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誰も教えてくれない家づくり、その契約の重要なコツ!

2016-09-19 20:13:09 | 生活経済

家づくりの契約はすべて同じではない!
  
家を造るということは、誰にとっても一生の財産だけに簡単には判断できませんね。
ところで、その重要な家づくりを依頼する契約のことですが、最も手間のかからない簡単な方法としては皆さん、全国に名の通った住宅メーカーにさえ依頼すればそれで一流の家づくり契約ができると思っていませんか?
  
確かに国内でも有名な住宅メーカーなら、その住宅そのものの品質基準に関しては世界にも稀な超一流の物件的価値といえるでしょう。
しかし、それは物の価値観のことであって、勘違いしてはならないのはたとえ全国メーカーであろうと全くの他人である事業者との間に資産契約という重要な約束事を行なう当事者関係として最も適切な相手かといえば、決してそうとは言い切れないということなのです。
   

なぜ官庁ははっきりしない?
 
そういう意味で私がここでお教えしたい建築契約上のちょっとわかりにくい重要なコツとは、万が一のためにも分散型ポートフォリオによる複数相手に対する契約方式が絶対お薦めという結論なのです。
一般には知らされてませんが、住宅の建築行為に限らず契約行為というものはただ当事者が1対1で合意がなされればそれで確かに契約は成立するとうたわれているために、それをそのまま鵜呑みにされてしまい、それはただ基本的な契約概念に過ぎないということを知らないままに、多くの契約行為がそれで全てであるように済まされているのです。
  
つまり、1対1の信頼力だけでは、それも家づくりなどのようにその契約をするにも内容は複雑すぎて、その家づくり全般一式、つまりお互いの契約の仕方やルールまでをすべて事業者任せにしてしまうのがごく一般的なことのように錯覚させられているとうことです。
結論は、家づくりの契約は1対1では決して成立しないのです。
そこで私がお教えしたいのは、ほとんどは誰も教えてはくれないし、まして管轄官庁の建築部署ですらも教えることは無かったことなのです。
  

  

誰も教えてくれないのは何故?

 
その重要なコツの秘訣とは・・
実は家づくりのその未解明な謎とはそもそも官庁申請の在り方にあるのです。
これは新築であっても増改築リフォームであっても官庁申請の必要のある場合はみな同じです。
つまり、建築の場合は確認申請といって工事図面を添付した申請書を届け出て、一応、管轄官庁のチェックを受けることになっているきまりです。(※「建築確認申請」というものであって、誤解しやすいのは建築許可の申請などないですので要御注意!)
この申請書の届け出にはどういう謎があるのかといいますと、申請人の名前を記入する欄があって、通常は申請代理人として建築業者名が設計業務などを兼ね合わせて記入されますので、通常は関わる設計者がその申請代理人となるのが通例です。
 
ところがこれはあくまでも便宜的な成り行きや習慣上のことです。
申請人欄は官庁にとってはとりあえず誰でもよいので、本来なら家の建て主自身が申請書を書ければ自ら申請人となるところですが、実際には難しいので建築業者、それも特に設計業者が代わっているのです。
ところでここが、建築業者の曖昧なところでして、申請人よりも大事なのは設計者や工事業者のことだと思い込んでいるところなのです。
  
とても大事なこと!?
  

ですから、この大事な申請人こそ疎かにしないことが住宅建築主側が決して見落としてはならない重要な契約スキルに相違ないということです。
ここが契約とは当事者が対等ということであり、申請を自分で出来なければそれを代わってくれる大事な申請代理人を誰に定めるかをしっかり建築主の判断で決めることが重要なのです。
つまり、この法定な代理人とは極めて重要な責任者です。
なお、その重要な代理人を誰にしようにも結局のところ、建築申請に関する代理人であるために通常は建築設計と工事業務の責任全般をよく熟知している人物にほぼ限られてくるでしょう。
  

 
ということで、最終的に誰を申請代理人に定めるかの唯一の答えをお教えしましょう!
それはご自身が建設する家のある地域にほぼ近い所にある一級建築士事務所の所長級に直接、地元官庁への申請代理人の役割だけ(設計図面作成や工事監理の担当責任は有っても無くてもどちらでもよい)を頼むということです。
ここで何より大事なのは一級建築士に頼むということです。
つまり、二級建築士や木造建築士ではたとえ技術的なことはプロであったとしても、本来の契約業務や官庁申請手続きに関してはほとんど無知と考えても間違いないくらいなのです。
 
つまり、住宅品質面の良さで大手住宅メーカーを選び、さらに設計図面類や業者手配もそのメーカーにすべて任せるまでは大丈夫です。
しかし、その住宅メーカーが確かに自社だけに一級建築士社員を多く抱えているかは定かではなく、ほとんどは見習社員のような二級建築士程度に図面から官庁申請手続き、現場監理まで責任もたせてやらせていることが多いわけで、重要な監理は秘かに外注事務所に下請けさせているのは業界内で許容済みなはずです。
  
つまり、そんなお客に秘密な個人情報のやり取りにお客側から不安で指摘する人などは皆無に等しいでしょう。
ですから最初からお客側で対策を作ってから、その後に契約しなければならないのです。
実に大切なその対策のコツのことですが、申請書作りとそれを提出する官庁手続きだけを地元近くの一級建築士事務所へ依頼することは十分可能なのであって、それこそがお客側が契約前にやっておかなければならない大事な折衝と打ち合わせなのです。
   
しっかりした地元の一級建築士でしたら、その申請業務だけでしたらほんの数万円程度で引き受けてくれると思います。
なお、その地元の一級建築士としての内情で遠くの元請住宅会社と取引上は下請け役割としての申請業務だけを引き受けるケースもあり得ますが、とにかく地元官庁への申請代理人としっかり記される限り、万が一のトラブルがあってもお客側自身が地元官庁へ掛け合えば、その申請代理人の一級建築士がいつでも全責任で対応するよう官庁が必ず仕向けてくれることでしょう。
  

  
ところで、以上の方法が実に一番理想である契約の仕方なのですが、現実はあくまでも元請の大手住宅メーカーと地元の一級建築士事務所の両者をお客の力でいきなり取り組ませることは少々難しいものとも考えられますね。
そのためにも、事前に地元での建築事情をよく知っておくと共に地元の一級建築士と何らか予めの知り合い関係などのコネを作っておく必要があるといえます。
  
なお、その申請業務だけの役割は知り合いや身内関係等の建築士でもよいでしょうが、その場合にも一級建築士という資格保有と設計事務所設立の経験者レベルであることが最低限必要といえるでしょう。
それだけ、建築申請の代理人になれる人物はただ設計図面や工事監理だけできる通常の建築士よりさらに自立して、かつ公平中立に契約をまとめれるだけの高度な技量が必要だからなのです。
 
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