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南大阪地域の不動産売買・賃貸

2015年11月27日 | 中古住宅売買
中古住宅の売買仲介・買取り
株式会社M-JOY

(一社)大阪府宅地建物取引業協会正会員・(公社)全国宅地建物取引保証協会会員
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専任者小山茂雄(土地活用プロネット:土地有効活用・建築設計のプロを検索)
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TEL;090-3038-2348
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★空き家対策措置法・2月26日施行(国交省)>
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中古住宅の価格査定が変わる

2015年11月27日 | 不動産
価格査定とは
宅地建物取引業者が不動産の売却依頼を受けた際に、「宅建業法」にもとづき、売却の依頼者である売主に対して、具体的な売出し価格(売れる価格)を提言する根拠として算出するもので、概ね3カ月以内に売却できると判断される価格とされています。 また、不動産鑑定評価は不動産鑑定士が「鑑定評価に関する法律」にもとづき、同法に定められた手法により不動産の経済価値を判定し価格で表示するもので、似て非なるものです。

中古住宅の市場取引価格は使用価値より低い
中古住宅の価格査定は土地価格+建物価格として査定されますが、市場での建物価格は法定耐用年数を参考に耐用年数25年程度として評価され、本来の使用価値に応じた適正な評価がされず、このことが住宅財産を毀損させ、中古住宅の流通阻害の原因の一つとなっていると考えられています。
このような状況下で、中古住宅の流通促進が社会的な課題となっています。現実に近年の住宅の構造躯体は50年以上、長期優良住宅では構造躯体の耐用年数は75~100年を基準として造られています。
2014年3月に国交省が建物評価を見直す指針を示し、建物を経過年数のみで評価するのではなく部位別の耐用年数や、補修・リフォーム等による価値向上、付加価値による機能向上を反映させることを提言しました。また、基礎と躯体の機能が失われない限り、住宅の使用価値は何度でも回復するとの考え方を採用し、基礎、躯体の耐用年数も劣化対策等級に準じた年数を想定しています。これに対応して宅建業者が価格査定の際に使用する査定アプリが2015年版に改訂されました。(2015年7月)

流通促進のための制度整備
 中古住宅は現状有姿で売り出されることが一般的で、構造躯体の耐震、耐久性や設備機器の劣化性能も明らかでないために買い希望者が安心して中古住宅を選択することに難がありました。最近は中古住宅も中古自動車のように業者が買取り、整備して保証付きで転売する方式も行われていますが、持ち主が売主で宅建業者は媒介する売買が大半です。そこで、売買に際してインスペクション(住宅診断)制度が創られつつあります。つまり、事前に住宅の診断を専門士が行い、併せて不備を補修するのに必要な費用を明確にし、売主が引渡し前に補修するか、又は買主が購入してから補修するかを取り決めて売買契約をすることになります。さらに、後日に瑕疵(欠陥)が見つかった時のために、売主の責任を担保する瑕疵担保保険が用意されています。また住宅履歴の記録を残し、住宅の新築時からその後の点検、修理、リフォーム、被災状況等の全ての履歴が一目になる住宅履歴制度を作りつつあります。
そして、業者は先に述べた指針に基づいた価格査定を行い、その価格が通用する市場を実現することによって、住宅の財産価値を適正なものにするとともに、中古住宅の流通を促進しようと関連業界と連携して模索しています。

中古住宅の価格は変わるか
 宅建業者の価格査定は売れる価格を前提としますので、そのためには市場の認識が変わらなければ査定価格は変わりません。インスペクション(住宅診断)も売主としては欠陥などが明らかになり、売却価格が安くなってしまうことを懸念します。住宅診断士が未整備であることも今後の課題です。
また、金融機関の認識が変わり、ローン融資ができなければ購入希望者は買えません。一方で、金融機関とすれば住宅を融資の担保とするので、中古住宅の市場価格基準が変わらなければ融資額の増額はできないと言うことになりますので、鶏が先か卵が先かの状況です。
しかし、中古住宅の市場価格適正化と流通活性化は間違いなく進んでゆきます。
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媒介契約のルールが変わる

2015年11月09日 | 中古住宅売買
宅建業者が宅地建物売買(及び賃貸)の媒介又は代理を依頼される際には、書面等によって媒介契約を締結することを法律で義務付けています。媒介契約は、売主等が宅建業者に依頼する業務の内容や仲介手数料などを契約で明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。また、業者側にとっても、物件を公開して広く購入者や賃借人を募集するためには、売主等との媒介契約を確実なものにしておく必要があります。

媒介契約の仕方には、その業者にのみ仲介依頼する専任的な媒介契約と、複数の宅建業者に併行して仲介依頼する一般媒介契約の形態があります。売主等が1業者のみに仲介依頼する専任的な媒介契約を締結した宅建業者は、仲介依頼を受けた物件を指定流通機構(レインズ)に登録し公開しなければなりません。そして、仲介依頼された宅建業者が、売物件等の情報を抱え込んで他の業者に扱わせないなどの不適切な行為を防止しています。つまり、売主等から不動産の売却を専任的に依頼された場合も、その「物件」を自社だけで販売せず、不動産業界全体で情報を共有し、多くの業者で販売できるようにしています。この制度は、物件情報を他の宅建業者にも提供することで、最適な買主等を探すことにあります。

囲い込み問題売却の委任契約を受けた宅建業者が、物件を独占することを法律で禁じ、決められた期間内に物件情報を指定流通機構(レインズ)にWeb登録する事が義務付けています。ところが、仲介手数料を売主、買主の両方から確保しようとして、公開された物件情報に関して、他の業者が物件情報の問合せをすると、「資料作成中、既に商談中、売主の都合で一時売り止め・・・」というような虚偽の返答をして情報提供を拒否する、業界用語で「囲い込み」をする不正業者が多くあります。しかも、これは地元の小規模業者よりも、大手業者にその傾向は強いと問題になっていました。

改正ルール 中古住宅市場の活性化、並びに消費者利益の保護増進に向けて、近畿圏流通機構レインズのWebでは以下の2機能が導入されます(2016年1月6日運用開始)
1.取引状況の表示
   取引状況として①公開中、②書面による購入申込者の有無、③売主の都合による一時中止が掲載情報に追加されます。
2.登録された物件情報と取引状況を売主に開示
売却の依頼者である売主にパスワードが発行され、売主がWebレインズにアクセスして取引状況をいつでも直接確認できるようになります。

この動きは全国にあるほかレインズにも広がりつつあり、やり方はそれぞれ少し異なりますが、既に実施している流通機構レインズもあり、全国的に紹介拒否禁止が実効あるものになれば、特に大手業者等の「囲い込み問題」を牽制することになります。

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お金に縛られない人生を

2015年05月15日 | 暮らし
可処分所得は経済学的には表面可処分所得を言いますが、純可処分所得は給与賞与から源泉される所得税や社会保険料だけではなく、消費税、印紙税そして、ガソリン税、自動車税、タバコ酒税等の特別目的税、又、固定資産税や各種公共手数料、更新手数料等の国民負担を控除したものと考えて下さい。

国民負担率が現在では40%といわれていますが消費税増税が近いですし、さらに進む高齢社会と国の財政健全化対策のためには国民負担率は間もなく50%を超えます。
そして、家計支出で最も多いのが住宅費(家賃又は住宅ローン返済)で、世帯総年収の平均20%を超えています。

子供の教育費、老後のための蓄えを含めて、お金に縛られない人生であるために若い時代からお金のことを真剣に考えなければなりません。

「将来は何とかなる・・・・」時代ではなくなることを強く認識し、お金の使い方、貯め方、増やし方を知ってください。
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1棟売り収益住居物件の表面利回り

2015年03月11日 | 不動産
1棟売り収益物件の表面利回り
不動産投資サイト「楽待」のファーストロジック(東京都港区)発表、2月1~28日の間に、同サイトに新規掲載された投資用不動産の市場動向調査結果


1棟アパート
新規掲載物件の価格は6842万円(前月比169万円増)、表面利回りは9.61%(同0.14ポイント減)

1棟マンション
新規掲載物件の価格は2億1108万円(同1798万円増)、表面利回りは8.42%(同0.05ポイント増)。
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