答ない状況なので、前賃貸人は地方に居住のために、賃借人の居住地の銀行口座に振り込みをしていたことを説明して相談。法務局の見解は、民法の規定により債権者の現在の住所において供託せよとのことだった（註）。
大阪法務局への供託手続きは用紙の送付に供託金の送金と手間と経費がかかるが、Ａさんは頑張って手続きをしている。
東京借地借家人新聞より
ここからは、東京・台東借地借家人組合。
弁済供託することができる法律要件（民法４９４条）は、
�〆銚⊆圓�弁済の受領を拒絶、
�∈銚⊆圓�受領不能（不在、住所不明、行方不明等）、
�２畆困覆�して誰が債権者か確知することができないとき（相続があって誰が相続したか不明の場合、または、相続人は判明しているが、相続の分割割合が判らない場合等）、
以上の３つの場合である。これらに該当しない場合は無効の供託になる。
弁済供託が出来る場合の典型は、賃借人が口頭で賃料を現実に提供したのに、賃貸人がその受領を実際に拒絶した場合である。賃料の提供は原則として、現実の提供をなすべきであるが、債権者が予め受領を拒むときは、債務者は現実の提供を必要とせず、口頭の提供（弁済の準備をしたことを通知してその受領を催告すること）をするだけでもよい（民法４９３条）。
底地を買った建設業者の所有権移転登記が完了していなければ、最高裁の判例では登記簿上の土地所有者（従前の地主）に賃料を提供するのが正解とされている。即ち、「所有権移転登記をしない限り賃借人に対して所有権の取得、賃貸人たる地位の承継を主張することが出来ない。譲受人の移転登記がない場合には賃料請求をすることが出来ない（最高裁1974（昭和４９）年３月 19日判決）とされている。また、「登記簿上の所有名義人は反証のない限り当該不動産を所有するものと推定される」（最高裁1959（昭和３４）年１月８日判決）。
供託要件の�△任△譴侈渭世修譴鰺�由に弁済供託している筈である。以後、この記事に書かれていることが、当然、登記簿謄本で、建設業者の所有権移転登記が完了し、建設業者が土地所有者であることを確認していることを前提として論ずる。
上記のＡさんの場合、口座振込の依頼に対する回答がなかった場合は弁済供託すると建設業者に通告した。それに対する建設業者からの回答がなかったことを理由に賃料を弁済供託するというのは無謀である。
口座振込依頼請求に回答しないことが賃料の受領拒否という理由にはならない。また、賃料支払の現実の提供をしていないから、Ａさんの弁済供託は供託要件を満たしていないので、無効の弁済供託になる（大審院明治４５年７月３日判決）。このままでは、賃料不払（債務不履行）で契約解除される恐れがあり、危険である。
Ａさんは先ず、現実に賃料の提供をしなければならない。大阪の建設業者（債権者）に賃料を現金書留で送る。そのまま受取れば、次回も同様にして提供する。建設業者（債権者）が提供賃料を送り返してきたら、それは受領拒否ということになるので、そのときは大阪法務局へ弁済供託の手続きを採ればいい。
【地代・家賃を弁済供託する場合の供託書の記載例】はこちらを参照。
なお、賃料の提供は、現金のほか、銀行振出小切手（個人振り出しの小切手は不可）、郵便為替でも可（最高裁昭和３７年９月２１日判決） 。
（註）民法４９５条１項 「供託は債務の履行地の供託所にしなければならない」
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武蔵野市境で昭和53年より木造瓦葺平家建居宅一棟を借りているＡさんは、昨年11月に家主から建物が老朽化していることと、ハトを飼っていることで近隣から苦情があるとの理由で建物明渡調停の申立てを受けた。
調停の前に組合事務所で入念に打合せを行い、調停に臨んだ。調停では、ハトを飼っているが近隣には迷惑を掛けていないこと、建物はまだ十分に住み続けることは可能であること等を調停委員に説明しました。
１月の調停では、Ａさんの主張が全面的に認められ、賃貸借契約は今年から２年間更新すること、家主側は借主のハトの飼育を認め、飼育期間を現在飼育中のハト全羽の命が尽きるか、平成２９年１２月３１日までのいずれか早い時期までに限るとの和解が成立し、Ａさんは一安心した。
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土地明渡裁判の被告であるＡさんは、墨田区に在住するが、葛飾借地借家人組合員の紹介で入会した。
Ａさんは借地権付き建物（木造２階建、借地面積は約１３坪）を昭和５９年に前賃借人より買受けた。
平成１０年頃外壁にサイディングボードを貼り付け、平成１３年頃にはベランダをアルミ製に替えるなど躯体変更を伴わない補修改良工事行った。地主はこの工事が無断増改築工事に当たると主張し、平成１６年頃更新料として坪１５万円を要求してきた。Ａさんは組合を通じて法定更新の請求をし、更新料の要求を拒否した。これに対して地主は、更新料の支払拒否は信頼関係の破壊であるとして土地明渡訴訟を提起してきた。
東京地裁は「借地権売買契約時に賃貸借契約の契約書が現存しているかも不明であり、無断増改築禁止特約の内容の明確性に疑問がある。平成１０年の外壁工事が平成１９年まで問題にされなかった等総合考慮すれば、本件の各工事をもって信頼関係破壊との事由は認められない。改築禁止特約違反を理由とする賃貸借契約の解除には理由がない。また、更新料の支払拒絶は、信頼関係破壊を基礎づける事情とならない」と明確に明渡しを認めない判決を下した（東京地裁平成２３年６月２９日判決）。
地主は東京地裁判決を不服として東京高裁へ控訴した。
東京高裁は「地主の請求を棄却した原判決は正当であるので、本件控訴は理由がないから棄却する」としてＡさんの全面勝利判決が確定した（東京高裁平成２３年１２月２１日判決）。
Ａさんは弁護士費用の工面においても難儀している旨も組合は相談を受けていた。今回、弁護士の計らいで法テラスを利用した。費用は毎月分割で返済している。葛飾借地借家人組合でも、法テラス利用は初めての経験である。
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