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改正民法は2020年4月1日に施行

2018年01月15日 | 社会・経済
政府は1月15日、5月26日に成立した「民法の一部を改正する法律(債権法改正)」について、一部の規定を除き、2020年4月1日に施行すると閣議決定しました。今回の改正では、ネット取引など商取引の複雑化に対応した新たなルール作りや、消費者保護の強化を目的としたもので、200以上にわたる項目を改正しました。不動産業に関連する内容では、敷金や原状回復について規定。賃貸人の敷金返還の内容について明確化したほか、通常損耗については、賃借人の原状回復義務に当たらないなどと記載しています。また、個人保証の制限規程が設けられることで、賃貸借契約で保証人になる場合などは、極度額が設けられることとなります。
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平成30年は既存住宅市場活性化や空き家対策など推進

2017年12月25日 | 社会・経済
平成30年度予算案が12月22日、閣議決定されました。国土交通省関連予算額は、ほぼ前年度並みの5兆8,047億円。子育て世帯や高齢者世帯が安心して暮らせる住まいの確保に、1,110億円を充てる。民間賃貸住宅や空き家を活用した住宅セーフティネット制度の推進や、公的賃貸住宅の建て替え・改修時に生活支援施設等を導入する場合の補助、既存ストックの活用等によるサービス付き高齢者向け住宅の整備支援などを推進します。既存住宅流通・リフォーム市場活性化には53億円。既存住宅の長寿命化リフォームの支援、住宅瑕疵等に係る情報インフラの整備、「安心R住宅」制度など良質な住宅ストックが適正に評価され流通する仕組みの開発等に対する支援などを行ないます。空き家対策の推進、空き地や所有者不明土地等の有効活用の推進には36億円。空き家対策を市町村と専門家が連携して行なう「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」をはじめ、不動産団体等による空き家・空き地の流通等の促進、所有者不明土地の活用円滑化に向けた事業を展開します。このほか、住宅宿泊管理業(民泊管理業)の生産性向上・人材育成などに向け、標準契約書や実務マニュアルの作成など環境整備に1,500万円、改正不動産特定共同事業法に係る小規模不動産特定共同事業による地方創生を図るため、地域プラットフォームの開催支援など地域振興のためのネットワーク形成促進へ5,800万円を充てます。
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地価は回復・上昇傾向にあるが、異常な高値水準には達していない

2017年10月21日 | 社会・経済
9月19日に国土交通省が発表した「平成29年度都道府県地価調査」によれば、全国の基準地価(平成29年7月1日時点)は、商業地では前年比0.5%上がり、2年連続の上昇となりました。住宅地は前年比マイナス0.6%と26年間連続での下落が続きましたが、9年連続して下落幅は縮小することとなりました。住宅地価の回復は、低金利が続いていることや政府による住宅取得支援施策が主な要因です。商業地に関しては、都心部における活発な再開発や国内外からの投資資金が商業施設やホテルなどに流入していることが需要を高めています。しかし、大都市圏と地方圏では明らかな違いが見られ、三大都市圏の地価は前年比で住宅地0.4%、商業地は3.5%の上昇となっているのに対して、地方圏は住宅地1.0%、商業地0.6%の下落となっています。一方で同じ地域圏であっても、圏域の中核都市である札幌、仙台、広島、福岡の4市では、住宅地、商業地はそれぞれ2.8%、7.9%の上昇率となっており、3大都市圏よりも地価が大きく上昇しています。交通網や通信網の発達によって、ビジネスの広域化が進み、各圏域のJR基幹駅の重要性が増していることが共通の要因です。また、同じ都心部であっても、立地の違いによって、地価の動きには違いが見られます。その意味では、土地の利便性や収益力などによって、地価の「二極分化」が進む傾向は変わっていないと言えるでしょう。
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新設住宅着工、持家・貸家とも3ヵ月連続減少

2017年10月02日 | 社会・経済
国土交通省は9月29日、2017年8月の建築着工統計を発表しました。同月の新設住宅着工戸数は8万562戸(前年同月比2.0%減)、新設住宅着工床面積は641万8,000平方メートル(同3.9%減)と、いずれも2ヵ月連続の減少となりました。季節調整済年率換算値も94万2,000戸。利用関係別では、持家が2万4,379戸(同7.4%減)で3ヵ月連続の減少。貸家も3万4,968戸(同4.9%減)で3ヵ月連続の減少となりました。 一方、分譲住宅は2万728戸(同12.0%増)で3ヵ月連続の増加。分譲住宅のうち、マンションは9,109戸(同33.7%増)と3ヵ月連続の増加、一戸建て住宅は1万1,493戸(同0.8%減)で再び増加しました。
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主要都市の高度利用地地価動向について

2017年09月02日 | 社会・経済
国土交通省は、主要都市の高度利用地地価動向をまとめた「地価LOOKレポート」(2017年第2四半期)を公表しました。調査対象は東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方中心都市等23地区の計100地区(住宅系地区32地区、商業系地区68地区)。当期(4月1日~7月1日)の地価動向は、上昇が86地区(前回85地区)、横ばいが14地区(同15地区)、下落が0地区(同0地区)となり、上昇地区が全体の約9割となりました。上昇地区のうち、77地区が0~3%の上昇。3~6%の上昇となったのは、住宅系が1地区(「宮の森」<札幌市>)、商業系が8地区(「駅前通」<札幌市>、「中央1丁目」<仙台市>、「名駅駅前」・「太閤口」<名古屋市>、「心斎橋」・「なんば」<大阪市>、「博多駅周辺」<福岡市>、「下通周辺」<熊本市>)でした。圏域別では、東京圏(43地区)では上昇が33地区(同33地区)、横ばいが10地区(同10地区)となり、約8割の地区が上昇。大阪圏(25地区)では、上昇が24地区(同24地区)、横ばいが1地区(同1地区)となり、ほぼすべての地区が上昇しました。名古屋圏(9地区)では、17回連続すべての地区で上昇。地方圏(23地区)では、上昇が20地区(同19地区)、横ばいが3地区(同4地区)となり、約9割の地区が上昇となりました。用途別では、住宅系地区(32地区)では、上昇が22地区(前回22地区)、横ばいが10地区(同10地区)となり、約7割の地区が上昇。商業系地区(68地区)では、上昇が64地区(同63地区)、横ばいが4地区(同5地区)となり、約9割超の地区が上昇した。オフィス市況が好調なことや、大規模な再開発事業の進捗、訪日観光客による消費・宿泊需要などが、上昇の主な要因。前期からオフィス、店舗、ホテル等に対する投資が引き続き堅調に推移しています。
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6月の新設住宅着工は、貸家20ヵ月ぶりに減少!

2017年08月01日 | 社会・経済
国土交通省は31日、2017年6月の建築着工統計を発表しました。同月の新設住宅着工戸数は8万7,456戸(前年同月比1.7%増)、新設住宅着工床面積は714万5,000平方メートル(同1.5%増)と、いずれも増加に転じました。季節調整済年率換算値も100万3,000戸と、先月の減少から再び増加。利用関係別では、持家が2万6,037戸(同3.4%減)で3ヵ月ぶりの減少。貸家は3万5,967戸(同2.6%減)となり、20ヵ月ぶりに減少しました。分譲住宅は2万4,976戸(同15.5%増)で再び増加。分譲住宅のうち、マンションは1万2,942戸(同27.1%増)と再び増加、一戸建住宅は1万1,817戸(同4.8%増)で20ヵ月連続の増加となりました。
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都市緑地法等の一部を改正する法律案が成立!

2017年06月01日 | 土地の有効活用
「都市緑地法等の一部を改正する法律案」が4月28日、参議院で可決、成立しました。今回の改正では、都市公園の再生・活性化を目的に、国家戦略特区で認めていた公園内で保育所等の設置を一般化したほか、民間事業者による公共還元型の収益施設(カフェ、レストランなど)の設置管理制度を創設しました。また、生産緑地法を改正し、生産緑地地区の一律500平方メートルの面積要件を自治体が条例で引き下げることを可能にし、同地区内で直売所や農家レストラン等の設置も可能としています。新たな用途地域の類型として「田園住居地域」も創設し、地域特性に応じた建築規制や農地開発規制を行なえるようにしました。
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2016年度の住宅着工、貸家大幅増で97万戸台に!

2017年05月01日 | 社会・経済
国土交通省は4月28日、平成28年度(2016年)および29(17)年3月の建築着工統計調査を発表しました。同年度の新設住宅着工戸数は97万4,137戸(前年度比5.8%増)と、2年連続の増加。新設着工床面積も7,870万5,000平方メートル(同4.1%増)と、2年連続の増加となりました。利用関係別では、持家が29万1,783戸(同2.6%増)、貸家が42万7,275戸(同11.4%増)、分譲住宅が24万9,286戸(同1.1%増)といずれも2年連続の増加。分譲住宅のうちマンションは11万2,354戸(同5.1%減)と2年ぶりの減少、一戸建て住宅は13万4,700戸(同6.7%増)と、2年連続の増加となりました。一方、3月の新設住宅着工戸数は7万5,887戸(前年同月比0.2%増)と、2ヵ月ぶりの増加。新設住宅着工床面積は603万1,000平方メートル(同2.0%減)で、2ヵ月連続の減少。季節調整済年率換算値は98万4,000戸(前月比4.7%増)となりました。利用関係別では、持家が2万1,468戸(前年同月比3.6%減)と、2ヵ月ぶりの減少。貸家は3万3,937戸(同11.0%増)と17ヵ月連続の増加。分譲住宅は1万9,727戸(同10.8%減)と、2ヵ月連続の減少に。うちマンションは8,549戸(同24.3%減)、一戸建て住宅は1万1,041戸(同3.4%増)となりまった。
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新設住宅着工8ヵ月ぶりの減少

2017年04月01日 | 社会・経済
国土交通省は31日、2017年2月の建築着工統計を発表しました。同月の新設住宅着工戸数は7万912戸(前年同月比2.6%減)と、8ヵ月ぶりに減少しました。新設住宅着工床面積も、576万8,000平方メートル(同2.5%減)で8ヵ月ぶりの減少。季節調整済年率換算値は、94万戸と100万戸を割りました。 利用関係別では、持家が2万1,322戸(同1.6%増)。貸家は3万842戸(同6.8%増)となり、16ヵ月連続で増加しました。分譲住宅は1万8,398戸(同17.9%減)で3ヵ月ぶりの減少。分譲住宅のうち、マンションは7,562戸(同35.7%減)で3ヵ月ぶりの減少。一戸建住宅は1万696戸(同0.9%増)で16ヵ月連続の増加となりました。
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2016年の三大都市圏中古マンション価格について

2017年01月31日 | 社会・経済
2016年年間の三大都市圏中古マンション70平方メートル換算価格を発表されました。首都圏の中古マンション平均価格は3,476万円(前年比13.2%上昇)となり、3年連続の上昇。前年よりもさらに上昇率が拡大しました。ミニバブル期のピークだった08年(3,128万円)を大きく上回りました。都県別では、東京都が4,764万円(同12.0%上昇)、神奈川県が2,685万円(同6.8%上昇)、埼玉県2,040万円(同7.6%上昇)、千葉県1,870万円(同3.9%上昇)。近畿圏は2,037万円(同9.4%上昇)となり、4年連続の上昇。大阪府が2,210万円(同13.9%上昇)と大きく上昇したことが要因。兵庫県は1,791万円(同1.5%上昇)。中部圏は1,627万円(同5.7%上昇)で、3年連続の上昇となった。愛知県は1,741万円(同7.4%上昇)でした。
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インスペクション(建物状況調査)について

2017年01月27日 | 社会・経済
新築、中古を含めた住宅販売の中で中古住宅の流通シェアは、欧米諸国に比べて日本は極めて低いです。中古住宅の流通を活性化させることが、国の大きな施策となっています。中古住宅を売り買いするときに、品質に関する正確な情報の開示を進めたい。その手段として、建物状況調査(インスペクション)というものがあります。これは、建物の構造耐力上の重要な部分の状況を専門家によって調査するもので、その結果を不動産取引において、きちんと示すことで、不安を解消していこうとするものです。インスペクションの実施には、当然コストがかかります。しかし、現況の住宅の品質を正しく知ることによって、購入検討者は判断が早くなります。そのことは売主にとってもメリットです。また、引渡し後、万が一瑕疵(かし)があった場合に、その補修費用等を保証する売主向けの保険「既存住宅売買瑕疵保険」への加入も、スムーズになります。保険の加入には住宅の検査およびその検査に合格することが必須となります。

株式会社リアルウイング
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平成29年度の新たな住宅セーフティネット制度について

2016年12月24日 | 社会・経済
子育て世帯や高齢者世帯などの住宅確保要配慮者の増加に対応するため、民間賃貸住宅や空き家を活用した「新たな住宅セーフティネット制度」の創設などに1,106億円の予算がを充てられます。同制度は、住宅確保要配慮者向け住宅の改修へ1戸あたり最大50万円を補助、低額所得者への家賃債務保証料の低廉化に対する補助などを盛り込んでいます。また、「フラット35子育て支援型」を創設。若年子育て世帯の既存住宅取得に係るフラット35の金利を5年間0.25%引き下げます。空き家対策の推進、既存住宅流通・リフォーム市場活性化には80億円。全国版空き家・空地バンクの構築や空き家流通促進に取り組む団体への支援、空き家所有者情報提供による空き家利活用推進事業の創設、インスペクションや適正な建物評価の普及による既存住宅市場活性化への支援、標準契約書の見直し等による賃貸住宅等の適正な管理の推進などを盛り込んでいます。先導的な省エネ住宅・建築物の普及や既存住宅の省エネ改修に対する支援など、省エネ住宅・建築物の普及に223億円。長期優良住宅化リフォーム推進事業には、41億円。平成31年度まで補助期間を延長。補助限度額も1戸当たり200万円まで引き上げられます。

株式会社 リアルウイング

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生産緑地法の2022年問題について

2016年11月12日 | 社会・経済
1974年に公布された生産緑地法では、市街化区域内の宅地化を促す目的で大都市圏の一部自治体では農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊の農地はそのほとんどが宅地化されることになりました。しかし、1992年の同法改正によって一部自治体が指定した土地については、固定資産税は農地なみに軽減され、また相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用されました。生産緑地は、住宅の建築が可能な市街化区域内で面積500㎡以上の土地ですが生産緑地の指定を受けると所有者は建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められます。生産緑地制度が提供されたのは東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他の整備法に規定する一部地域など。「平成25年都市計画現況調査」(国土交通省)によれば、2013年時点の生産緑地は全国で13,859ヘクタール(約4,192万坪)、東京都に3,388ヘクタール(1,024万坪)、23区内には451ヘクタール(136万坪)、私が住んでいる埼玉県には1864.11ヘクタール(563万坪)存在します。単位が大きすぎるのでイメージがわきませんので、東京ドーム(4.6ヘクタール)何個分で計算してみると。全国に3012個、東京都に736個、23区に約96個、埼玉県に405個分となります。こう考えると少しだけスケールのイメージが出来ます。2022年で法律施行後30年となり所有者は市区町村の農業委員会に土地の買取りを申し出る事が可能となります。2022年までは所有者が病気などで農業に従事できなくなった場合や死亡などの場合しか買取申し出は出来ません。2022年に多くの農地が宅地化されると地価は、暴落する可能性があります。詳しいことは弊社にご相談ください。

株式会社リアルウイング
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不動産の相続対策について

2016年10月15日 | 不動産コンサルティング
不動産の相続対策とは「誰のために、何のために」行うのかをはっきりさせることがとても大切です。お客様にとっての不動産相続対策の『真』の目的はどこにあるのでしょうか?それはお客様によっても違います。「相続税軽減」をすることを目的だと思っているお客様がとても多いということです。「相続税軽減」はあくまで相続対策の一つの手段であって目的ではありません。「相続税軽減」を目的にして不動産相続税対策を行い、それが原因でトラブルになったり、家族間の関係が悪化して相談に来られるお客様もいっぱい見てきました。わたしたち専門家の役割は、まずはそのことにお客様に気づいてもらい、お客様が求める本当の「不動産相続対策の目的」を明確にすること、そしてそれを具体的にすることであると思います。詳しいことについては、弊社の不動産コンサルティングマスターにお尋ねください。

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8月の近畿圏マンション、発売戸数27%増。契約率も73%

2016年09月15日 | 社会・経済
8月の発売は1,238戸(前年同月比27.8%増)と、2ヵ月連続の増加。契約率は73.8%(同5.6ポイント低下)。1戸当たりの平均価格は3,913万円(同7.5%上昇)、1平方メートル当たりの平均単価は56万2,000円(同7.1%下落)。戸当たりは3ヵ月連続の上昇だが、1平方メートル単価は14ヵ月ぶりに下落しました。即日完売物件は「グランドメゾン松ヶ枝町」1期3.4次(大阪市北区、2戸、平均1倍、最高1倍)など3物件10戸。月末の販売在庫数は2,335戸で、前月末に比べて66戸減少しました。なお、9月の発売は1,600戸程度を見込んでいます。

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