日経新聞 経済『REIT「官製相場」第2幕』=REITの特徴: 増資と物件取得を繰り返して業績拡大=

2017年07月10日 09時14分55秒 | 経済
日経新聞 2017年7月8日(土) P.17 マーケット総合2面
連載コラム『ポジション』=REIT「官製相場」第2幕=

『金融庁指導でETFシフト』=地銀=

 日銀による大量買入れで、「官製相場化」が指摘されてきた不動産投資信託(REIT)市場。

ここへきて、2つめの「官製相場」圧力が浮上してきた。

主要プレーヤーである地銀が、個別のREIT銘柄を選別投資するのでなく、満遍なく組み入れた上場投資信託(ETF)を買う動きを強めているのだ。

『低収益銘柄にマネー』
 「金融庁が『投資先のREITが保有する物件を見に行っているのか』と。 うちの陣容じゃ、とても無理ですよ」。

最近、地銀の関係者からこんな嘆き節が増えている。

 発端は昨年11月の米大統領選後の世界的な金利上昇。

外債運用で損失を被った金融機関への検査が強化され、その一環でREIT運用の実態にも監視の目を光らせるようになったという。

 特に問題視されたのが地銀だ。

REITの合計時価総額のうち、「実質的に2割超を保有する」(三菱UFJモルガン・スタンレー証券の沢野徳彦アナリスト)とされる大株主なのだ。


 だが、その割に運用体制は手薄だ。
担当者は株式や債券など他の資産と兼務しているケースが多く、規模も数人程度だ。

全国に散らばる物件に足を運び、一つ一つ収益力を分析するのは困難だ。

 そこで次善の策として、地銀は東証REIT指数に連動するETFに投資マネーを振り向けている。

同ETFは東証に上場する全58銘柄のREITをあまねく組み入れる。

REITの合計時価総額に占めるETFの割合は足元で6%と、過去1年で2ポイント拡大した。

 意味するところは均質化だ。

これまで人気の圏外で、投資口価格(株価に相当)が割安に放置されてきた「小規模・低格付け」銘柄に、ETFの組成に伴ない機械的に資金が流入している。

 例えば時価総額が84億円と最少で、格付けは未取得のまりも地方創生リート投資法人。
投資口価格は4月末から5%上昇した。

同様に、時価総額125億円のジャパン・シニアリビング投資法人(12%高)や、時価総額276億円のさくら総合リート投資法人(6%高)も値上がりが目立つ。

 日銀による「官製相場第1幕」の場合、「日銀が買い入れ対象にする高格付け・高流動性銘柄を持てば収益を上げやすかった」(大和証券の大村恒平アナリスト)。

ところが、金融庁が主役の「第2幕」はやや複雑だ。

 地銀がパッシブ運用に走った結果、中小型REITの一斉上昇を招いていることが一つ。

さらに別の動きとして、REITのもう一つの大株主、毎月分配型投信からは資金流出を招いている。

顧客本位の業務運営「フィデューシャリー・デューティー(FD)」の観点から、毎月分配型投信を問題視しているからだ。

 結果的に、いまのREIT市場では(毎月分配型投信が主に投資していた=)「大規模・高格付け」銘柄から資金が流出し、「小規模・低格付け」銘柄に流入する構図になっている。

個別銘柄の収益力を反映しないゆがみは、REIT市場の健全な成長を阻害するリスクもはらむ。

 REITは増資と物件取得を繰り返しながら業績を拡大していく。

増資が低調な一般事業会社と比べ「投資口価格の水準がその後の業績成長に与えるインパクトは大きい」(ニッセイアセットマネジメントの大島正久チーフ・ポートフォリオ・マネジャー)。

 実際に、2017年1~6月期のREITの新株発行による資金調達額は3256億円と、上半期として5年ぶりの低水準になった(みずほ証券調べ)。

 折しも不動産市況はピークアウト感が指摘され、最重要プレーヤーの海外投資家は売り越し基調が続く。

東証REIT指数は年初から1割下落したが、反転上昇のきっかけはつかめていない。

そんな中、収益性の高い銘柄の成長が抑えられ、低収益銘柄に資金が回るーー。

当初の趣旨はともかく、2つ目の「官製相場」は、思わぬ形でREIT市場に副作用をもたらしかねない。


(宮川克也記者)


●関連日経記事
:2017年7月1日グー・ブログ「息子たちに読んで欲しい日経記事」投稿記事参照
 日経新聞 自己啓発「ボーナスでREITも一考」=今は価格下落基調、その分利回り高く=』(6月24日付)

●関連日経記事:2017年7月5日グー・ブログ「同上」投稿記事参照
 日経新聞 経済「利回り物色に逆風」=ガス・電力株・REIT下げ=』(7月1日付)

●関連日経記事:2017年6月29日グー・ブログ「同上」投稿記事参照
 日経新聞 経済「危うい株価高騰」=池の中のクジラ族「日銀」、「GPIF」=』(6月27日付)


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