いちょうの会

大阪クレジット・サラ金被害者の会

定期借家制度 入居者の6割「知らない」

2016-07-22 18:00:14 | Weblog

            定期借家制度 

          入居者の6割「知らない」 

定期借家制度 入居者の6割「知らない」
http://www.zenchin.com/news/2016/07/6-8.php

契約期間を限定して満了時に更新を行わない定期借家制度について、昨年1年間で賃貸住宅に住み替えた世帯の58.2%が、制度の名前すら知らないことがわかった。

8日に発表された、国土交通省の調査によると「知っている」と回答したのは14.9%、「名前だけは知っている」は26.5%だった。

定期借家契約を結んだ入居者は1.5%と、昨年度の調査に比べ1.7%減少し、過去最低の水準だった。

2011年からの調査では、定期借家契約がもっとも多かったのは2013年で、4.1%だった。

調査は2014年4月から2015年3月までに賃貸住宅に入居した532世帯を対象に、首都圏と中京圏、近畿圏の1都2府7県で実施された。

回答した世帯は524世帯。

普及が広がらない理由について国交省は「空室率の上昇で普通借家契約を望む家主が多いのでは」としながらも、具体的な原因の特定はできていない。

また、制度の認知度の拡大に向けては、これまでは入居者に対して特設ホームページを使って告知していたが、今後はチラシの配布など別の手段も検討するという。

定期借家制度とは

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づき、2000年から導入された。

普通借家契約では契約満了時に家主側に正当な理由がない限り更新の拒絶や解約することができない。

一方で定期借家契約は更新が無く、1年未満の短期間でも住居を貸し出すことができる。

定期借家契約で賃貸するには、契約前に入居希望者に書面で通知するほか、契約満了の6カ月前に退去通知を行うことが義務付けられている。

国交省としては短期間の契約を認めることで、家主が大規模修繕などをしやすくし、入居者に良質な住宅を提供する狙いがある。


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“奨学金破産”の衝撃 若者が… 家族が…

2016-06-06 09:43:37 | Weblog

                                              “奨学金破産”の衝撃 

                                               若者が… 家族が…   

“奨学金破産”の衝撃 若者が… 家族が…
http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3815/9.html

── 奨学金は、親に経済的な余裕がない学生が、アルバイトや仕送りでは足りずに、学費などを賄うために借りるものです。

その大学の授業料が今、私立で平均86万円、国立で53万円と上がり続けている一方で…。
世帯年収が減り続け、親からの仕送り額は過去最低となっています。
そのため、2人に1人が奨学金に頼らざるをえなくなっているのです。
本来、奨学金は社会人になってから返済するものですが、今、ご覧のように、返済しきれない人が急増。
自己破産に追い込まれるケースも、1万件に上っています。

この日、弁護士事務所を訪れた、29歳の美香さんです。
奨学金の返済が滞り、自己破産するしかないと告げられました。
「奨学金なんですけれども、もう2口あったんで300万のもあります。」
美香さんは高校と大学に通うため、およそ600万円の奨学金を借りました。
しかし、就職したのは非正規の保育士の仕事でした。
給与は平均で月14万円。
家賃や食費、光熱費を支払うと月5万円の奨学金を返済する余裕はほとんどありません。
「心配なのは今の残高が330円になっているんですけど、他に使ってない通帳にはどのくらい入ってます?」
保育士 美香さん(仮名)
「全然入ってないです。」
奨学金に頼ったのは、母子家庭で生活が苦しかったためです。
昼間は働いて家計を支え、夜、奨学金で学校に通いました。
大学2年生のときに迎えた成人式。
晴れ着を借りるお金を節約し保育士を目指してきました。
保育士 美香さん(仮名)
「子どもと遊ぶのが好きというのと、小さい子の笑顔を見るのが大好きで、保育士になるための夢をかなえるために大学でも奨学金を借りられることを知ったので、自分の力で資格を取ってやっていけると思った。」
返済することもできずにのしかかる600万円の奨学金。
結婚を考えていた恋人もいましたが、お金のことで迷惑をかけたくないと婚約を解消しました。
美香さんにとって自己破産しか道はなかったのです。
「予定通り破産の手続きに入ろうと思っています。」
自己破産をすれば、一定期間、住宅や教育ローンが組めなくなり車などの財産も手放さなければなりません。
返したい気持ちと返せない現実のはざまで揺れ動いた末での決断でした。

保育士 美香さん(仮名)
「借りたお金は返したい気持ちが強くて、だけどやっぱり2年3年延滞を待ってもらえる期間があっても、一生かけて払わなければいけないというところがついてくるので、全部一回借金などを整理して、悩んだのですが、何回も家族と話し合って決めました。」

132万人の学生に1兆円以上の奨学金を貸し付けている日本学生支援機構です。

ここ数年、回収の強化に力を入れてきました。
「返済をしないということであれば、今の状態ですと延滞金がついちゃっている。」

「5月末に個人信用情報の登録予定者に上がってきているので。」
滞納している人への督促の仕組みです。
返済予定日を過ぎると、5%の延滞金が上乗せされます。
延滞が3か月続くと、個人信用情報機関に登録。
一定期間、クレジットカードの使用が制限されます。
それでも返済できずにいると、債権を回収する専門の会社が督促に乗り出します。

会社に直接電話をかけたり自宅を訪問することもあります。
最終的には裁判所から一括返済を求める督促通知が届くことになります。
裁判所から督促を求められたケースは、年間で8,400件ほど。
この10年で40倍に増えています。
一括で支払いできない場合、自己破産しか選択肢がないという人も少なくありません。
社会問題となっている奨学金破産。
本人が破産してもそれで終わりではありません。
愛知県に住む20代の恵理さんです。
正社員の仕事を4年間続けてきましたが、去年(2015年)失業し奨学金を返せなくなりました。
今、自己破産を申請しています。
恵理さんが借りた奨学金は476万円。
残っているのは、407万円です。
自己破産をすれば恵理さんの返済は免除されます。
しかし…。
奨学金を借りるとき、恵理さんは父親を連帯保証人にしていました。
恵理さんが自己破産すれば父親が奨学金を返さなくてはならないのです。
「奨学金どうなった。」
恵理さん(仮名)
「お父さんの方に渡ったんですけど、結構、痛手です。」
「そりゃきついよね。」
突然、407万円の奨学金を背負うことになった60代の父親。
毎月2万2,000円ずつ15年かけて返済しなければなりません。
恵理さん(仮名)
「自己破産したら結構いろいろ迷惑かかるのが分かっているから、親に相談するの悩んだし、奨学金がお父さんの方にいったと考えると共倒れになるのが見えそうで怖いというのはあります。」

連帯保証人となっている親や親戚が奨学金を払えないと、破産が連鎖する可能性もあります。
大阪に住む62歳の吉男さんです。
子ども4人を育て上げた吉男さん。
離婚し、現在は1人で暮らしています。
老後の暮らしに備えようと中古のマンションをローンで購入した直後、奨学金の督促状が届きました。
吉男さん(仮名)
「もうこんな金額だったら分割しても無理だと思いました。」
次男が850万円の奨学金を返済できず、自己破産。
連帯保証人だった吉男さんに一括請求されたのです。
吉男さん(仮名)
「(次男は)自分が返すからと言っていた。
本人が返すつもりだと思っているから、気にしてなかった。」
家計に余裕がなかった次男は、奨学金を借りて大学院に進学しました。
非正規のカウンセラーとして働いていましたが、収入が少なく多額の奨学金を払えなかったと言います。
しかし、吉男さん自身も奨学金を一括で返せる余裕はありません。
マンションのローンを抱えている吉男さんは、民事再生という方法で奨学金を200万ほどに減額し分割で払うことにしました。

吉男さん(仮名)
「払うのが大きいから、みんな払えと言われても金ないものは払えない。
そんな返せないような金を貸すのが間違っていると思う。」
払えなかった残りの600万円は、保証人となっている別れた妻の元に請求が行きます。
専業主婦の妻には自己破産しか道はありません。
親に迷惑をかけたくないと借りたはずの奨学金。
しかし、老後を迎えた親を苦しめる結果を招いてしまったのです。

ゲスト 小林雅之さん(東京大学教授)
ゲスト 尾木直樹さん(法政大学教授・教育評論家)

── 家族にまで破産の連鎖が行ってしまっている現状をどう見た?

尾木さん:僕、60代ですけれども、われわれの世代から見れば、これが僕が育った国なのかと思うぐらいショックですね。
ここまでひどいとは思わなかったっていうか。
だから、奨学金というシロアリが日本社会、土台をずーっと食い荒らしちゃって、家族から、あるいは離婚した先の奥さんのところまで崩壊させていくなんて、これはおかしいと思います。
それで、やっぱり基本的に学生が夢を持って、保育士の資格取って、就職したあと、全然おかしくない、夢、実現してるのに、それで生活できない、返済できないような低賃金だっていうのも大問題だし、だから本当に、能力や意欲を全部むだにしている、もったいないことで。
(本来は大切な制度だが…)
制度でおかしくないのに、出た社会がおかしいということもありますよね。
だから皆さん、払わないんじゃなくて、払えない現状、これは大変だと思います。
── そもそも奨学金制度がどういうものか、簡単に説明すると、学費などのためにお金がなかなか難しいという場合はお金を借ります。
無利子のものもあるが、基本的には利子がつくものは、それを社会人になって返済していく仕組み。
ただ条件によっては、一定期間、支払いを猶予してもらう仕組みもあるが、それを超えると、利子に加えて、結構なボリュームですが、延滞金も上乗せされて、極端な場合は、もともとの元金を上回ることもある。
なぜ破産にまで追い詰められる人が急増しているのか?

小林さん:結局、日本社会全体の問題として、以前のように終身雇用制だったら安定した収入がありましたから、返せたんですけれども。
今のように非正規の方が多くなって、返せないという人も増えているという、これが一番根本の問題です。
ですから、奨学金の問題だけじゃなくて、社会全体の問題なんです。
(親がなんとか返さなきゃいけない、督促状まで受け取ってしまう現状だが?)

日本の場合には、親が子どもの教育に責任を持つという考え方が非常に強いので、家族全体で考えるということになってしまうんですね。
それが一番、逆にいうと、社会が支えるっていう考え方にならない部分なんです。


── このように自己破産の件数が増えてきているきっかけの一つが、奨学金の回収が強化されてきたことなんです。
国が推し進めてきた、あの構造改革の一環として、奨学金事業が見直され、日本育英会から、日本学生支援機構が事業を引き継いだのです。

日本学生支援機構は、なぜ回収を強化してきたのか。
遠藤勝裕理事長は国が進めてきた構造改革の方針に沿って事業を立て直してきたと言います。
事業方針に掲げられたのは、奨学金を返すのは自己責任だということ。
返還率を上げるために、回収の強化を進めてきたと言います。
独立行政法人 日本学生支援機構 遠藤勝裕理事長
「学生支援機構になって回収が厳しくなったというよりは、通常の金融の枠組みでもって、仕事をするようになったとご理解いただければ。
一番苦しんでいるのは、JASSO(日本学生支援機構)なんです。
この出口の社会環境、雇用環境の変化と、こっちの入り口の学費の高騰、それをつないでいるわけです。
ですから、こちらの雇用環境の変化による人たち、若者の給与水準の低下の中から回収していって次の世代の貸与原資をひねりださなければいけない。」

どうする 日本の奨学金制度

── 今の言葉をどう考えるか?

尾木さん:確かに支援機構の立場では、そのとおりだろうと思うんですけれども、でも、言葉を翻訳しちゃうと、普通の銀行のというか、金融機関の役割を果たしてるんだってことは、スカーラーシップ的な精神なんていうのは全くなくて、これは教育ローンだということを、はっきりおっしゃっているわけで、それはいけないわけじゃなくて、そういうふうに政策上なっているわけですから、これはやむをえないことかも分かりませんけれども、だけれども、これは予定日が来たら5%の延滞金がつき、3か月になったら、信用機関に名前が登録され、9か月で裁判になるって、これは処罰があまりにもきついでしょうと。
サラリーマン金融でもそこまでしなかったんじゃないかっていうほど僕はむごい取り立てだというふうに思います。

── 今日(2日)、いわゆる1億総活躍プランが決定し、これまで議論がされてきた給付型、貸し付けるのではなくて、給付、与える形の奨学金について議論を進めて、今回も“給付型の奨学金についても、創設に向けて検討を進める”という文言にとどまってはいるが、ようやく入り口に立ったとは思うが、今の日本の現状は世界の中で見るとどうなのか?

小林さん:日本で一番問題なのは、教育に対して公的負担が非常に少ないんですね。
例えば、北欧諸国のように公的負担すべてで私的負担が全くない国もあります。

それからオーストリアのように、授業料は安くという国もあります。
アメリカとかイギリスの場合は授業料は非常に高いんですけれども、奨学金はたくさんあるんですね。
これも給付型といわれる、渡しきりのものです。
(いずれも給付型の奨学金の制度がある?)
あります。
ところが日本の場合には、授業料が高いのに、給付型の奨学金がないというのが大きな特徴なんですね。
ですから、非常に家計の、教育費の負担が重くなるという。
先ほど申しました、家計が責任を持たなければいけないという備え方が非常に強いわけです。

── 一目見ても、どうしても日本はまだ、ようやくということがわかるが?

尾木さん:大問題だと思うのは、実は1969年に国際人権A規約というのに明確に書かれてるんですけれども、高等学校の教育、それから大学の教育は、これは無償の方向を目指すのが好ましいというのがあるんですけど、日本は外して条約を批准したんです。
そういう国はないんですけど、それで実は2012年に、内閣が“いやもう、それは認めます”というのを世界に発信して、日本はやっと肩を並べたんですよ。
それから4年間、何にもしてなかったということになるんですよね。
(ようやく今回…)
ようやくです。
あまりにも遅れ過ぎで、国際的に見たら、非常識な国家だと思いますね。

── 今まさに、実際に奨学金の返済が重い負担となっている現実が、大学で学んでいる若い人たちの将来設計に大きな影を落としているんです。

奨学金 今年の新入生たちは

奨学金破産が問題化する中、今年(2016年)も入学の季節がやって来ました。

奨学金説明のビデオ
“借りた奨学金は、ちゃんと返還しないとな”
奨学金説明のビデオ
“さすが先輩”
奨学金説明のビデオ
“輝く夢への第一歩を踏み出してください”
経済的に厳しい学生が増える中、奨学金は分割して返済可能な安心できる制度だと紹介されています。
新入生
「姉も大学生でお金が間に合わない。」
新入生
「父親も今年で仕事辞めちゃって、収入も減っちゃうので借りないと厳しい。」

奨学金を借りることには不安も広がっています。
東京大学法学部に通う黒川睦夫さん。
母子家庭で育ち、きょうだい全員奨学金を借りています。
愛媛県に実家がある黒川さんは、上京して1人暮らしをしています。
そのため、年間の授業料53万円のほかに、生活費も月10万円ほどかかります。

親にすべてを頼ることができないため、アルバイトのほかに月5万円の奨学金を借りています。
その額は、4年間で200万円を超えました。
東京大学法学部4年 黒川睦夫さん
「卒業してからは、しっかりと安定した職業が用意されて安定した給料が入って、奨学金を借りることにそんなに抵抗なく当たり前のこと、当たり前のような感覚で申請していました。」
困った人の役に立ちたいと弁護士を目指している黒川さん。
弁護士になるにはロースクールに通う学費が、さらに200万円以上かかります。

しかし、奨学金を返せるか不安が募り、将来の夢が揺らぎ始めています。
東京大学法学部4年 黒川睦夫さん
「何年かかるか分からない道よりも無難に就職活動して、4年で卒業したらすぐ自分の給料がもらえる状態の方が、今の自分の状況を考えるといいんじゃないかというのを考えたり、実際自分が進路を考える際は(奨学金)逆に足かせになっている。」

“奨学金破産”どう防ぐのか?

── 奨学金が重荷のようになってしまっている現状をどう見るか?

小林さん:これは日本だけじゃなく、国際的に大きな問題になってるんですよ。

というのは、こういうふうに返済が大変になってくると、借りないっていう人も出てくるんですね。
ところが、もともと学費がないので借りたいわけですから、それが借りられないということは、非常に大きな問題なんですね。

── 視聴者からもいろんな意見、反響がとても多くあり、中には“本当に学びたい人だけが大学に行けばいいんじゃない”という率直な声もあるが?

尾木さん:これは本当に学びたい、昔の僕らのころと比較すると今の学生は全然違うんです。
すごく学んでいるし、一生懸命バイトもしてるし、そのバイトのしかたが、遊ぶお金のバイトではないんですよ。
生活費のバイトなんです。
1日当たり、学生平均850円しか使ってないんです、食費から全部入れて。
だから朝ごはんなんか抜いちゃうから、法政大学もそうですけど、100円朝食というサービスを、340円かかってても全部学生に与えて、それで健康とかやってるんです。

── この試算をぜひということですが、日本財団によるデータで、大学に行きたい、進学したい人が増えると?

尾木さん:実は2.9兆円もの税収に入ってくる、税収というか、経済効果があるということなんですよね。
それからそうなってくると、今度は具体的に社会保障などの支出が減ってくるわけです。
ですから1.1兆円、トータル4兆円の経済効果があるということがもう出てる。

社会全体のところを見ないとだめだと思いますね。

── 給付型の奨学金については、全国で署名活動も広がり、303万もの“ぜひこれを進めましょう”という声が集まっているそうだが、進める課題は何があるのか?

小林さん:給付型というのは、渡しきりになりますので、公平感が一番問題です。

ですから、皆さんが納得して、これなら奨学金を出してもいいと、そういうふうな形にもってくということが、これから一番大きな課題になると思います。

── そもそも奨学金は誰のための、何のためのものなのかということに、もう一回立ち返り、この入り口から歩みを進めていくということになる?

小林さん:日本全体の課題だと思います。

(しかも、それは未来への投資で)

尾木さん:未来への投資ですね。

質問コーナー

Q1
返済しないものができるとありがたいのですが、そうなるためにはどれくらいの予算が必要なのでしょうか。

文部科学省が、奨学金に関する有識者会議で示したシミュレーションによりますと、年収300万円以下で、成績の最上位層に限った場合、約380億円かかると言います。給付型奨学金については、有識者会議の中でも創設について検討がされてきましたが、財源をどのようにするべきか、対象をどのようにするべきかについて、議論の決着が見えていないのが現状です。

Q2
給与に応じた返還額の変動などがあればいいのですが…。

来年度から新たに「所得連動型奨学金」が始まります。これは、個人の年収に応じて返済額が決まるという仕組みです。たとえば300万円の年収のときは毎月8500円、400万円になった場合、13100円の支払いとなっていきます。ただし、適用されるのは、無利子の奨学金のみで、有利子の奨学金については、現状通りとなります。有利子奨学金についても適用できないか、現在、有識者会議で検討が行われています。


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高齢入居者対応型の家賃保証スタート・・・Casa 東京海上日動らと企画

2016-05-14 20:13:22 | Weblog

          高齢入居者対応型の家賃保証スタート 

            Casa 東京海上日動らと企画  

高齢入居者対応型の家賃保証スタート・・・Casa 東京海上日動らと企画
http://www.zenchin.com/news/2016/05/post-2810.php

Casa(東京都新宿区)は5月からオーナー向け新サービス『家主ダイレクト』の提供を開始した。

集金代行付き家賃保証サービスに、東京海上日動(東京都千代田区)の「家主費用・利益保険」を自動付帯する。

同保険は賃貸物件で孤独死などが発生した場合の費用を補償するもの。

上限金額は家賃損失分が500万円、原状回復費用は100万円まで。

オーナーのメリットは4つ。
(1)リコーリース(東京都江東区)がオーナーに代わり家賃の集金を行うため、家賃管理業務の手間が削減される
(2)家賃滞納が発生した場合に、Casaが振替不能分を全額指定口座に送金するため安定した家賃収入を確保
(3)オーナーの急な出費を保証する。家賃、ガス・水道費などの変動費、更新料、退去時精算費用、早期解約違約金、法的手続き費用をカバー。オーナーがCasaに報告すれば、同社が金額分を保証する
(4)孤独死などに対するオーナーのリスクを減らす点だ。
高齢者人口が増える中、高齢入居者の受け入れを支援する狙いもある。


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“滞納で閉め出し”賠償命じる

2016-04-14 07:01:22 | Weblog

             “滞納で閉め出し”  

               賠償命じる  

“滞納で閉め出し”賠償命じる
http://www3.nhk.or.jp/shutoken-news/20160413/4458461.html

家賃の滞納を理由にアパートから閉め出され家財道具を処分されたとして、住人の男性が家賃保証会社を訴えた裁判で、東京地方裁判所は、会社側に55万円の賠償を命じる判決を言い渡しました。
東京の40代の男性は、去年、体調を崩して仕事を辞め、当時住んでいた神奈川県海老名市のアパートの家賃を滞納しましたが、外出した際に、山口県に本社がある家賃保証会社「ラインファクトリー」に鍵をかけられて部屋を閉め出されたうえ家財道具をすべて処分されたとして、賠償を求める裁判を起こしました。
一方、会社側は「男性の同意があった」などと主張していました。
13日の判決で、東京地方裁判所の戸室壮太郎裁判官は「男性は撤去前に拒否する姿勢を示していて、同意はなかったと認められる。会社が家財を撤去した行為は、刑事事件の窃盗や器物損壊の罪に当たる行為だ」などと指摘しました。
一方で、男性の側にも会社からの家賃の催促に答えないなど不適切な対応があったとして賠償の額を減らし、会社に対して55万円の支払いを命じました。
判決のあと会見した原告の男性は「悪質な追い出し行為があることを知ってもらい、法規制につなげてもらいたい」と話しています。

家賃滞納で追い出し 「家財処分は不法行為」と賠償命令
http://mainichi.jp/articles/20160414/k00/00m/040/027000c

岩国市の保証会社に東京地裁「55万円支払いを」

 家賃を2カ月滞納したことで家財道具を勝手に処分されたとして、東京都の40代男性が山口県岩国市の保証会社に330万円の賠償を求めた訴訟で、東京地裁は13日、55万円の支払いを命じる判決を言い渡した。戸室壮太郎裁判官は保証会社の対応を「窃盗や器物損壊罪に処せられるべき行為だ」と指摘した。
 判決によると、神奈川県海老名市のアパートに住んでいた男性は昨年3、4月分の家賃を滞納。保証会社は4月13日に家財撤去を通告し、10日後に玄関に補助錠をかけて入室できなくした上で、家電や衣類を処分した。会社側は「男性が電話連絡を怠った」などと反論したが、判決は不法行為と認定した。
 男性側代理人の林治弁護士によると、こうした追い出し行為は2008〓09年ごろ社会問題になり、全国の裁判所で少なくとも約20件の賠償命令が出た。林弁護士は「刑事罰を負う行為とはっきり認めたのは初めてではないか」と話している。
 男性は「被害は氷山の一角。追い出しを規制する法律が必要だ」と話した。保証会社は「判決が届いていないので何も分からない」としている。【伊藤直孝】

追い出し行為に賠償命令 家賃滞納で家財処分は「窃盗罪」 東京地裁
http://www.sankei.com/affairs/news/160413/afr1604130015-n1.html

 家賃滞納を理由に、玄関ドアに錠を取り付けて入れなくするなどしたのは不当な「追い出し行為」だとして、東京都の40代男性が山口県岩国市の家賃保証会社「ラインファクトリー」に330万円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、東京地裁は13日、同社に55万円の支払いを命じた。
 判決によると、男性は平成21年1月、同社を連帯保証人として神奈川県海老名市のアパートに入居。仕事を辞め、昨年3、4月の家賃計8万円を滞納したところ、同社は錠を取り付けた上、家財を無断で処分し、男性は9日間公園やファストフード店で過ごした。
 戸室壮太郎裁判官は、こうした行為が「窃盗や器物損壊罪にあたる」と指摘。処分された家財の損害を30万円と算定し、ホームレス状態を強いられた慰謝料20万円など計55万円の賠償を命じた。ラインファクトリーは「担当者がおらずコメントできない」とした。

家賃滞納で玄関ドアに錠、家財も勝手に処分…賃貸住宅「追い出し」に賠償命令

https://c-1012.bengo4.com/10/n_4536/

2カ月の家賃滞納を理由にドアに錠を取り付けられ、勝手に家財を処分されたのは不当な「追い出し」だとして、東京都の40代男性が家賃保証会社「ラインファクトリー」に対し、損害賠償など330万円を求めていた裁判で、東京地裁は4月13日、保証会社に55万円の支払いを命じる判決を出した。
判決では、男性を締め出したことについて「不法行為責任を免れない」と指摘。家財を撤去したことについても、「刑事において窃盗罪または器物損害罪に処せられるべき行為」とした。
判決などによると、2015年当時、神奈川県のアパートに住んでいた男性は、体調不良で仕事を辞め、家賃が払えなくなった。男性は日雇い労働を始めたが、収入は不安定だったという。管理会社に連絡して家賃の支払いを待ってもらったが支払えず、2カ月が過ぎた頃から、保証会社による「取り立て」が始まった。
家の前で、周囲に聞こえるような大声で家賃を催促され、しばらくすると、ドアに外側から補助錠をつけられ、家から締め出されてしまった。保証会社に連絡すると、「家賃が払えなければ家財を撤去する」と言われたという。
男性はやむなく9日間、公園やファストフード店で夜を過ごし、新しい勤務先の寮に引っ越したが、元の家を訪ねると、家財道具は処分された後だった。

●「泣き寝入りしている人」にも知ってほしい

東京・霞が関の司法記者クラブで会見した原告側代理人の林治弁護士は、「『追い出し』の事案はたくさん扱ってきたが、『刑事上』の責任にここまで踏み込んだ内容は聞いたことがない」と語った。
家賃滞納などを理由とした「追い出し」はリーマンショック後に社会問題化。民主党政権下で規制法案が作られ、参院で可決されたが、衆院での審議が進まず、廃案になっている。
林弁護士は「取り立て行為でも、お金の場合は規制があるのに、家賃の場合は野放しという感じ。追い出しは今も続く問題であり、罰則を伴う法律が必要だ」と語った。
男性は会見に同席し、「他にも追い出し行為を受けた方々がいると思う。今まで泣き寝入りしている方々にこの裁判のことを知ってもらいたい」と話した。
弁護士ドットコムニュースの取材に対し、被告のラインファクトリーは「判決文が届いていないので、現段階ではお答えできません」と答えた。


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「経年劣化は大家の負担」 敷金の返金額 診断士の査定で適正に

2016-03-24 17:41:27 | Weblog

               「経年劣化は大家の負担」

               敷金の返金額 

             診断士の査定で適正に 

「経年劣化は大家の負担」 敷金の返金額 診断士の査定で適正に
http://www.tokyo-np.co.jp/article/living/life/201603/CK2016032402000219.html

 年度末や年度初めは引っ越しシーズン。賃貸で家や部屋を借り換えるという人も多い。そこで気になるのは、入居時に預けた敷金がどれだけ返ってくるかだ。専門家に聞くと、大家側からの請求額と本来の適正額に開きがある例も少なくないようだ。(三浦耕喜)

 畳二万五千二百円、壁紙一万円、じゅうたん四万九千四百円…。愛知県内の男性が大家側から受け取った「敷金返還計画書」には、補修が必要な箇所と敷金から差し引く金額が並ぶ。七年暮らした2LDKのマンション。家賃は七万五千円で、敷金は二十二万五千円だった。原状回復のため敷金から差し引く費用は計十七万八千四百十六円。返金されるのは四万六千円余りだ。

 「国土交通省のガイドラインに基づいて査定し直すと、敷金から引かれる金額は二十九円のみとなります」。こう言うのは、名古屋市中区の敷金診断士、浅井世郎さんだ。これまでに敷金査定の現場を二千件以上見てきた。

 敷金診断士とは、NPO法人「日本住宅性能検査協会」が認定する有資格者のこと。二万円程度からの手数料で査定を引き受ける。
 国交省のガイドラインは、普通に暮らしている上で生じる経年劣化を補修するための費用は、月々の家賃に含まれているとの見解を示している。「古くなった畳の表替えの場合、これは大家が次の入居者を確保するために物件を維持管理することに相当する。大家の義務であり、借り主に転嫁する理由はない」と浅井さんは指摘する。

 壁紙で一万円が請求されているのは、エアコンを設置した跡を補修するための費用。これも、浅井さんは「エアコンはもはや必需品。設置によって生じたビス穴などは普通に暮らす上での損耗だ」として、大家が負担すべきだと言う。

 じゅうたんや床材のクッションフロアは、ガイドラインによると、素材や元値によらず設置後六年で残存価値が一平方メートル当たり一円として計算する。「入居から七年たっているので、価値は一円。面積を掛け合わせ、計二十七円と査定しました」と説明する。残る二円は、消費税だ。

 部屋のクリーニング代も、借り主が普通に掃除してきれいにしておけば、専門業者による掃除は次の入居者確保のためとして大家が負担するのが筋という。「『クリーニング代は借り主が払う』という一文が契約書にある場合もありますが、これは『必要な場合』と解釈すべきだ」とアドバイスする。

 洗面台の扉が壊れて新しい物に交換するような場合も、新品では原状回復以上の利益を大家側に与えることになる。「その場合も減価償却を考えて、大家側との負担割合を決めるべきだ」と指摘する。

 最近は「敷金」名目ではなく、「内装工事費」や「修理費分担金」、「一時金」や「定額補修費」などとして、借り主に負担させる例も多いという。「入居時にあいまいな文言が記されている契約書に注意してほしい」と言う。

 敷金診断士は、弁護士ではないので、借り主に代わって大家と交渉することは禁じられているが、専門的見地から意見を聞くことができる。浅井さんは「査定した金額を基に借り主が交渉すれば、九割以上で大家との話し合いがまとまる」と話している。インターネットで、「敷金診断士」や居住する都道府県名などで検索する。


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空き家対策に専門家がタッグ 宝塚にNPO開設

2016-02-26 15:05:26 | Weblog

           空き家対策に専門家がタッグ 

                    宝塚にNPO開設 

空き家対策に専門家がタッグ 宝塚にNPO開設
http://www.kobe-np.co.jp/news/hanshin/201602/0008833996.shtml

 深刻化する空き家問題の解決を支援しようと、行政書士や弁護士ら専門家がタッグを組み、NPO法人を立ち上げる動きが出ている。阪神北地域では昨年、プロの法律家らが売却や再利用の相談を受ける「兵庫空き家相談センター」(兵庫県宝塚市栄町)を開設した。高度経済成長期に開発されたニュータウンの衰退が表面化しつつあり、空き家問題の速やかな解決には、多様な関連分野の連携が欠かせないという。(井関 徹)

 総務省の住宅・土地統計調査(2013年度)によると、全国で空き家の総数は約820万戸。総住宅数に占める空き家の割合は13・5%で過去最高だった。うち兵庫県内では約36万戸あり、空き家率は13%を占めた。

 田舎だけでなく、40〓50年前に開発された都市部のニュータウンなどでも問題となりつつあり、高齢住民がより便利な地域へ移住する一方、若者が進学や就職で離れ、人口減が深刻化している。
 阪神地域では、尼崎市が最多の約3万9千戸で、西宮市が約2万4千戸で続く。地域全体では10万戸以上あり、神戸市内の空き家数とほぼ同じだった。
    ■
 「ニュータウンでも、あと数年すれば空き家化が一気に加速する可能性がある」。同センターを立ち上げた行政書士の三坂友章理事長は指摘する。

 センター設立のきっかけは、実家を処分したいという友人の相談だった。友人は10年前に母親を亡くし、空き家として放置しており、壁が崩れて危険な状態になっていた。

 名義人は母親のままだったため、売却には相続人全員の同意が必要だった。しかし、10年の間に認知症になったり、亡くなったりした人がおり、手続きでは司法書士や不動産鑑定士、社会福祉士らにも頼る必要があった。

 空き家の処分では権利関係の整理が欠かせない。「連携の少ない各分野の法律家が一つにまとまらないと解決しない」と考え、知人の弁護士らに設立を呼び掛けたという。

 現在、同センターの会員は23人。不動産や建築関係者、遺品整理士らも加わり、勉強会を重ねている。
    ■
 昨年5月、危険な空き家について、自治体が所有者に撤去や修繕を命じ、強制撤去もできるようにする「空き家対策特別措置法」が完全施行された。

 ただ、空き家の処分には他にも多くの課題が横たわる。買い手や借り手とのマッチングの難しさに加え、解体費用や解体すると固定資産税が増えるなど、コストの問題もある。

 同センターでは近く、国土交通省に対し、空き家問題の解決に向けた提案を行う方針。自治体や議員らを対象にした勉強会を開いて啓発を続けており、空き家バンクの開設も準備している。
    ◇
 3月25日午後1時半から、西宮市六湛寺町の市民会館で「空き家対策相続・遺言セミナー」を開催。相続にまつわる講演と相談会がある。無料。定員30人(先着順)。申し込みは同センターTEL0797・81・3236


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都営住宅、44世帯高収入 立ち退き請求へ 年収1700万円も

2016-02-23 15:41:41 | Weblog

           都営住宅、44世帯高収入 

         立ち退き請求へ 年収1700万円も  

都営住宅、44世帯高収入 立ち退き請求へ 年収1700万円も
http://www.sankei.com/region/news/160218/rgn1602180002-n1.html

 都は17日、都営住宅の入居者の収入を調べた結果、44世帯の所得が基準を上回る高水準だったと発表した。

 最も多かったのは、50代の自営業者で年収約1746万円だった。都は9月30日までの立ち退きを求め、従わない場合は提訴する。
 都によると、44世帯は平成25、26年の2年連続で基準を上回る高額所得があったほか、入居後5年以上が経過しており、「転居が可能」と判断された。

 世帯主は30〓80代で、自営業、会社役員、会社員など。うち6世帯は25年の年収が700万円を超えていた。都は高収入の世帯に自発的な退去を促してきたが従わないため、審査会に諮り、期限付きでの退去を求めることになった。


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過払い金請求で指針超す報酬 扱い首位の司法書士法人

2016-02-07 16:11:00 | Weblog

           過払い金請求で指針超す報酬        

            扱い首位の司法書士法人 

過払い金請求で指針超す報酬 扱い首位の司法書士法人
http://www.asahi.com/articles/ASJ247G46J24ULZU00Q.html

 貸金業者に払いすぎた利息(過払い金)の請求業務で最大手の司法書士法人「新宿事務所」(東京都)が、日本司法書士会連合会(日司連)が2011年に決めた報酬指針から逸脱し、多めに報酬をとっていたことが分かった。指針に法的拘束力はないが、日司連は「指針を大きく外れているのは遺憾。司法書士のモラルが問われる」と批判。新宿事務所は「指針と異なる契約を結ぶことは許される」と反論している。

 過払い金の請求事務は司法書士や弁護士に依頼するのが通例だが、10年ごろ、「不当に高い報酬を得ている」との批判報道が続出。日司連が指針をつくって報酬に上限を設けた。

 報酬には〓成果にかかわらず受け取るもの〓借金を減額させた場合に受け取るもの〓払いすぎた利息を取り戻せたら受け取るものがあり、それぞれに上限を設けた。

 ただ、〓では適正な利息に計算し直しただけで、借金が減った分を貸金業者が認めた場合は、報酬を受け取れないこととした。「司法書士が何らの交渉をすることもなく減額されたもの」とみなしたためだ。

 しかし、新宿事務所は〓で適正な利息に計算し直しただけの場合も減額分の26・9%にあたる報酬を受け取っている。
 朝日新聞の調べによる貸金業界をほぼ網羅する11社の集計では、新宿事務所の扱いでこの計算により借金が減額した分は、14年4月からの1年半で合計約70億円。その26・9%にあたる約18億円の報酬を、指針に逸脱して受け取っていた計算になる。

 また、新宿事務所は〓でも指針の上限(回収額の20〓25%)を上回る26・9%の報酬を受け取っていた。

 日司連の櫻井清副会長と今川嘉典理事は朝日新聞の取材に応じ、「『報酬額を適正化することで依頼者の利益の保護を図るとともに、司法書士に対する国民の信頼を確保する』とした指針の目的から大きく外れている。依頼者の生活再建を目指すためには、なるべく多い金額を返すべきなのに遺憾だ」と述べた。「適正な利息に計算し直しただけの場合、報酬を受け取る根拠は薄い」との趣旨は会員向けの文書で周知徹底していたという。

 新宿事務所は朝日新聞の取材に、26・9%の各報酬の受け取りを「合法的な事実」としたうえ、「指針は会員の執務を直接拘束する規範ではない。参考にするべきガイドラインではあっても、契約自由の原則のもと、各司法書士法人が独自の報酬体系を定め、指針とは異なる契約を締結することも許されると考える」などと文書で回答した。朝日新聞が示した借金の減額分約70億円や報酬額の約18億円については「算定根拠が不明で、回答は差し控える」としている。(編集委員・市田隆)

     ◇

 《司法書士法人新宿事務所》 ホームページなどによると従業員は約500人で、うち約100人が司法書士。新宿本店のほか、関東3県や宮城県に支店を持つ。貸金業界の調べでは2014年度で過払い金請求業務の扱い件数が全国の弁護士・司法書士事務所の中で約2割(金額ベースでは約8%)を占めて首位。大量のテレビ・ラジオCMなど積極的な広報宣伝戦略でも知られる。CM情報専門会社の調べによると、昨年から今年にかけての関東地区のラジオCMで毎月、放送回数、放送秒数とも1位を堅持。テレビCMも昨年9月までは弁護士・司法書士各事務所の中で首位だった。

     ◇

■依頼者の利益保護、最優先に

 今回、新宿事務所が司法書士業界の指針を逸脱した問題性は、日司連が指摘する通り、「依頼者の利益の保護」を十分に図ったのかに疑問符がついたことだ。

 最高裁が06年に「グレーゾーン金利」を原則無効と判断。これを機に借金を抱える人が「過払い金」を貸金業者から取り戻す動きが各地で急増し、「過払い金バブル」となった。その中で、過払い専門の弁護士や司法書士事務所が登場し、報酬が「不当に高い」との報道も相次いだ。「法曹界のモラル欠如」との批判は国会にも飛び火し、日司連と日本弁護士連合会は対応せざるを得ず、11年に報酬の上限をそれぞれ決める異例の措置をとった。

 司法書士業界では、上限を盛り込んだ指針が会員に周知徹底されたものの、依頼者にも広く認識されていたとは言いがたい。新宿事務所に依頼した人も提示された報酬額をそのまま支払っているのが普通だろう。

 日司連も報酬のとりすぎを懸念していた。報酬指針をつくる前から「依頼者は司法書士とは法知識に大きな差があり、精神的にも圧倒的に弱い立場にある」とし、報酬面で具体的に十分な説明を尽くすよう会員に求めていた。

 池尾和人・慶応大学教授(金融論)は「過払い金は不当利得の返還なのだから、正当な消費者の権利を守ることが大切だ」と強調。「司法書士や弁護士の報酬は、法律に反しなければいいということではなく、倫理上適切かどうかを判断する必要がある」と釘を刺した。

 最高裁判決から今年で10年。13年度でも貸金業界の過払い金返還額は3千億円を超えており、借金した人からの請求は今後も続くとみられる。依頼者の利益の保護を最優先し、自らの報酬の取りすぎに慎重な姿勢が司法書士らに改めて求められている。(編集委員・市田隆)


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空き家を「準公営住宅」に 国交省、子育て世帯支援

2016-01-19 14:23:56 | Weblog

              空き家を「準公営住宅」に 

               国交省、子育て世帯支援 

空き家を「準公営住宅」に 国交省、子育て世帯支援
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS15H5S_V10C16A1MM8000/

 国土交通省は全国で増え続ける空き家を公営住宅に準じる住宅として活用する。耐震性などの基準を満たす空き家の民間アパートや戸建て住宅を「準公営住宅」に指定。所有者が生活費負担が大きい子育て世帯などに貸すことを認める。家賃の補助も検討する。自治体の財政が厳しくなるなかで、公営住宅の新設費用を抑える効果も見込んでいる。

 制度の詳細設計をまとめたうえで、2017年の通常国会への関連法案提出を目指す。

 民間アパートなどよりも賃料が割安な公営住宅は自治体が建設して国が費用を支援するが、財政が厳しい自治体は新設に慎重だ。国交省は子育て世帯などに空き家を提供する仕組みをつくり、公営住宅の建設費抑制と子育て支援の両立を狙う。公営住宅の不足で入れない高齢者世帯の入居も想定する。

 公営住宅の収入基準は自治体が定める。国交省によると、全世帯の収入区分の下位25%(月15万8千円)までが入居できる場合が多い。準公営住宅は公営住宅の入居基準を超す収入があっても家計が厳しい子育て世帯の利用も促すため、収入区分を下位40〓50%(50%で月25万9千円)程度まで広げる計画だ。

 準公営住宅は公営住宅よりも家賃が高くなる見込みだが、家賃を補助することで同じ水準の民間物件よりも実質的に安くする方針だ。さらに別枠で子育て世帯向けの家賃補助も検討する。家賃の滞納対策として家賃保証会社に支払う保証料を国が補助し、滞納が数カ月続けば退去を求めるルールをつくる。

 準公営住宅に転用する空き家を選定するため、耐震性や省エネ性、遮音性などの基準を新たに設ける。基準を満たすために空き家を補修・改修する所有者には費用を補助する方針だ。

 国交省は民間の住宅賃貸業者が準公営住宅を仲介し、借り手は民間物件と条件を見比べて選べる仕組みを想定する。

 準公営住宅は空き家対策と公営住宅の代用を期待できる半面、民間のアパートやマンションを供給する不動産業者には民業圧迫になる可能性もあるため、国交省は慎重に制度設計を進める。

 公営住宅は全国に216万戸(2013年度)あるが、10年前から増えていない。自治体が財政難などで新設に慎重なためだ。一方で、人口減少に伴って都市部でも空き家が増えている。全国の空き家は13年時点で820万戸に上り、10年前から24.4%増えた。野村総合研究所は有効な対策を講じないと、33年には2150万戸に増え、空き家率が3割を超えると予測している。


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空き家を「準公営住宅」に 国交省、子育て世帯支援

2016-01-19 12:58:17 | Weblog

              空き家を「準公営住宅」に 

                  国交省、子育て世帯支援 

空き家を「準公営住宅」に 国交省、子育て世帯支援
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS15H5S_V10C16A1MM8000/

 国土交通省は全国で増え続ける空き家を公営住宅に準じる住宅として活用する。耐震性などの基準を満たす空き家の民間アパートや戸建て住宅を「準公営住宅」に指定。所有者が生活費負担が大きい子育て世帯などに貸すことを認める。家賃の補助も検討する。自治体の財政が厳しくなるなかで、公営住宅の新設費用を抑える効果も見込んでいる。

 制度の詳細設計をまとめたうえで、2017年の通常国会への関連法案提出を目指す。

 民間アパートなどよりも賃料が割安な公営住宅は自治体が建設して国が費用を支援するが、財政が厳しい自治体は新設に慎重だ。国交省は子育て世帯などに空き家を提供する仕組みをつくり、公営住宅の建設費抑制と子育て支援の両立を狙う。公営住宅の不足で入れない高齢者世帯の入居も想定する。

 公営住宅の収入基準は自治体が定める。国交省によると、全世帯の収入区分の下位25%(月15万8千円)までが入居できる場合が多い。準公営住宅は公営住宅の入居基準を超す収入があっても家計が厳しい子育て世帯の利用も促すため、収入区分を下位40〓50%(50%で月25万9千円)程度まで広げる計画だ。

 準公営住宅は公営住宅よりも家賃が高くなる見込みだが、家賃を補助することで同じ水準の民間物件よりも実質的に安くする方針だ。さらに別枠で子育て世帯向けの家賃補助も検討する。家賃の滞納対策として家賃保証会社に支払う保証料を国が補助し、滞納が数カ月続けば退去を求めるルールをつくる。

 準公営住宅に転用する空き家を選定するため、耐震性や省エネ性、遮音性などの基準を新たに設ける。基準を満たすために空き家を補修・改修する所有者には費用を補助する方針だ。

 国交省は民間の住宅賃貸業者が準公営住宅を仲介し、借り手は民間物件と条件を見比べて選べる仕組みを想定する。

 準公営住宅は空き家対策と公営住宅の代用を期待できる半面、民間のアパートやマンションを供給する不動産業者には民業圧迫になる可能性もあるため、国交省は慎重に制度設計を進める。

 公営住宅は全国に216万戸(2013年度)あるが、10年前から増えていない。自治体が財政難などで新設に慎重なためだ。一方で、人口減少に伴って都市部でも空き家が増えている。全国の空き家は13年時点で820万戸に上り、10年前から24.4%増えた。野村総合研究所は有効な対策を講じないと、33年には2150万戸に増え、空き家率が3割を超えると予測している。


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