マンションの設備と管理

大規模修繕やマンションの設備管理や日常の出来事にかかわる事柄をつれづれなるままに、綴るブログです。

広告

※このエリアは、60日間投稿が無い場合に表示されます。記事を投稿すると、表示されなくなります。

管理会社と新理事長その2

2017-04-18 17:38:53 | マンション管理
管理会社と新理事長その2
さて新理事会の第1回目がやってきました。
新理事長が司会をやらない限り、理事方々が1巡目前の比較的新しいマンション(100戸以上)では
今まで特段問題がなければ、管理会社のフロントマン主導で理事会がスタートします。
新理事紹介から始まり、各々理事の役職を決めます。
この役職がすんなり決まればいいのですが、皆理事会に来たくない、早く一年が経過してほしい方々です。
すんなり決まるわけがないです。
やがて、前年度懸案事項の検討や、次回の理事会の日にち決定で第一回の理事会は終了となります。
管理組合の為に動こうとする理事長にとっては、思ったより何もできなくてがっかりの一日となりました。

管理組合を主導していくのは管理会社ではありません、管理組合です。
管理会社は企業である以上無難に理事会がおわり、フロントマンに災いが来なければそれでよしと考えます。
新理事長はこのマンションの区分所有者をどの方向に導いていくかのビジョンを持つことが重要です。
例えば、マンション内に花を植えて居住者全員で憩いたい。
それには植栽委員や植栽関連委員会が必要になります。
次にそれを運営していく予算が必要です。
しかし・・・・・・・・・一般会計の予算はありません。
管理費の値上げですか?
管理費を圧縮して予算を作るしかありません。
以上は一例です。
新理事長さん頑張ってください。焦らないことです。あと理事会は11回ありますが実際は次の
総会と引継ぎがあるのであと9回と考えるのがいいでしょう。


宜しければ覗いてください。
http://mansion-advisor.com/index.html
コメント
この記事をはてなブックマークに追加

管理会社と新理事長

2017-04-12 15:32:24 | くらし、住宅、マンション、建築
管理会社と新理事長
3月4月5月はマンションの総会が目白押しです。
理事の輪番制のあるマンションの区分所有者にとってはとても嫌な季節ですが、反面管理会社に
とってはやりやすくなる時期でもあります。
その理由は次のような事情があるからです。
ほとんどのマンション総会では理事長以下理事がほとんど入れ替わります。そうすると理事会
も一からのスタートになり管理会社が主導権をとって理事会運営を動かすからです。
つまりこの時期は管理会社にとってはやりやすくなる時期であり、又輪番で新理事になった方は
大方が早く1年が経って欲しいと思う時期でもあります。

相撲でいえば、色々覚えた理事長は幕下クラスで、多少の経理、建設の修繕等が少し理解
ができ、また理事長を3年も経験すれば、十両最下位クラスの実力がつく方もお見受けします。
その幕下クラスの人がいなくなれば、初めての理事(序の口クラス)の方々は独自で動くことが
できないのでじっとしており、管理会社からの指導を仰ぎます。
これが管理会社主導という意味です。

ではこの状態はいつまで可能かといいますと理事が一巡するまでの間です。
所謂理事経験を一回行い次の理事になるまでの約10年のあいだのことです。
 *マンションの規模により理事の当番が回ってくる違いがあります。
理事及び副理事長を経験して二度目となるとこの時点で三段目クラスの方も出てきます。
あとは本人の自覚と勉強で幕下にすぐ出世できます。十両に上がるには、建築、設備工事の経験が
必要となり、かなりの難易度になります。
しかし、理事になった人生のこの一年間・・・・・早く一年が経って欲しいとじっと待つのと、
積極的に理事会の為動くのでは、どちらが自分の為、周りの為になるのでしょうか。
解答はそれぞれの思いの中ですが・・・・・・。
とにもかくにも色々経験して損はないでしょう

続編はまた近日カキコします。


宜しければ覗いてください。
http://mansion-advisor.com/index.html
コメント
この記事をはてなブックマークに追加

給水管の更新時期

2017-03-07 14:29:36 | くらし、住宅、マンション、建築
給水管の更新時期
先月赤坂のビルの給水管更新が終わりました。
7階建てのビルで、赤坂の繁華街の通りに面しており、工事を行うには車の通りと、人の
通りが多くて大変でした。

ビルの用途は商業ビルで各階にテナントが入居しております。
共用の給水管があり、各テナントは共用の給水竪管から分岐をして水道メーター
を設置してそれぞれの店舗の中の給水管となり、マンションの配管に置き換えれば
メーターまでが共用管となります。
メーター以降は専用部配管扱いです。

ご覧の通りすごいさびです。各階の給水管も同様でした。
給水管も30年経過するとこのようになってしまいます。
30年経過前に対策が望ましいですね。
コメント
この記事をはてなブックマークに追加

同じマンションの理事に切れそう

2016-01-27 14:45:01 | マンション管理
マンションの理事
月に一度の理事会になんとなく、ただ参加する理事がおります。
半分以上はこのタイプです。
理事長は別にして、頑張る理事は概ね2割です。
昔は1割もいませんでした。
しかし、8割の理事はただ参加するだけで、その8割の3割は2回に一度
しか出てきては、責任のない発言をします。
このようなタイプが、理事同士からきらわれるタイプです。

ある日、理事の一人がマンション全体で防災訓練をしたらどうかの提案をしました。
B理事「私も前からあなたと同じ意見を持ってました」
C理事「具体的にどのようなことをやり、私たちは何をすればいいのでしょうか」
A理事は答えました。
 「具体的には最寄りの消防署に行って、やり方等を相談してきます。」
B理事「そうそう、私もそう思っていました。」
ここで理事全員がむかつきます。お前に言われたくない。だったら、言えよ。
「私が代表で聞いてきましょうか・・・・・・と」
このような方は大勢おられます。
いちいち頭にきてたら、長生きできません。
黙っている理事よりまだましだ・・・・・と考えてあげてください。
理事会に出てこなければ、理事会も成立しません。
とほお・・・・・・・理事長はつらいよの巻でした。


http://www.tama-plan.com/
コメント
この記事をはてなブックマークに追加

高齢者がエンジョイできるマンションづくり

2016-01-20 09:56:35 | マンション管理
”エンジョイマンションライフ” を提案するマンション管理士です。
マンションの「高齢化」が避けられない今日、快適なマンションライフの実現を目指しましょう。
マンション管理士大橋がお手伝いします。
 
今後、我が国のマンションは急速に、高齢化が進むことはご存じのとおりです。高齢の居住者が、
それぞれ老後の安心生活設計を立てれるように、マンションの管理組合としても、マンションの将来
を想定した対策をたてる必要があります。
そのポイントは、やはり生涯居住が可能なマンションづくりです。

近年建設されたマンションは、マンションを終の棲家と考える人が増えてきたこともあって、
生涯居住を想定した設計になっております。しかし、築後20年以上経っているマンションの場合は
高齢者に配慮した設計にはなっておりません。このため管理組合で、エントランスにスロープをつけ、
手すりを設けるなど、バリアフリー化対応などの工事を行うマンションも増えております。
今後はこうしたハード面のみならず、ソフト面も考え憩いの場所等の提供の必要もありそうです。




http://www.tama-plan.com/
コメント
この記事をはてなブックマークに追加

これからのマンション管理 マンション管理士の独り言

2016-01-16 11:34:02 | マンション管理
最近高層マンションが目立って多く建てられています。
何故高層マンションがはやるのか ?
1・交通の便がいい。
2・見晴らしがいい。
3.高いけど優越感にひたれる。

買う方は、色々な理由で購買するのでしょうが、マンションは年数がたてば資産価値はゆっくり
下がっていきます。
大規模修繕の時期はどうするのでしょうか。足場だけで莫大な費用が掛かります。
年ねん、管理費も、修繕積立金も値上がりするはずです。
その辺を考えて買うのしょうか。
今が大金持ちだから、買っておくのでしょうか。
貧乏人の私には考えも発想も思いつきません。
所詮、貧乏人のひがみかもしれません。



ところで、大型の地震が東京、大阪にやってきたと想定しました。
高層マンション内はパニックです。上層階は揺れが激しく、住民は早く外に出たくてたまりません。
しかし、考えてください。
震度4でエレベーターは安全装置が働きメーカーの人間が来て復帰しない限り動きません。
マンション中のエレベータホールは人でごった返しです。

それでも、先を争って、便利のいい、マンションを買う。
私には到底理解できません。
それこそ、大手財閥企業の思うまま、利用されるだけです。
今住んででいるマンションをリフォームしたほうが、断然価値が上がります。
もっと、身近なものを大切にしたい此の頃です。


http://www.tama-plan.com/

コメント
この記事をはてなブックマークに追加

管理会社変更と総会

2015-12-12 11:07:47 | くらし、住宅、マンション、建築
明日は東京都下のとあるマンションの総会です。
これといって、特別の議題があるわけでないのですが、先月臨時総会で
新築から管理を行っている管理会社が変わりました。
正式に変わるのは2016年4月1日からです。
それまでは、3か月の暫定契約です。
古いものを守るのも大変です。

新しくしかけて新管理会社として契約をとるのも大変です。
これが、ビジネスと割り切らなければ、マンション管理士は後味の悪い商売です。

http://www.tama-plan.com/
コメント
この記事をはてなブックマークに追加

マンションの理事会

2015-10-12 16:21:21 | マンション管理
マンションの理事会
マンションの理事会といえば、マンションの理事会は一か月に一度
開催されます。
新築のマンションの理事会はあまり開催されても議題がほとんど
ありません。理由はここでは書きません。
かけば、長い説明が必要なためです。次回以降のタイトルで書きます。
今回は築15年以上のマンションを対象にして、徒然に書いて見ます。
ついこの2,3年というか、最近は築10年以上のマンションの
理事会が活発になってきた感じがします。
所謂、団塊の世代が65歳の定年を迎え、いよいよ本格的にボランティア
精神が少しずつ目覚めてきたような気がしております。
5、6年前はマンションの理事になる方は輪番制で仕方なくという方が
ほとんどでした。

最近は文頭でふれたように、ボランティア精神でやる方が増えてきました。
我が国も欧米のようにさりげなく、奉仕をしてくださる方がふえて、喜ば
しく感じるこのころです。
さてこのことを自分に置き換えると……自分は素直にご奉仕できるのだろ
うかと疑ってしまいます。やっぱり……いやいやが少し、いや多少は私欲が
入るだろうと。マンション管理士とういう名の業務でやっているから、報酬
が入るからやっているのであって無償のボランティアではできないのではと
思う。
仮にマンションの理事なら立候補して無償でもできますが、さすがに理事長
となると、腰が引けます。それくらい理事長は大変な仕事です。
ましてや、10年以上経つと、設備が少しずつ傷んでくるは、自転車、騒音
滞納問題、駐車場問題、タバコの煙問題………………結構色々な問題が出て
きます。
理事長になってボランティア精神で頑張る方はそれなりにマンションを理解
している人が多くいらっしゃいます。
大変な仕事ですが、マンションの理事長さん頑張ってください。


http://tama-plan.com/

コメント
この記事をはてなブックマークに追加

東京のマンション管理士

2015-10-07 15:38:24 | マンション管理
東京のマンション管理士
東京のマンション管理士事務所ってどの位の数が在って、どの位の方のホーム
ページがあるのだろう。
興味津々で東京のマンション管理士事務所で検索をしてみました。
やっと22番で大橋マンション管理士事務所がグーグルに出てきました。
一般の人は20番を1ページにしていると思います。
・・・・・・ということは2ページ目なのでほとんどの人は素通りをするはずです。
その東京のマンション管理士事務所で私の事務所は検索の論外で一般ピープルは
もちろん知りえません。
私の本業は多摩プランニング(有)といい設備工事会社とマンション管理士をして
おります。
世のためにはマンション管理士のほうで活動したいと願っておりますが、なかなか
世の中思い通りになりません。

そこで、今度は私地元、多摩のマンション管理士事務所で検索してみました。
一番目に嬉しいかな大橋マンション管理士事務所が出てきました。
今から10年前ホームページを作成した頃は東京のマンション管理士事務所で結構
上位にいたはずです。
あれから10年ホームページもマンション管理士事務所も増えました。
昨年ホームページを更新した時、ホームページの先生に理事会の支援と管理費削減を
強調して依頼をしました。
理事会の支援で検索をしてみました。今度は2番目にヒットしてました。嬉しい次第です。
しかし、マンション管理組合の理事及び理事長さんはどのような検索でマンション
管理士を探すのでしょうか???
マンション管理士という名称は、マンションの理事さんは知っている方が多いのです
が、他の区分所有者はほとんど知りません。マンション管理士・・・・・・マンショ
ンの管理人さんになる資格と思っている方が大勢でいらっしゃいます。

マンション管理士について
マンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を
含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の
管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等
のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、
主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。
マンション管理士になるには、平成13年度に始まったマンション管理士試験に合格
し、マンション管理士として登録することが必要である。
以上がマンション管理士の説明です。
マンション問題で困った時皆様はどのような検索をするのか興味あります。
また独り言を書きます。


http://tama-plan.com/
コメント
この記事をはてなブックマークに追加

マンションの音に関して階上、階下の減衰

2015-10-06 13:52:45 | マンション管理
マンションの音に関して階上、階下の減衰の参考です。
文末の記事より転載させて頂きました。

大成建設、階上の騒音9割低減 天井に粒状ゼオライト
 大成建設は住宅の階上床下から天井を通じて階下に伝わる騒音を、最大で9割減らす
技術を開発した。
湿度調整などに使われる鉱物「ゼオライト」を細かくしたものを不織布に包み、天井
裏に敷き詰める。天井に伝わる騒音のもととなる振動エネルギーを、鉱物同士の摩擦
に変えて吸収する。施工が簡単なため、新築やリフォーム時にも活用できる。
 床下から天井に響く騒音を防ぐ技術は通常、コンクリートの厚みを増したり、スチ
ール板など音が伝わりにくい素材を組み入れたりする手法がある。天井と上階の床面
を離し、上下階で相互に伝わる振動を抑える手法もある。しかし、いずれも改修時に
大がかりな施工が必要で、高コストとなることが課題だった。
 
大成が開発した技術は、数ミリの細かい粒から1センチ程度まで、大きさの異なるゼオ
ライトを縦50センチ、横35センチの不織布に詰めて天井裏に設置する。重さは1袋約
1.5キログラム。階上から伝わる微細な揺れを、粒状のゼオライトがぶつかり合う摩擦
に変えて吸収し、天井に伝わることを防ぐ。

[2015/10/6付 日経産業新聞]
コメント
この記事をはてなブックマークに追加