投資情報「経済データおたくの世迷言」

経済・市場動向や要人の運勢など、投資に影響を与えそうな情報を九星気学、そして独断と偏見で読み解きます。

景気点検:オフィス需要はリーマンショック前以来の高水準に

2017年07月17日 | 不動産

―俳優の渡辺謙氏が自己の不倫について謝罪会見しました。1959年10月21日生まれですので九星気学では五黄土星という星になります。今年は「評価運」で、今年後半あたりから運気が不安定になりやすい傾向があります。また来年は「停滞運」に入り、人生の9年サイクルで最も衰運の年となります。今後はこれまでとは違い、ツイてないと思うことが多いかもしれません。メンタル面を安定させることが重要です。ご注意ください。

意外、賃料上昇は限定的

さて、今回は久しぶりに不動産ネタを取り上げました。オフィス需要が強まっています。三鬼商事が毎月発表するオフィス需要データによると、東京ビジネス地区(千代田、中央、港、新宿、渋谷の都心5区)のオフィス需要は、2008年に世界経済を揺るがしたリーマンショック以前の水準にまで低下しました。

東京ビジネス地区のオフィス空室率をみると6月時点で3.26%となりました。これは2008年4月の3.03%以来の低水準です(C1参照)。景気拡大と企業業績改善が続いていることが主因と見られます。

オフィス需要の拡大に沿って、オフィス賃料も上昇しています。しかし6月の坪あたり賃料をみると1万8864円となっており、限定的な上昇にとどまっています。空室率が6月とほぼ同水準のだった08年4月には2万2687円でしたので、随分と低水準にとどまっていると言えるでしょう。理由としては、企業がオフィスを構えるのに、必ずしも都心5区に拘らなくなっている―等が考えられます。

地価、今後は伸び率鈍化も

では、オフィス賃料から地価の今後を大雑把に占ってみましょう。全国全用途の公示地価は2016年がプラス0.1%、17年が0.4%と2年連続で前年比で上昇、伸び率も加速しました。この傾向は今後も続くのでしょうか?

オフィス賃料(1月時点)の前年比変化率と全国全用途の公示地価の変化率を比べると、強い相関が見られます(C2参照)。特に2003年以後はその傾向が顕著です。オフィス賃料と東京地区の商業地を比較すると、より強い相関がみられるでしょう。

ここで注目されるのが、公示地価はコンスタントに上昇していますが、オフィス賃料の方は、2015年のプラス5.3%をピークとして、16年はプラス4.0%、17年はプラス4.5%と、伸びに鈍化傾向が見られることです。

さらに今年に入ってからのオフィス賃料の伸びをみると、1月に前年比プラス4.5%を付けた後は、伸び率が徐々に鈍化し、5月,6月はそれぞれ同プラス3.8%になっています(C3参照)。

ということは、公示地価についても今後、伸び率がプラス0.4%からどんどん加速することはなく、徐々に鈍化に転じていくのではないか―と見ています。ラフな推論ですが、現時点の私見を書かせて頂きました。来年の公示地価発表前には、数字を伴った予想を出す予定です。

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