〜『みやざきの権利関係攻略レジュメ♪』〜
2007-01-29 ver.1 〜 
2012-03-19 ver.６
…必ず覚えるべきＰｏｉｎｔ♪
『みやざきの権利関係攻略レジュメ♪』
Ｐａｒｔ １２
〜売主の担保責任 〜
さて、こんな場合をイメージしてみましょう♪
あるとき、なけなしのお金をはたいて、中古の一軒家を買いました。
なかなかの掘り出し物！ と大喜びで買ったのですが………
（しばらくたって）
まさかまさかこんなことになろうとは…
半年くらいたった、ある日のこと。
なにやらへんてこな白いものが、ちょろちょろちょろと…
こっ、これは…し…
しろあり…
さて、こんな場合、
しろありくんのすんでいる欠陥住宅を買ってしまったかわいそうな買主は、
売主に対して、
どんな文句をいいたくなりますでしょうか？
こんな場合、
『こんな家いらないから、金返せ！』 ← 解除
『しろあり駆除のお金を払え！』 ← 損害賠償請求
といいたいところですね。
それでは、このようなイメージをもちながら、
（頭にきた買主の）感情をこめながら、
今年も民法、宅建業法で出題ほぼ確実の、
担保責任の学習、スタートしましょう！
売主の担保責任について
Ｑ１．『売主の担保責任』とはなんですか？
Ｑ２．『売主の担保責任』は、売主に過失（落ち度）がない場合でも、売主は責任を負いますか？
ここから先は、売買契約の場面で考えていきましょう！
Ｑ３．『瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）』とはなんですか？
Ｑ４．『瑕疵担保責任』では、�，匹Δいν弖錣如↓△匹里茲Δ覆海箸�認められますか？
損害賠償請求と解除とでは扱いが異なります。
解除できるのはどういう場合か、ちょっと注意しましょう！
Ｑ５．『瑕疵担保責任』の責任追及は、いつまでできますか？
Ｑ６．「売主は担保責任を負わない」という内容の特約は、どういう扱いとなりますか？
〜Ａｄｖｉｃｅ〜
品確法は、出題可能性が低いと思います。
権利関係か宅建業法のどちらかでいつか出題されるのかもしれませんが、
へたに手を出すと、覚える量をムダに増やしてしまうので、
とりあえず、無視しておいて、
『時間に余裕があるようであれば』、余力に応じて、
住宅瑕疵担保履行法とセットでおさえるようにすると、学習効率がよいでしょう。
☆宅建受験戦略上、現時点では、多くの受験生にとって、無視した方が合格しやすいです！
Ｑ７．『全部他人物売買』とはなんですか？
Ｑ８．『全部他人物売買』は有効ですか、無効ですか？
Ｑ９．『全部他人物売買』では、�，匹Δいν弖錣如↓△匹里茲Δ蔽簡歙嫻い�認められますか？
全部他人物売買は宅建業法の8種制限でも出題される重要なテーマですね♪
余裕があったら、売主の解除についても学習しておきましょう。
※余裕がなければ無視しましょう！
Ｑ１０．『一部他人物売買』とはなんですか？
Ｑ１１．『一部他人物売買』では、�，匹Δいν弖錣如↓△匹里茲Δ蔽簡歙嫻い�認められますか？
Ｑ１２．抵当権が設定されている土地や建物が売買された場合、
抵当権が実行されて買主が所有権を失うと、その買主は売主に対して、
�，匹Δいν弖錣如↓△匹里茲Δ蔽簡歙嫻い猟謬擇鬚垢襪海箸�認められますか？
Ｑ１３．買主が抵当権消滅請求等により抵当権を消滅させた場合のように、
買主が自己の費用で所有権を保全したときは、
売主に対して、どのようなことをすることが認められますか？
抵当権に関連する担保責任のテーマは過去問でしっかりとおさえておきましょう。
Ｑ１４．地上権や登記された賃借権が設定されている土地や建物を買った場合、その買主は売主に対して、�，匹Δいν弖錣如↓△匹里茲Δ蔽簡歙嫻い猟謬擇鬚垢襪海箸�認められますか？
Ｑ１５．『数量指示売買』とはなんですか？
Ｑ１６．『数量指示売買』について、買主は売主に対して、�，匹Δいν弖錣如↓△匹里茲Δ蔽簡歙嫻い猟謬擇鬚垢襪海箸�認められますか？
売主の担保責任のまとめ
Ｑ１．『悪意の買主でもできる』担保責任の追及はなんですか？
このテーマは、有名なゴロあわせがいくつかありますが、
強調している書籍はちょっとどうなんだろう…と思うくらい
最近の宅建試験ではほとんど役に立たなくなってきました。
まったくと言っていいほど出題されていません。
出題されないことは、生講義ので紹介しているように実は当たり前のことなのですが…
（ちゃんと不動産の売買のことを理解している出題者は宅建試験の問題では今後も出さないはず！ たぶん（笑））
まぁ、そうはいっても、合格レベルの受験生はみんな覚えてくるので、
出題可能性はそれほど高くなくても、
出題された場合に備えて、覚えておいたほうがいいのかなぁ？…残念
Ｑ２．担保責任の責任追及期間制限がないものはなんですか？
それ以外は、『知ってから１年』とおぼえましょう♪
（Hint:『契約のときから１年』となるのは、契約のときに知っていた場合と考えましょう！）
Ｑ３．契約目的を達成できる場合、担保責任の追及として、
解除をすることは認められますか？
また、損害賠償請求をすることはできますか？
担保責任はとっても大切なテーマなので、がんばっていきましょう♪
このテーマ、一部の書籍のように、
ゴロ合わせだけに頼ってしまうと、
近年の出題傾向からは危険です
たぶん出題者は、大昔の過去問とは違って、
意識的に、ゴロあわせだけでは解けないように問題を作っている
ように思われるテーマなので、
しっかりと理解して、今年の試験での本当の重要ポイントを整理するようにしましょう♪
無理のない学習ペースで、権利関係を得意科目にしていきましょう。
少しずつ公開していきますので、
がんばって休まず、ついてきてください♪
ブログの記事の著作権は宮嵜晋矢（みやざきしんや）にあります。
許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます。リンクをはることは、原則として自由といたします。
ブログにおける記事は、あくまでみやざき個人としてのものです。
日建学院、ＬＥＣと関わりのあるものではありません。
買主「このシミは雨もりじゃないですよね？」
って聞いたところ、
売主「あまもりはしません」
と言われました。
しかし、今日の凄い雪で、あまもりを家族が発見しました。
直ぐに写真を撮って、修理請求をすれば一番良いのですが、証拠も取らずに、あまもりを拭き取り、今では、外見上 ほらこんなにあまもりしているでしょ！
と立証できるまであまもりがしなくなってしまいました。
今度その様になったら、直ぐに写真を撮ってもらう様お願いしましたが、売り主の担保責任とは、あまもりしない→写真にはのこらなかったけど、説明と違い、あまもりが発生した。
・売主の虚偽表示を信じて、賃貸をするという目的達成の為に購入した不動産ですが、このままだと、賃貸をする事ができずに賃貸という目的達成が出来ません。
こういう場合でも、売主の虚偽表示により買主が目的達成が出来ない場合でも瑕疵担保責任による修理請求をする事ができますか？
瑕疵に気づいてから１年というのは、売主自体は一般素人で宅建業者ではないのですが、適用になりますか？
今はとにかく写真を撮らなければと思っています。
もしよければご指導お願いします。
できないのですが、
まず、契約内容をご確認ください。
特約がないかどうかが重要です。
瑕疵に関する特約がない場合には、
民法、そのほか特別法によって救済されるケースに該当する可能性が高いと思います。
先日、瑕疵担保責任と、仲介業者の雨もりがない、との発言について、買ってから２か月経たずに雨もりが出た事について、修理請求が出来ないのか？
と言う事で考えていた私達ですが、よ〜く考えてみたら、これまでに何度も、大雨は降っていましたし、
これまでは雨もりはなかったのだから、引き渡し時点では、確かに雨もりのない物件を引き渡してくれていた事が分りました。
原因は、この度の天災！とも言える、突風と寒波に夜吹き嵐の雪、という事が分りました。（自然に生活していたら、漏る事のない特別な災害、その説明に過失なし。という一種に入るのですよね？）
そして、いつもお世話になっている屋根屋さんに見て頂いたら、上から降る雨には、大丈夫なのですが、下から上に吹き込む隙間を少しだけ修理すれば大丈夫！と言われて、修理代も０円でした（笑）
何とも間抜けな私達でしたが、今回の事で、宅建業法を読み返し、生きている法律を一杯お勉強した気がしました。
ありがとうございました。
試験勉強がんばってくださいね。
みやざきしんや