名古屋、相続税専門税理士の学習ノート

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土地評価 相当地代

2016-11-07 09:29:56 | 日記
 建物所有を目的として第三者の間で土地の賃貸者が行われると、そこに借地権の問題が発生します。  通常は建物所有を目的として他人から土地を賃借する場合は、「権利金」を地主に支払い借地権を有償取得します。  権利金を支払っていなくても、何十年も借地上に建物を所有していれば、自然に借地権を取得している場合もあります。
 
 権利金は通常は多額になり、授受があれば必ず課税の問題が起こります。  例えば、、、、社長個人の所有地について、同族会社と建物の建設を前提に賃貸策契約をして会社に貸付して、会社がその土地に建物を建設することがあります。  この場合通常であれば会社から社長個人に借地権の対価として権利金の支払いがあります。 そして社長に所得税が課税されます。  もし権利金の授受がなければ、同族会社は社長から借地権相当額の贈与を受けたと認定されて法人税が課せられます。  どちらにしても権利金相当の多額の資金が必要となり、社長個人か同族法人に多額の税金が発生します。

 この課税を避けるのが「相当の地代を支払う賃貸借契約」です。 「相当の地代」とは、その土地の本年以前3年間の更地の相続税評価額の平均額の「6%」の地代です。  「通常の地代(借地権の設定がある場合の地代)」の倍以上です。  つまり通常の地代より、かなり高額な地代を地主が享受しているため、建物が建っていても地主のその土地の利用は制約されないとして扱い、「借地権はない」とされます。  つまり借地権はゼロ評価です。  相当地代を払えば権利金の授受がなくても、社長も会社も「権利金」について課税されません。  会社は借地権相当を支払わなくても認定課税されずに、建物を建てて利用できます。

「相当地代」には地代の改定する方法と地代を据え置く方法の2種類あります。 地代を改定する方法であれば、土地の時価の上昇に応じて(3年ごとに)、相当の地代を変更しますから常に借地権はゼロですが、地代を据え置く方法であれば、土地の時価の上昇分に対応する借地権が借地人に帰属します。 どちらかを選択して地主と借地人の連名で会社を管轄する税務署へ届け出る必要があります。 

 相当地代の授受があれば借地人に借地権はありませんが、底地の評価をする場合には実際に建物があるため、2割減額して更地の80%で評価します。  また、地主に相続が発生して、地主が同族法人の株主でその相続財産である同族株式の評価をする場合は、土地の20%を「借地権相当」として会社財産に加えて会社株式の評価を行います。
 
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