空き家問題を考える大田区の会社 PHCのブログ

空き家活用、空き家管理、防犯カメラ、民泊、etc・・・。空き家に関する情報を発信します。

GWに空き家お持ちの方は様子を見に行きませんか?

2017-04-28 11:36:43 | 空き家活用

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC(プレシャスハウス)です。

 

いよいよ明日からゴールデンウィークに突入します。有休など使えば5/7まで最大9連休という方もおられます。この連休を使って外国に旅行に行かれる方も多いかと思います。外国以外にも国内に旅行される方もおられます。もちろんご実家に帰省さる方も多いかと思います。ご実家が空き家になっていて普段様子を見に行かれていない方は是非とも様子を見に行ってください。ひょっとすれば鍵をかけていたはずなのに人が侵入された形跡があるかもしれません。空き家を使って犯罪を行うパターンが多くなってきています。数か月前にも能登で実家の空き家を使って殺人という痛ましい事件がありました。そういった犯罪は必ずその家が空き家かどうか調べます。数日間その空き家らしき家の周辺をウロウロし、例えば窓が開いたりポストの中が整理されていれば諦めます。ただ雨戸は閉まったままやポストは郵便物だらけだと、犯人は空き家だと判断し侵入することはあるのです。そういった犯罪に家が使われないよう、こういった連休に点検に行くべきかと思います。そして窓を開け、空気の入れ替えをしないと、腐ってきます。家は生き物と同じで住む人がいなく、そして風が家を通り抜けなければ家自体が息苦しくなり、腐食が思った以上に早くなるのです。家だけではありません。庭も手入れをしなければゴミを捨ててくなどされ悪臭がするようになるんです。そうなれば近所迷惑になり、ひょっとすれば特定空き家に認定され行政指導が行われたり罰金や行政代執行で解体処分にされることもあるのです。それ以外でもお墓も清掃しなければご先祖様も浮かばれないかと思います。

 

ゴールデンウィークに遊びに行かれる方も多いかと思いますが、一日ご実家のために費やして親孝行をするのもいいかもしれないですね。それでは素敵な連休をお過ごしください。

 

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Airbnb投資に黄信号? 投資家の反応が消極的なワケ

2017-04-27 08:00:15 | 空き家活用

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC(プレシャスハウス)です。
今日の記事はこれです(ZUU ONLINE4/26付)

Airbnb投資に黄信号? 投資家の反応が消極的なワケ

 

不動産投資家からも注目が高まっているAirbnbをはじめとした民泊。賃貸物件を民泊運用して利益を出すことができるため、初期費用が低く参入しやすいのが魅力だ。だが、近頃は民泊ビジネスを行っている業者や投資家からはあまり良い話を聞かない。「以前よりも予約が入らない」「利益が出ないので撤退するかもしれない」など、みな消極的だ。民泊ビジネスを取り巻く状況を見ていこう。民泊専門メディアAirstairが発表した「東京民泊マーケット市場レポート 2016」によると、2015年10月に5942室であった民泊物件数は、1年後の2016年10月には1万4252室と一気に2倍以上に増加している。このペースで増加を続けると、2017年4月には1万8000室を超える見込みとのことだ。これだけ物件数が増えてしまっては、競争が激しくなり稼働率も悪くなるかと思うのだが、意外にもそうではない。稼働率を見てみると、横ばいなのだ。つまり、物件は増えたが、Airbnbなどの民泊サイトを利用する宿泊者も増加していることで、全体の稼働率事態は維持されているということになる。訪日外国人観光客も2016年は2403万人と5年連続で増加しており、2020年の東京オリンピックに向けて引き続き好調が続くことが予想され、民泊ビジネスにおいても追い風となっている。筆者は2016年7月より品川区で賃貸したマンションの1室を民泊運用しているため、その例を紹介しよう。民泊を始める前に運用している投資家や運用業者に調査したところ、一泊あたりの宿泊料金は家賃の10%程度に設定することが可能とのことだった。1カ月10万円の家賃なら1万円程度に設定できる。実際にその通りに、家賃の10%の宿泊料金設定にして運用を始めたのだが、1カ月経過する頃に運用業者から「宿泊金額を下げましょう」と相談された。月に10日程度しか稼働しなかったのだ。賃貸物件で民泊運用する場合、宿泊料を家賃の10%に設定したとして、だいたい月に20日以上の稼働が収益分岐点となる。月々の家賃以外にも様々な費用がかかるからだ。費用の例としては、運用業者への手数料(売り上げの20%程度)、清掃業者の清掃費(1回4000円程度)、光熱費、インターネット接続料、さらにはアメニティの補充費や物件の更新費もかかってくる。ほかにも敷金・礼金をはじめとした初期費用もかかっている。このような料金を全て考慮すると、宿泊料が家賃の10分の1未満になってしまい利益を出すことが難しくなる。現在、筆者の物件は家賃の7%程度に宿泊料金を設定して、やっと月に20日程度が稼働するようになった。この金額だと月のランニングコストはまかなえるが、初期費用の回収までは難しい。トータルで考えると残念ながら利益が出るまでには至っていない。現在、運用業者からは繁忙期が終わるタイミングで撤退を薦められている。データをみると物件が増えても稼働率は横ばいを維持しているとあるが、実際には価格競争に陥っており、利益を出すことは難しくなっている。純粋に民泊のみで不動産運用をすることが難しくなってくると、投資家としては例えば、家賃を支払っていた入居者が退去した後に一時的に民泊運用を行うなどの方法しかなくなってくる。投資家は民泊から一斉に撤退していくことになるだろう。Airbnbなどのサービスサイトも日本においては今以上に拡大することが厳しくなることが予想される。抜け道として、複数のサービスサイトを併用して、Airbnbサイトで非表示になっても他サイトから集客するという方法はありそうだが、法令に違反した場合には6カ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されることになるため、リスクを取ってまで行う投資家も減少するだろう。Airbnb社はもともと投資家や不動産業者をターゲットとしていない。Airbnb社が優良ホストとして考えている例としては、持ち家で子供が結婚などで出て行ってしまい、寂しくなった親が、子供が住んでいた部屋に旅行者を泊めて料理を出したりなどの交流を行うというような形だ。日本においては、くしくも本来のAirbnb社がモデルとしていたような物件が今後残っていきそうだ・・・ということです。

 

空き家の活用のひとつとして注目されているこの民泊。最初のころは、民泊を知らずほぼ入れ食い状態でしたが、最近は民泊も浸透し年々違法民泊を含め、増え続けています。結果飽和状態になり高めに設置した宿泊料も値段を下げざる得ない状態にならないといけなくなり、また大田区では7泊以上と長期間で、うまみがなくなり現象傾向であるのです。ただ届け出を出さないいわゆる「違法民泊」は届を出していないというリスクはありますが、それ以外では特に縛られることなく、1泊から宿泊可能にしているため収入が増えてくることになるのです。今後、政府主導で2泊以上や日数制限180日未満など様々な制限が増えてくると言われています。民泊を登録制にすることによってさらに違法民泊が増えると予想されています。それをなくすためにも民官が一体となって違法民泊を増やしていかなくなるよう制度化する必要があるかと思います。

 

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おもてなしって・・・

2017-04-26 10:04:40 | 空き家活用

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC(プレシャスハウス)です。

 

昨日まで某サイトによる「民泊新法制定断固反対!」ということに対して同調・批判をしていきました。その中で「旅館業法の許可を得た日本人が大切にしている「おもてなし」の心をしっかりと伝えることに重大な決意をしている」と記載されていました。我々、接客業の人間は必ず心の中心に「おもてなし」の精神があるのです。これは接客業以外でも同じだと思います。もちろん民泊の経営者だってそうだと思います。その「おもてなし」の精神がなければ経営者として問題があるかと思います。「おもてなし」の精神とは人それぞれによって違うかと思います。そもそも「おもてなし」とはどういう言葉か?wikipediaで調べましたら「心のこもった待遇のこと。顧客に対して心をこめて歓待や接待やサービスをすることを言う。”もてなし”に”お”をつけることで、丁寧にした言い方である。」と書いていました。オリンピック招致活動でのスピーチで「おもてなし」を使い、それが世界に発信され流行語大賞にもなり一気に有名な言葉になりましたが、もともとその精神は前から持っていたのです。ホテル旅館と民泊だけに絞ってみてみれば、ホテル旅館と民泊の違いは、ホテル旅館の方が圧倒的にその「おもてなし」をすることができるのです。例えば私が温泉旅館に行ったとき、おかみさんが出てきて「ようこそお越しになりました」とお礼をいわれ、荷物を持ってもらい部屋まで案内され、部屋についたらお茶を入れてもらう。夕食までゆっくり温泉につかり、夕食はおかみさんが部屋まで食事を運んでもらい、こだわった地元食材に舌鼓を打ち満喫する、そして敷いてもらったふかふかのお布団にくるまって眠りにつく・・・。これも立派な「おもてなし」です。私はそういったサービスが大好きで温泉旅館に泊まるのです。ただそういったサービスを嫌がる方もおられるのも事実なのです。そういう方はそういったサービスのない、例えばホテルに宿泊されるのです。つまり人にはそれぞれ合ったサービスがあるのです。私はそういたその人にあったサービスの選択幅を広げるべきかと思います。先ほど述べましたが、私みたいに温泉旅館のサービスが好きな人は旅館に泊まります。お布団は苦手でベッドが好き、食事はいらないという方は旅館よりもホテルに泊まります。こういう風にその人にあったサービスを受けれるところに行くのです。じゃあ、(宿泊施設は)寝るだけだから安く泊まりたい、その分観光やお土産にお金を使いたい・・・そういうニーズの人には何を提供するの?となった時、例えばラブホテルやカプセルホテル、最近ではインターネットカフェやサウナなども出てきました。それ以外でも空港で寝泊まりしたり夜行バスで移動しながら睡眠をとる方も増えています。ただカップルならそれでもいいでしょうが家族ですとそういうわけにはいきません。じょあ、どうするの?利用者はあらゆるニーズがいます。そのニーズに合わせるためにも民泊という選択肢を作り、家族はそこに宿泊する・・・というのも必要になってくるかと思います。

 

確かにホテル旅館も自分たちを守ることも大切かと思います。ただニーズがなければ泊まってもらえないのです。利用者にはあらゆる選択肢を広げて、そのなかで経営者はアイディアを考え、その宿泊施設でしかない「おもてなし」をアピールすれば口コミで今までになかった顧客層が増えるかも知れませんね。

 

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本当に「民泊は悪」なのか?⑤

2017-04-25 09:06:34 | 空き家活用

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC(プレシャスハウス)です。

 

某サイトにおいて「民泊新法制定断固反対!」というのを見ました。そこには「地元住民に多大な迷惑を及ぼしている違法民泊を即根絶!」を筆頭に「民泊は悪だ」と言わんばかりのことを記載し、署名活動を行っているところがあります。果たして本当に「民泊は悪」なのでしょうか?ここに記載されている主張を元に検証してみたいと思います。今日はその第5回(最終回)です。

 

・日本は今、国を挙げてその「おもてなし」の心を世界に向けて発信しようとしています。我々は旅館業法の許可を得た、合法民泊を否定するものではなく、日本人が大切にしているこの「おもてなし」の心をしっかりと伝えることを重大な決意をしています。残念ながら中小のホテルや旅館の経営は小規模で強固な経営基盤を持つところは少なく、結果、大手チェーンに比べて情報発信やPRの能力に劣り、特に海外への発信が図られていないという現状があります。我々は力を一つにして経営努力をしていきますが、政府はまず現状において旅館業法下の既存宿泊施設数の稼働状況を正しく把握するとともに、その利用促進と経営支援を第一に検討し、実行することで客室不足という課題の解決を図るべきです。現行の旅館業法を軽んじ、様々なリスク要因を抱えたまま違法民泊を合法とする「民泊新法」の制定に、私どもは断固として絶対反対します。

                             ↓

我々、接客業の人間は必ず心の中心に「おもてなし」の精神があるのです。これは接客業以外でも同じだと思います。もちろん民泊の経営者だってそうだと思います。その「おもてなし」の精神がなければ経営者として問題があるかと思います。民泊は家を提供するのがサービスで、ホテル旅館は接客がサービスなのです。その面においてサービスが違うかと思います。民泊は接客はほとんどないため、サービスに対し限界があるかと思いますが、ホテル旅館は利用者に対したくさんのサービスを提供できるため、リピーターを増やすということにおいては大変有利になるのです。確かに大手から比べれば中小のホテル旅館は不利かもしれません。それはどの業界においてもあることでいいわけにしか聞こえないのです。中小ならではのやり方があるのです。私もサラリーマン時代は大手にはかなわないと思い、早い段階で私たちのやり方で顧客を満足させていきました。またインターネットかこれだけ普及している世の中です。ネットを使えばなんぼでもPRの仕方はあるのです。外国人利用者に「ここのホテル旅館サービス良かったよ。こんなことあんなことしてもらえた!最高!」なんて口コミに書かれれば、それを読んだ全世界の訪日を予定されている方々に「じゃあ私もここに泊まろう!」というようになりお客様が増えるホテル旅館は数多くあるのです。それは都会だけではありません、地方の田舎の古い旅館でも外国人が押し寄せているということをよく聞きます。それはいかに外国人に「おもてなし」をするか?経営者の努力なのです。何もしないのに不利なことだけは反対するのは良くないかと思います。まず何かを行動しなければ動かないのです。以前総理大臣が「改革なくして成長なし」という言葉を発せられましたが、まさにその通りだなと思います。

 

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本当に「民泊は悪」なのか?④

2017-04-24 11:32:06 | 空き家活用

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC(プレシャスハウス)です。

 

某サイトにおいて「民泊新法制定断固反対!」というのを見ました。そこには「地元住民に多大な迷惑を及ぼしている違法民泊を即根絶!」を筆頭に「民泊は悪だ」と言わんばかりのことを記載し、署名活動を行っているところがあります。果たして本当に「民泊は悪」なのでしょうか?ここに記載されている主張を元に検証してみたいと思います。今日はその第4回です。

 

・現在、大都市圏を中心に約46000か所を超える違法民泊の周辺には、管理者が現場にいないということで、数百万人の地元住民が平和で安心安全な生活を脅かされており、言葉もわからず、文化の違いによる騒音やゴミ処理問題など様々なトラブルが多発しています。大阪では民泊営業をしたマンションの家主が裁判で50万円の賠償金を払った事例もあります。また地震や火災が発生した場合、管理者不在の中で宿泊客の安全をどう確保するかなど、宿泊施設として当然されるべき管理体制が、実態に追い付いていない現状を踏まえると、違法に運営されている民泊事業者に対し、合法営業にするためのしっかりとした指導、それに従わない業者に対する徹底した摘発を行い、地元住民や旅行者の安心安全を確保することこそが喫緊の課題です。新法がこのまま可決されれば新法民泊は10万、15万か所と、とどめなく増えるでしょう。それは観光立国日本を破滅へと導く恐れがあります。

                            ↓

これはその通りかと思います。やはり違法でされている民泊は、こういった「もし室内で火災が起こったら」や「室内で犯罪が計画されていたら」など有事なことに対して対策を考えていないと思います。「宿泊したら終わり」ではないのです。「チェックアウトをして清掃が完了」するまでなのです。それまで無事に何事もなければそれで初めて完了なのです。そうするためにもある一定の緊張感をもって営業を行わなければならないのです。そこにかけているのではないかと思います。ホテルや旅館など宿泊施設では常に緊張をもってチェックアウトするまで行われているのです。日本は特に地震大国です。いつ、どこで、地震が起こるかもしれません。東日本大震災や阪神淡路大震災など明日起こってもおかしくない状況にいるのです。それが起こったとき、どう対応するか?そういった対策を綿密に考えておかなkればならないのです。そのためにも違法民泊を早い段階で、行政指導するなど行わなければならないかと思います。民泊を申請する際は消防署にも届を出さなければいけません。おそらくそこでそういった火災・地震など災害時の対応も問われます。そういった際の対応を考えておくことは登録する上で、今後必要になってくるのです。

 

これからここに書いてあることを同調・批判をさせていただきたいと思います。今回はこれまで。また明日!

 

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