契約の説明を他社にまかせていいのか

賃貸物件の契約手続きで時々ある話です。



部屋を探しているお客様には、自社物件だけでなく他社管理の物件をご紹介することもよくあります。

ご案内してお部屋を気に入っていただければ、入居申し込みの後、契約手続きをすることになります。

その際はほとんどの場合、その物件を管理する不動産会社が行います。

しかし一部の大手不動産会社では、現地案内をした不動産会社（客付け業者といいます）に契約書類を送って、

契約者への説明を全て任せる（つまりは丸投げ）ことがあります。


この春もいくつかの物件でこの様なケースがありました。



不動産業の仕事にも大きく分けて売買と賃貸とがありますが、

例えば対象物件に関する「重要事項説明」などはその両者で内容にかなり差があります。

売買では契約条件の他は、多くが関係する諸法令に関することの説明になります。

その物件の場所やエリアでどんな法令上の制限があるのかは市役所等で客観的に確認が出来るので、

売主側、買主側不動産業者のどちらが調査、書類作成、または説明をしても内容などに違いが出ることはまずありません。

買主はその不動産が自分の所有になるので土地建物をどう使用するかは自分の意思によって自由に決められるわけですが、

その一方で例えば建て替え等の話になると建築基準法などの各種法令の制限を受けることになりますから、

そういった制限がどうなっているのかを説明することになるのです。



しかし賃貸では売買の場合と違い、法令よりも実際の運用に関する説明がずっと多くなります。

例えば大家さんは誰？、

賃料の支払い方は？、

更新の手続きは？、

お部屋で不具合があったら？、

退去の手続きは？、

原状回復はどうなるの？、

などなどです。

今挙げたポイントは全て法律とは違う話です。



自社管理の物件であればその物件には詳しいので、当然お客様にお話しするのに何の不自由もありません。

しかしこれが他社管理の物件となると、契約書類に現れない現実の運用がどうなっているのかが分からなくなるため大変です。

知らないことはうかつに説明できません。

逆に言えば書類に書かれていることしかお話しできなくなってしまうのです。



ただし当社でも長年の知識と経験を駆使してお客様にはご不便をかけないようにしています。

あらかじめ送られてきた各書類を読み込んで要点を把握。不明な点があれば管理会社に問い合わせて、

出来る限り質問にその場でお答えできるように準備をして臨んでいます。



当社でも自社管理物件に他の不動産会社さんを通じて入居申し込みを頂くことはよくあります。

しかし契約手続きまでその客付け業者さんに丸投げしてしまうことはありません。

理由は簡単。我々が不安だからです。

その業者さんがお客様に対していったいどんな説明をしてくれるのかが分かりません。

間違ったことやいい加減なことをいうこともあるかもしれません。

入居後、そのお客様と実際に接していくのは、客付け業者さんではなく当社なのです。

「契約の時にはこう言われたんですけど。」と言われたくないんですね。



契約を丸投げする大手の会社はそういったことを気にしないのだろうか、とはいつも思う疑問です。

エアコンの誤解

先日、インターネットの口コミサイトで見かけたのですが、

エアコンに関するありがちな誤解について取り上げてみようと思います。



私が見たのは

「エアコンが冷えない」というクレームでした。

話の要点としては、

冷房で設定温度を18度にしてもエアコンから出てくる風は20度台の前半程度。

メーカーに不具合だと訴えても相手にされない。だからこのメーカーはダメだ。

というものです。



これに対して

「18度設定で18度の風が出ないのは明らかな不具合だ。メーカーにもっと強く言うべきだ」

という他の方からの賛同する回答が複数ありました。



しかし知っている方は知っていると思いますが、これは明らかな勘違いです。


エアコンのリモコン表示される設定温度は、あくまでも「目標温度」です。

別のブログで電気工事業者さんも書かれていましたが、

現在のエアコンは概ね「吸い込んだ空気の温度を約10度下げて送り出す」ように動作するそうです。

ですから仮に室温が30度なら送風口では約20度に、

室温35度なら25度の風が出てくる理屈になります。

例えば上の例で20度の風を送り続けていると少しずつ室温が下がってきます。

28度に下がれば18度の風を送れるようになり、その繰り返しで設定された目標温度に達すれば動作を停止するわけです。

もちろん省エネ性能が重視される昨今ですから、

実際にはもっと細かい複雑な制御を行って電気代を節約するようにしているのだと思います。



もし最初の室温が40度あったなら、エアコンが正しく動作しても、出てくる風は30度もあります。

風が冷たくない、故障だとすぐ判断しないようにお願いします。

４Ｋ・８Ｋ放送

平成30年12月1日から4Ｋ・8Ｋ放送（以下まとめて「4Ｋ放送」とします）が正式に開始されました。

アナログ放送から地上デジタル放送へ切り替えたときも「とてもキレイだな」と思ったものですが、

その地上デジタル放送よりもさらに高精細な画質で映像が映される訳です。


しかし視聴するためにはクリアしなければならないいろいろな要素があり、

これらは非常に複雑に絡み合った問題となっています。



テレビやカメラ、パソコン用ディスプレイなど映像を表示するものでは

画面のキメ細かさを表すものとして「画素数」というものがあります。

テレビ等の映像は細かい点（画素）の集合体なんですね。



ちなみにそれぞれがどんな画素数なのかというと、

DVD 　720×480

ブルーレイ　1920×1080

地上デジタル放送　1440×1080

ＢＳデジタル放送　1920×1080（画面比16：9）

４Ｋ　3840×2160

８Ｋ　7680×4320


といった感じですね。

画面の大きさが同一なら、画素数が多いほど細かい点（画素）で画像が表現されるため、より高精細になるという訳です。



で、賃貸物件で考えたときにそこでは果たして4K放送が見られるのだろうか、という問題が出てきます。

結論から言うと残念ながら「分からない」という答えになります。



4K放送では画素数の多い分、テレビへ送られる情報量が格段に多くなります。

単純に縦横比が2倍になれば面積比では4倍です。

残念ながら古い受信設備のままではこれだけの情報が送られてきても処理しきれなくなります。

つまりこの情報を処理できる4K放送対応のBSアンテナ、ブースター、同軸ケーブル、分配器、TV端子が必要になるのです。

具体的にいうと4K放送の信号は従来よりも高い周波数帯で送られるので、この周波数への対応が必要です。

しかし特に同軸ケーブルなどは一般に壁の内部を配線されているものなので、交換などの工事が出来ません。

古いケーブルのままでは高い周波数の信号が送れないので、結果その場合は「4K放送を見ることが出来ない」ことになります。

※なお現時点では、4K放送は地上波放送の予定はなく、BSデジタル放送のみとなっています。



この様に4K放送の視聴は様々な要素が絡むため、

現在以降の新築物件を除いて、残念ながら我々では確信を持ってのお客様へのご説明は出来ない状況です。

ご理解頂ければ幸いです。



さて一方のテレビ側も「4K対応」の製品は数年前から販売されています。

が実は、それらは4K放送を受信するための「4Kチューナー」が搭載されていません。


インターネット環境があれば、YouTube等の4Kコンテンツ（動画作品）なら表示はできますが、

BSの4K放送を見るためには昨年末頃から少しずつ発売され始めた「4Kチューナー搭載テレビ」か、

あるいは単独製品の「4Kチューナー」を従来の4K対応テレビにケーブルで接続して視聴することになります。

火災警報器の大切さ

この１ヶ月ほどの間に、一戸建ての火災によって家族みんなが被災するという痛ましいニュースが続いています。

そこから改めて感じるのは住宅用火災警報器の重要性です。



2006年に消防法が改正されて一般家庭にも火災警報器の設置が義務づけられ、

寝室、キッチン、階段ホールに警報器を付ける事になりました。

しかし特に各個人の自宅については法律上はともかくとして、

誰か第3者が点検に来る訳ではないので、結果として各人の自己責任になっています。



最近の火災事故の現場において、実際に火災警報器が設置されていたかどうかは明らかではありません。

ただ火災警報器が煙等を感知した場合はかなり大きな音で

「火事です、火事です」

と警報を鳴らしますので、

もしきちんと設置されていたなら、家族全員が命を落とすような結果にはならなかったのではないかと思うのです。



お正月のNHKである番組が放送されていました。タレントの出川哲朗さんが出ていた番組です。


採石場に一戸建てを模した建物を設置し、実際に火災を起こして、

それからどの様に燃え広がっていくかを実験していました。

1階の居間で火災が起きた想定です。


室内の戸がきちんと閉まっている場合、2階の部屋では階段ホールに煙が充満し始めて

ようやく火災に気がつくといった状態でした。

その時点で1階の居間は大きく炎上しており、既に1階へ降りての避難はかなり困難になっていました。

場合によっては2階の人が状況を確認しようと階段への扉を開けた瞬間、

一酸化炭素を始めとする有毒ガスによってあっという間に意識を失い命を落としてしまうかもしれません。



先日ホームセンターに行ったのですが、市販されている住宅用火災警報器は一つ2,000円程度です。

3個セット5,000円というものもありました。

せいぜい脚立とドライバー程度があれば自分での取り付けもできるものです。

まだ設置していないというお宅があれば強くお勧めします。

命あっての物種ですからね。

札幌の爆発事故

先日のニュースで大きく取り上げられましたが、札幌の大手不動産会社を原因とした爆発事故がありました。

被害に遭われた方は大変お気の毒です。お見舞い申し上げます。



報道当初は飲食店が火元なのかと思っていましたが、ご存じの通り不動産会社が原因でした。

そもそもの原因となった「除菌消臭剤」ですが、バルサンのような室内に1缶を噴射するタイプだそうです。

あまり人の悪口は言いたくないのですが、いろんな意味で「ちょっとあり得ないよね」と言わざるを得ません。


スプレーの類いは中にガスが充填されていて、火気は厳禁、換気も必要、ということは常識と言っていいと思います。

室内に噴射したのが数本程度であれば、「まだ大丈夫だろう」と思う事もあるかもしれません。

ですが今回は100本以上と通常では考えられないほどの数です。

噴射直後は店内がガスで白くなってしまったそうです。


さらに100歩譲って、社会人になったばかりの新人さんならば、

またまだ分からない、気が回らない事があるかもしれません。

しかし今回は店長さんも一緒になってやっていたそうです。


あえて言わせてもらいます。


「店長がそんな事でいいの？」




この除菌消臭剤の費用ですが、当社でも苦々しく思っています。

それはお金だけ請求していると思われるケースが見られるからです。


当社でも他社さんからお客様の紹介を受ける事がよくあります。

仮にその他社さんをＡ社としましょう。

Ａ社は当社管理の物件をお客様に紹介し、現地の案内をします。

お客様が気に入って下されば、当社で入居申し込みを受け付け、

後日に物件をよく知っている当社が契約の手続き、説明を行います。

するとそのお客様がＡ社に「除菌消臭費」を支払っている事があるのです。


もともと当社では入居前の除菌消臭は特に行いませんし、

当社管理の物件で他社さんに除菌消臭施工を行わせる事はありません。

得体の知れない作業をさせる訳にはいかないからです。


もし除菌消臭費の支払いが判明した場合には、100％やっていないから返してもらうべきだ、

とアドバイスしています。

恐らくは「間違えて請求してしまった」と返金がされて終わるのでしょう。

しかし当社だけでも1度だけの事ではないので、

他にも少なからず同じような事が起きているのだろうと思います。




当社も明日で最後の営業となります。

気まぐれの更新ですが当ブログをご覧頂きましてありがとうございました。

皆様がよい年を迎えられます事をお祈りいたします。