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ブームの不動産投資、勝つより負けないが大事

2017年05月15日 13時06分58秒 | ・住宅ローンブログ
5月11日に放送されました、所さん!大変ですよ「サラリーマンに人気!?“オーナー”の光と闇」 http://www4.nhk.or.jp/taihentokoro/x/2017-05-11/21/2483/2121086/ を拝見しました。

番組HPより:最近「オーナーになりたい」というサラリーマンが注目しているのがコインランドリー。他にもトランクルーム用コンテナ、シェアハウス、さらにはタコツボまで、実に様々な「オーナー」業が人気だ。マイナス金利で利息が期待できず、雇用や年金の不安を募らせた人たちの受け皿となっている。一方、ブームに乗じて「オーナー詐欺」も横行、資金を失う人も。オーナーに憧れる人たちの事情と、その裏でうごめく怪しい事件に迫る。

番組の紹介文では、不動産以外の言葉が並んでいますが、番組内容は、やはり不動産投資がメインで取り上げられていました。(不動産投資のみを抜粋します)

主婦で3人の子どもを育てながら、現在アパートを8棟も所有し、家賃収入は約6000万円、経費やローン返済などを差し引き、年間1500万円超の利益を出している女性。以前は、会社勤めをしながら子どもを育てていたが、両立が厳しくなり退職したものの、夫の給料だけでは不安を感じて不動産投資を始めた。

ワンルームマンションを首都圏に4部屋所有している男性は、全ての物件を処分する方向で動いている。勤務先の業績が悪化して先行きに不安を感じていたとき、不動産業者から不動産投資を勧められたが、新築での購入後、2年で空室になり、その赤字を埋めるためにさらにマンションを購入し、また空室になって追加購入し、トータルの赤字は月7万円弱になって、手取り18万円の給料から補填すると生活が成り立たなくなった。(売却の依頼先が任意売却業者だったので実質の破たん処理)

サラリーマンを辞めてシェアハウスのオーナー専業になった男性は、まず、築45年の戸建てを購入し、1階を自宅、2階を3人に貸て毎月12万円の収入が得られた。この成功事例をベースに次々と中古物件を買い足して16棟になった。資金調達についての質問に対して「こんなに貸して大丈夫なの、と思うくらい簡単だった」と答えていたのが印象的です。

このような購入しやすい環境(審査の緩和、金利)と状況と、現在の収入不足、将来の不安から、サラリーマンの方が副業に手を出す方が増加しました。書店では不動産投資の書籍が並び、BSデジタル放送では通販番組に負けず不動産投資番組を放送しているなど、不動産投資はブームとなっており、弊社にも、不動産投資物件を探している方のお問い合わせが入ります。

弊社で投資物件となると、実需用(自宅用)の物件がたまたま賃貸されているという状態(オーナーチェンジ)での取り扱いがメインとなります。このため、空き家になり、空き家の長期化や家賃低下となりそうであれば、自宅用で売ってしまえば、少なくとも損はしないという状況で移れますが、一棟物や投資用ワンルーム物件の場合、転売が思うようにできず、最悪のケースは破たんまで進んでしまうことがあるのは番組で紹介された通りです。

放送では、ホンマでっか!で有名な澤口俊之さんより「きょう1万円をもらうか、1週間後に1万1000円をもらうか、あなたはどちらを選ぶ?」という質問がございました。澤口さんによれば、オーナーに向いているのは1週間後に1万1000円をもらう方を選ぶ人物で、目先の利益より将来の大きな利益を考えられる人のほうが投資感覚に優れているそうです。

これを言い換えれば、目先の利益よりも将来の危険回避を考えられる人、スポーツの世界と同じですが、派手な勝ち方をしなくて負けない人が最後に残り、結果的に勝ち組になれます。

自宅の場合でも同様ですが、いざという時の出口戦略、貸せるか売れるか、負債に負けない備えがあるか、という考えが大事になります。すでに所有している方は、この先、その所有がどのように進んでいくのか、ご確認しておくことをお勧めします。

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