任意売却を依頼する不動産業者を選ぶ際に、注意したほうがいいことがあります。
都市部、もしくはその通勤圏であれば、今は多くの任意売却を取り扱う不動産業者が存在するので、その中から自分に合ったところに依頼をすればいいのですが・・・
地方都市等で、任意売却をメインで取り扱っている不動産業者がほとんど存在しないエリアの任意売却は、いくら顔が見えるからと言っても、任意売却をよく知らない業者に依頼することはとても危険な行為になります。
何故だと思いますか？
任意売却では、購入者を見つける販売活動が重要ではありません。 というのも、購入者を探すことよりも、いかに債権者と交渉をしていくかが重要なのです。
債権者と上手く交渉していかないと、購入者は見つかっていても、売却が出来ないという事態になってしまうことも、あり得ます。
そして、今の世の中、インターネットで情報発信・情報入手をする時代です。
例えば、自宅が秋田にあっても、東京の不動産業者である私たちが任意売却をすることは、秋田の任意売却を知らない不動産業者に依頼するよりも確実です。
私たちは数多くの任意売却を取り扱っているため、債権者との交渉実績・経験があります。 交渉とは、ありのままを報告することとは異なりますので、どうやったら一番依頼者のためになるのかを考えないといけません。 これは、経験がない（少ない）とわからないのでできません。
債権者との交渉を経て、売却（販売）活動に入ります。
宅建業法では、不動産業者なら誰でも情報を入手することが出来る機関に不動産の情報登録をしないといけないことになっています。
なので、東京の私たちが秋田の不動産情報を登録すると、地元の不動産業者は情報を入手することができ、不動産を購入したいお客様に紹介をしてくれるのです。
確かに、地元の不動産業者なら、私たちよりも購入者を見つけやすいです。
任意売却は、債権者の交渉がメインですので、地元の任意売却を知らない不動産業者がおいしい話をしてきても、断る勇気を持つことが必要です。
相続
相続放棄の手続きをするかしないかを検討しないといけません。
というのも、手続きをしないと当然に住宅ローンという借金も相続していまいます。
ただ相続放棄をすると、資産ももらうことはできなくなってしまいます。
資産と負債とどちらが多いのかを考えないといけません。
何もしないと、相続を知ってから３カ月以内と言われている相続放棄の手続きが出来なくなってしまう可能性が
でてきます。
借金しかなければ、相続放棄すればいいのですが、資産もあるとなるとちょっと複雑です。
その辺りは、その専門家に相談することをお勧めします。
と、こんな話をするのにも訳があります。
相続が発生した家を売却する時には、登記簿上は亡くなった父親名義になっているままでも、相続人全員の同意が
必要になります。 全員の同意がないと、売却することはできません。
住宅ローンもなくて、ただ売却するだけでも、どうやって分けるかで揉めることはよくあります。
さらに、住宅ローンも相続していたとなると複雑です。
売却してローンが完済出来れば、問題はありませんが・・・
ボーナスなんて関係ないと言う人もいると思いますが・・・
ボーナスを返済計画に入れて、住宅ローンを借りている人も多いはず。
そんな方々から、ちらほらと「次のボーナス返済が難しい」というご相談が増えてきています。
今までのボーナス返済は、今までの預貯金で補てんしながらしてきたという方もいらっしゃいました。
預貯金が底をついてしまい、これ以上の返済は出来ないので困ってしまっている状況でした。
ボーナス返済が難しい状況でも、月々の返済をその分増やせるのであれば、今のうちに金融機関に返済スケジュールの相談に行くべきです。
ただし、きちんと払える証明が出来ないと、「そうですね！いいですよ！」とは応じてくれないことが多いです。
月々の返済額が今の状態でギリギリならば、１年後、２年後に支出が増えるか減るかを含めて、どうするべきかを検討しないといけません。
早めに検討することで、選択肢が多くなる可能性が高くなります！
なんとかマイホームを持ち続けたいと頑張ってきたのですが、数か月住宅ローンが払えていません。
金融機関からは、返済が出来ないのであれば、任意売却を考えてください。と言われてしまっています。
この状況で、売却以外の方法があるんですか？
とご相談がありました。
住宅ローンが払えない＝返済が出来ない
状況で、借入の担保物件であるご自宅を売却しないで済む方法は、唯一住宅ローン残高の全額を支払うことしかないと思います。
だけど、毎月のローン返済が出来なくて、ローン残高全額を払えることができるなんて、ほとんど不可能です。
（たまたま、宝くじに当たったとか・・・？）
返済が出来ないと担保は取り上げられてしまいます。
なので、手放すことになってしまいます。
同じ手放すのであれば、債権者も喜ぶ 任意売却 で売却をしたほうがいい場合が多いです。
ご相談は早めに！
相談無料・年中無休の任意売却相談室へ
ﾌﾘｰﾀﾞｲﾔﾙ 0120-218-985
「不動産業者を選ぶポイントは何ですか？」
こんな問い合わせがありました。
この方は、大手の名前の知れている不動産会社にするか、地元では名前が知られている不動産会社にするか、で悩んでいました。 住宅ローンの返済に困っているわけでもなく、普通の不動産売買だったので、どこに依頼するかはご本人が決めてください。と。
トラブルになるのが怖いので、どっちが安心できるか？ということも悩んでいるポイントだったので、大きな組織の不動産会社でも絶対にトラブルにならないとは言えないことを説明して、もしもトラブルになったら、都道府県庁にある相談窓口に行くようにとアドバイスだけしました。
これが、もしも「任意売却」だったとしたら必ずしも大きな不動産会社だから安心して依頼できるのではなく、いかに経験値があるかが、ポイントになります。
実際に、誰もが知っている不動産会社に一度は売却依頼をしたのにも係わらず、債権者との交渉がうまくいかなくて、時間ばかり経過してしまって、心配だという相談を受けたことがあります。その後、私たちに依頼をしていただき、債権者と話をまとめ、任意売却することが出来ました。
「大手だから安心して依頼したのに、不安で心配で、株式会社ワコー･コーポレーションさんにお願いすることが出来て、本当によかったです。」
と大変嬉しいお手紙をいただきました。
絶対に、大手だから出来ない。ということではありませんが、経験が少ないと債権者との話をまとめることが困難となり、売却出来なくなってしまうこともあります。
規則通りで融通が利かない金融機関があります。
会社単位というのか担当者単位というのか・・・
金融機関の言っていることもわかっていても
不動産売買には、売る当事者と買う当事者が存在します。
そして、購入者が住宅ローンを借りるときには
銀行の窓口が開いている時間かつその日中に登記申請が
行える時間という具合になり、平日の遅くとも午後１時
頃までとなります。
とすると、売主も買主もその日仕事を休むなりして
時間調整をしてもらわないといけません。
いつでもＯＫな人は少ないので、その調整をした上で
債権者サイドでＮＧとなることもあります。
遅延損害金が加算される売主さんのことを考えて
１日でも早く決済をしてあげたいところなのですが・・
少しでも柔軟に対応してくれると、有難いんですけどね。
任意売却をするときには、必ずその意思表示として
「任意売却に関する申出書」という書類の提出が
必要になります。
そして、この書類には、債務者だけではなく連帯保証人や
連帯債務者の署名押印が必要となります。
連帯保証人の同意がないと、任意売却をしたくても
出来ません。
離婚をした相手に連絡をとることが出来ないとか
売却することに理解をしてくれないとか
様々な理由で、同意をしてくれないことがあります。
当人同士では、感情がぶつかり合ってしまい
話が進展しないことがよくあります。
その場合には、私たちが間に入って話をすることが
可能ですので、状況を教えてください。
ここで、本人の意思が確認できないと、売買契約をしていても引渡が出来なくなってしまいます。
昔、勤務していた不動産会社で土地を購入する契約をした後、所有者本人の意思を確認しようとしたら、ご高齢のため確認が出来なかったことがありました。
当然、そのような状態では、司法書士も登記手続きをすることは出来ない結果となり、弁護士を介入させる事態となりました。
このような場合、売却をする前に、成人後見人が必要になります。
この手続きは、多少時間が必要になるので、前もってしなくてはいけません。
この手続きに時間がかかるので、債権者や状況によっては、競売の手続きを取られてしまうことがあります。
早目に相談、準備することが必要です。
滞納している税金や管理費です。
税金に関して言えば、滞納しているだけであれば売却に関しては
問題はないのですが、滞納していると・・・持っている資産に対して
差押されることになります。
自宅に差押されれば、売却時には解除してもらわないといけません。
というか、差押されたままで購入する人はいないので、売却できないのです。
差押られている場合でも、それほど問題はありません。
ただし、滞納している金額が問題になってきます。
例えば、１０万円と１００万円では話が変わってきてしまいます。
一方、管理費も滞納している金額によって状況が変わってきます。
置かれている状況によって異なるので、自分の場合は大丈夫なの？
と心配なら、一度ご相談ください。
・住宅債権管理回収機構
・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
・オリックス債権回収株式会社
の３社でした。
でも、この春頃から
・住宅債権管理回収機構
・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
・日立キャピタル債権回収株式会社
に変わったようです。
住宅金融支援機から借りているのに、日立キャピタルから連絡あるのは、もしかして振込詐欺？ ではありません。
住宅金融支援機構から、「○○○会社に回収業務を委託しました」という書類が届きます。
