今日中に、やりたい仕事があと２つ

そろそろ動いてまいりました、松村です。


この時間帯になると、音楽の力を借りまして。
モーツァルト／内田光子
　↓
晩飯
　↓
佐野元春
　↓（今ここ）
スティング
　↓
未定


今日中にやりたいこと３つの内、１つ目の目処が立ったところで驚愕の事実（大げさ）が発覚。
マジかよ・・・、そのオチかよ。

面白いけど、守秘義務あるのでここでは書けないこれにてゴメン！


☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６−２１３−５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　　

司法書士を選んでも良いのか（不動産売買）？

今週は煮たり焼いたり鯖天国です、松村です。
（鯖が凄く安かったので）


不動産売買の際には、不動産業者さんのご紹介で登記の仕事を頂くのが普通。
司法書士の（経営の）視点から見ると
　　お客様＝売り主様、買い主様
　だが、
　　仕事をを紹介してくれる方＝不動産業者さん
　　（ぶっちゃけ、不動産業者さんから仕事を貰う、という感覚の方が多数派ではないだろうか？）
となる。


不動産業者さんが司法書士を（実質上）指定するメリットとしては、
　・普通、売り主さんも買い主さんも司法書士の知り合いなんかいないので、司法書士を探す手間が省ける。
　・売買、担保の抹消、住宅ローン、登記・・・というのは相互に絡まりあっているので、普段から意思疎通がとれている者同士の方が仕事が迅速に進みやすい（結果、お客様に無用なお手間や負担をかけなくてすむ）。
という事が挙げられる。

デメリットとしては
　司法書士が顧客の方を向かないで不動産業者の方ばかりを向いていると、
　　・登記費用が高くなる（最悪の場合、登記費用を高くして不動産業者にキックバックを掴ませたりする）
　　・業務の公正を無視して業者の便宜を図る（受けてはイケナイ案件を受任したり）
　という方向に流れがちなことだろう。

国家資格の保持者である司法書士は、基本的には業務に関してはクソ真面目で、真っ当な仕事をしている人が殆どです。
（同業者と話をしていてそう感じるし、そうであると信じたい）
不動産業者さん紹介の司法書士の方が手続きが自然に回りますから、特に理由が無ければ無理に司法書士を替える必要はありません。
しかし、登記費用が異常に高かったり（大半は、免許税の立て替えだったりしますが）、やたら態度が横柄であったり、不審な点があれば、別の司法書士を捜してみるのもアリかもしれません。

時には、
　司法書士が直接顧客から選ばれる
　顧客が直接司法書士を選ぶ
ということがあれば、業界全体の（更なる）健全化につながると思う。



今度、売買の報酬の実例をあげますね
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６−２１３−５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　　

　

今日の業務（会社設立、成年後見、不動産登記、ほか）

今日の昼ご飯は天丼、松村です。
（お弁当に入っていた天ぷらをご飯にのせただけ）


今日の業務
午前
　　会社設立の件で面談
　　　（定款内容の打ち合わせ）
　　銀行さんへ設定書類の受け取り、抹消の完了書類のお届け

午後
　　１時〜３時の間に　銀行さんへ賃借権の抵当権に優先する同意の登記の件で、書類のお届け
　　１時過ぎ〜　　　　被後見人の入所施設にて、当事務所主催のミニコンサート（ボランティアで定期的にしてるやつ）
　　４時以降　に　　　銀行さんへ設定書類の受け取り
　　４時　　　に　　　税理士さん来所

　合間に書類作成。電話。などなど。

　午前の設立の打ち合わせ以外は、自分で行く「必要」はない。
　けど、レアケースだったり、内容の確認が必要だったりで、自分で「行きたい」のが多い。

　どうしようかな。



☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６−２１３−５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　　


　　

リフォーム工事と不動産の名義

　コーヒーを飲み終わった後のコップで牛乳を飲むのが好きです、松村です。


　親が所有している建物に、子供が融資を受けてリフォーム工事を施す場合の登記手続きの話。
　登記の流れによって、税金が全然違ってきます。

　大まかな流れとしては、
　１．親から子へ、贈与を原因としてちょっとだけ持分移転登記
　　（基礎控除の範囲内で。超えると、贈与税かかる）
　２．代物弁済を原因として、工事による価値増加分について親から子へ持分移転登記。抵当権設定登記。

　
　ポイントは、工事前に子の持分を入れておくこと。
　先に子の持分を少しでも入れておかないと、ローン控除や設定登記の際の登録免許税の軽減規定が適用できない可能性がある。

　ちょっとしたことだけど、税金の差はかなり大きい。
　（誰も教えてくれないし。）



☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６−２１３−５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　　

権利書か、識別情報か

週刊誌が俺について書いてることは全部嘘だぜ。
・・・そもそも書かれてないや、松村です。


　昔（と言っても１０年も経たないですが）は、相続、売買、贈与、理由を問わず、不動産の名義を取得すると「登記済証」なる紙が法務局から戻ってきました。いわゆる、権利書ですね。んで、オンライン申請が導入されてからは、この「登記済証」（権利書）が廃止されて、暗証番号が記載された紙（登記識別情報通知書）が発行されるようになりました。名義を取得した不動産を売却し、買い主様名義にする際には、逆に名義の取得の際に受け取った登記済証又は暗証番号を法務局へ提出する事になります。
　ところで。オンライン申請が導入された日は、法務局によって違います。そうすると、県外で登記を出す際には（県内はさすがに把握してるので）、先ず今回の売り主様が登記名義を取得した日を登記簿で確認した上で、申請先の法務局がオンライン申請を導入した日を調べないことには、登記済証が発行されているのか識別情報通知書が発行されているのかさえ分からないす。加えて、近年の法務局の統廃合で、管轄自体が変わっている事もある。そうすると、登記名義取得当時の管轄法務局はどこだったかを調べないといけないということに・・・。

　まあ、大した手間じゃない上に、オンライン/識別情報関係の問題の中では枝葉の中の枝葉の話なんだけどさ。オンライン導入時にもうちょっと何とかできんかったのかなあとも思う。



☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６−２１３−５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　　

誰かに金を貸していた気がする、そんなことはもうどうでも・・・よくないや、と思ったら（債権回収）

　３０歳以上は信じるな！・・・３７歳になりました、松村です。
（お祝いのメッセージを下さった皆様、有り難うございます）


　同種の事件は何故か重なる、という話を以前しましたが、最近は小口の債権回収の話が続いています。
　無いときは無いのに、重なるときは何故か重なる。
　「春だし、取り立てでも頼むか！」っちゅうワケでもないと思うんですが（良いんだけどね）。


　結構多くの方が誤解されていますが、内容証明郵便は「その内容の郵便を出しました」ということが証明できる（だけの）郵便です。それ以上のものではないですから、内容証明郵便を出したからといって、それだけで貸したお金等が回収できるわけではありません。警告などにはなる場合がありますから、びっくりして返してくれる場合もありますけどね。

　次に、これまた良く誤解されていますが、裁判を起こしたとしても、裁判所がお金を返して貰うべきか否かを調査してくれるワケではありません。どのような請求をするか（100万円払え）、のみならず、その根拠は何か（年月日100万円貸して返済期日がきた）も裁判を起こす方（＝お金を返して欲しい人、原告）が考えないといけませんし、その証拠（借用書など）を収集するのも原告がしなければなりません。ものすごくザックリ言って、裁判所は自ら調査に乗り出してくれるわけではなく、裁判所に提出された主張や証拠に基づいて判断するだけです。

　んで、更に多くの方が誤解されていますが（この誤解が一番多い）、裁判に勝ったからといって自動的にお金が入ってくるわけではありません。裁判に勝っても、相手方が支払ってくれなければ、相手方の資産の差押えという次の手続きをしなければなりません（これまた、結構金がかかる）。
　相手が差し押さえる資産を持っていなかったら・・・。諦めてしまった方が早い場合が殆どです（なので、ときどき「費用はかかるが役立たず」と言われる）。


　お金を貸す前に、保全の方法を考えましょう。



「夏のぬけがら」のカセットテープはどこに行っちゃったんだろう…
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６−２１３−５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　　

成年後見と携帯電話

　賞味期限の兼ね合いもあって、昨日はちょっと晩ご飯を作り過ぎました。松村です。


　後見がスタートした際に、まず本人の心身の状態（要介護度、障がい区分など）、資産内容、契約関係、月々の収支などを確認します。といっても、大半は銀行、施設、病院などへの問い合わせで済みますので、慣れている者同士ある程度すんなりと手続きは終わる（それでも、１口座につき１時間〜２時間＋移動の時間くらいはかかりますけどね）。

　意外に手こずるのが、携帯電話の契約の確認。例えば、ご本人が携帯電話をお持ちでないようなのに電話代が落ちている場合に契約の確認をするわけですが、これがなかなか。「契約についての問い合わせは、契約者ご本人様にしかお答えできません」の壁に阻まれる。ご本人様からの委任状が必要になります、とかね。
　本人に問い合わせの能力がないから後見人がついていること、本人の授権による任意代理人ではなく法定代理人なので委任状はおかしいこと（代わりに後見の登記事項証明がある）、などを説明するのですが、携帯会社の方にしたらいきなりそんなややこしい事を言われても「なんのこっちゃ」ですわなぁ。
　結局、「契約内容を開示してください」、「できません」の押し問答で半日潰れることもあったりして。
　今度案件が出てきたら、本店に書面で照会をかけてみよう。「本人様にしか・・・（略）」とか、「契約店へお問い合わせ下さい」とかの回答だったら嫌だな。

　んで、こういう事務は家裁からも誰からも評価されず、報酬にも全く反映されませんので、ちょっと言ってみたくなったのでした！
　



豚肉他人丼、あんかけ豆腐（あんがちょっと緩かった）、水餃子でした・・・
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６−２１３−５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　　

債務整理と不動産の売却

楳図かずお的カニの化け物に喰われそうになる夢を見ました、松村です。


借金を整理する際、どうにもしようの無い場合には、不動産を手放すことになります（ケースとしては少ないですが）。
結果としてその時々の状況に応じた家に住み替える事になり、合理性のある話でもありますが、住み慣れた自宅を手放すのはやはり寂しい。
こういう場合に、リースバック取引のような手法が一般化されれば良いのになあと思う。

　１．自宅を売却する。
　　　（売買代金が入ってくる。債務を整理する。）　
　２．売却した自宅を借りて、そのまま住み続ける。
　　　（家賃の支払いは必要だが、引っ越し不要で住み慣れた家でそのまま生活できる）
　３．生活が落ち着いて来て、自宅を買い戻せるようになったら買い戻す。
　　　（一連の契約の中に、予め買い戻しの条項を定め、買い戻し金額など条件を決めておく）


売買代金、家賃、買い戻し金額、の条件が上手いことハマル案件は少ないかもしれないですが、上手く嵌れば面白いと思うんですけどね（みんなが幸せ）。
どうでしょうか。


不動産の売却にまで至るケースは、殆ど無いんですけどね・・・
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６−２１３−５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　　

不動産会社を選ぶ、司法書士を選ぶ

　最近寒いです。松村です。


　不動産の売買の際には、通常、司法書士が決済に立ち会い、登記申請をします。
　この「司法書士」は不動産会社の紹介で入るのが普通ですが、最近はお客様からご指名を受ける事も増えてきました。買い主様又は売り主様から不動産会社の方に、「司法書士は松村を使いたい」と言って下さるわけです。嬉しい。


　不動産に関する相談を先ず誰にするか？普通は、不動産会社さんやリフォーム会社さんですよね。
　しかし、先ず司法書士に相談する、というのもアリではないかと思います。司法書士の主要業務は不動産登記。当然、信用できる不動産会社さんや建築会社さんの知り合いはいるはずです。各業者さんの、仕事の進め方まである程度見ていますから。

　まず司法書士に相談し、不動産会社やリフォーム会社を紹介してもらう。アリです（宣伝風）。


☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６−２１３−５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　　

年齢とその呼称

炊きたてのごはんが好きでたまりません、松村です。


後見人をさせていただいている方が入所されている施設から、毎月施設便りが届きます。
行事欄に、「○○さん、皇寿のお祝い」とありまして。
皇寿っていったい何歳のお祝いなんだろうと調べてみたところ、１１１才！凄い！
年齢の呼称は何歳まであるんやとwiki（もちろん、業務の調べ物にはwikiは使いません。念のため）を見てみると、

　１１９歳は、頑寿
　１２０歳は、大還暦
　２５０歳は、天寿
２００１歳は、甲寿
９００２歳は、麦寿

いや、あえて突っ込むまい。


話は変わって。
連休は、滋賀のミホミュージアム、奈良の興福寺・博物館　へ行って　仏像等を見まくってきました。
弥勒菩薩像の解説によると、５０億年後だかに地上に現れて救済してくれるとのことだったと思いますが・・・。
有り難いんですけどね〜、もうちょっと早く救済してくれないかなー。
発想が罰当たりでしょうか。
　
　



現世的な悩み事のご相談は当事務所まで・・・
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６−２１３−５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆