書いても書かなくても
あまりアクセス数は変わらないｗ
RSSのアクセス数も含まれているのかな？
まだ自宅にネット環境が開通しません。
大人の事情だけに、微妙。
緊張しながら言ってみようかな。
これを機にブログ引越ししようかな、と思ってます。
どこがいいかなー？
６月。
月が変わりましたね。
じつはいま、
お引越ししてまして、
大人の事情でネット環境が引けない状況なんです。
iPhoneでgooブログ書きづらいし、
ちょっと放置状態・・・。
ネタとしては、
５号物件退去・・・初めての退去立ち合いでイライラ事件、
6号物件リフォームほぼ終了・・・ビフォーアフター事件、
6号物件水が出ない、どーなってんの？事件、
７号物件(自宅)購入・・・どっさり借金背負いました事件、
元自宅賃貸マンション原状回復事件、
などなど。
落ち着いたら書きますね。
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
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決済後すぐに
リフォームに入っていた６号物件。
リフォーム屋さんが
がんばってくれて、
とりあえず外壁はこんなカンジになりました。
梅雨入りまでに終わったねー。
壁は黄色がかったクリーム色。
鉄部はちょっと薄めのうぐいす色のような草色のような
そんな色になりました。
色は奥さんが決めたのですが、
ともきちとしては客観的に
グレープフルーツっぽい外観と評しております。
築４０年ともあれば、
壁から雨水がしみこんできそうで、
ビビって外壁塗装をやってもらったのですが、
クラックはコーキングで埋めて、
防水の意味も込めて外壁を塗れば、
あと１０年は持つそう。
ファサードもふつーな文化住宅とは
一線を画す感じになるし、
よーござんす。
手を入れたところは見違えました。
手を入れていない窓は汚れたまんまｗ
ちゃんと掃除しないと・・・。
２階。
廊下は防水塗装をしてもらいました。
職人さんによると
文化住宅など築古アパートは
廊下とベランダがキモになるそうです。
ここが朽ちると下に落ちちゃうそうな。
ぽこーんって。
パッと見たら
電気のメーターまで塗ってくれてました。
オサレｗ
最初見たときに、
エッ？やっちまった？
って思ったのですが、
見慣れてきたら
清潔感と清涼感がかもし出されて、
なかなかいいカンジに見えてきました。
奥さんと職人さんの意見が一致したようで、
うまくいってなにより。
ともきち個人としては
色を決めることができません。
パニくります。
劣化ハゲシス。
っていうか、
元々そういう美的センスが
欠落してるので、
自分では決めないようにしています。
そんなんで大家やっていける？
やっていけるんです。
奥さんが居ればｗ
さて、
明日から諸事情により
ネット環境から遠のいてしまいます。
ネタを貯めこんで、
また後日にでも・・・。
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
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久々に物件を取得したので
久々の客付け営業に回り始めてます。
ともきちのやり方は至ってシンプル。
とりあえず不動産屋さんと見れば
バカみたいに入ってみる、
とりあえず資料を預けて
物件と大家を覚えてもらう、
という泥臭いドブ板スタイル。
ただ１回回ってイケスカナイところには
取捨選択していきますけどね。
今回は半分くらい
２号物件のエリアとカブることもあり、
まずは新規エリアに
重点を置き、
２日＠３時間ずつで２０軒回ってきました。
今回はリフォーム中なので
間取りと条件を書いただけの
資料を持っての営業です。
それだけにリフォーム終わったら…
っていう賃貸屋さんも少なからずいました。
ニュアンスから言うと、
門前払いが３軒、
普通すぎる対応が３軒、
積極的が４軒、
担当者不在が２軒、
つけるのかつけないのかはっきりしないが２軒。
リフォーム待ちが４軒
話が長いのが２軒(こういうところに限って付けてくれない)
って感じでした。
特に家賃が高いとか
ここはこうした方が、とかは
言われなかったですが、
心からイキマス！
と言ってくれたところは
少なかったかな。
文化アパートということで、
見た目がボロいという先入観もあるから、
リフォーム後の写真が
必要なのかも知れません。
営業マンさんを
如何に物件に連れてくるか、ですかね。
とりあえずは脚でお客様を掴む、
賃貸営業を進めて行きます。
昨日ふと口座を見たら、
ちゃんと期日通りにおかねが振り込まれていました。
振り込み手数料２１０円を引いた金額が
入金されてました。
ただ、借金なんで、
しっかりとした資金計画で
返していかないと！
と気を引き締めておきます
まずは満室にすることからですね～。
日本政策金融公庫から
融資決定の連絡はもらってて、
あとは書類を出すだけの状態。
軽く放置気味でした
そろそろ行かないと、
融資取り消しになったらアレなので、
この間必要書類を持ってお店に行って来ました。
借用証書や送金依頼書に加えて、
融資条件である
物件の売買契約書も持って行きます。
窓口に着いたら
担当者のカール 
が
窓口の前に居たので声をかけたら、
売買契約書持ってきた？持ってきた？あるよね？あるよね？
って妙に確認してくる。
無担保だし、
売買契約書が融資の条件だから気になるのかな？
そんなイケイケなカール に
売買契約書を渡して、
カール 
の指示で他の書類は
事務のおねーさんへ渡しました。
おねーさんは
機械的にパラパラと書類を見て、
署名や実印の確認をすること５分。
特に問題なかったみたい
おねーさんはおもむろにカール の元へ。
売買契約書の確認が終わって
やって来たカール 。
カール 「ではこれで必要書類はおっけー。融資の金額や入金はこれから説明しますので。くれぐれも返済よろしくね。」
と、風のように流れで話して、
さーっと事務所の奥へ消えて行きました。
おねーさんからは
最初の6ヶ月間は金利だけ払って、
6ヶ月経過後からは元本も払って下さい、
３営業日で指定口座に入金されます、
入金して１、２週間くらいで、
支払い明細書を送られますからちゃんと見て下さいね、
って教えてもらって
あっさりめに手続き完了デス。
これで借金手続きすべて完了！
あとは入金されるのを待つばかりナリ～
5月中の入居を希望されていた、
入居見込みさん。
６号物件の所有権移転で
正式に入居申し込み頂きました
あとは家賃保証の審査を通すのみ・・・
と思っていたら、
担当の営業マンさんから言われたヒトコト。
今回は家賃保証会社ナシでいこうと思ってます
って
なんで？
First Contactのときに
家賃保証会社必須って言いましたよね？
って言ったら、
いゃぁ、お歳を召した方って保証会社嫌がるんですよね
って腑抜けたヘンジ
それくらいの家賃帯のヒトだと
滞納リスクが高くって困っちゃうので、
保証会社ナシなら契約できないですね、
と残念そうに言ってみたら、
ちょ、ちょーせいします！手配します！
と言ってくれました。
たぶん言うのを忘れてたんでしょうねぇ。
さてさてどーなってしまうんでしょう・・・
これからリフォームするにあたって、
すでに自然にめくれているところもあったことから、
クロスを貼るにしても下地処理をやらなきゃイケナイ。
でも職人さんにやってもらうと
下地代のお金がかかる。
ってなもんで、
素人施工で
はがれてきている表面を
スクレイパーでこそげ取ろうかと思いました。
めくれやすいところは
下地(このときはモルタルでした)と砂壁の間に
スクレイパーを当てて
横にすべらすだけ。
グッとスクレイパーを押しあてて、
スーって。
おもしろいようにはがれます。
途中。まだらです。
でも空きの３戸中、２戸がこんな感じで、
スーってはがれないところもあったので、
大家仲間にHelpをお願いして
ガンガンやっていきました。
すると、どうでしょう！この通り！
２戸４部屋を総勢７名で
３時間程度で終わっちゃいました。
やっぱり持つべきものはナカーマですね！
お手伝い頂きありがとうございました～☆
６号物件の間取りです。
左が２階。右が１階。
アフター予定で書いてあるけど
トイレは和式デス。
物件正面・・・。
３ｍの進入路と
２ｍの前道。
もちろん私道。
再建築不可。
この見た目。
どこからどー見ても
文化住宅。
色褪せた面影が
なんともノスタルジー。
見上げれば２階。
モルタル壁がなんともやわらかい印象。
やわらかいって？くずれそうって意味。
ほこりをかぶったタイルが
時代の変遷を醸し出す。
隣の家はサイディング。
いとおかし。
日に焼けた
砂壁、ふすま。
畳は削れてます。
奥の部屋。
見るも無残な砂壁。
自然にめくれています。
意外ときれいな天井。
でもこう見ると波打ってますね。
キッチン。
側面の砂壁が焼けてどろどろ。
タイルもなぜか砂壁が付いて汚れてる。
ただし意外とキレイなキッチンのお顔。
This is Japanese style.
腰が痛い人にとっては毎日しんどいよね。
まぁまぁキレイなサイコロ風呂。
洗い場は碁石タイル。
ここ意外はバリバリしてる。
２階のベランダ。
裏が駐車場なので
陽が燦燦。
入居者さんがいるお部屋のベランダは
危のうございます。
コレだけ見ると
かなりイケてないような。
heavyな物件なのかしら？
もう１週間前ですが、
先週の土曜日、
職人さんが
速攻リフォームに入れるように、
決済前に６号物件に行って、
ひとりで砂壁はがしをしてました。
ガリガリ、ガリガリ。
ガリガリ、ガリガリ。
ガリガリ、ガリガリ。
ふと、唯一の入居者さん、
鍋島さん(仮名)が
今いるかな？と思い、
トントン、こんにちわ～
と気軽に声をかけてみましたが
返事はナシ。
じゃあ心置きなくガリガリできるわ、
ということで、
ガリガリ、ガリガリ。
ガリガリ、ガリガリ。
ガリガリ、ガリガリ。
ほこりまみれで
息が詰まって、
外の廊下に出てみたら、
鍋島さん(仮名)のお部屋から
かすかに物音が。
トントン、こんにちわ～
とさっきよりも
大きな声で尋ねてみると
力強くはい！と返事が
ドアが開いて、
立っているのは
そんなお年でもない男性。
ともきち「はじめまして！ともきちといいます。今度この物件、買うことになりまして。」
鍋島さん(仮名)「え・・・。そうなんですね。」
ともきち「はい。それで今もガリガリやってたんですが、これからリフォーム工事をさせて頂くのでうるさくしちゃうかもしれません。」
鍋島さん(仮名)「え・・・。工事なんで仕方がないですね。夜はやりませんよね？」
ともきち「えぇ。夜はやりません。ところで鍋島さんち(仮名ち)のベランダが朽ちていたりするんですが大丈夫ですか？」
鍋島さん(仮名)「ん・・・？そうなんですか？全然気付きませんで。」
ともきち「そうなんです。もしかするとベランダが落ちちゃうので早めに直させて頂きます。」
鍋島さん(仮名)「はー・・・。」
ともきち「それとこの工事のついでにお風呂をバランス釜からシャワー付き給湯器に変えたいのですが。」
鍋島さん(仮名)「んー・・・。それって家賃が上がるとかないんですか？」
ともきち「(スルドイ
)はい。空き部屋の家賃は鍋島さん(偽名)の家賃より1万円ちょっと高めで募集する予定ですが・・・。」
鍋島さん(仮名)「えぇ！そんなに上げられたら困りますわ
」
ともきち「そこは入居されているので、家賃の値上げは５千円に止めますがいかがですか？」
鍋島さん(仮名)「すいません・・・。今失業中なんです。なので家賃の値上げはナシにしてください。工事もしなくていいですから。」
ともきち「失業中ですか！
それは厳しいですね。では家賃の値上げはしませんのでそのままお住まい下さい。」
鍋島さん(仮名)「ん・・・、設備もやらなくてもいいですから。」
ともきち「いえいえ、それはやらさせて頂きます。」
鍋島さん(仮名)「いやいや・・・、失業中でいつ働けるかわかんないし・・・。」
ともきち「では、今回設備入れ替えさせて頂いて、就職して落ち着いたら家賃上げさせて頂きます。」
鍋島さん(仮名)「ん・・・、そうですか。でも最後にやって頂ければいいですから。」
ともきち「わかりました。また連絡させて頂きます。また購入したら家賃の振込先をご連絡させて頂きますね。」
鍋島さん(仮名)「はい・・・、わかりました。」
ともきち「今後ともよろしくお願いします～。」
ってことで、
ひょんなことから
入居者さんの失業状態が発覚！
しかも家賃値上げ交渉もしっぱい
ほろニガ初入居者さん接触でした
４戸文化的アパート。
現在３戸空いてます。
空き部屋はそのままでは住めないので、
速攻でリフォームして
家賃を頂ける状態にする必要があります。
と、いうことで
決済前の段階で、
リフォームの見積もりを取り、
リフォームプランニングしてました。
もちろん事前に
賃貸屋さんに聞いた情報も踏まえて
リフォームします。
いわゆる文化住宅。
入居者ターゲットは
５０歳～７０歳台のシニア層。
その年代が
心落ち着かせる
畳敷きはそのまま。
洋室にすることなく、
新品にするわけでもなく、
表替え仕様。
コストを押さえて、
シニア層の安心感をくすぐります。
腰や脚が悪いシニア層は
和式トイレは嫌がられるので、
洋式トイレへ変更。
周辺の文化住宅は
和式がほとんどなので、
差別化できます。
簡易設置の洋式を置いて
お茶を濁すのも考えたのですが、
ホンモノに差別化すること、
大工さんへの仕事を出すためにも
やっちゃいまっせ
お風呂はバランス釜なので、
給湯器とシャワーをつけましょう。
追い炊き付き、自動湯張り機能付き。
お風呂にゆっくりつかって頂きます。
普通の文化住宅より
設備でちょっとだけ好印象を与えます。
お風呂の洗い場は
レトロな丸石の碁石調で、
ひび割れているところもありますので、
モルタルで埋めて、
タイルを貼ってもらいます。
お風呂上部のカビたり、
汚れてるところはペンキでごまかします。
現在の壁はがっつり砂壁。
パッと見は昭和４０年台。
いくらシニア層とは言え、
これはいただけない。
砂壁が自然に
めくれて来ているところもあります。
このままじゃ
古さが全面に出てしまうので、
クロス仕様に仕立て上げます。
色は白。壁と天井に貼ってもらう予定です。
全面に白いクロスを貼れば、
一気に印象が変わってくるはずです。
キッチンは使えるところは使い、
交換するところは交換します。
壁にはキッチンパネルを貼る仕様。
蛇口部分も臨機応変に。
外壁はクラックを
コーキングで埋めながら
全面塗装。
パッと見を塗ることで
見違えることでしょう。
いわゆるファサードで
入局希望者さんの心が掴めるハズ。
外壁の保護にもなりますしね。
これで５年くらいは働いてもらわないと。
廊下、ベランダは防水塗装。
手すり等の鉄部は気の効いた色で塗装します。
あとは・・・
入居者がいるお部屋の
朽ちたベランダを
作り変えるくらいかな。
これがそこそこお金かかっちゃいます。
今回は様々な作業を
色んな業者さんに分割発注してみます。
ウチの職人、奥様が入るところはなくって、
色を決めるくらいですかね。
スピードとクオリティー、
そして安さを追求する
リフォームにしたいと思っています。
６号物件は４戸文化アパート。
１棟ものと言えば一応１棟ですな。
築４０年だけどモノはいい。
躯体がしっかりしてる。
今のところ再建築不可。
いや、あの手この手で
がんばれば
再建築可能になる？
そんな感じ。
# ならねーよｗ
駅からは徒歩６分。
間取りは２K。
４.５畳、６.５畳の和室に
公団タイプのキッチン。
和式トイレにバランス釜のお風呂付き。
まぁまぁ、よくある文化的アパートです。
購入費用とリフォーム費用を合わせ、
現実目線で
妄想実質利回り
３０％ちょい。
正直もうちょっと
利回り欲しかったのですが、
そこは時期とご縁ということもあり、
そこそこで及第点かな、
と思っています。
そして、初めての融資物件。
物件購入費用＋リフォーム費用の
オーバーオーバーローン。
結構がっつりリフォームするので、
そこもポイントのひとつ。
今まで現金でやってきた
ワタクシとしては
ちょっとハードル高め。
勉強になることが多いです。
ネガティブなことを
考えていたら始まらないので、
行動あるべし。
現況１戸の入居者の方を大事にしつつ、
１戸の入居見込みの方を逃すことなく、
残り２戸を早期客付け。
６月中の満室が目標です。
