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頭の整理しなくちゃ⑤

2017-06-16 | Weblog
【記述】
宅地建物取引業者Dは、その事務所の専任の宅地建物取引士Eが3か月間入院したため、
法第31条の3に規定する専任の宅地建物取引士の設置要件を欠くこととなったが、
その間、同条の規定に適合させるために必要な措置を執らなかった。
この場合、Dは指示処分の対象になるが、業務停止処分の対象にはならない?
【解答】
宅建業者は、専任の宅建士の設置義務を満たさなくなったときは、
2週間以内に、必要な措置をとらなければなりません。
これに違反した場合、指示処分・業務停止処分の対象になります。

【記述】
甲県に本店を、乙県に支店を設けて国土交通大臣免許を受けている宅地建物取引業者Aは、
甲県知事の宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)を受けている宅地建物取引士Bを
本店の専任の宅地建物取引士として従事させている。
Aが商号又は名称を変更した場合には、Aはその旨を国土交通大臣に届け出なければならず、
Bは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない?
【解答】
勤務先の宅建業者の商号・名称・免許証番号は登録事項なので、変更があった場合には、
Bは登録をしている甲県知事に変更の登録を申請しなければなりません。

【記述】
甲県に本店を、乙県に支店を設けて国土交通大臣免許を受けている宅地建物取引業者Aは、
甲県知事の宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)を受けている宅地建物取引士Bを
本店の専任の宅地建物取引士として従事させている。
Bが住所を変更した場合には、Aはその旨を国土交通大臣に届け出なければならず、
Bは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない?
【解答】
専任の宅建士の氏名に変更があったときは変更の届出が必要ですが、
その住所に変更があっても変更の届出は必要ありません。

【記述】
甲県に本店を、乙県に支店を設けて国土交通大臣免許を受けている宅地建物取引業者Aは、
甲県知事の宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)を受けている宅地建物取引士Bを
本店の専任の宅地建物取引士として従事させている。
Bが支店の専任の宅地建物取引士になった場合には、Aはその旨を国土交通大臣に届け出なければならず、
Bは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない?
【解答】
事務所ごとに置かれる専任の宅建士の氏名に変更があったときは変更の届出が必要です。
したがって、本店の専任の宅建士であるBが支店の専任の宅建士になった場合には、
Aは変更の届出をしなければなりません。
しかし、本店の専任の宅建士であるか支店の専任の宅建士であるかということは登録事項ではないので、
Bは変更の登録を申請する必要はありません。

【記述】
甲県に本店を、乙県に支店を設けて国土交通大臣免許を受けている宅地建物取引業者Aは、
甲県知事の宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)を受けている宅地建物取引士Bを
本店の専任の宅地建物取引士として従事させている。
Aが本店を廃止し、乙県内にのみ事務所を有することとなった場合には、
Aは乙県知事を経由して国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない?
【解答】
国土交通大臣の免許を受けた者が、1つの都道府県内にのみ事務所を有することとなったときは、
その都道府県の知事の免許を受けなければなりません(免許換え)。
したがって、Aは、乙県知事に免許換えの申請をしなければならず、
乙県知事を経由して国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならないとする本肢は誤りです。

履行の着手:
過去の判例では、「履行の着手」とは「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、
または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」と解釈されている(最高裁判決昭和40年11月24日)。
具体的にいえば、単に物を引き渡すための「準備」や、代金を支払うための「準備」をしただけでは
「履行の着手」には該当しないと考えられている。
実際に履行の着手があったと判断された事例には、
「他人物売買において、売主が他人の不動産を取得して登記を得たこと」、
「買主が代金の用意をして、売主に物の引渡しをするように催告したこと」などがある。


予約完結権:
予約を本契約へと強制的に移行させる権利。


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