NPO集改センター(NPO法人 集合住宅改善センター)活動レポート

大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、福岡を中心に大規模修繕工事やマンション管理運営をサポートいたします。

NPO集改センター 第148回 スキルアップセミナー報告

2017-05-18 15:57:11 | 集改塾

第148回 スキルアップセミナー報告

開催日:2017年(平成29年)5月10日(水)

テーマ:大規模修繕工事で行うべき工事とその必要性

講 師:田中 隆宏(本会・正会員/1級建築施工管理技士・1級土木施工管理技士)

 

<セミナー概要>

■大規模修繕工事とは

「マンションの経年劣化等に合わせて実施する計画的な修繕工事」のことを言います。

大規模修繕工事を行う目的は、コンクリートやタイルの落下等による事故防止、雨漏りや漏水等の不具合の解消・予防、躯体・鉄部等の耐久性の確保、塗装等による美観・快適性の向上、バリアフリー化等で居住性・機能性の向上を図ることにあります。

■マンションの寿命は?

 現在、竣工から50年を超えるマンションは5万戸を超えるとも言われています。国土交通省の予測では10年後には今の10倍を超える戸数になると考えられています。ではRC造、SRC造の建築物の物理的な寿命とは何年か?これも国土交通省の資料ですが、推定で117年、外装仕上げによって延命すれば150年は持つとしています。これからすれば十分100年は持つといえます。また大手ゼネコンではすでに200年の耐久性を持つコンクリートが開発され、500年の寿命を持つものの開発も進められているようです。

■建物の経年劣化と劣化調査

 建物はコンクリートの乾燥収縮等や酸性雨・紫外線等の自然現象、経年による塗装等の剥がれといった様々な要因により劣化が起きます。外壁においてはひび割れ・塗膜の浮き・タイルの剥落等、鉄部は腐食等、外壁・サッシ廻りはシーリングのひび割れ、亀裂等、屋上においては防水層の亀裂・浮き・たるみ等、バルコニー・廊下は塩ビシートの端部の剥がれや変色等が発生します。こういった劣化の調査として、目視および打診による調査のほかに、機器を使った塗膜付着力試験、コンクリートの中性化試験、シーリング材の引張試験等で各部位の調査を行います。

■工事のポイント

下地補修工事は建物本体のひび割れ、欠損部、浮き等を補修するもので、打診調査をした上で実施します。ひび割れは確実に補修しておかないとますます劣化を早めます。シーリング工事は劣化したシーリング材を除去し、新規のシーリング材を打ち込むことで外部からの雨水の侵入を防ぎます。内外壁塗装工事は塗料を新たに塗り重ねることで、躯体への雨水の侵入を防ぐとともに、美観を向上させるために実施します。鉄部工事はその耐久性向上のために行うもの。なお鉄部工事は6年に1度程度行うことが望ましいとされています。防水工事は降雨等による水の侵入を防ぐことを目的とした重要な工事です。屋根の形状や素材によって劣化の差が大きく違ってきます。階段・廊下は部分補修が可能だが、バルコニーの工事は足場の設置が必要なため、全面改修を行うことが望ましいとされています。

~次回開催予告~

■第149回スキルアップセミナー 2017年6月7日(水)午後3時から

  テーマ:改正「個人情報保護法」が施行。改正内容を検証する。

  講 師:中島 亮平(本会・正会員・管理運営事業部/弁護士・マンション管理士)

◎    5月30日に施行される改正法とは。管理組合も個人情報取扱い事業者になる。管理組合として対応しなければならない事項とは。

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NPO集改センターの第34回 集改塾 報告

2017-05-18 14:46:26 | 集改塾

第34回 集改塾 報告(出席17名)

この日(5月10日、水曜日、午後7時00分~8時45分)は、カンサイ建装工業(株)に続くダイワテック(株)の塾生が講師となり講義を進める第2回目でした。

テーマは「弊社で経験した新築工事の不具合とその改修事例」について社員(川畑、松浦、徳田氏他10名)によるプレゼンテーションを1時間弱、その後質疑応答へと進みこの日の塾が終了しました。

 

< 塾生のレポート(感想)紹介 > 

 

今回はダイワテックさんによる過去に経験された新築工事の不具合とその改修事例についてでした。 結構驚くべき元施工での不具合や機転の利いた改修対応は非常に参考になりました。特に、天井の欠損補修ではポリバタの事例をはじめ、コンクリートの打ち方による影響、構造スリット・目地への影響、シーリングのブリードの事後の経過事例など、今後出くわす可能性のありそうな案件でよい勉強になりました。

また、臭気パイプの件では、複合的な臨機応変な対応をされているのに感心しましたし、これは複合的な知識と経験の賜だなと感心しました。

今回で学べたことは現場でも生かせる点が多いですし、多角的にクライアントに提案できるよう日々意識していきます。非常に有意義な講義でした。と、同時にダイワテックさんは非常にタレント豊富で、ヒアリングでかち合いたくないな、と説に思いました(笑)。

 

新築工事の収まりの不具合についての説明はいつも体験していることでしたが、どういう経緯でこういった収まりになっているのかという部分を理解していませんでした。また、新築時の不具合を理由で逃げている部分が多く、対策は不可能という返答をしていることが恥ずかしく感じました。確かにどうしようもない部分もあると思いますが、ダイワテックのように工夫をして、最善策を考え出すことが凄いと感じました。なぜうちの会社では、できませんと簡単に返答してしまうのか、ダイワテックさんは工夫して対策案が出せるのか、これは単純に勉強不足からくる知識の差だと感じます。また知識があるから、不具合がどこに現れやすいかを把握でき、不具合を見つける力もあるのだと思います。そして不具合になる経緯を理解しているから対策案を考え出せるのだと思いました。

バルコニーの臭気管の不具合事例に関しては、現状の問題点を改善するだけでなく、新たに問題点になりうるところまで、しっかり対策案を考えて実行しており本当に凄いと思いました。今回、ダイワテックさんに講義をして頂いた中で、ぶつかる問題点は同じマンションの改修工事をしているので似たことが多く、でも対策に差があると痛感させられました。ダイワテックさんが講義して頂いたことで私自身、モチベーションが上がりました。

また一緒に講義を受けた他社の皆さんも共感した部分と、改善できる点を見つけることができたと思います。こういった不具合事例,対策例の共有は本当に貴重だと感じました。

会社としては戦う相手ですが、改修工事の技術が上がるようにこれからももっと共有しながら勉強して行きたいと感じました。

 

< 塾長の声 >

3月のカンサイ建装工業(株)の塾生による講義といい、今回のダイワテック(株)の塾生の講義といい、事前の資料作りと当日の発表者のプレゼン力がとても良くできた内容であり、私の塾生への印象は「ほっこり」としたものでした。

例えが適切ではないかもしれませんが、文化祭で高校生が企画発表している光景のように思えた1時間半でした。

 

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集改センター スキルアップセミナー「大規模修繕工事で行うべき工事とその必要性」のご案内

2017-04-13 14:10:49 | 集改塾

NPO集改センターからのお知らせです。

5月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので
奮ってご参加ください。


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「大規模修繕工事で行うべき工事とその必要性」

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開催日時:5月10日(水)午後3時~5時 
講  師:田中 隆宏 氏(本会・正会員/1級建築施工管理技士・設計監理事業部)
     

参 加 費:会員1000円/非会員2000円(講師料、会場費、資料代に充当します。)
開催場所: 大阪建築会館(会議室)
申 込 み :5月9日(火)迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

<お願い>スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはFAXかメールをお願いします。

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集改センターの第147回 スキルアップセミナー報告

2017-04-13 13:55:43 | スキルアップセミナー

集改センターの第147回 スキルアップセミナー報告


 開催日:2017年(平成29年)4月5日(水)
 テーマ:

1.管理組合理事の責任及び管理会社の責任を法的に検証する
2.管理組合理事の利益相反行為とは
 講 師:九鬼 正光(本会・正会員/弁護士)

 <セミナー概要>
 ≪テーマ1≫
 ■自主管理から管理会社への委託の流れ
 区分所有法には「管理会社」という言葉は出てきません。このことは区分所有建物とは区分所有者が集まって管理するもの(
 自主管理)、と考えられていることを現しています。管理者とか管理組合といった、区分所有者が管理するための機関、
 組織については定められています。区分所有建物(マンション)は当初は小規模なものでしたが、昭和40年代後半から50年代にけて、
 マンションの規模が大きくなるにつれ、自主管理は難しくなり管理会社に委託する管理組合が増えてきました。
 

■管理会社への委託内容の理解
 マンション管理のどの部分を委託するのか、契約の内容はどのようなものとするのか、が管理会社と管理組合の間で締結する管理業務委託契約書において
 決まってきます。昨今、管理会社に任せきりという管理組合が多くなっていると感じられます。一例をあげると、滞納者の問題があります。
 ほとんどの管理委託契約においては、滞納者へは6か月間督促するが、それ以後は管理組合で対応すること、となっています。
 管理組合の責任において法的措置等の回収に向けた行動をとる必要があるのです。委託契約内容をよくチェックして下さい。

 ■管理組合理事の責任
 管理組合役員と管理組合の関係は、基本的には委任関係にあり、委任関係は原則、無償となっています。管理組合の横領事件について、理事長と監事に責任がある、
 という判決が東京地裁で出されています。理事長などの役員に就任すると、「権限がある」という意識を持たれる方が多くおられるようですが、同時に、「
 責任も生じるのだ」ということ、「善管注意義務がある」ということのほうこそ、強く意識することが重要だと考えます。

 ≪テーマ2≫
 ■管理規約の利益相反規定について
 昨年の標準管理規約の改正で、「利益相反取引の防止」規定が新設されています。主には外部の専門家の役員就任が可能とされたことで、
 定められたものと思われます。株式会社に適用されている法律をそのまま持ってきたような規定で、37条の2第2号は間接取引について書かれていますが、
 どういったことが想定されるのか、疑問符が残る内容となっています。

 ~ 次回開催予告 ~
 ■第148回スキルアップセミナー 2017年5月10日(水)午後3時から
 テーマ:大規模修繕工事で行うべき工事とその必要性
 講 師:田中 隆宏(本会・正会員・設計管理事業部/1級建築施工管理技士)
 10~15年毎に行われるマンションの大規模修繕工事。どのような工事が行われているのか、
 ◎またどのような工事が必要なのか?専門家の話を聞いてみませんか。

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集改センターの第33回 集改塾 報告

2017-04-10 06:36:32 | 集改塾

2017年(平成29年)4月5日

第33回 集改塾 報告(出席33名)

この日(4月5日、水曜日、午後7時00分~9時00分)は、集改センターの集改塾がスタートして4年目となる最初の塾でした。

「防水改修工事~材料メーカーからの留意点~」をテーマにアーキヤマデ㈱・田島ルーフィング㈱2社から外部講師を招いてそれぞれ「塩ビシート防水アンカー固定工法における改修の特徴と注意点」、「アスファルト露出防水下地の改修方法について」をテーマにお話ししていただきました。

尚塾開催前に、塾長から建築施工管理技士試験合格者の発表(祝金授与)を行いました。

合格した塾生たち

川畑直樹(ダイワテック㈱)1級建築施工管理技士

久保千里(建装工業㈱)  1級建築施工管理技士

工藤健一(高分子㈱)   2級建築施工管理技士

< 塾長の声 >

改修工事で最重要工事ともいえる屋根(屋上)防水に関するテーマを専門知識と経験豊富な講師(材料メーカー)によるセミナーは、現場代理人をはじめ営業担当者も大変有意義なものとなった筈です。毎年、外部講師を招いた塾では、日頃忙しくて毎回参加できない塾生も出席し4年目のスタートとしては大盛況の集改塾でした。

以上。

 

 

 

~ 休塾生のお知らせ ~

この3年間、集改塾の兄貴分であり昨年は2級施工管理技士受験勉強の講師役を務めた白石塾生(㈱カシワバラ・コーポレーション)から会社の人事異動で福岡に転勤となる挨拶がありました。来月からは白石塾生のいない塾となりますが、これまで携わった白石塾生の役割は、川畑塾生(ダイワテック㈱)が引き継ぎ集改塾を盛り上げていくこととなりました。

尚、塾が終わって近くの居酒屋で白石塾生の送別会で賑やかな夜を過ごしました。

私も付き合いましたが、若い塾生の飲み会パワーにはついていけないことを実感して深夜眠りにつきました。(笑)

 

 

 

 

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第146回 スキルアップセミナー報告

2017-03-22 21:37:02 | スキルアップセミナー

集改センターの第146回 スキルアップセミナーの報告をします。


開催日:2017年(平成29年)3月1日(水)
テーマ:大規模修繕工事を知る&考える
講 師:松山 功(NPO集改センター 代表理事)

◎大規模修繕工事は管理組合が実行するビッグイベントです。その一大行事を私たちはどれくらい知っているのでしょう。修繕&改修工事の目的とは何か。今一度考えてみましょう。

<セミナー概要>
■大規模修繕工事はどんな工事
マンションで言う大規模修繕工事は建築基準法でいうところの「建築工事」には該当しません。確認申請を必要としない、外壁を新しく塗り直したり、屋上の既存防水をやり直す、といった工事になります。

■大規模修繕工事に携わる人
大規模修繕工事の「劣化調査・設計・業者選定(補助)・工事監理」は、誰にでも行うことができる業務であり、別に建築士でなくてはならないということはありません。ただし、現場代理人には1級or2級建築施工管理技士の有資格者が求められます。

■大規模修繕工事の流れとコンサルタントの選考
通常、管理組合における大規模修繕工事の流れとしては、専門委員会の設置 → コンサルタントの選定 → 建物劣化調査 → 修繕・改修設計 → 業者の選定→ 工事(監理)→ 長期修繕計画の見直し、といったものになると思われます。この中で最も重要な部分はコンサルタントの選定だと思います。
その参加資格の選定はしっかりしているのか。恣意的な部分はないか。管理組合の能力が問われるところです。資本金の大小、1級建築士の人数といったもので評価していませんか。コンサルタントはマンションの規模や工事金額によって柔軟に評価し、選考方法およびその結果について公表されることをお勧めします。

■最後に
最初にも述べましたが、管理組合にとって大規模修繕工事は多額の費用を使うビッグプロジェクトです。コンサルタント、工事会社、管理組合(区分所有者)は一つのチームなのだとの考えに立って、3者が互いに協力していくことで、仕上がりの良い改修工事という成果が生まれるということを、忘れないでください。

~次回開催予告~
■第147回スキルアップセミナー 2017年4月5日(水)午後3時から
テーマ:1.「管理組合理事の責任、管理会社の責任を法的に検証する」
2.管理組合理事と管理会社の利益相反について
講 師:九鬼 正光(本会・正会員/弁護士)
◎ 管理会社と管理組合の争いは絶えないようです。一方、管理会社への依存度は大きくなっています。管理会社と管理組合の境界はどこまでか。
大規模修繕でうわさが絶えない、理事の利益相反行為とは。

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机上防災訓練ファシリテーター育成編(Pro版)の受講報告

2017-03-19 07:33:00 | 集改塾
先日、大和ライフネクスト株式会社さんの机上防災訓練ファリシテータ-育成編(pro版)を、NPO集合住宅改善センターの松山代表と受講してきました。






講師は大和ライフネクストの丸山肇さん。マンションコミュニティや共助のあり方を研究し、2015年3月の国連防災世界会議パブリック・フォーラムに採択された方。


防災ファシリテートとは解決策を授けるのではなく、解決策を【自ら導き出す力を育む】ための手法です。





防災の考え方に、正解不正解はなく、あるのは最適解。それをみんなで考える。その道筋の整理の仕方等を学びました。



そして、かねてから、私は、一般的な防災の知識は戸建てが対象で、必ずしもマンションには当てはまらない、と感じていました。その点を今回の講座でクリアできて、個人的にはすっきり。



まず、トイレ。これは集改センターが行った防災セミナーでもお伝えしましたが、


風呂の残り湯を使ってトイレに流す、と一般的に言われていますが、これをマンションでやると大変なトラブルになります。排水管が破損している可能性があり、専門家に調べてもらう必要があります。ですから、まずは、簡易トイレの使用。ビニール袋などを利用して消臭し固める薬剤を入れて密封する。排水管の状態を調べるには、下の階からきれいな水を流して調べていくなどの方法があります。



マンホールトイレ等もありますが、マンションの住人の人数を等を計算すれば、そんなに3日も4日も対応できるものではないそうです。



食事は、非常食を意識せずとも、とにかく水とカセットコンロと米さえあれば、缶詰とかを使って何とかなるでしょう、ということです。ただ、発災した1日目には、余裕がないはずだから、アルファー米は有効でだろう、ということです。



また、避難については、新耐震基準のマンション(1981年以降)に建てられたマンションなら、避難の必要はほぼない。(今までに倒壊した事例はない)だから、自宅避難が一番安全ということです。



マンションによっては、掲示板には近くの避難場所の地図などを貼っているところもあるようですが、よく考えてみると、それはかえって危険だと。



だから、家具を固定すること大切です。それでも、心配な人は、部屋のトイレやエレベーターホール、非常階段などが建物の構造上、一番鉄筋が多く使われて丈夫な箇所だということですので、そこに一時避難するのもいいかもしれません。ただし、トイレに避難したときは、くれぐれもドアは開けたままにしておくことです。



そして、災訓練というのは、「学ぶ」「考える」「整理する」「行動する」ということをしていかないと、実際の災害時には行動できない、ということでした。



講座の中ではファシリテーター役をさせていただき、非常に楽しく防災について学べました。正しい解がないだけに、コミュニティの中で考える、という必要性を感じました。次回、大阪で開く予定のマンション防災セミナーに生かしていきたいと思います。




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集改センターの第32回 集改塾の報告

2017-03-10 20:20:51 | 集改塾

集改センターの第32回集会塾の報告です。出席は15名。

この日(3月8日、水曜日、午後7時00分~8時45分)は、塾生の企画による同じ会社の塾生が講師となり講義を進める第1回目でした。

テーマは「改修工事業者が初めて新築工事を経験して」をカンサイ建装工業(株)社員(大西、田路、塩見の3氏)によるプレゼンテーションを1時間弱、その後質疑応答へと進みこの日の塾が終了しました。

 冒頭、講義前に2016年度(2016年4月~2017年3月)の塾に一度も休まず出席した塾生の白石氏に塾長より皆勤賞として賞状と金一封の授与式も行われました。

< 塾生の声 > 

受講した塾生より後日、「感想文」として後日提出されますが、後述に1例をご紹介しています。

< 塾長の声 >

この日は、塾生の企画によるテーマで行う初めての塾でした。

改修工事業者に入社した多くの塾生には、ほとんど経験のない新築現場の実例をパワーポイントの映像を通して、現場代理人である田路(1級施工管理技士)氏からの説明と副現場代理人として新築現場を初体験した塩見氏からの体験談(苦労話など)の話があり、改修工事ではなかなか経験できない内容であり塾生も興味津々で聞き入っていたようでした。

尚、この時期毎年行う皆勤賞の授与には予定では2名いましたが、工藤(高分子)氏は当日どうしても離れられないJOBで欠席となり皆勤賞が取れなく、賞状と金一封を用意していた私も授与することができず残念でした。

しかし、2月発表の建築施工管理技士に工藤健人(2級施工管理技士)氏と川畑直樹氏(1級建築施工管理技士)の2名の塾生が合格を聞きたいへん喜ばしく今夜の塾が終了しました。

以上。

 塾生の の紹介

< 本日の講義の感想 >

 今回の講義は改修業者が新築工事を行うとどうなるかという非常に興味があった講義でした。まず、初めに感じたことが田路さんの口からでてくる言葉が、ほとんど分からなかったのが正直なところでした(笑) 私はまだまだ改修工事でも分からない事がたくさんあるのに、新築の工事は改修工事以上に覚える事が多くて、自分の身に置き換えるととてもしんどいと感じました。

 でも、新築という0から建物を作っていくということに興味を持つことが出来ました。

土のサンプルを取って砂で深度を決めたり、シートパイル工法など一度近くで見てみたいと思いました。

工事の種類や、言葉などは改修工事より多岐にわたると感じましたが、現場管理という立場を考えた時、新築と改修共通する点がいくつかあるなと感じました。

先々をイメージして段取りしていくという言葉は、改修の現場でも求められる事なのだと感じます。職人さんが現場に来て仕事ができる状態を作る事が大切だと考えました。

次に、指導する側が理解をしておかないといけないというのも共通すると思います。

理解をして、指導が出来てまた次の話に行けると私は感じました。

 私は、この業界に入って4月で1年です。まだまだ分からない事だらけですが、こういった貴重な講義を聞かせていただき、少しずつでも自分の物にしていきたいと思います。

カンサイ建装工業さんありがとうございました!

以上。

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集改センターの第31回集会塾の報告です。

2017-02-09 06:43:13 | 集改塾

第31回 集改センターの集改塾 報告です。出席は14名。

 この日(2月1日、水曜日、午後7時00分~8時45分)は、今年初めての集改塾です。

1月には、参加企業5社の塾生代表が集まり今年一年の毎月のテーマをについて企画会議で決めた内容の発表と2級建築施工管理技士技術検定試験(学科試験問題)の分析そして最後に人生プラン「あなたの人生(生きている期間)を考えてみよう」について講義を進めました。

 

< 塾生の声 > 今月はお休みです。

 

< 塾長の声 >

2月は毎年、年明け最初の塾ですが、1月には参加企業5社の塾生代表が集まり1年間の毎月の塾テーマを決めて開催した塾となりました。先ずは来月(3月)、カンサイ建装工業(株)の塾生による企画&テーマで1時間のプレゼンテーションをすることになっています。今からとても楽しみにしています。

 

そして2月は、建築施工管理技士検定試験の合格発表月です。塾生から合格者が何名出てくるかも楽しみにしています。その発表前のこの日は、恒例となってきた白石塾生による2級建築施工管理技士取得を目的とした勉強会の一区切りとなる「学科試験問題(94問題)」と塾で教材として勉強した「2級建築施工管理技士 即戦問題集(410問題)」とを対比しその傾向と対策を講義しています。白石塾生のこの1年間講義は、民間の受験セミナーとは違う実体験者による大変内容の濃い講義であり、毎回私はその内容に感服しています。この講義は、塾生からもとても好評で次年度も継続していくことになります

 

白石氏の講義が終わり引き続き昨年6月でのテーマ

 

 

◆ あなたの人生(生きている期間)を考えてみよう

①     あなたの人生を終える年は?(何歳ですか?人生あと何年残っていますか)

②     残された期間でのあなたの人生プランは?

③     その人生プランを達成するために、あなたはこれからどんな生き方をしますか?

 

 

について新しい年の初めに振り返り、塾生それぞれの未来を考えるきっかけとなることを期待して、年初め最初の塾を終えました。

(事前提出者の7名人生プランは、それぞれの個性が出ていて楽しく読ませていただきました。)

以上。

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スキルアップセミナー 「マンションの漏水事故を検証する」

2017-01-17 21:09:23 | 集改塾

NPO集改センターのスキルアップセミナーのご案内です。

 「マンションの漏水事故を検証する」

 マンションの漏水事故は厄介な問題です。
 漏水調査、修繕、上下階の話合い、賠償問題、
 管理組合・居住者が掛ける漏水の保険を検証し、
 漏水事故への備えや有効な対策について考えましょう。

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 開催日時:2月1日(水)午後3時~5時
 講  師:枝 俊男 氏(本会・副代表理事/マンション管理士・管理運営事業部)


 参 加 費:会員1000円/非会員2000円(講師料、会場費、資料代に充当します。)
 開催場所: 大阪建築会館(会議室)
 申 込 み :1月31日(火)迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

 <お願い>スキルアップセミナーは予約制です。
 申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
 必ず事務局まで電話で連絡願います。
 事務局不在のときはFAXかメールをお願いします。


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