不動産購入応援ブログ~仲介手数料半額・優遇のプレシーク~千葉県柏市、流山市、松戸市。

千葉県柏市の不動産会社によるお役立ち情報配信。仲介手数料半額・優遇の取引、不動産購入・住宅ローン相談をお受けします。

買うなら今すぐ、売るなら慌てない

2016年06月27日 11時50分13秒 | ・不動産ブログ
梅雨も中休みとなったのか、昨日今日とさわやかな青空が広がっております。うっとうしい梅雨が明ければ、いよいよ夏本番がやってまいります。今年の夏は、社会でも、スポーツでもにぎやかになりそうです。

さて、本日は、これからの不動産市場について、お知らせいたします。

まず、先日お知らせしました参議院選挙からの政局と、梅雨から夏休みまで季節要因により、しばらくは低調に推移すると思われます。

さらに、例年よりも酷暑が予想されること、さらにさらに、英国のEU離脱ショックによる株安(それを連想する円安)からの景気後退感によって、不動産の購入マインドは落ちております。

このことから、7月から8月前半までは、慌てて売却に進むと、価格が低くなる方向の可能性が高くなります。

逆に購入側の場合、この落ち込んでいるタイミングで購入することがベストのタイミングとなります。

ここまでが短期的な様相で、長期的な動きを考えてみた場合、基本的なスタンスは、慌てて買わなくても大丈夫、となります。

長期的には右下がり(緩やかな下落基調の継続)の動向になるのは、次の要因が積み重なっていくためです。

1. 2018年に黒田日銀総裁(安倍自民党総裁)の任期満了
金融緩和政策の転換により国債の価格下落と長期金利の上昇、金利上昇は不動産価格の下落要素となります。

2. 世帯数、人口減少と止まらぬ新築着工
現時点でも空き家の増加が問題となるくらいの家余り状態です。それが、さらに進んでいく、潜在的な在庫が溜まるわけですが、需給関係は買い手市場(売り手は弱い)へと進みます。

3. 英国EU離脱ショック
リーマンショックの影響が不動産市場から払しょくされるまで約2年程度の期間を要しました。今回のEU離脱問題は、今後も長期的に続くことから、立ち直るまで長い時間を要すると思われます。

4. 円高による外国資本の購買力低下
一時期、中国の爆買いが不動産市場でも席巻していました。これも不動産市場の上昇要因となりましたが、円高、中国の資本流出規制などにより、購買力が低下します。これにより購入側のパワーが低下します。

参考サイト(不動産ジャパン、マインドが示す不動産市場の動向)http://www.fudousan.or.jp/market/1603/03_01.html

短期的にはリオ五輪、長期的には東京五輪と、どちらも五輪が節目になりそうな気配となって参りました。

これからの2~3ヶ月、ラニーニャ現象による酷暑が予想されております。毎年の暑さ厳しき折、さらに厳しくなります。みな様のご健康をお祈り申し上げます。

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インスペクション実施が必須化の方向へ

2016年06月25日 18時12分17秒 | ・不動産ブログ
インスペクションが不動産売買の常識になっていくことで、取引がどのように変わっていくのか。国土交通省土地・建設産業局・不動産業課の本間優子課長補佐が、その未来像を朝日新聞の広告記事に寄稿しました。

記事の内容を要約しますと、

国土交通省では2013年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を公表し、望ましい検査項目を示しました。

不動産仲介業者がインスペクションを活用し始めているが、まだまだ十分ではない。売主、買主がインスペクションそのものを知らないということも大きい。

宅建業法の改正により、仲介業者は、インスペクションあっせんの可否、インスペクション実施の有無とその結果を報告することが義務付けられます。この法改正により活用せざる負えなく、また、消費者にも浸透していくことになる。

インスペクションの効能は、住宅の質と価格が見合っているのか、引き渡し後の不具合について売主、買主ともに負担やトラブルが減る。売る側から見れば、今まで築年数で一律に判断されていたものが、住宅の品質に応じた評価となることで利益を失わないで済む。

インスペクションは説明や報告の義務までで実施は義務付けられない。費用は5万円前後だが、それ以上に高く売れればメリットは大きい。

インスペクションとともに瑕疵保険への加入が進むと、売主、買主双方の安心がさらに万全となる。

これからは、個人もインスペクションに興味を持ち、自分の家の質について意識することが必要になる。その結果、住生活環境が整備され、良質な住宅が買いやすくなる。

以上となります。

宅建業法改正内容(抜粋)

1. 営業保証金の還付対象から宅建業者を外す。(宅建業者はプロなんだからリスクを負いなさい)

2. インスペクション検査業者のあっせんに関する事項。(消費者にインスペクションを勧めなさい)

3. 宅建業者は、購入の申し込みを受けたら遅滞なく売主へ報告しなければならない。(大手業者の囲い込み禁止を法規的に明文化)

4. 重要事項説明時に、インスペクション実施の有無と内容を報告しなさい。建築図書、点検記録などの保存状況を報告しなさい。(実質的には、インスペクションと住宅履歴登録を必須化へ)

5. 売買契約時に建物の主要な構造部の状況について確認しあいなさい。(実質的にはインスペクションを実施せざる負えない状況に)

6. 業界団体、保証協会の業務について(研修をより徹底しなさい)

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選挙モードは閑散モード

2016年06月22日 13時27分25秒 | ・不動産ブログ
本日は、現在の不動産市場について、お知らせいたします。

千葉県に暮らす方には直接の関係がございませんが、東京都知事が辞職し、7月末に知事選が予定されております。また、7月10日は参議院選挙も控えており、注目される選挙が7月に立て続けに実施されることになります。

選挙戦になると、新聞やTVなどにて、日本の社会や経済が抱える問題が取り上げられることが多くなります。

経済格差、老後不安(90歳でも将来不安)、大変な子育て事情、ブラック企業問題、治安の悪化などなど。

社会問題を解決するのが政治の役割ですから、これらのことが報道されるのは当然の流れですが、毎日のように聞かされると、漠然とした将来不安が意識されます。

将来に不安があれば、高額な買い物(特に住宅)をすることに、ためらいが生じてしまう心理も自然なことです。

さらに、毎年7月は閑散期に入ります。梅雨のジメジメした天候、梅雨明けがあれば暑さ(特に今年は酷暑予想)が動きを鈍くし、夏休みを控えた行楽モードのため、住まい探しに身が入りません。

選挙と閑散期シーズンの二重の重しにより、7月の不動産市場は鈍くなることが予想されます。(逆に購入するなら絶好のタイミング)

8月に入り、お盆も明けますと、選挙も落ち着き、気候にも慣れて、夏休みも終わりに近づくことから、不動産市場にも動きが戻ってきます。

オリンピックで日本選手が活躍して盛り上がると高揚して、さらに動きが活況となります。

売却をお考えの方におかれましては、急ぎの事情がない限り、7月は準備に費やし、8月に入ってから売却を始める、というスケジュールがお勧めです。

なお、8月に入ってからでは、出遅れて、取りこぼしもありますので、売却の実行は別としても、備えておくことをお勧めします。

  今週の注目記事

1. 日本の住宅問題は20年前から進歩していない
http://www.dhbr.net/articles/-/4157

2. AIで中古住宅査定、正確に 国交省がデータ公開
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO03804340Z10C16A6NN1000/?n_cid=NMAIL001

3. 査定面談の際、他社はほとんど説明しません
(業者に不利益な説明は避けたい、知らぬままいてほしい)
http://xn--u9jthzb768p48ej1ag5zuz0d.com/contract2.html

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不利益を被らない売却依頼2

2016年06月19日 17時07分55秒 | ・不動産ブログ
Aさん(購入希望者)GW前に気に入った物件が見つかりました。早速、購入の申し込み(4/25)をしましたところ、契約前に住宅ローンの事前審査が必要とのことで、その手配(4/26)を行いました。

Aさんは、GW中の契約になることはありそうなのかを、業者TR(超大手)の担当者(以下TR氏)に確認したところ、5/1-5/5までは担当者自身がGW休みになること、4/30までに契約するには、契約準備などで自身が大変なこと(残業や休日出勤)から、GW中(GW前)の契約にはありません、との回答。

Aさんは購入の申し込み時に、担当者に、早めに契約しなくてもその間になにか横やりが入ったりしないか確認しました。担当者から「それは絶対大丈夫ですから、安心してください」との回答を得て、Aさんは、GW前に事前審査まで終わっていれば大丈夫と判断しました。

そして、事前審査の承認が下り(4/28)、GW明けに契約かと思っていた矢先、TR氏より「4/30までに契約してくれないと困る」との連絡。

Aさんは、話が違うでしょ、4/25の際に言ってくれていればまだしも、前日に急に言われても、予定を組んでいるし、手付金の準備などできないと回答。

TR氏の事情は、本人なり営業所なりの事情により「4月中に契約(成績)」が必要、結果的に、契約が壊れてもいいから、4月に入るかどうか追い込む、ということでしょう。

Aさんは、消費者のことをまったく考えず、TR氏(会社)の成績至上主義に嫌気がさし、この物件を買うことを止めました。

その後、1ヶ月を経過しましたが、その物件は現在も販売中です。値引きなしの満額で売れるはずだったのですが、その機会を売主は逃してしまいました。

TR氏側の成績至上主義により、売主、購入希望者、お二方に被害を与え、極端にいえば、人生を左右してしまったことになります。

これから売却する際に、このような被害に遭わないようにするためには、「一般媒介」にて依頼することが大事になります。

自身が損失を被ってもいいので、好きなように利益をあげていいです、ということであれば、専任媒介でも支障ございません。(特に大手の場合)

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不利益を被らない売却依頼1

2016年06月19日 16時52分53秒 | ・不動産ブログ
不動産の流通市場(中古戸建て、中古マンション)では、各不動産業者が、売主側になった際には情報を登録し、買主側になった際は情報を検索閲覧して、お客様へ紹介します。

現在、ある不動産業者より、松戸市にて、戸建てとマンションがそれぞれ1件登録されております。

まず、販売確認を電話ですると、とても不愛想(怖いくらい)で、この業者と取引はしたくないなという印象を受けます。

また、登録されている資料を見ると、下の備考に次のようなことが書かれております。

「契約の際の調査、資料取り揃え、書類作成は、買主側でやってくれ」と。

通常、不動産に関しては、売主側でないとわからないこと、売主からの委託がないと調べられない、資料の取り揃えができない点もあり、売主側で対応することが一般的です。

逆に、買主側は住宅ローンの手続きなど、買主側でないとできないことに対応し、これによって、お互いに業務を分担して、取引を行います。

この物件の情報を得た買主側の不動産業者は、「電話の印象が悪い、不快になり、トラブルの要因にもなるから取引したくないな」「どうして売主側の業務までこっちでやらないといけないんだ」というような心境になります。

この結果、よほど条件がピッタリのお客様ではない限り、不動産業者は、この物件をご紹介することはなくなります。

そして、なかなか売却されることなく、いつまでも販売が続くことになります。

現在販売中の戸建ては販売されてから間もなく大幅な値下げがありました。マンションの方は半年が経過し、価格を1割程度下げてもまだ売却できていません。その間に、同じマンションで、さらに高い住戸が売却されていました。

このような不動産業者に依頼をしてしまって、売主様がかわいそうですが、ご自身でその業者を選定したのでしょうから致し方ありません。

このように不動産業者の選定がいかに大事か、他の不動産業者への対応をいかに良くするか、(ここはソニー不動産が上手)、一般媒介にして、選定ミスのリスクを回避する、ということが大切なポイントになります。

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中古住宅の取引には瑕疵保険が欠かせません

2016年05月07日 18時32分49秒 | ・不動産ブログ
GWに入る直前の4月28日、社会的にはひっそりと、しかし、不動産仲介業界では久々の革新的といえる改正案が衆議院本会議で可決されました。

その法律は不動産業界の憲法というべき「宅地建物取引業法」で、改正された内容の目玉は「インスペクション(建物診断・検査)に関する説明の義務化」です。昨年の宅建資格の名称変更などという実体のない改正とは比較になりません。

この改正案ができた背景には「空き家問題」をはじめ、日本のゆがんだ住宅事情や不動産流通(業界)を改善していこうというものです。(両手仲介問題やエージェント的な部分は先送りとなりました)

住宅のインスペクション(建物診断・検査)は、年々普及してきましたが、洞察力・先見性がある民の方が先行してしまったため、今回の法改正では「既存住宅売買の瑕疵(かし)保険」に伴う検査・点検を「インスペクション」と位置付けるようになります。

従来からのインスペクションは、瑕疵保険の加入可否を判断する検査よりも先を行っていた(より深く、幅広く)ため、瑕疵保険にも対応が可能になるケースが多く、既存のインスペクションにも支障が出ません。

瑕疵保険の可否を判断するまでのインスペクションとするか、さらに付加をつけた従来からのインスペクションとするか、この判断は、取引をされる方と説明をする担当者により変わってくると思われます。

既存住宅売買の瑕疵保険は、平成22年から始まっていました。この保険でカバーするのは「構造躯体」と「雨水の進入(雨漏り)防止」に関する部分です。さらにオプションとして給排水の設備も対象とすることもできることがあります。

この保険の役割は、売買時に発見できなかった不具合(雨漏りや傾きなど)があった場合、保険金が支払われ、購入者の被害を軽減するとともに、売主が負うべき瑕疵担保責任の負担を軽減するものです。

つまり、瑕疵保険は、検査と保証がいっぱいとなった制度で、中古住宅(既存住宅)の売買には欠かせない安心の制度です。

新築住宅の販売や建築の場合、売主が業者であるため保険の加入などが義務化されていますが、中古住宅売買の場合、一般消費者であることが多く、本来は義務までしたいところですが、業者からの説明までを義務とし、実施をするかどうかは任意としました。

しかし、任意だからと避けてしまうと、瑕疵担保責任の負担で売主が、資産価値の減少(費用負担)などで買主が損失を被るリスクが高まり、さらに、国民の資産を減少させ、住宅事情、環境問題など、さまざまな問題の要因となってしまいます。

取引される方にも、社会的にも、経済的にも、瑕疵保険制度とインスペクションの普及が大きく貢献することになると思います。これから購入する方、売却する方、ともにこの制度を利用することを強くお勧めします。

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火災保険(生命保険も)の加入しすぎにご注意を

2016年05月07日 17時54分14秒 | ・住宅ローンブログ
昨日、住宅ローンの金銭消費貸借契約に立会い、銀行から提案された火災保険の内容をお客様の横で聞いていて、以前と少し変わったな(違和感)と感じました。

昨年の10月、火災保険の内容(規制)が改正され、以前は「住宅ローンの借入期間」を保健期間とする長期一括契約が基本でしたが、改正により火災保険の加入可能期間が「最長10年」と規定されました。この結果、10年毎に火災保険の内容を見直すことになります。(自動更新で前契約と同じ内容、とされる方が大半でしょうか)

ほとんどの金融機関で、住宅ローンを借りる際して「二つの保険」に加入することが求められます。

まず、団体信用生命保険で、これは借りた人が死亡または高度障害になった際、保険金で住宅ローンの返済を賄うものです。フラット35以外の住宅ローンでは、保険料は金融機関負担となります。このため、保険会社は金融機関の指定の会社となります。

もう一つが火災保険です。こちらは保険料が「借りる人」の負担となりますので、どの会社に加入するか、どのタイプに加入するか、これを借りる人が決めることができます。

マイナス金利に象徴されるように、住宅ローンの金利も相当な低水準となっており、金融機関側も薄利になっていると思われます。それをカバーするために、火災保険、付加価値のある生命保険を、金融機関経由で加入してもらえるように営業が入ります。その際、どこまでが必須なのかを確認し、不要なものまで入らないようにしましょう。

なお、弊社では、やみくもに金融機関から紹介された保険会社以外の他社を勧めているわけではございませんので、特に指定がなければ、金融機関からの紹介にて対応いただいております。保険会社や代理店がどこというより、加入内容が大切です。

火災保険は、さまざまな補償がまんべんなく付帯したオールリスク対応型のパッケージ商品が基本となります。基本の火災、落雷、爆発などのほかに、水災、盗難、飛び込み、偶発的事故、騒じょう、などがセットとなっております。このうち、加入が選択できる場合、お住まいやお考えによって判断します。

この選択後、地震保険はどうするのか、家財保険はどうするのか、さらに、個人賠償保険もつけるか、などなども検討することになります。

金融機関から求められるのは、火災保険に加入すること(建物のみ、火災保険のみが必須)だけで、金融機関指定の保険会社にする必要はございません。地震保険、家財保険についても、任意ですので、取り急ぎは基本の部分のみとし、後日、やっぱり地震保険も、家財保険も、となれば、そこからでも構いません。

説明をされると、ついつい、入っておかないといけないかなと考えてしまいますが、保険貧乏になるだけですので気をつけてください。

余談ですが、先日、路面店舗(相当な家賃がすると推測)に保険の相談を専門にするお店がオープンしていました。保険代理店って儲かるのですね、不動産屋よりも儲かるかもしれません。

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平成28年5月実行分の住宅ローン金利

2016年05月02日 18時47分14秒 | ・住宅ローンブログ
各銀行より平成28年5月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な5月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775~1.175% ※1
10年固定:0.900~1.300% ※2
全期間固定:1.390%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3~1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%
※ がん団信無料キャンペーン中(保険料は銀行負担)

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.200% ※2
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.690%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※ がん団信無料キャンペーン中(保険料は銀行負担)
※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775~0.975% ※1
10年固定:1.250~1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5~1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.625%~0.875% ※1
3年固定:0.450% ※3
10年固定:0.900% ※2
全期間固定:1.090%~1.110%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5~1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※34年目以降は店頭金利より▲1.8%

◇みずほ銀行
変動金利:0.625%~1.075% ※1
10年固定:0.800%~1.250% ※1
全期間固定:1.460%~1.530%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4~1.7%

◇日本モーゲージサービス(フラット35)
 借入期間15年~20年 ご融資金利0.960%
 借入期間21年~35年 ご融資金利1.080%
※ 優良住宅取得支援制度利用の場合、当初5年は▲0.3%

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5月の住宅ローン金利は、変動や当初固定系では横ばいでしたが、全期間固定系(長期固定)はマイナス金利となった市場金利の低下の影響によりかなり下がってきました。

1%前半まで全期間固定が下がってくると、金利変動リスクへの対応に負担が減ることから、全期間固定を前提としてしまってもいいのではないでしょうか。もしくは、変動金利を選ぶかで、半端な中期固定系はしばらく検討から外れるかもしれません。

また、金利が下がりすぎてしまい、金利での差が出しづらくなったことから、地銀系では、がん団信の保険料無料、保証料無料、損害保険付帯サービスなど、金利以外のサービスで他行との違いを打ち出してきております。

金利や住宅ローンコストで購入そのものを判断するのは本末転倒ですが、購入される際は、かなり負担が少なくなると思われます。

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資産価値から考えた購入

2016年04月24日 11時58分14秒 | ・不動産ブログ
少子高齢化、人口減少が社会問題となり、それに伴って空き家の増加が問題となってきました。これから家を買う方にとって、これらの社会問題について理解を深めて判断することがとても重要なことになります。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、2030年の日本の人口は1億1660万人と予測され、現在よりも1000万人、率にして9%も減少します。

東京都23区の人口が約900万人と言われますから、あと15年も経たずに東京都23区の人口以上の人が日本からいなくなってしまいます。さらに、この減少人数は生産年齢人口でもあることから、働き手がいなくなる、家を買う人がいなくなる、といっても過言ではありません。

平成25年度総務省「住宅・土地統計調査」によると、日本全国の空家数は820万戸、そのうち賃貸用を含めマンションが多くを占めております。そのマンションでは、世帯主の高齢化も進み、空き家問題をより深刻化させています。

マンション空き家問題の行き先は管理不全によるマンションのスラム化です。鉄筋コンクリート造のマンション寿命は68年と言われていますが、これは適切な維持管理がされていることが前提です。

マンションの世帯主が高齢化し、さらに空き家が増える(所有者が若くても住んでいない家には出費を惜しむ)と、管理費等の未納問題が顕在化し、さらに、死ぬまで持てばいいという考えから、大規模修繕がままならず、最悪、マンションがスラム化するということになります。

もし、マンションがスラム化したら、資産価値はゼロどころではなく、マイナスの負債というところまで行きます。この悪いモデルが、リゾートマンションです。いわゆる「ババ抜きのババ」です。

空き家が増えるということは、買い主側にとって、価格の低下となり、選択肢も増えて、一見「お得に見える」物件も増えるということです。しかし、お得かどうかだけで判断してはいけません。

なぜ安いのか、マイナス材料はどのようなものがあるのか(マイナス材料がない、という物件もない)、周辺相場と比べての相対的な評価と、物件そのものをみた絶対的な評価により、価格の理由を探り、判断することが大切です。

資産となる物件なのか、負債となる恐れがある物件なのか、これを特に大きく左右するのは「立地」です。これからの人口減時代でも人が集まる地域なのかどうかを見極めること。

そして、その地域の中で、今後も選ばれる要素を持っているのかどうか、ここを見て判断されることをお勧めします。価格面だけに左右されてはなりません。

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不動産取引はエージェント選びが大切

2016年04月24日 11時22分20秒 | ・不動産ブログ
不動産業者による、物件の情報量、告知力に大きな差はありません。

不動産業者によって保有している物件情報量が違うと思い、情報を求めて何社にも問い合わせをする、声をかける、資料請求する方が意外と多くいらっしゃいます。

不動産業者向けの不動産情報システム「レインズ」をご存知でしょうか。

レインズは趣旨を現した英語表記の略ですが、和訳すると、不動産(Real Estate)、情報(Information)、流通(Network)、仕組み(System)となり、文字通り、不動産の情報が駆け巡る仕組みで、不動産情報の標準化、共有化を目的に国土交通省が作り上げたシステムです。

宅建業法でも、専任(専属)で売却の依頼を受けた際には、このレインズに登録することを義務付けており、情報を秘匿することを強く禁じております。(この脱法行為を行った疑いで騒がれたのが「囲い込み問題」です)

一般媒介でも実質的にはレインズ登録されることから、ほとんどの不動産情報は不動産業者間で共有され、多くの不動産業者を回っても、同じ物件情報が出てくるとなります。唯一の例外が、不動産業者自らが売主となって売却するケースで、新築マンションが典型的な例です。

ここで問題となるのが、物件情報に気を取られて「事業者」「担当者(エージェント)」の選定をおろそかにすることです。

不動産業者が売主でなければ、同じ物件であれば、不動産業者による不動産の違いはない。違いが生じるのは、事業者から提供される「サービス(付加価値)」、担当者のスキルや対応力となります。

住宅ローンを含めた資金計画、不動産売買の手続き、物件選定のアドバイスなど、一般の方では難しい専門分野に対して、どこに、だれに任せるか、これがとても大切なことになります。

売却の場合でも同様で、売却する不動産そのものが、不動産業者や担当者によって変わるものではありません。

売却するに際して、どのようなサービス(付加価値)を提供するのか、売却戦略のアドバイスから不動産取引の遂行までの対応力で、事業者や担当者を選ぶことが大切なことになります。

大手仲介会社1社の告知力は高いものがありますが、大きな不動産市場から見れば小さなものです。情報の囲い込みをせずにレインズで公開するという1点のみで躍進した「ソニー不動産」のように、情報を公開することにより好条件での売却も可能です。

安心して不動産取引ができるための具体的なサービス(付加価値)があるかどうか、これを判断材料として不動産業者を選ぶことが成功の秘訣です。

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手付金あれこれ

2016年04月24日 10時42分36秒 | ・不動産ブログ
不動産の売買契約を締結する際、買主から売主へと手付金が授受されます。購入代金の一部であり、前払い、頭金という意味合いが現実的ですが、法律的には別の意味合いとなります。

手付には性質により3つに分けられます。「証約手付」、「解約手付」、「違約手付」の3つになります。

証約手付とは契約成立の証拠として受け渡しされる手付です。解約手付とは解約する権利(負担もあり)を付帯させる手付です。違約手付とは主に買主に契約違反があった場合にペナルティとして没収される手付です。

どれも、契約が確実に履行されるようにという意味合い・効果を持っています。不動産取引は高額になり、契約が簡単に解約となってしまうと、相手方の損害や関係先の手間や負担が大きくなってしまうためです。

通常の不動産売買契約では、解約手付として扱われます。契約書にも取り扱いが記載されております。裁判所の判例でも手付の意味合いが定められていない場合は「解約手付」と判断するとしています。

解約手付は、売主、買主ともに解約する権利を持たせるものですが、その権利を行使するための負担を、買主は手付金の放棄(手付流し)、売主は手付金の返還と同額の付加(手付倍返し)としています。

この手付金を利用した解約について、権利を行使できる期限が定められております。法律では「相手方が契約の履行に着手するまで」と規定していますが、相手方の動きはわかりづらく、立証もしづらいため、明確な期日(契約から1週間、1ヶ月後など)を取り決めるケースが多くなります。なお、売主が不動産業者(宅建業者)の場合、買主の権利を束縛することから期日指定の期限設定はできません。

手付金の金額について、明確な規定はなく、当事者が同意する金額となりますが、通常、売買契約金額の5~10%程度とするケースが多くなります。ただし、宅建業者が売主の場合は、別途、宅建業法の規定に適用されることがあります。

もし、手付金の金額を安く設定しすぎると簡単に解約ができてしまい、手付金の金額を高く設定しすぎると解約する際の負担が大きくなりすぎてしまいます。不動産取引の慣行などから、5~10%程度が程よい割合と定着してきました。

資金計画、売買契約の状況などにもよりますが、総括的に考えて、適切な手付金の金額とすることも大切です。

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売主さんの瑕疵担保責任をご存知ですか?

2016年04月22日 17時09分07秒 | ・不動産ブログ
熊本大地震の発生から1週間が経過しました。この地震では、建物倒壊による被害が多く、避難所に多くの方が身を寄せております。

地震発生後、建物が損壊した方に加え、損壊していないものの、不安から自宅を出て避難されている方も多いことが要因です。

今回ほどの大地震では、旧耐震基準建物では持ちこたえることは厳しく、多くの被害が出たと報じられております

さらに、新耐震基準で建てられても、損壊した建物も多くあったようです。理由としては、新築時から問題があったケースと、竣工後の維持管理状態に問題があったケースがあると思われます。

宮城県沖地震、阪神大震災、東日本大震災と、大災害があるたびに、建築や不動産取引が見直されてきた歴史がありますが、今回も、検証が進むと、なにかしらの対応策が打ち出されるかもしれません。

そして、現在の取引で増えているのが「ホームインスペクション(住宅診断)」というサービスです。

これは、購入者が抱く不安を払しょくするとともに、取引のトラブル防止、売主の負担減少と好条件での売却を期待されるものです。

詳細は、こちらの記事にてご確認ください。


さて、本日は、売却後の負担・トラブルを未然に防ぐ方法について簡単にお話させて頂きます。

この方法は、売却してから気づいた!

では遅いのです・・・

★瑕疵担保責任とは?

住宅を購入し引渡しされるまでは気づかなかった物件の重大な欠陥が、住んでみて発覚した場合、買主さんが売主さんに対して損害の賠償を求める根拠となるのが、売主さんが負っている「瑕疵担保責任」です。

例えば、お部屋に引かれている部分の排水管から水漏れがあり、床が水浸しになってしまったという時、修理にかかる費用はどうするのでしょうか?

「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」という契約を結んでいない場合、売主さんは修理費用を負担する義務を負います。(瑕疵担保免責の契約の場合、売買金額が低くなる可能性がございます)

瑕疵担保責任を負う期間を3か月とした契約の場合、3か月をすぎれば買主さんの負担となりますが、3か月以内に上記のような事象が発覚すれば売主さんの負担となってしまいます。

せっかく、お住まい売却が無事終わり、新しい生活に慣れた時に…なんてことがあったら大変ですね。

そこで…

■「瑕疵担保」加入による安心の5年保証をご提案します!

新築住宅は売主さんが業者ですが、中古住宅の多くは個人が売主さんとなります。そこで、個人の方が売主さんの場合に、負担がかからないように、国が最長5年の保険を付加できる制度をつくりました。

頼もしい制度ではありますが、残念ながら、この制度については不動産会社の理解度が足りないため、説明もされないケースが多くあるの現状です。

物件を引渡した後に見つかった瑕疵についての補修費用は、瑕疵保険で補うことが可能です。売却後のトラブル回避も、売却前に考えておきたいことのひとつです。

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   大手不動産会社の「囲込み営業の実態」?!
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売却依頼をされても他社には紹介されたくない!情報を隠してしまえ!!同じ不動産会社としては悲しいことですが、現実に「囲込み営業」は存在します。

テレビ東京のニュース番組でも取り上げられました。


■このような被害に遭わず、好条件での売却を実現するノウハウを公開しております。

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「セブンパーク・アリオ柏」がオープンします

2016年04月20日 18時24分15秒 | ・地域生活情報
今朝、手賀の杜に下見へ行った帰りに、手賀の杜の南側入り口の交差点(ミニストップ)へ来ると、今までT字路で直進はできなかったのが、十字路に変わり直進方向の道が開通していました。この道を進んでみると、4月25日(月)にオープンする「セブンパーク・アリオ柏」に直結していました。

当面は大混雑が予想されるため、施設はもちろん、近くにも寄らないようにしようと思いますが、県内最大級というショッピングモールにはどのような施設が入るのか、るるぶ風のチラシが入っていましたので、概略を記します。

1. スマイルパーク 「イベントもバーベキューもできる超大型公園」
自然空間とイベントスペースを兼ね備えた約4,000坪の超大型パークに、約3,000人規模の野外コンサートができる屋根付きステージを設置。ご家族やご友人同士で楽しめる大規模なフェスやイベントを随時開催していく予定です。首都圏でもステージのある施設が不足しているという現状を受け、都心にも近い柏地域の屋外イベントスペースとして、外部への会場提供も視野に入れています。手軽においしいフードカーが並ぶエリアと同時に、バーベキューゾーンも設置。

2. スカイ・キッズ 「子育て家族にやさしい充実のスペース」
「スカイ・キッズ」の大きな特徴は、お子様が楽しめるたくさんの遊具と、巨大モニター。このモニターでは、お子様たちが双方向で楽しく遊べるインタラクティブ映像が流れるなど、最新の技術を取り入れた一大遊び場スペースです。また、小さなお子様とのお買い物を快適にするため、ハイハイコーナーや育児相談室などを併設。

3. ビッグ・ワンダー 「驚きの"巨大オブジェ"のエンターテインメント空間」
「ビッグ・ワンダー」は、お子様皆様の笑顔はもちろん、大人も子どもの心に戻れる「ASOBIBA(遊び場)」として、楽しさや驚き、好奇心がいっぱいの屋内空間となります。1階から3階までの広大な吹き抜け空間には、遊び心をくすぐる実物の約20倍の巨大オブジェを数多く配しました。巨大なお菓子やチェス、また実際に動くロボットや時計などのオブジェもあり、まるで自分が小人になったかのような空間をお楽しみいただけます。

4. アミューズメント施設
「TOHOシネマズ柏」3D映画を超えるアトラクション型4Dシアターシステムの”MediaMationMX4D”を導入。映画シーンに合わせて客席のシートが動き、風やミスト、香りなど五感を刺激する特殊効果も。「ラウンドワン スタジアム」1階から屋上までの広大なスペースに、ボウリングやカラオケなど時間内で好きなスポーツやアミューズメントを楽しめる「スポッチャ」を設置。「北原コレクションミュージアム」世界的な玩具コレクター北原照久氏がプロデュースするミュージアム。1925~1959年にかけてアメリカの小売店のショーウインドーを飾った「モーションディスプレイ」をはじめ、北原氏が世界中から収集したコレクションを公開。

5. 飲食施設
とれたてピチピチ鮮度抜群の海鮮料理「タカマル鮮魚店」、外はカリッと中はしっとり風味豊かなフレンチトースト「CAFE&MEAL EN」、豪州黒牛を100%使用肉汁たっぷりのハンバーグ「いしがまやハンバーグ」、デンマーク発のキャラクターラスムス君のパンケーキ「RASMUS KLUMP CAFE」、一皿で3つの味が楽しめる欲張り派におすすめのトルコライス「M1プレート」、コスパも味も二重丸!ボリューム満点の極上ステーキ「いきなりステーキ」、たっぷりのメレンゲを使ったふわっふわのパンケーキ「Hawaiian Pancake&Cafe Merengue」、一流のパティシエが作る洗練された至福のスイーツ「ルエル・ドゥ・ドゥリエール」、スプーンで食べる新感覚のシフォンケーキ、口溶けのよいしっとりとした食感で、シフォンケーキの真ん中には生クリームがたっぷり「ザ・シフォン&スプーン」などなど。

6. オープンイベント
5月3日、4日には「カシフェス プレミアムライブ」として、さまざまなアーティストを輩出してきた音楽の街・柏にふさわしい豪華アーティストがステージに登場。2日間にわたり無料音楽ライブを開催します。出演予定:サンプラザ中野くん、土屋アンナ、相川七瀬、ほか。
5月7日、8日には「イタリアンを中心とした食フェス」として、2015年ナポリピッツァ職人世界選手権日本大会優勝者の店、他、各地で引っ張りだこのお店が集結します。

この他にも、基本的なイトーヨーカドーが満を持して店を作りました。最大の目玉は「日本最大級の”プラレール”のジオラマ」です。ぜひ見に来てください。

冒頭に戻りますが、今回の道路開通で、我孫子・手賀沼公園~手賀リゾート満天の湯~手賀の杜ニュータウン~セブンパーク・アリオ柏~国道16号線沿いの商業施設群~県道船取線が1本道で直結されました。

今回のセブンパーク・アリオ柏のオープンに伴い、柏市南部の様相は大きく変わるかもしれませんが、住宅地は「大津ヶ丘」と「手賀の杜」エリアしかなく、集中してしまうかもしれない。

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住宅ローンの組みすぎは老後破産への道

2016年04月18日 16時04分09秒 | ・住宅ローンブログ
NHKスペシャルで放送されている「シリーズ:老人漂流社会」が昨夜放映されました。今回の題は「団塊世代 しのび寄る“老後破産”」です。番組では、年金収入だけでは暮らしていけない“老後破産”が「団塊世代」にも忍び寄っている現状を明らかにしている。

「団塊世代」は、比較的余裕があり逃げ切れると思われてきた世代だが、バブル崩壊後、所得や退職金が減少し、さらに、長寿化で親の介護負担が重くのしかかっている上、就職氷河期に直面した子世代の不安定就労な割合が高く、自立できずに同居している未婚者の負担も加わってくる。

自分自身にも起こりえる恐怖に襲われ、番組を最後まで観ることはできませんでした。この恐怖は、日本人に貯蓄を励ませ、今の消費を冷え込ませている。それでも教育費を削ることはできないことから、現役世代からの対策は住居費を削ることになる。

それでも、いざ、目の前に現実の住宅を見てしまうと、少しでも良いものにしたいという本来の欲が出てきて、ついつい予算を増やしがちになる。その欲望に買主の目が光ったとき、不動産やハウスメーカーの営業マンは、ここを逃すまいと、いかにも大丈夫そうな資金計画を立てて提案してくる。

40歳なのに35年返済、、、60歳、65歳からの先の返済はどうするのか。退職金で返そうと思っていても、会社が20年後まで順調に推移しているとは限らず、その際には、自分で手当てしなければならない。

60歳までに繰り上げ返済をして住宅ローン残高を減らすといっても、教育費は皆さまが思っている以上に高く、そうそう繰り上げ返済できるものではなく、逆に、住宅ローン破たんしないように持ちこたえるのでギリギリ。

もし、住宅ローンの借入金額が、年収の3~4倍程度であれば、繰り上げ返済や退職金の返済でもカバーできるかもしれないが、年収の5倍を超える金額を借りるのは、欲に目がくらんだか、まやかしに惑わされたか、自信、過信に満ちているのか。

心理学の先生がおっしゃっていましたが、営業マンに「あなたならこの資金計画で購入しますか?」と聞くのが効果的です。自身の資金計画を詳しく教えてくれて、その根拠と同じならその資金計画は信じてもいいのかもしれない。

お客様には35年返済(定年後の完済)を進めながら本人は定年前の完済、お客様には年収の7倍の借入金額を提案しながら本人は年収の3倍程度、さらには、買っていない、買う気がない、などは論外のようなことも。

営業マンの言うとおりにしたら老後破産、退職金は出るだけましで期待はしない、お金に窮すると精神的にも肉体的にもつらくなります。

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平成28年4月実行分の住宅ローン金利

2016年04月01日 16時43分00秒 | ・住宅ローンブログ
各銀行より平成28年4月実行分の住宅ローン金利が発表されました。
主要銀行の主な4月実行金利は、以下の通りです。

◇千葉銀行
変動金利:0.775~1.175% ※1
10年固定:0.900~1.300% ※2
全期間固定:1.710%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※1 店頭金利より▲1.3~1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.75%

◇京葉銀行
変動金利:0.975% ※1
5年固定:1.200% ※2
10年固定:1.100% ※2
全期間固定:1.800%
※ 配偶者が保証人となれば、保証料不要。(期間限定)
※ 日常生活賠償責任保険(家族全員)付(保険料銀行負担)
※ 交通事故死亡保険(本人のみ100万円)付(保険料銀行負担)
※1 店頭金利より▲1.5%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.2%

◇千葉興業銀行
変動金利:0.775~0.975% ※1
10年固定:1.250~1.550%
※ 保証料要。
※ 借入・審査内容により優遇条件の見直しあり。
※ がん保障(保険料は銀行負担)付
※1 店頭金利より▲1.5~1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%

◇三菱東京UFJ銀行
変動金利:0.625%~0.875% ※1
3年固定:0.450% ※3
10年固定:0.900% ※2
全期間固定:1.200%~1.220%
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.5~1.7%
※2 固定終了後の優遇幅は▲1.4%
※34年目以降は店頭金利より▲1.8%

◇みずほ銀行
変動金利:0.625%~1.075% ※1
10年固定:0.850%~1.350% ※1
全期間固定:1.520%~1.600%(借入期間による)
※ 保証料要。
※ 金利優遇幅は借入・審査内容次第で可変。
※1 店頭金利より▲1.4~1.7%

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4月の住宅ローン金利は、10年以上の中長期固定系の金利で上昇しました。これは、市場金利が上昇したことよりも、年度替わりでキャンペーンが終了したためです。今後、新年度のキャンペーンが始まれば、改めて下がることも考えられます。

いずれにしても、まだまだ異常な低金利水準であることは変わらず、これから借りようとする方には良い状況です。しかし、金利が安いから買うというのは本末転倒で、たまたま買う時期に来ていて、金利が低くてよかったというまでになります。

すでに住宅を購入し住宅ローンを借りている方は、金利が下落したことで借り換えを考える好機になります。

借り換えの基本は、低金利の恩恵を長期間、確実に得られる固定型を中心に考えるべきで、金利上昇時に預貯金や収入でカバーできる人以外は、固定金利に換えてリスクを減らす好機となります。

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