建設業生き残り戦略ー全国合理化建物協会

合理化協会に関するブロブを掲載します
建設関連専門ブログです。

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建設業の生き残りとは

2007-01-10 07:34:56 | 経営とは?
皆さん明けましておめでとうございます。
2007年はどのような事業計画を立てられていますか?
刻々と変わる国内外の経済及び政局、しっかりと情報を収集、そして分析→仮説→実行→修正→実行・中止を即座に取り行わないと取り返しのつかないことになる年、つまり正確性とスピードが求められる年となり、事業としての雌雄を決する年となるでしょう。
雌雄とは勝ち負けであり、言い方を変えると「生き残り」をかけた年、4年数ヶ月経済成長しているとしても実質我々の事業に「マイナスはあってもプラスまでとは言いがたい」そして1400兆円の現金個人資産及び2000兆円とも言われ不動産+個人資産もまったく我々には「異国の空」の如しである。
しかし、捉えかたを少々変えるとどうか、同業種でも都市部においての分譲マンションは「新価格帯」での販売が好調、大手ゼネコンは、輸出関連企業の国内設備投資及び富裕層マーケット事業、更には、高齢者事業で活路を見出している。
ならば我々も住宅・賃貸マンション事業の方向性を変えることも必要ではないか。
ある住宅会社はフィットネスとエステを併設した女性専用の会員制倶楽部を創設、ある賃貸マンション会社は医療機関を買収旧耐震部分を取り壊しそこに分譲マンション及び高齢者専用賃貸を併設、あるゼネコンは、大学の医学部と提携、高齢者健康診断(アンチエイジングドック)高齢者リハビリテーション事業に、そしてある住宅会社は大学の農学部及び生物学部と連携バイオマスからなる高付加価値農産物を栽培販売(先進的農業)・・・・まだまだ有るが、いずれにしても少子高齢、人口減少社会における事業としてハウジング産業は望み薄であり健康体(業績が好調)のうちに次の事業を模索することが早急の課題となり、また、その判断をすべき年が2007年で有ると考える。
しかし、10年後の100億より今日の10万円と言うこともよく分かるし理解も出来る、しかし多くの住宅会社・工務店は現状主義であり革新的ではない、それでいて売り上げを伸ばし営業利益を増やそうとする、これらは、あい矛盾することでありテクニックだけでは売り上げも伸びず利益も上がらない、そしてなんと言っても設備投資(人的・物的)と言う挑戦なくして利益は還元されない、それが経済の仕組みである。
それもこれも、社長の仕事、トップの器量で決まる、だからこそトップは情報を集め、その情報を吟味し事業に反映しなくてはならない、そして、万がいち方向性という仮説がま違っていたら体裁は気にせず「朝令暮改もやむなし」で事業を中止する高度な経営的判断が要求される。

新築から中古流通の時代へ
リニューアルした中古住宅販売が好調を呈している、勿論新築より格段に安い物件か地域にもよるが販売物件がきうすな場合のみではあるが、いずれにしても中古市場時代がまじかに迫っていることは確かなようである。しかし中古住宅は、なぜ内装(クロスのはりかえ)と水廻り、外装の吹き付け程度しかリモデルしないのであろう、少し知識があるプロなら少額予算でまるで違う、まるで新築につくり変えてしまうのだが、やはりこの世界は不動産の世界もしくはリフォームの世界だからかも知れない、ならばデザインと構造が分かりコストコントロールが出来る住宅会社、建設会社が乗り込まない手はないと思うが、皆さんいかがお考えか?販売価格は相場の60~70%かけであれば間違いなく売れるのだが!!

ロハスな新築住宅とロハスなリモデル
ビニール住宅・ストレス住宅の時代は終わりロハスをコンセプトとした住宅があちこちで販売されている、勿論ロハスという言葉自体は「はやり言葉」ではあるが、人がある一定期間暮らす屋城としては「ストレスの感じない家」は必要である。
ロハスとは環境と健康をテーマに、快適で持続可能な生活スタイルを心がけることを表す造語では有るが、ここに快適な居住空間(夏涼しく冬暖かい)とデザイン性を兼ね備えた商品(家庭菜園からガーデニング、更には自然エネルギー利用)が企画されると、ここ数年間はいける商品となること間違い無し。ただ単に板だけを貼っている「健康住宅」とか言う商品では、説得性に欠け完成見学会を実施するとお客様はくるも契約までには至らない、それを「なぜ・どうして」と考えると、おのずと結論がでてくる。清水国明の自然学校ではないが、そこには「団塊マーケット」と言う強大な資金があることに注目したい。

コンバージョン(リノベーション)が活況
コンバージョンとは、既存のビルや商業施設などを用途転換する手法で海外では古くからある事業、日本国内にも小規模な、その類は有ったが2003年問題(都市部のオフィース空室率の上昇)を境に本格化してきた。しかし建築基準法というハードルがビルから居住施設と言う時に採光の問題等でネックとなり注目を集めつつも建設、不動産各社がビルオーナーに積極的に営業をかけるまでにはいたらなかった、それが地価の上昇、さらには政府による、ビルから住宅へのコンバージョンの一部助成又建築基準法の緩和策等で近年目覚しくこの事業が伸びている。都内では、一部に一服感はあるものの、人口の都市回帰で中京、阪神、そして九州と、この余波は広がりを見せ事業規模も約4000億、そこに大手ゼネコンが照準を定め積極的に営業活動を行っている。
高度利用としての用途も様々で住宅用へのコンバージョンもさることながら、店舗併用型分譲マンションからSOHO型ワンルーム賃貸、さらには病院併設型高齢者施設等々、この世界も今後成長軌道にある。分譲マンションの一括リモデルも良いが管理組合とのやり取りしだいでは大変な思いをして利益がでないこともしばしばあるし、まして一戸程度のリモデルでは売り上げも伸びず、利益もほんの少々・・・
我々建設業として技術力を活かし耐震補強からコンバージョン的リノベーションでこの厳しい建設氷河期に活路を見出したいものである。

建築士法の一部を改正する法律が成立
建築士法の一部を改正する法律案は、平成18年11月30日の衆議院本会議で可決に続き同年12月13日、参議院本会議で可決12月20日公布された。
今回の改正は、構造設計と設備設計の分野で一級建築士の認定制度を創設し、一定規模の以上の建物のチェックを義務付けることなどが柱で一部改正を除き、2年後に施行する。
今回の法改正は、偽装への罰金強化を盛り込んだ前通常国会での法改正に続く第二弾の対策で、耐震偽装をめぐる法律の焦点は次期通常国会に提出予定の新築住宅の欠陥を補償する新法案に移る。
新たに認定するのは「構造設計一級建築士」と「設備設計一級建築士」で、5年以上の実務経験と講習終了が条件。構造設計で高さ20m、設備設計で3階建て以上、床面積5000㎡超の建物については認定建築士が自ら設計するか、建築基準法に適合しているかどうか証明する。更に建築士の資質向上のため、全ての建築士に3~5年に一度の講習受講を義務付ける。以上は今回の法改正の総論的なものだが我々にもっとも影響がある木造2階建てにおける構造審査への法改正により建築基準法の一部も改正され、小規模木造住宅(2階建て以下または延べ床面積500㎡以下)の構造審査の特例も原則として廃止された。施行が2年後であり品格法によるところもあるが、なんと言っても自社での構造計算をつづけ、当初は構造設計一級建築士の証明を取るも、その実績から社内構造設計一級建築士を養成、内制化する。2年後には各社が構造計算書の添付と言う時代が来るであろうし違う方向性にしても行動的差別化及びそれによる構造の合理化コストダウンは可能である。
★ 全国合理化建物協会では2006年度「きづくり」構造計算研修を開催してきたが2007年も継続していく予定。

今月のCPMEデーター
この物件は延べ床面積120㎡・4LDK・一部下屋・ベランダ付の上棟からのCPMEデーターである。
★ 整理番号は大項目として3が大工工事を表し、中項目2は上棟、小項目1は躯体構造建て方を表す。
★ 本来であれば上棟日前に土台敷から床組みもしくは床張りまで完了している、この現場も同じではあるがデーターの取り方として理解いただきたい。
★ 作業員一人(建て方大工)に測定者一人(計測社員)が張り付き計測をする、いわゆる大工が5人で建てかたをしている場合5人の計測者が必要となる。そしてその合計(作業員合計と実質時間)がCPMEデーターの一つの
★ 作業時間となる。
★ CPMEとCPSEとが有るが基本的にはCPSE(秒単位)の合計値を作業時間とする。
★ 計測過程が不明なものは写真を取り管理ホルダーとともに整理する(ハイパーリンクでの写真整理)
★ その他、日時・測定者・特記事項・天気・気温・湿度を記載する。


整 理 番 号 現 場 名 工 程 業 者 名
3-2-1   ○様邸新築工事 建て方 ○工務店
作業名 開始 終了 CPME CPSE
作 ≪現場到着≫   7:30      
業 ≪棟上スタート≫          
者 2F床梁玉掛け   8:00 8:01 0:01 48秒
名 材料確認   8:01 8:03 0:02 2分
  2F床梁玉掛け   8:03 8:05 0:02 2分
○○作業員 通し柱 おこし(写真2) 8:05 8:06 0:01 55秒
金物段取り   8:06 8:07 0:01 23秒
2F床梁まくばり 5本 8:07 8:09 0:02 1分24秒
1F柱 おこし 1本(写真4) 8:09 8:10 0:01 21秒
1F柱 おこし 1本 8:10 8:11 0:01 22秒
1F柱 おこし 1本 8:11 8:13 0:02 1分19秒
1F柱 おこし 1本 8:13 8:14 0:01 18秒
1F柱 おこし 1本 8:14 8:15 0:01 30秒
1F柱 おこし 1本 8:15 8:16 0:01 25秒
1F柱 おこし 1本 8:16 8:17 0:01 25秒
2F床梁 1本取付け 8:17 8:20 0:03 2分20秒
片引きボルト 1本     8:20 8:20 0:01 7秒
2F床梁取付け 2本(かけやで) 8:20 8:22 0:02 1分40秒
両引ボルト 1本     8:22 8:23 0:01 40秒
1F柱 支え(梁入れ) 8:23 8:25 0:02 1分30秒
2F床梁取付け 1本 8:25 8:26 0:01 40秒
片引きボルト 1本     8:26 8:26 0:01 20秒
道具段取り   8:26 8:26 0:01 30秒
2F床梁取付け 1本 8:26 8:27 0:01 23秒
両引きボルト 1本     8:27 8:27 0:01 30秒
測 両引きボルト 1本     8:27 8:28 0:01 50秒
定 2F床梁取付け 1本        
者 両引きボルト 1本     8:28 8:31 0:03 2分18秒
名 間柱1F分段取り~        
             玉掛け 8:31 8:33 0:02 1分47秒
午 本筋かい1F分段取り~        
前            玉掛け 8:33 8:35 0:02 1分20秒
○○社員 間柱玉掛け   8:35 8:38 0:03 2分53秒
寸三1F分段取り~玉掛け 8:38 8:42 0:04 3分46秒
金物取付け   8:42 8:46 0:04 3分29秒
2Fホールダウン位置出し 8:46 8:51 0:05 5分
羽子板 1本     8:51 8:52 0:01 1分
羽子板 1本     8:52 8:53 0:01 35秒
2F床梁たたき込み 8:53 8:56 0:03 2分36秒
ホールダウン穴あけ段取り 8:56 8:58 0:02 1分48秒
穴あけ     8:58 8:59 0:01 27秒
穴あけ     8:59 9:00 0:01 13秒
穴あけ     9:00 9:02 0:02 1分36秒
火打ち金物 2ヶ所(写真12)     9:02 9:05 0:03 2分35秒
火打ち金物 2ヶ所     9:05 9:08 0:03 2分36秒
午 1F柱のたち確認 1ヶ所 9:08 9:09 0:01 50秒
後 1F柱のたち確認 1ヶ所 9:09 9:12 0:03 1分11秒
○○社員 1F柱のたち確認 1ヶ所 9:12 9:13 0:01 54秒
1F柱のたち確認 1ヶ所 9:13 9:14 0:01 46秒
1F柱のたち確認 1ヶ所 9:14 9:15 0:01 57秒
1F柱のたち確認 1ヶ所 9:15 9:16 0:01 31秒
1F柱のたち確認 1ヶ所 9:16 9:17 0:01 54秒
1F柱のたち確認 1ヶ所 9:17 9:18 0:01 54秒
1F柱のたち確認 1ヶ所 9:18 9:19 0:01 43秒
金物段取り   9:19 9:19 0:01 9秒
2F床板段取り(24㎜合板) 9:19 9:22 0:03 1分45秒
火打ち金物 釘打ち     9:22 9:25 0:03 4秒
道具段取り(つぎ線) 9:25 9:28 0:03 2分40秒
           


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