頑固爺の言いたい放題

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相続対策としての賃貸アパート

2017-06-15 15:33:58 | メモ帳

最近、相続対策に関する無料セミナーの新聞広告をよく見かける。ほとんどの主催者は不動産関係の企業だから、狙いはアパートや独身者向けの賃貸マンションの販売であることが分る。2015年の税制改正で、相続税を払うことになる人が増えたことが、セミナー開催が増えている理由である。

一方、賃貸アパートの建設ラッシュがおきているらしい。その理由は、家屋を建てる方が、土地評価額が下がるからである。そして、その建設費を全額自己資金で賄う人は少なく、銀行ローンを組むことが多い。銀行としては担保がしっかりとれる融資案件だから大歓迎だ。

賃貸アパート(マンション)経営は関係者全員がウィンウィンのプロジェクトにように見えるが、本当にそうだろうか。私も賃貸アパートを所有しており、実態を十分理解しているので、アパート建築を検討している方々に一言申し上げたい。それは、アパート(マンション)賃貸はそれほど妙味があるビジネスではない、ということ。

経営計画は満室を前提にしていると思うが、現実はそうとは限らない。立地がよくても、退去後の改修に時間がかかり、次のテナント募集を開始する頃には繁忙期が終わっている。そして、3-4月の繁忙期を逸すると、最悪1年待たなくてはならない。

空室があってもローン返済は待ったなしだから、自己資金で資金繰りするケースも出てくる。だから、自己資金でローン返済を滞らせない資金的余裕が必要である。

おまけに、退去後の改修費はテナントから預かった敷金では足りず、家賃の1-2ケ月分は家主の負担になると想定しておかなくてはならない。

賃貸アパートが確実に儲かるのは、立地が鉄道の駅から徒歩数分の場合限られる。徒歩10分以上の立地となると、空室発生の確率がかなり高い。ましてや、バス利用となると、かなり厳しい。

見通しを誤るとマイナス資産を残すことになりかねず、相続対策は十分な熟慮が必要である。

 

 

 

 

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