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アパートローンに付いて考える

2016年12月13日 | オフィスベルウッド

12月12日に金融庁と日銀は、金融機関のアパートローンの取り扱いに付いて、監視強化するとしている。

 金融機関のアパートローン残高は、本年9月末現在22兆円以上あり、その伸び率も前年度比で全体の貸出金が2%の伸びに対して、倍以上の2.4%。

 その背景には、相続税の改正による相続税対策と貸出金利の超低金利を背景としている。

 金融機関も一般事業性貸出金が伸び悩んでいる中、プロジェクト融資としての長期貸出金として魅力を感じている。

 貸出金も低金利といっても、住宅ローンや地方公共団体向け融資と比較すると、相対的に高い金利を付けることができる。

 貸出金額も1億円以上と高額でロット(量)も稼げるし、不動産担保や保証会社の保証を徴求できる上に長期の家賃保証も付いている。

 だから、安心して融資判断が出来る。

 しかし、アパートローンの持ち込みも開発業者や建設会社等の業者持ち込みが多いので、必然的に貸出金利や不動産担保等で金融機関間の競争は出てくる。

 だから優良アパートローンの申込は金利も低くはなる。

平成28年3月期のディスクロ誌で、全国の信用金庫の業種別融資残高を調べると、不動産関連融資の割合がもっとも高い信用金庫で56.6%で、全国265信用金庫の中で50%以上が4金庫ある。

 信用金庫の場合、不動産関連融資といっても大部分が賃貸の住宅や商業ビルが大部分。

 最も低い信用金庫が0.1%で、全国平均は17.5%となっている。

 不動産関連融資が多い信用金庫は東京や大阪等の都市部に立地する中堅以上の信用金庫が多く、反対に少ない信用金庫は地方の小規模信用金庫に多い。

 確かに不動産関連融資割合の高い信用金庫は相対的に貸出金利回りも高いが、必ずしも高いわけでもなく、貸出競合関係で低い信用金庫が存在することも事実である。

 不動産関連融資で不良債権化した時に、迅速に処理できるだけの期間収益を確保しており、果断な融資判断が出来ればいいのだが、収益が少なく融資処理判断も先送りとなると、将来に大きな禍根となる多額の不良債権予備軍を生んでしまう。

 住宅ローンや地方公共団体融資をしていると、貸出金利回りと収益を確保出来ずに利益が減少するするので不動産融資に走り勝ちであるが、自金庫の規模や収益状況・資産内容を十分に把握しての推進と融資判断を切に願う。

経験からも、次のようなケースがあった。

 本業が不振となり、その不足する資金をアパート収益から確保していた企業があった。

 早期に収益が計上出来ているアパートを処分して借入金を削減し、その処分利益を本業に投資して企業再生を図ればよかったのだが、その対応をしなかった。

 経営者も何とかなるだろうと考えていたし、金融機関もアパートを処分すると貸付金が減少するし、その提案をするまでの認識とスキルも無かった。

 金融機関は本業とアパートの連結で赤字ではあったが、何とか資金繰りは廻っていたので、敢えて経営者から嫌われるような話もしなかった。

 まあ、そんな話ができるほど、支店長や融資担当者は会社経営者とコミュニケーションが出来ていなかったし、自分がこの営業店に在職中に対処することに躊躇をしていた。

 本部も営業店も、資金繰りは廻っていたし不動産担保で貸出金はフル保全されていたので、自己査定で正常先と判定していた。

 ところが、支店長が交代して1年後に大きな問題が出てきた。

 何と、決算書は粉飾されており、資金繰りが廻っていたのは簿外の高利での資金調達がなされていたし、高利会社の担保も設定されてしまった。

 こうなってしまうと、収益性が確保されているアパートを売却して処理をしようとしても、売るに売れない状況になってしまった。

 支店長や融資担当者は返済が順調に行われているから、担保があるからと、企業の実態調査もせずに放置していたことが、結果的に大きな損失を金融機関に与えてしまったケース。

 自分がいる間は何とか、臭いものには蓋をして見逃す、経営者に嫌われることは敢えていわない、そんな営業店の姿勢が結果的には企業に損失を与えるし、その企業に勤める社員の職も奪うことになる。

 地域金融機関が、その企業の給与振込指定先でもあれば、従業員のみならず地域からの信用を喪失する恐れもある。

金融仲介機能のベンチマークで求められていることを、地域金融機関の末端までが良く理解して、金融機関一体となって認識を改めることと実践が大いに期待されている。

 その期待に応えるのは、先ずは顧客を訪問してコミュニケーションを充実して信頼を得、忌憚のない話が出来る良好な関係を作ることである。

 お客様や地域が元気を失ったら、地域金融機関はその地域では生きて行けない!

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