ちゃらりーまん「フランクの日記」

本性を隠してサラリーマン生活を送る仮面ちゃらりーまん(サボりーまんかも)
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新聞で気になる記事「タワーマンション購入による相続対策」ってなに?

2016-10-25 08:16:50 | FP
とんとご無沙汰でしたFP情報です。
以前、現金などの金融資産を賃貸不動産に変えることで相続税評価が下がり、相続税を節税できることはお話いたしました。
最近は、「タワーマンションを購入」することで更に相続税の節税が図れるとの情報がありますが、なぜなのか質問を受けました。

確かに不動産を購入することで、評価減を受けることができるのはわかりますが、タワーマンションだとなぜ更に評価を下げることができるのでしょうか?

答えは意外なところにあります。

実際の売買価格と不動産の相続評価の差によるからです。
これは、以前にもお話したことですが、

売買価格≠公示価格≠固定資産税評価額≠相続税評価額 であるからです。

相続税評価額=公示価格×80%
固定資産評価額=公示価格×70%
売買価格=公示価格を基準に需要と供給のバランスで決定
となっています。

ここでポイントなのが、
公示価格、固定資産税路線価、相続税路線価の決定に
タワーマンション等の眺望などは加味されていないということです。

実際にタワーマンションの価格を見てみると
高層階にいくほど売買価格が高くなります。
つまり
売買価格は、高層階>低層階となるわけですね。
にもかかわらず
固定資産税評価額や相続税評価額は、土地の持分で判断するため
評価額は、高層階=低層階とされています。

たとえば、同様の間取り面積の20階建てのタワーマンションの場合に
①最上階を購入すると5,000万円
②低層階部分の価格が4,000万円 であるとします。

購入価格には、1,000万円の差があるにも関わらず、
相続税評価額は、全体の面積割合による持分割合となるため
①と②は同額の相続税評価額3,200万円となります。

ということは、①②ともに5,000万円の金融資産がある場合、
①は、5,000万円の金融資産 → 5,000万円の不動産 → 3,200万円の相続税評価
となり 1,800万円の評価減となります。

これに対して
②は、5,000万円の金融資産 → 4,000万円の不動産 + 1,000万円
        → 3,200万円の相続税評価+1,000万円の金融資産 → 4,200万円の相続評価
となり、800万円の評価減となります。

結果、①と②では同じ5,000万円という資産が①3,200万円、②4,200万円となり1,000万円もの評価さとなります。

相続税の税率が40%の方なら400万円も相続税額が変わってくるんですね(+o+)

みなさんいろんなことを考えものですね。頭いい人もいるもんだ(#^.^#)

しかし、
このスキームがどんどん出てきちゃったので、またまた改正が行われそうです。
イタチゴッコというやつですかねえ。。。
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