不動産購入応援ブログ~仲介手数料半額・優遇のプレシーク~千葉県柏市、流山市、松戸市。

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武力衝突から家計を守るために

2017年04月16日 17時08分23秒 | ・不動産ブログ
米国のシリア爆撃から、空母打撃群の朝鮮半島近海への派遣、トランプ大統領の行動パターンから、北朝鮮との武力衝突があるのではないかと報じられております。

シリア、アフガニスタンと立て続けに米国は爆撃しましたが、両国そのものと戦争状態にあるわけでもないのに、なぜ、米国は爆撃をしてもいいのでしょうか。自国の危機を回避するのは当然かもしれませんが、他国の領土を勝手に爆撃してもいいという権利はないと思います。

武力衝突から戦争へと進んでしまえば、日本にも大きく影響があると思われますが、日本国内の雰囲気(メディアや街中)では普段と変わらないことから、最悪のケースは回避されるのかと感じています。(日本に危機意識がないだけなら別ですが)

そして、もし、紛争戦争が勃発し長引くと世相不安などから不動産市場は低迷します。その結果、不動産価格の下落傾向が加速してしまいます。(日本経済も短期的には混乱するのでしょうか)

会計では、資産と負債、その差引が純資産(マイナスなら債務超過)と区分されます。日本の一般的な家庭では、資産の大半を自宅不動産が占め、負債として住宅ローンを抱えている状態なのではないでしょうか。

その場合、売却できる金額から住宅ローンの残額を差し引いて、プラスなら財務状況は健全、マイナスなら債務超過で危険という判断ができます。(マイナスの場合、それを補う金融資産があれば債務超過を回避できる)

不動産の評価額と住宅ローンの残債が同額の場合、今後、不動産の評価が上昇もしくは横ばいであれば、住宅ローンの残債が年々減少することから財務状況は健全な方向へ進みます。

しかし、この逆、不動産の評価が下落した場合、その下落した金額を超えるペースで住宅ローンの残債を減らしていかなければ債務超過に陥ってしまいます。

この下落が急激に起きる恐れが、米国と北朝鮮との武力衝突です。もし、最悪の事態になった場合、一気に債務超過へ陥ることになります。ただし、売却せずに住宅ローンの返済を続けていければ債務超過とは言え破たんすることはありません。

それでも、いざという時、売れば住宅ローンの返済を終えるという状態にしておくことがリスク管理として大切になります。

また、資産を自宅不動産一つだけにしておく状態がリスクを高めていることになります。有事の際には金というように、金を持つこともいいでしょうし、現金としておく、株式、債券、海外投資などなど、資産を分散しておくことが重要です。

5000万円の自宅がギリギリ買えるというなら、2000万円の不動産、2000万円の現金(借金減少)、1000万円の金融資産(金)という感じに分散することがお勧めです。

今回のような国際的なことから、会社の倒産や事故、事件など、自分がいくら気をつけていても、なにかしらの事態に遭遇してしまうことがあります。人生では何が起こるかわからない。何が起きても困らないようにしておくことが大切です。

不動産で言えば、買えるだけの資力を目一杯使って自宅を購入する、いざという時に抱えきれないほどの住宅ローンを背負う、などという購入は避け、また、不動産だけが資産なら売却して組み換えるということ、不要な不動産は売却して現金化する、となります。

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ネット・サイトを信頼し過ぎると怖い

2017年04月15日 15時49分29秒 | ・不動産ブログ
生後6か月の男児が「乳児ボツリヌス症」で亡くなるというニュースが報じられました。

(参考)乳児ボツリヌス症とは、消化気管が十分に発達していなく、腸内環境の整っていない生後間もない乳児がボツリヌス菌を摂取すると、腸内で繁殖し、毒素を出すことで発症する。ボツリヌス菌は自然界に広く生息していて、植物の花粉を汚染している場合、はちみつに混入する場合がある。ボツリヌス菌は家庭での加熱調理では死滅させるのが難しい。そのため東京福祉保健局は、1歳未満の乳児にはボツリヌス菌の芽胞に汚染される可能性のある食品(はちみつ等)を食べさせるのは避けるよう、注意を促している。

1歳未満の乳児には蜂蜜は危険ということを存じませんでしたが、今回問題になっているのが、料理レシピサイト「クックパッド」で1歳未満の乳児が食べる可能性がある料理で蜂蜜が使うレシピが多く掲載されていたことです。

サイトは一般の方でも投稿できるもので、クックパッドそのものがレシピを開発したわけではありませんが、上場企業が運営するサイトということで、信頼性が高いと思われ、安全だと信じてしまいやすいことから、サイト運営に対しての責任を求める声が出ています。

同社は上場企業でもあり、経常利益を40億円超もたたき出していることから、管理栄養士を採用して投稿される内容に問題がないかチェックする費用を捻出しても良かったのかもしれません。

昨年のDeNAの医療情報サイトや、世界で政治や国際問題まで発展してしまうフェイクニュースなど、運営会社や投稿者の悪意によるものとは違い、今回は、善意であるのかもしれませんが、それでも、間違った情報が信頼性が高いサイトから配信されることから、サイトを利用する側にも注意は必要と思われます。

不動産の分野でも、上場企業から弊社のような零細企業まで、多くの情報が配信されております。不動産会社は宅建業の免許を受けて営業していることや、監視が厳しいことから、間違いも少ないのですが、注意が必要なのは宅建業(宅建士)ではない一般のサイトです。

近年、不動産投資も盛んになり、個人が経験値でサイトに情報を掲載することも多くなりました。拝見していて感じるのは、一つ一つの間違いというより、断定的に書かれていることです。

不動産では個々に様々なケースがあり、一つ一つの状況に合わせながら適切な対応をしていくのですが、少ない経験(投資家でも売買の経験はプロより少ない)から断定されると、サイトを閲覧した方は、その情報を思い込んでしまいます。

その結果、買い損ねるくらいなら被害も小さいですが、断片的な情報を信じ込みすぎて、プロの意見を聞かなくなってしまったら、怖い結果が待ち受けています。プロなら、自身の責任を回避しつつ、売買を成立させることさえもできるかもしれません。

また、クックパッドやDeNAのように、誰もが知るような会社やサイトでも、誤った情報が多く掲載されることもあります。大きい会社、有名なサイト、というだけで信頼してしまうのも危険なことが分かりました。

本来は、個人の経験値で書かれた体験本ではなく、学問的な書籍で確認していくべきかと思います。しかし、さまざまなケースを学びきることも難しいことからプロを活用すべきです。病気や健康なら医師、法律なら弁護士などなどと同じです。

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不動産鑑定と不動産売却査定の違い

2017年04月14日 11時35分27秒 | ・不動産ブログ
不動産の価格は、一般に、(1)その不動産に対してわれわれが認める効用(2)その不動産の相対的稀少性(3)その不動産に対する有効需要の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。

そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定される。

不動産の価格とこれらの要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選択指標としてこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものである。

不動産鑑定評価基準とは、国土交通省より公開される不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての統一的基準です。その冒頭にある不動産価格の定義をご紹介しました。

不動産鑑定士の資格試験は、弁護士や公認会計士に匹敵する難易度と言われていますので、深い部分まではとても掘り込めませんが、この定義を私なりに考えてみました。

1)不動産に対してわれわれが認める効用

効用という言葉を聞くとクスリの効き目というイメージがありますが、辞書によると「使い道(使用価値)」という意味もありました。その不動産を使い道、例えば、4人が暮らせる(寝たり、飲食したり、寛いだり、お風呂に入ったり、など)という基本的な部分から快適性などの満足度までを加えた価値で、主体的に、この効用に対していくら出すという価格でしょうか。

2)不動産の相対的稀少性

土地であれば立地や環境など、建物であればデザイン性や眺望など、求められる需要と送り出す供給のバランス、需給関係でしょうか。不動産に限らず、限定品は高くなり、一般的に普及しているものは安くなるのと同じで、買いたい人がたくさんいる立地なら高くなり、売りたい人がたくさいいるなら安くなります。

3)不動産に対する有効需要

有効需要を言い換えれば市場性でしょうか。賃貸に出した場合に稼げる力、売却した際に得られる力、その収益性から導き出された価格、借り手が多いなら賃料が上がり評価も上がる、買い手が多いなら売却価格も上がり評価も上がる、という感じでしょうか。

上記3つを鑑定実務では、1が原価法、2が取引事例比較法、3が収益還元法と呼ばれています。

また、後ろ文の「自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用」という表記がややこしくさせますが、自然的は災害リスク、社会的は環境、経済的は地域経済、行政的は法規制などが代表的な事例と考えられます。

そして、価格形成三要素(三者)と外部要因(後文)のそれらが互いに関係しあい、価格が形成される過程を算出したものが鑑定となります。

東野圭吾著作に登場するガリレオ先生の言葉を借りれば「数学的に理論を積み重ねたアプローチで価格を算出するのが不動産鑑定、物理的に現場の事例(実験)を積み重ねたアプローチで価格を算出するのが不動産売却査定」という感じになります。

鑑定の理論を細かく見ると一つ一つの文章は理解できます。しかし、その膨大な短文をすべて組み合わせて数学的に考えるのは、やはり難易度が高い試験をクリアした資格者のみで、私には到底不可能であると納得します。

なお、理論よりも現場の感覚の方が正しかった、ということも往々にして起こるのが、不動産の現場です。そして、勉強はしていませんが、この鑑定理論を肌感覚で身につけているのが宅建士(不動産屋を便宜上、資格名で表記)です。

不動産鑑定評価基準 http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2015/08/fe5749e7d829ce22c81ad250adee382c.pdf

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揺れやすさマップが見直されます

2017年04月13日 17時21分10秒 | ・不動産ブログ
これからの地盤判定が変わるかもしれない。

4/9に放送されたNHKスペシャル「大地震、あなたの家はどうなる?~見えてきた”地盤リスク”~」では、今まで、高台(台地)だから大丈夫、低地(平野)だから危ないという、軟弱地盤と支持地盤の深さなどで単純に考えてきましたが、より細かく判定しなければならないということが示されました。

ー番組内容(放送案内から抜粋)ー

熊本地震から1年、最新の解析によって新たな“地盤リスク”が浮かび上がっている。

震度7に2度襲われ大きな被害が出た熊本県益城町。専門家と共に調査すると、家屋の被害が活断層の近くにも関わらず、実は“まばら”に広がっていることが分かった。

主な原因とみられているのが、深さ数十メートルまでの軟らかい地盤。特に戸建てに影響を与える揺れが、2倍に増幅させていた可能性が浮かび上がったのだ。

軟弱地盤の中でも、表層で揺れがこれほど増幅することが確認されたのは初めてだ。新たな知見をもとに、首都圏では“地盤リスク”の見直しが進んでいる。

高性能の地震計やボーリング調査などの膨大なデータを集め解析すると、「戸建てが揺れやすい地域」「中高層ビルが揺れやすい地域」など、従来よりも詳細な分布が見え始めている。首都直下地震の被害想定の見直しにもつながる可能性があると専門家は指摘する。

首都圏の地盤データは3月中にもまとめられ、その後、他の地域の解析も行われる予定だ。最前線の対策とともに新たな脅威“地盤リスク”の姿に迫る。

http://www6.nhk.or.jp/special/detail/index.html?aid=20170409

ー以上ー

放送内容を抜粋しますと、軟弱地層の深さにより建物の揺れ方が違う。平野部よりも軟弱地層の深さが浅くても(支持地盤までの距離が近い)、一概に大丈夫とは判断できない。上記、案内文の通り「まばら」であるということが特徴的です。

今後、新しい地盤リスク(揺れやすさマップ)が公開される予定(今年中)です。この揺れやすさマップが公開され、特に「揺れやすい」と判定された場所に所在する土地やその土地に建つ建物の評価は下がることになります。

判定されてしまえば、それを消すことはできず、買主が確認せずとも、売却の際に不動産業者は伝えざる負えないため、その存在は買主側に知ることになり、それが売却価格の低下につながります。

この判定結果には対策もしようがないため、該当しないでと祈るのみとなります。

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不動産のドラマや小説にも監修を

2017年04月09日 13時47分45秒 | ・不動産ブログ
史上最年少で将棋のプロ棋士となった愛知県の中学3年生、藤井聡太四段が4日の対局に勝って、デビュー戦から11連勝の新記録を達成した。

映画界では先月前編が公開された(後編は今月公開)「三月のライオン」、今月DVD化された「聖の青春」など、立て続けに将棋が題材となった。

このように将棋が話題に取り上げられることが多くなり、一時的なブームが訪れる前触れでしょうか。

映画やドラマが制作されるとき、将棋であれば「将棋監修」、この他にも、法律、歴史、医療、科学、宇宙などなど、その道の専門家がリアリティを追求するために助言する役割をもつ「監修」という役割があります。

先の映画では、将棋そのものと将棋界の習慣や文化、雰囲気など、現実離れして白けてしまわないように、監修のみな様がたくさんの助言をされ、制作サイドも意見を取り入れたように感じました。

不動産業界でも、昨年、「家を売るオンナ」を始め、不動産業界側、消費者側それぞれの視点からのドラマが制作されました。

同じ業界に属する立場として拝見させていただきました。その感想は、かなり現実的でリアリティがある、という面と、う~ん、そんなことはないよ、という面の半々というところでしょうか。

ドラマですからデフォルメしたり創作したりされることもあるでしょうし、あくまでもフィクションということで割り切れれば楽しく拝見させていただけます。さらに、日の目を見ない不動産業界が取り上げていただくだけで、とてもありがたく思います。

小説の世界でも、人気作家の乾くるみさんが「物件探偵」という不動産を題材とした小説(ミステリーのような、人間模様のような)を発刊されました。

紹介文には「間取り図には、あなたの知らない究極の謎(ミステリ)が潜んでいる」「150万部のベストセラー「イニシエーション・ラブ」で日本中をまんまと騙した作家が、不動産に絶対騙されないコツ、教えます!!」と刺激的な文言が書かれており、騙されないためにも読まなくてはと、手に取りました。

内容は、不動産の声が聞こえる宅建主任者(現在は宅建士)が、トラブルに巻き込まれた消費者を救済する(謎を解く、真理を導く)という短編6話で構成されております。

新しく不動産投資を始めた地方の人、アパートに暮らす一人暮らしの女性、離別した子供を自宅に引き取った人、下町に古いアパートを所有する女性、定年後に時間を持て余す人、事故物件を買った人、などがトラブルに巻き込まれ、そこに「物件探偵」が現れます。

その時「怪しいものではありません(宅建免許を提示し)宅建主任者です」と名乗ります。これで、あ~安心となるのはリアルではなく、話の流れ上で仕方ありません。また、宅建主任者ではなく宅建士だよ、という面も置いておいて、一番に気になったのは「宅建という認定をもらっている」というくだりです。

宅建士(旧主任者)は、認定資格ではなく、国家資格であり、資格者とおっしゃって欲しかった。本来は、取引に携わる人は全員必須としなけばならないのですが、事務スタッフでも他の職種でも、とにかく社内で5人に1人以上の資格者が所属していればいい、という規制の甘さが、資格から認定と格下げされてしまう要因なのでしょうか。

これからも業界のことが、書籍やメディアで取り上げられることが増えて欲しいと思っております。その際に、不動産業界の監修をされる方を是非活用してほしいと切に願います。小説のようにトラブルに巻き込まれないためにも。

先日「コンピューター将棋ソフトが、ついに名人を破った――。将棋ソフトの「PONANZA(ポナンザ)」が佐藤天彦名人(29)を圧倒した。」というニュースが流れました。

また「ビットコインの基礎となるブロックチェーン技術が発展するとなくなる職種」のなかで、不動産営業が取り上げられていました。

将棋も不動産業界も、コンピューターが席巻するようになると、ドラマもトラブルもなくなるのでしょうか。

乾くるみ 『物件探偵』 | 新潮社 紹介サイト http://www.shinchosha.co.jp/book/350781/

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さまざまな査定評価方法の使い方

2017年03月30日 10時12分59秒 | ・不動産ブログ
不動産の売却査定を実施する際、複数の評価方法を組み合わせて行われます。

「積算価格(原価計算法)」は、市場などの外部要因は考えずに、その物件を改めて作るために必要な費用を積み重ねて計算された金額から、経過した年数などの割引を行い算出された価格です。いわゆる絶対的評価、主観によるものです。これは主に建物の評価で利用されます。

近年、金融緩和による円安、東日本大震災の復興や東京五輪などの建設土木需要、人口減少による人手不足などで、建築コストが上昇しており、積算価格も上昇しております。これが、最近の新築マンション価格高騰に繋がっております。

「比準価格(取引事例比較法)」は、周辺の取引事例などの外部要因から評価される価格です。比較対象となる物件や公示地価などの公的データなどと対象物件を比較し評価を加減する方法で算出されます。いわゆる相対的評価、客観によるものです。これは主に土地とマンションの評価で利用されます。

不動産業者がいう相場はこれにあたり、従来より査定の中心はこの方法です。ここは過去の経験値、現場の相場観、消費者や周辺機関(主に銀行)などから得られる肌感覚の要素が強くなります。

ドラマで「刑事の勘」と言われ信憑性が話題になりますが、ここでは「不動産の勘」ということになります。職人さんがいう手先の感覚とも近い。このため、担当者により目利きの良し悪しが違い、人によって信憑性も変わります。

数字で表しづらく、マニュアルなどの整備がしづらいこと、お客様への資料作りが難しいことから、行政や業界では表には出しませんが、やはり、この現場感覚、職人技がとても重要になります。

特に、数字で判断しやすい投資物件とは違い、実需(自宅用)の場合、お金ではない部分も購入の要素として強く大きいため、この感覚を無視すると、なかなか売れない、もしくは逆に、安く売ってしまった、ということになります。

このお金では表せない部分の評価・価格を「限定価格」と言います。いわゆるブランド、もしくは、個別要素の特例です。

有名なところで、古く(?)は「田園調布」、今(?)は「吉祥寺」など、理屈ではなく「ここに住みたい」、または「海沿いの高層マンション(高層階)」、「絶対新築!」、「実家の近く」など、その人の好みや個別な事情なども当てはまります。

この限定価格を相場として取引事例の対象にしてしまうと、査定金額が実際の価格と大きく乖離してしまうことにもなり注意が必要です。この場合、複数の事例、複数の会社に査定を依頼すると、限定価格が紛れてきても選別ができるようになります。

ここまでの評価は、主に実需(自宅)としての査定に使われる評価方法でしたが、投資用不動産の査定で利用されるのが「収益価格(収益還元法)」です。

これは、その不動産が稼ぐ力(収益)から逆算して計算された価格です。賃料10万円を稼げる不動産であれば、期待利回りを10パーセントとすれば、収益価格は1,200万円(年120万円÷10パーセント)になります。

家賃は賃貸市場から算出されることから、計算手法を変えた比準価格とも言えます。売買からの比準価格、賃貸からの比準価格の両方を算出してみますと、割高、割安などの判定にも使えます。また、想定家賃が念頭にあれば、住宅ローンを借りるリスクの強弱を判定することもできます。

これらを受験に例えれば、積算価格はテストの点数、比準価格は偏差値、限定価格はスポーツなどの特殊能力となり、収益価格は入学後に必要となる学力という感じでしょうか。

いくら点数が高くても、周りの人がさらに高ければ合格できない、合格した人の成績が低くてももしかしたら推薦入学(特殊能力による加点で学力は参考外)かもしれない、また、いくら点数が高く、周りの人よりも成績がよくても、学校が求める学力に達していなければ合格できない。

これと同じように、積算価格が高くても、周りがさらに安ければ売れない、「あの家(土地・マンション)がいくらで売れたからうちなら」と言っても特殊な事情があったのかもしれないので固執し過ぎると売れない、購入者側が見た価格(賃料)と乖離していれば売れない、ということになります。

このようなことにならないためには、全ての価格(評価)を客観的に見て、プロの助言を受けながら、販売戦略を構築されることをお勧めします。より高く売りたいという心情、自身の所有する不動産への思いは理解できますが、あくまでも購入側の心理が重要になります。

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売る、貸すを考えるなら立地が重要

2017年03月29日 14時26分06秒 | ・不動産ブログ
土地を1,500万円で購入し、3,000万円の注文住宅を建築し、さらに購入諸経費が土地建物併せて500万円で、購入総費用5,000万円の戸建てがある。その住宅を、親の事情(介護など)で、新築してから2年後に売却することになった。売り出し価格3,280万円、昨年の夏から売り出しているが、本日現在、売れていない。

売れない理由は、都内の仲介業者(建築をした会社の系列不動産会社)から販売されているという販売戦略の問題もあるだろうが、今回の販売では、もっと根っこの問題がある。それは、建物の評価が適正になされないこと、そして、資産価値には立地の要素が強いことである。

建物の評価について、諸経費は仕方ないとしても、土地が1割ダウンの1,350万円として、建物本体3,000万円(建坪30坪弱なので、かなり高価な建物である)が、わずか2年で1,000万円超も下落したことになる。

建物が適正に評価される環境(不動産市場、日本の住宅文化など)があれば、建物評価は2,700から2,800万円程度は維持され、土地と併せて4,000万円超の評価は得られてもおかしくはない。

しかし、中古は一切合切、同じ評価をされる市場と文化、建売住宅が建物評価1,000万円程度(新築)から相対評価され、いくら高価な建物でも、安い評価に引きずられてしまう。

死ぬまでに住み続ける終の棲家、夢や趣味を兼ねた消費としての注文住宅であれば、建てたこと、暮らすことで、お金には変えられない価値を見いださられ、評価額そのものや下落額などは気にならないのかもしれない。

資産価値として考えた場合、将来、日本の住宅に対する文化や中古住宅への評価が良い方向に変わっていくと信じられない場合、もしくは、変わらないかもしれないというリスクを考えると、今回のモデルケースでは、当初の購入で土地と建物の資金バランス(3:7)が誤っていたということになる。

もし仮に、同じ購入予算5,000万円を、土地3,500万円、建物1,500万円としていれば、土地は評価が高い(立地良し)のため価値が維持され、建物は元々が低いため評価減の幅も小さく、2年後の売却金額は、4,500万円程度は確保された可能性もある。(モデルケースも仮ケースも想定ですが)

一般家庭の資産に占める割合が大きい不動産を所有する場合、やはり資産価値が維持される物件を選びたいのは共通すると思われます。同じお金を出すなら、趣味や道楽、夢であっても、値打ちがあるに越したことはない。

そもそも、不動産の価値とはなにか。それは、不動産を利用する(暮らす)、売る、貸すなどのリターンであり、そのリターンが大きいほど、資産価値がある、高いということ。

暮らす、利用することのリターンは、生活利便性が高い、安全性が高い、快適性がある、など、時間的、物理的なメリットで図られる(デメリットはマイナス)。この場合は、土地としての部分、建物としての部分、それぞれで考えられ、所有者自身さえ満足、納得すればいい。

一方、売る、貸すという場合、自身が不動産そのものから得られる物理的なメリットは関係なくなり、他人からどのように評価されるかどうかで考えられる。

一般の方であれば、たった一人でも高く評価してもらえれば、より高く売れたり貸したりすることができるが、より多くの人が対象になれば、より高く評価してくれるたった一人が見つかりやすく、高くなりやすい。

このことから、売る場合、貸す場合は、多くの人から対象になるようになれば価値が高くなり、このため、立地の要素がとても大きなウエイトを占めるようになる。

方位、広さ、間取り、構造、などなど、不動産を探す際に細部にこだわる方が多いが、そのような枝葉(これも暮らすには大切ですが)よりも、もっともっと重要な立地(と資金)を重視して、ある意味、割り切って判断することが重要になります。

不動産の価値は、立地の構成要素が大きな割合を占める、残念ながら、特に日本はこの要素が強い住宅文化があり(土地神話は根強いDNA)、外向きの暮らし方がよい強くなる社会からも、今後も同じように続いていくと思われます。(新築着工の総量規制、コントロールを国が乗り出せば別ですが)

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これからの住まい探し・検討の順番

2017年03月26日 15時12分31秒 | ・不動産ブログ
昭和期に、高級住宅地として評判だった柏市の住宅地が、先日の公示地価発表において、日本で一番の下落率となってしまいました。

「高級住宅街」も高齢化で下落 千葉・柏 http://mainichi.jp/articles/20170322/k00/00m/020/044000c

人口減少、日本経済の衰退など、高度成長期のように右肩上がりが期待できない時代では、人生において適切なタイミングで不動産を取得し、売却して、資産を組み換えるという作業を繰り返していかなければなりません。

このような先行き不透明感が強く、不確実性の時代では、人生設計と相性が悪くなりそうな不動産とは、すぐに決別するか、または転用することが肝要となります。

それが「正しい時に、正しい物件を、正しく利用する」ことに繋がり、その時々に、不動産を適材適所で所有利用するという戦略に繋がります。

今回の公示地価発表では、社会的問題になっている格差が見えてきました。

ものすごく極端に明暗が分かれつつあり、全体として下げ止まるように見えて、ひとつひとつを見ると格差がものすごくなっています。

今後の不動産は、価値が維持される横ばい、緩やかな下落、さらに、無価値(売れない)、マイナス評価(売る方がお金を出す)などという感じで分かれてくるのでしょうか。

このことから、今後、不動産を購入する場合、まずは立地、その後にお金、最後に物件、という順で検討することが、資産形成において大切になります。

1. 利便性が高く、生活にあった立地を選ぶ
2. 無理のない資金計画を建てる
3. 立地と資金を絡めて、購入できる物件を選ぶ

このような検討順になります。

まずは良い物件(気に入った建物)、その後に資金を立てて、買えるのは、都心から遠く離れ、駅からも離れた場所、という探し方では、厳しい未来が待ち受けています。(それを越えられるほどの圧倒的な資金力があれば別です)

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不動産を売却する際の戦術

2017年03月26日 14時55分41秒 | ・不動産ブログ
もうすぐ4月、東京では桜の開花宣言が出たにも関わらず、今日は、花冷えの雨、冬のような寒い日になりました。せっかくの春休み中の日曜日があいにくの天気です。

昭和期に、高級住宅地として評判だった柏市の住宅地が、先日の公示地価発表において、日本で一番の下落率となってしまいました。

「高級住宅街」も高齢化で下落 千葉・柏 http://mainichi.jp/articles/20170322/k00/00m/020/044000c

人口減少、日本経済の衰退など、高度成長期のように右肩上がりが期待できない時代では、人生において適切なタイミングで不動産を取得し、売却し、組み換えるという作業を繰り返していかなければなりません。

このような先行き不透明感が強く、不確実性の時代では、人生設計と相性が悪くなりそうな不動産とは、すぐに決別するか、または転用することが肝要となります。

それが「正しい時に、正しい物件を、正しく利用する」ことに繋がり、その時々に、不動産を適材適所で所有利用するという戦略に繋がります。

■不動産を売却する際の戦術

一戸建てを売却する際に、古い物件であれば、中古物件として再度売却するのではなく、売地にするという選択をする場合があります。

そんなときに考えるのは、家を解体して更地にしてから売却するか、そのままの状態(古家あり)で売却するか、どちらが、早く、高く売却できるのかどうかです。

更地にしてから売却する場合、解体費用を先にねん出して支払う必要があります。また、いつ売れるか、いくらで売れるか、不確定な状態での先行出費となります。

そのまま一戸建てやマンションを売却する際に、室内の状態などから、ある程度リフォームしてきれいな状態にしてから売却する場合があります。

この場合も、リフォーム費用を先行出費するかどうか、悩みどころとなります。

早く売却する、という点で考えれば、更地にする、リフォームを実施する、などの施策で、不動産を良く見せる演出は有効になります。

特に最近は、不動産業者から、リフォーム済みの中古物件が多く販売されており、購入者側も、きれいな状態になっているのが普通という感覚になっています。

このようなことから、物件の現状(古家、庭など)や室内の状況が思わしくない場合は、解体工事やリフォームにてきれいな状態にして売却することが特にお勧めとなります。

居住中の場合は、難しいかもしれませんが、資金的な面で、ということであれば、売れたら払いという手法もありますので、ご依頼される不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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競売予備軍(潜在)が溜まってきているかもしれない

2017年03月20日 09時09分56秒 | ・不動産ブログ
アパートが建ちすぎてしまい、空室率の上昇とともに借入金返済で苦しむ、アパート建築会社とのトラブルも増加していることは、日常的で珍しくない状況になってしまいました。

内閣府のレポートにて「国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を2016年以降上回り、供給過剰となる可能性が高い」と発表されました。

毎日新聞でも「利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘し、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の建設バブルの発生を懸念する」という記事が掲載されました。

NHKのクローズアップ現代でも「アパート建築が止まらない~人口減少社会でなぜ~ http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3648/1.html」として取り上げられました。

これらを支えるのは、地銀を中心に新たな貸出先の確保が難しい状況で、アパートローンに活路を見いだした過剰融資があります。この背景には、日銀のマイナス金利政策があり、その親元はアベノミクス(最近聞かなくなった)があります。

金融庁では、これらの状況がもたらすリスクを鑑みて、貸家業向けの融資の調査を始めており、今後、金融機関への指導(融資抑制)まであるかもしれません。

このことから、鼻が利く不動産、建築会社は、いち早くアパート建築から手を引き、現在は、高齢者向けの施設へと活動の場を変えているようです。

しかし、構図は同じですから、その高齢者向け施設でも、需要に合わない供給が増えて、アパート建築と同様のトラブルが多発しているようです。

“老人ホーム”が空いている!? http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3952/1.html

結局、一般住宅でも、アパートでも、高齢者住宅でも、「供給をコントロールする」という発想が必要になってきています。(海外では一般的)

これが実施されれば、中古住宅の価値が維持されやすく、家を買った人の資産形成の支えとなります。そして、破産など、悲惨な状態になる人を減らすことになります。

現在、モラトリアム法の余韻と任意売却の普及により、競売案件の数は減少気味ですが、このまま何も対策されなければ、一斉に競売に回ってくるかもしれません。

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住まい探しの定石あれこれ

2017年03月16日 17時21分33秒 | ・不動産ブログ
住まいを探すにあたって、今までいろいろなことが言われてきました。お客様それぞれにお考えはあるかと思いますが、私なりの考えをお伝えいたします。

(方位)
南向き信仰が強い日本ですが、北向きなら安い・順光になり眺望がいい(陽当り懸念)、東向きなら朝から活動的(午後懸念)で、西向きなら午後を有効活用(西日と午前懸念)など、良い面(悪い面)もあります。生活スタイルや資金・立地などのその他の条件も踏まえて、総合的に検討された方が、南向きに固執し過ぎるよりも良いかもしれません。

(立地)
駅に近くて通勤通学便利、生活施設が近くて生活便利など、やはり人気があり、その分、価格は高くなります。そのため、不動産業者や営業マンは駅から遠いなど利便性を妥協させる、または、資金を増加させる方向へと勧めます。総合的な判断かもしれませんが、私は立地にはこだわり、その代わり、物件の方で調整する方が、様々な面の先行きから良い方向に向かうと思います。これは、都心か郊外かという面でも同様です。

(環境)
立地とも絡みますが、環境面も大切です。明らかな嫌悪施設(工場、風俗店など)の他、日常生活に近い施設でも影響がある場合もあります。さらに、都市計画、道路、インフラなども、どのように影響するのか、確認するとともに、地勢、地盤などの災害面も大切になります。

(設備)
マンション・戸建てともに共通して建物室内の設備があり、マンションにはこの他に共有施設があります。特に新築の分譲住宅、マンション、ハウスメーカーの展示場では、最新の設備が設置されてテンションが上がりますが、時間の経過とともに古くなったり、慣れたり、案外使わないなど、実際の生活への影響はさほど大きくないと思われます。それよりは、立地、環境に家計負担の軽減を模索した方が良いと思います。

(建物)
眺望は羨ましくいいものですが、ライフスタイル・資金面に加え、実際の生活では設備と同じく日々の生活には大きな影響はありません(ブランドなどと同じく、富裕層のゆとり)。広さに関しても大は小を兼ねるといいますが、あくまでも予算があって(同じなら)で、予算を上げてまで広さは追及しない方が、下落基調の中ではお勧めです。同様に、新築かどうか、角部屋かどうか、良い面もありますが、絶対ではありませんので、あまり固執されない方が賢明です。

(資金)
低金利の状況での資金計画では、借り過ぎに注意することと自己資金は取っておいてもいいという点がポイントです。金利が低いと借りやすく、返済負担も小さくなりますが、長い期間の中でいつまで続くか変化があったときに対応できるかチェックが必要です。逆に、金利が低いですから、住宅ローン控除なども考え、少しでも多く自己資金を使わなければならないと考える必要はありません。ただし、予算は変えずにです。

(情報)
ネットが普及してきたことにより情報量に関しては多すぎるほどになっており、これからは情報の質が重要となってきます。まず、大量の情報から選定すること、提供される情報の正誤を確認すること、隠されている情報を見抜くこと、そして、振り回されることなく洞察することが大切です。そのために、プロをいかに活用するか、味方にするかが分かれ目になります。

暮らす方皆さまに、それぞれの生活がありますから、お伝えしたことがすべて正しいということは絶対にありません。お伝えしたいことは、固執し過ぎないこと、力み過ぎないこと、贅沢し過ぎないこと、ということになります。

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単純売却・単純購入と買い換え

2017年03月16日 15時02分41秒 | ・不動産ブログ
次に暮らす家のことを考えずに売却できる単純売却、今住んでいる家のことを考えずに購入できる単純購入であれば、それぞれ、売却するだけ、購入することだけを考えて判断すればいいが、売って買ってを同時に行う買い替えの場合、進め方によって良し悪しが生じます。

なお、売らなくても買える方は、単純購入と単純売却の組み合わせのため、今回のケースから除外します。

売り先行(売却先行)

メリットは、売却金額が決まることにより買い替えの資金計画が立てやすく狂いが少ない、また、売却が完了するまで次に進まないため慌てずに済み、途中で中断することも可能となります。

デメリットは、すぐに次の家が見つかりスムーズに進むならよいが、タイミングにより仮住まいが必要となるため、費用や手間が増加します。また、すぐに購入する物件を見つけなければならない場合など、選定する時間や機会が減少します。

買い先行(購入先行)

メリットは、次の住まいが見つかっているため、仮住まいなどの手間や費用は必要なく、行き先に対しての安心感が得られます。また、購入先が見つかるまで慌てることなく、途中で中断することも可能となります。

デメリットは、購入物件に対しての支払いに売却資金を充てることができないことも多く、資金調達をしなければならない、住宅ローンの場合、売却が完了するまで二重の負担となることもある。また、売却金額が決まっていないため、資金計画に狂いが生じることもあります。

自己資金に余裕がある、売却物件に住宅ローンを利用していない(完済)、圧倒的な収入があるなど、資金的に余裕がある場合は、購入を先行してもよいと思います。

しかし、一般的には、売却を先行して、資金計画の面で安全を図る方が賢明です。特に、不動産市場が低迷し、下落基調にあるときは、売却金額に狂いが生じやすいため、なおさらとなります。

それでも購入を先にということであれば、これなら確実と思われるくらい売却想定金額を低く設定しておくことをお勧めします。

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一括査定サイトでの典型的な失敗例

2017年02月25日 14時42分51秒 | ・不動産ブログ
少しでも高く売りたい、しかも、今すぐに。不動産に限らず、なにか物を売る時に、売主が必ず思うことです。読み終わった本を売りに行くと、まだ新刊で売っている本なのに、そんな安いのっと思うのと心理的には同じです。

古本や洋服などと違い、不動産やクルマは、近年、一括査定サイトを利用して同時に複数の会社へ、売却金額の査定を依頼できます。そのなかで、やはり、心理的な作用により「一番高く」査定金額を提示した会社に依頼しがちとなるのは致し方ないことと思います。

しかし、賃貸物件の空室率が年々上昇し、空き家対策が近々の課題となるなか、戸建て、マンションともに、新築分譲の大量供給は続いており、かなりの供給過剰状態では、買い手優位の状況となってしまい、査定金額よりもかなり安くなるか、査定金額を維持して売れ残る、という結果となってしまいます。

昨日、本日と、売却の相談をお受けした2件の方は、当初、一括査定サイトを利用し、一番高い査定金額を提示した会社へ依頼しました。そして、昨日の方は三ヶ月、本日の方は一年間、売れずに販売が続いており、なんとかしないとと、弊社へ相談がございました。

両物件とも、売却を難しくしているのは立地の要素が大きく影響しております。ただ、これは、売主がどうこうあがいても変えられるものではなく、同じように、広さ、方位、地形、築年数など不動産の名の通り、動かしがたい面を考えても致し方ございません。

それでは、売却が思うように進まない場合、どのようにすれば良いのか。

昨日の方の場合、依頼した不動産会社が、いわゆる地元ののんびりした会社でした。人柄としては悪くないのかもしれませんが、近代化した販売方法の面で厳しい部分がございます。このため、依頼する会社と依頼方法(専任から一般へ)を変えて仕切り直しをしよう、という方向に進める予定です。

本日の方の場合、戸建てとしての評価は厳しい(外見でも感じますが、室内はさらに)状況の中、戸建てとして販売したという判断ミス(業者さんに言われたそうです、戸建てで売る方がいいと)です。細かい調整や打ち合わせが必要ですが、売地として切り替えることと、さらに、イメージ戦略も考えて建物を解体し更地として販売する予定です。(購入する人は文字や数字の左脳よりもイメージや印象などの右脳で根本的な判断をします)

百聞は一見に如かずとも言われ、なんだかんだといって美男美女、少なくとも笑顔や清潔感など好印象を持っている方がもてはやされるのと同じで、不動産という商品を売る時に古ぼけた状態、印象が悪い状態では販売を難しくします。

戸建ての場合、フルリフォームするには費用負担など不動産業者の協力も必要となりますが、最低限の装いは作った方がいいかもしれません。

建物を解体して更地にする、家の中をきれいにする、まだ、売れてもいないのにお金を出すというのには抵抗感があると思いますが、この先行投資をできるかどうかがプロと一般の方との違いです。(一人で判断するのは難しいですが、そこにプロを活用できるかどうか)

そこまではできないという場合、あとは、価格で調整するか、販売方法(依頼する会社や形態)を変えるしかありません。

不動産の売却戦略で考えることは、不動産そのものの状態をどう見せるか、売却の条件をどうするか、依頼をどこにどう頼むか、この3点に集約されます。冒頭の思いのように高く売りたいという場合、不動産の見せ方と依頼方法で策を講じるしかございません。

補足ですが、不動産という高額な物件を売る場合、営業力の要素はさほど大きくはございません。有名な通販のように、営業トークなどで売れ行きが大きく影響するのは、金額帯が即決できる範囲までです。

高額な不動産の場合、一時、営業トークで購入の方向へと表面だけ誘導できても、後日、冷静に考えてやっぱりやめますとなることは多くあります。やはり、購入者の心理の根っこの部分から買いたいと思ってもらえるようにしていかなければなりません。

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不動産投資の儲けは賃借人からの搾取?

2017年02月23日 18時09分46秒 | ・不動産ブログ
物事には表があれば裏がある、勝負事には勝者がいれば敗者がいる、株で儲かる人がいれば損をする人がいる、受験に合格する人がいれば不合格になる人もいる、これらのように、一方の人が見て良いことでも違う人が見れば悪いことになるということは、かなり普遍的で共通するものです。

近年、不動産投資のセミナーが花盛りです。書店に行けば、不動産投資の成功マニュアル的な本が所狭しと並べられています。私個人は、そうそうみんなが儲かるのかよと懐疑的に見ていますが、ふと思いついたことがあります。

それは、大家さん(不動産投資)が儲かるなら、その店子(賃借人)はその分だけ損しているのかな、それなら、家は賃貸ではなくて購入した方が得になるってことなのかな、ということです。

あえて乱暴な計算式にしてみますと、不動産の評価(原価)に維持経費と家主の利益を加えた金額を回収しようとして賃料を設定するわけです。不動産原価+維持経費+家主利益=賃料。

この計算から家主の利益を除いた金額が購入時の住居費(購入時費用と維持経費)となり、利益がない分だけ購入の方が得になることです。

購入時には住宅ローンを組むので、その利息分は購入側に加算しなければなりませんが、近年、不動産投資をする方はアパートローンを利用するケースも多く、その返済利息は賃料に上乗せされます。さらに住宅ローンの金利が1%を切るなか、アパートローンは低くても2から3%くらいになるため、さらに購入側が有利になります。

この計算は、新築と中古でも当てはまります。賃貸の場合、節税対策で利益を極限まで減らすという家主さんもいることから例外があるかもしれませんが、新築・中古の比較では利益を要らない分譲業者は存在しないことから例外はごく稀になります。(現金化のため赤字処分売りもあり)

新築と中古の例を計算式にしますと、不動産の適正評価額が中古の価格とすれば、その評価に分譲業者の利益と販売経費(両方合わせて2割程度)を上乗せした金額が、新築分譲価格となります。(これがいわゆる新築プレミアム)

持ち家と賃貸の比較では、ライフスタイルの変化が近々確実にありそう、不動産の価格と賃料のバランス、収入の変動などの働き方、住まいのグレードや設備、気楽さ(賃貸も購入もどちらにもある)などの考え方、など、お金以外のこともあります。新築と中古でも同様に、お金だけでは判断できないこともあります。

お金としての比較でも、生命保険、老後資金、キャッシュフロー、税金など、損得以外にも考慮すべき項目もあります。毎月の住居費だけで判断はつかないと思いますが、目先の損得であれば、持ち家、中古(さらに戸建て)が有利になると考えられます。

また、持ち家、賃貸比較の場合、どこに出口を置くのかによって判断が分かれます。死ぬまで暮らし続ける終の棲家であれば、持ち家の方が有利かなと思いますが、途中で住み替えをすることになった場合は下落リスクも絡んできます。

持ち家、中古(戸建て)に加えて、持ち家派が有利になるには、利便性を重視することが必須となります。駅から遠い新築であれば、駅に近い中古。都心から遠い新築であれば、都心に近い中古。同じ予算なら利便性へ多めの予算配分を。これが持ち家有利への鉄則です。

なお、住まいは損得だけではありません。満足度、快適性、安全性を求め、圧倒的な資金力があるならば、新築でも問題なく、新築を選ぶべきこともあるかもしれません。

追伸:最近、悪魔の言葉という名のもとに「住宅購入全面否定」が流行っているそうです。もしかしたら、お金持ちが利益の源泉を確保するために賃借人を増やすために仕掛けているのかもしれません。否定の話しも全面的に間違っているわけではなく、どちらから見るかによって違うというだけです。

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営業マンの言葉は逆に考えると正しいことが多い

2017年02月21日 18時57分40秒 | ・不動産ブログ
仲介手数料は3%で決められている、返済比率が25%なら余裕で皆35%まで借りていますよ、今が金利が一番低い、これから値上がりするから今が買い時、未公開・掘り出し物、他の人も検討しているから早くしないと、売るなら専任の方がいい、などなど、不動産営業の現場で語られる言葉があります。

ひとつひとつを、一回二回聞いても、そんなはずは、と思いますが、これが何年も何年も言われ続け、皆が皆から言われると、そういうもんだと思い込み、そうなっているんだと信じ込むようになります。最近話題の出家したタレントさんみたいですね。

営業マンが言う言葉は、案外、なにも考えずに逆に考えてみると、それが正解ということも多い。営業マンが言うことに反論していると、時間もムダになりますので、はいはいと受け止め、逆に考えてみましょう。

仲介手数料は確かに法律で定められておりますが、それは上限額までで、上限を超えなければ当事者での合意で決めることができます。

住宅ローンを借りる際の返済比率は25%が普通であればいっぱいいっぱいで、35%までの限度額まで借り切る人もいないことはありませんが、皆が皆ではありません。

金利に関しては、結果論として今が一番低い、ということはあるかもしれません。しかし、未来のことなど誰も断定できるものではなく、経済学者でもない不動産営業マンがどこまで見切れるのか。(経済学者が当たるというわけでもありません)

不動産に関しても、値上がりするのかしないのか、未来の価格動向まで読み切れません。新駅がオープンなどの特殊要因がある場合を除いて、基本的には下落トレンドと考えてもいいと思います。

未公開、掘り出し物、これも、どこまでホントか疑わしいものです。不動産の営業マンなら、そう思わせる(一応嘘ではない)ような情報操作(言い訳)はできます。さらに、特別な関係でなければ、お客様に未公開はまだしも、掘り出し物を紹介することはありません。

他の人の検討も重なる時もあり、タッチの差で逃すこともありますが、さくらなどの架空のお客様を仕立てることもよくありますので、それだけで焦ることは禁物です。(DVDで家を売るオンナ参照)

売却では専任媒介がいいというのは、営業マンにとっていい、というもので、売主にとっていい、というものではございません。スポーツの世界でレギュラーを約束したら、その選手は頑張りませんよね、一般媒介で競争させる方がベターです。(売主様の事情により専任がいい場合もなくはない)

この他にも、前回のコラムで紹介したような選択(賃貸か購入か、戸建てかマンションか、新築か中古か、変動金利か固定金利か、など)でも、営業マンのアドバイスは、お客様にとっていい、ではなく、営業マンにとって都合がいい方向に進めようとする話をします。

例えれば、今が買い時、今が売り時と、同じ営業マンでも、立場が違えば真逆のことを言うのが、一番わかりやすい例でしょうか。

近年、ブラック企業が話題に上ることも多いですが、その代表的な業界が不動産業界です。一般的な企業は、世間で話題に上れば労働環境を変えようとしますが、この業界は眼中になし、まったく変えるようなことはしません、筋金入りなのです。

営業成績、ノルマ、とても厳しい、そのため、無茶苦茶な営業活動が行われます。違法、違反など日常的に行われます。一番目立つのが道路にある誘導看板など、これは違法ですが堂々と行われています。

このような状況で、営業マンがお客様の立場に立つのはごく少数です。営業マンは、自分の成績のために、どのような話をするのか、お客様を見ながら柔軟に対応してきます。(大手やフランチャイズ系は、このような営業研修が徹底されています)

繰り返しますが、不動産売買での賢い判断は、営業マンの言うことの逆である可能性が高い。なお、100人のなかで10人くらいは正しい方向を勧めてくれますので逆が100%正しいとも断言しません。(営業マンぽい逃げ道です)

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