名古屋、相続税専門税理士の学習ノート

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相続税対策 6 資産の組み替え

2017-08-09 09:51:50 | 日記
 不動産を組み替える時に使いたい譲渡所得の特例が、「固定資産の交換の特例」です。  要件に該当すれば申告することをよって、譲渡所得そのものがなかったとみなされて課税されません。

要件1 交換で相手に譲渡した資産(交換譲渡資産)と交換で相手から取得した資産(交換取得資産)は、いずれも固定資産である。  要件2 交換譲渡資産と交換取得資産は、同種の資産である。  要件3 交換譲渡資産、交換取得資産ともそれぞれ1年以上所有されていたものである。  要件4 交換取得資産は交換の相手方が交換のために取得したものではない。  要件5 交換取得資産を、交換譲渡資産の交換直前と同じ用途に使用していること。  要件5 交換譲渡資産の時価と交換取得資産の時価の差額が、いずれか高いほうの時価の20%以内である。

 すべての要件を満たす交換であれば、譲渡所得の課税を受けることなく交換ができます。  要件に該当しない場合には、交換譲渡資産を交換取得資産を対価として譲渡したとみなされ、譲渡取得資産の時価で譲渡収入があったとして課税されます。  例えば、先代の相続で兄と弟が、道路北側のA土地と道路南側のB土地をそれぞれ1/2づつの共有で相続しました。 A,Bの時価は同じです。 ABとも貸駐車場として長年利用してきました。  先代の相続では遺産分割のことをよく考えないでABを兄弟の共有にしましたが、高齢となり自分達の相続のことを考えると、共有物件の処分が気がかりです。 このままの状態で相続が発生した場合には、相続人に厄介をかける気がして心配です。 このような時には兄弟の生前に「固定資産の交換の特例」を適用して、 A土地の弟の持分1/2とB土地の兄の持分1/2を交換して、A土地を兄の単独所有とし、B土地を弟の単独所有とします。  単独所有物件となれば将来的な管理処分もとりあえずは安心です。  交換直後に売却したり、駐車場としての利用をやめると要件に該当しなくなりますので、注意が必要です。

 宅地(雑種地)の交換のみならず、農地の整理にもこの交換特例は使えます。  宅地に借地権があるように農地には耕作権があります。  地主が小作人に農地を貸している場合には小作人の耕作権と地主の底地を「固定資産の交換の特例」を適用して交換します。  耕作権が50%なら土地の半分は交換で小作人に渡すことになります。  農地の面積は減りますが。わずらわしい権利関係から解放されます。

 この「固定資産の交換の特例」を適用して取得した土地は、交換譲渡資産の取得日・取得金額を引き継ぎますから注意を要します。  交換取得資産を将来譲渡した場合、今回課税されなかった部分について課税されることになります。
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