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借地借家法の基礎

2016年11月05日 18時41分25秒 | ・不動産ブログ
弊社は売買専門店ですが、不動産投資案件の売買に携わることもありますので、借地借家法の基礎的な部分を復習しました。

(趣旨)第一条  この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。

平成3年に旧法を統合するような形で成立し施行されております。

借地は建物所有を目的とする土地の賃借であり、駐車場などの土地のみの賃借は該当しません。建物は借家(居住用)に限らず事業用なども含まれます。なお、使用貸借(無料使用など)は対象になりません。

借地に関して、賃借権の登記ができますが、地主側が応じてくれないことが多く、登記がされることは稀です。その代わり、建物の登記があれば第三者(土地の購入者など)に対抗できるとされます。

借地権の存続期間は最短30年と定められています。その期間よりも短い期間とした場合は30年となり、長い期間にした場合は定めた期間になります。(更新後は、20年、10年と短縮)

借家に関して、登記がなくとも、建物の引渡しを受けていれば、建物を購入した人にも対抗できます。

借家権に関しては、更新拒絶に関しての取り決めを細かく定めております。(いわゆる居住権、以下抜粋)

期間の定めがある建物賃貸借をする場合、公正証書等の書面によって契約をすれば、その存続期間を1年未満とすることもでき、契約の更新をしない旨の特約を定めることもできます。賃貸人は賃借人に対して書面を交付し、賃貸借契約は更新されず、期間の満了により終了する旨をあらかじめ説明しなければなりません。

建物賃貸借に存続期間の定めがある場合、賃貸人または賃借人のどちらかが、期間満了の1年前から6ヶ月前までに、相手方に対して更新拒絶の通知をしなければ、その借家契約は、前の借家契約と同じ条件で更新したものとみなされます。賃貸人から更新拒絶の通知をする場合は、正当事由が必要です。

賃借人は、賃貸人の同意を得て付加した造作物を、契約終了時に、賃貸人に対して時価で買い取るよう請求することができます(造作買取請求権)。なお、造作買取請求権を認めない旨の特約は有効です。

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偏見的な面もあるかもしれませんが、賃貸借契約の場合、取り決めが曖昧だったり、説明がなされないケースもございますので、少なくとも契約書類はきちんと確認しておくことが必要です。

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