土地の価格の不思議

久しぶりにＦＰ情報を掲載します。

土地の価格の不思議

７月１日に相続税路線価が発表になりましたね。８年ぶりに価格が上昇しているそうです。
土地の価格っていっぱいあってとても不思議ですね。
今日は、この土地の謎に迫ってみます。
①相続税路線価格
②固定資産税評価額
③公示価格
④鑑定評価額
⑤売買価格　etc

たくさんの基準価格があります。

この基準価格の中の基準になるのが、③公示価格ですね。
これは、1月1日を基準日として3月下旬に発表されるのですが、国土交通省が定めた公的地価で、その土地における現在の売買価格の基準として利用されています。
次に①の相続税路線価は、1月1日を基準日として7月1日に国税庁より発表されるもので、相続税を計算するときの基準として使用されます。
また、②の固定資産税評価額は、3年毎の1月1日を基準日として3月1日に市区町村より発表されます。これは、当然固定資産税額を計算するときの基準ですね。ちなみに②の中には固定資産税路線価といって固定資産税の路線価もあるんですよ！！

この①②③には、密接な関係があり、このおかげで同じ場所で国や市町村が発表するのに価格が違うという不思議なことが起っているんですね。

①相続税路線価＝③公示価格×８０％
②固定資産税評価額＝③公示価格×７０％
と決まっています。
これらを使うと②の固定資産税評価額が分かっていれば０．７で割り戻すことで公示価格が分かるので、大体の売買価格が分かってくるということですし、この計算した公示価格の８０％が相続税の土地の評価額になるということになりますね。


例えば、
固定資産税評価額が、7,000万円の土地があると
公示価格は、１億円
相続税評価額は、8,000万円になるってことですね。


④は不動産鑑定士による不動産鑑定評価です。これが一番正確と言えるでしょうが、なにせ鑑定料が高額になりやすいですね。結果、公的な数値を基準にするしかなさそうです。

⑤の売買価格が一番気になるところではありますが、この売買価格が一番の曲者ですね。というのも売買価格というのは売主と買主が納得したら成立しちゃうんですね。
普通の商品と全く同じです。定価でも買うのか、1割引きで買うのか、2割引きで買うのか・・・
つまりここで、基準になるの定価のようなものが公示価格なんですね。
ただし、これが定価かというとそうでもなくて、オークションのように買い手が欲しくてたまらなければ価格は青天井に上がっていきます。
高く売りたい売主と安く買いたい買主、更に早く売らなければならない売主と急いで買う必要のない買主の関係などが絡み合って売ない価格が決定しますね。

イメージでは、公示価格＋αから固定資産税評価額の間で決まっているような気がしますね。
不動産を買う時は、不動産屋さんの言いなりではなくて、いろいろ計算することが交渉術の一つですね。