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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 ~CONTENTS~

2010-05-08 00:37:51 | 宅建 1問1答 権利関係

~『宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係』~

2010年宅建受験スタンダード版にバージョンアップ!

『宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!』は、

近年の傾向からみて、スタンダードな問題を攻略し、

40点くらいの得点を効率よく狙っていく教材です。

『みやざきの権利関係攻略レジュメ♪』と併用し、

合格安全圏の40点くらいを確実にとれるように、

みやざきとしては、少々多めの情報量に構成しています。

今年のヤマを中心に、もう少し絞り込んだ内容の問題は、

『2010宅建試験狙い撃ち!(4択+1問1答)』

みやざきのメルマガ
(8月中旬以降:目標毎日配信)

にて提供させていただきます。

『宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!』

最短ルートで宅建試験を攻略!

CONTENTS 

ご案内♪  

1.意思表示 ‐ ①、②
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/95008c5191f1417f129aa382017d4066
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/6983aa3d081ff07ba2c86db9bfcf6c00
2.能力(制限行為能力者)
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/4c7d2b6045d27c81e34c8b288338897d
3.時効(取得時効)
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/f2ccbab5727923a6e7e3a00878ccde8c
4.代理 - ①、②、③、④ 
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/7e5ae3a700473bd4db77566fc999bf86
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/5c030e4c60560322584fb089c7066f50
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/170eff33aaa32337d5b2c2585f69f37f
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/9f45a1c3e989072273b2894ede9114c4
5.条件・期限
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/15e6e773eba53d3601aeb81ccd94f830
6.相隣関係 
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/3d3d1305ff6b565f14abacee682c0f19
7.共有
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/6e696d53fe0141a9a79995b79c412560
8.債務不履行
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/292807572911a927496c2b047eb9d6cb
9.解除
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/8c66434d052964f5a203b41a95993f54
10.手付金
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/70683280e05fee9ae55a6891c1b48fc8
11.弁済
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/fa46c1564ce874dd35b9b40747fdbe0f
12.売主の担保責任
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/ecc7ef2583aaf5a9b2c3cfd0b95fe1e3
13.保証債務
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/9f7d0af1bd8f4a8b38509955d5290c5f
14.連帯保証債務
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/296dddd632d95863d4a789b01d23c0c5
15.連帯債務
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/2789695fb3483342d6dc531553077b77
16.相続
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/019c55baf3e88854778219386e8604d1
17.賃貸借 
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/df3bbadcbe97ed3fa069bd3083f3b08f
18.借地借家法Ⅰ 借地
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/529c836d3ddd0638652e1ead10ddf41f
19-1、2.借地借家法Ⅱ 借家-1、2
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/ae5e75a775c89b9da38384348ba1cd21
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/7a8a872742d992902881a28d4c715557
20.物権変動(不動産) 
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/a34782c05ff6a81d152aa53c4fb3a72d
21.債権譲渡
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/eca4804b0e4c455b51a2b1b33e2a2f93
22.相殺
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/533dca559918fd0f2a38aa1284ca735b
23.委任
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/058d4a60c022a535cc41fcab56e1501b
24.請負
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/9938fc9d866992adfce4ffc488671162
25.不法行為
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/dd17d7b0be26c924ae565482a62ff055
26.贈与
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/2faf2fd90f20efa42e48aaac06cba851
27.同時履行の抗弁権
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/61de0cbe5568b7983d886ba799f16c09
28.抵当権 ※かなり悩んで、メルマガの直前特集で狙い撃ちすることにしました。 
29.根抵当権
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/6f3f5632b24b7ada41e3458a5111eec7
30.質権  
http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/e/321102a8c593dffffc31e1319de224d6

熱血講師みやざきしんやから

これなら絶対合格できる!

という資料を提供させていただきます

ブログでお会いしている受験生みなさまの合格を祈念いたします

   

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!権利関係29 

2010-05-08 00:35:03 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!

2007.9.3 ver.2   
2008.7.16 ver.3  
2010.5.7 ver.4        

権利関係28  

 

ちょっと難しい根抵当権にチャレンジしてみましょう!

今年の出題可能性はけっこう高いテーマ。

 丁寧に理解していけば、実はそんなにたいへんではありません。

 がんばって攻略しましょう!

Q.1~9 

1.根抵当権は、根抵当権者が債務者に対して有する現在及び将来の債権をすべて担保するという内容で、設定することができる。

2.根抵当権の極度額は、いったん登記がされた後は、後順位担保権者その他の利害関係者の承諾を得た場合でも、増額することはできない。

3.登記された極度額が1億円の場合、根抵当権者は、元本1億円とそれに対する最後の2年分の利息及び損害金の合計額につき、優先弁済を主張できる。

4.根抵当権の被担保債権に属する個別の債権が、元本の確定前に、根抵当権者から第三者に譲渡された場合、その第三者は、当該根抵当権に基づく優先弁済を主張できない。

5元本の確定前に,被担保債権の範囲を変更するには,後順位の抵当権者がいる場合は,その者の承諾を得なければならない。

6 普通抵当権でも、 根抵当権でも、 設定契約を締結するためには、 被担保債権を特定することが必要である。

7 普通抵当権でも、 根抵当権でも、 現在は発生しておらず、 将来発生する可能性がある債権を被担保債権とすることができる。

8 普通抵当権でも、 根抵当権でも、 被担保債権を譲り受けた者は、 担保となっている普通抵当権又は根抵当権を被担保債権とともに取得する。

9 普通抵当権でも、 根抵当権でも、 遅延損害金については、 最後の2年分を超えない利息の範囲内で担保される。           

Ans.1~9

1:×   

 根抵当権によって担保される債権は、
 例えば不動産の取引の範囲内というように、
 「一定の範囲に属する不特定の債権」にかぎられます。
 
 ⇒なんでもかんでも、
  あらゆる債権を担保するという、
  包括根抵当権は認められません。

 根抵当権の急所!

 あらゆる債権を担保する包括根抵当権 ⇒ ×  

2:×  

 根抵当権の極度額(上限額)は、
 利害関係人の承諾を得れば、
 変更することができます。

 根抵当権の急所!

 元本の確定後でも極度額の変更だけは出来ることを覚えておきましょう。  

3:×  

 根抵当権は、極度額の範囲いっぱいまで元本・利息などの全部を担保します。  

 したがって、普通の抵当権のように、「利息は最後の2年分」には限られません。

   抵当権と根抵当権の違い~宅建試験対策上の重要Point♪~ 

 後順位の抵当権者がいる場合の利息の扱い

 普通の抵当権 ⇒ 「利息は最後の2年分」に限られる。

  根抵当権   ⇒ 「利息は最後の2年分」に限られない。
             (極度額の範囲内で、元本・利息すべてが担保されるため)

 

4:○  

 元本の確定『前』に、
 根抵当権者から、
 それまで根抵当権で担保されていた債権の1つを譲り受けた者は、
 根抵当権を行使できません。  

したがって、普通の抵当権とは異なり、
 元本確定『前』の場合には、
 債権譲渡のときに、
 根抵当権は一緒にくっついていかないことになります。      

5:×

 元本の確定『前』 ⇒ 根抵当権の被担保債権の範囲を変更 ○

 ※被担保債権の範囲の変更 ⇒ 承諾 不要。

6:× 

 根抵当権 ⇒ 『一定の範囲』に属する、
          『不特定の債権』を、
          『極度額の範囲』で、
          担保するものです。

 なので、
 根抵当権は、設定契約のときに、被担保債権を特定する必要はありません。

7:○ 

 根抵当権 ⇒ 『一定の範囲』に属する、
          『不特定の債権』を、
          『極度額の範囲』で、
          担保するものです。

 なので、
 将来発生する債権でも、担保されます。

 一方、 普通抵当権の場合、
 原則として、
 被担保債権は、設定契約のときに、特定されていなければならないのですが、
 『将来発生することが確定的』であれば、被担保債権とすることができます。 

8:×

 普通抵当権 ⇒ 被担保債権が移転すれば、普通抵当権も一緒に移転する

 根抵当権 ⇒ 元本確定前:被担保債権が移転しても、根抵当権は移転しない

          (元本確定後:被担保債権が移転すれば、根抵当権も移転する)

           

9:×

 普通抵当権 ⇒ 後順位抵当権者の取り分を確保するため、
           (後順位抵当権者がいる場合、)
           利息等は、最後の2年分だけ担保されます。

 根抵当権 ⇒ 極限額の範囲内で担保されます。 

   抵当権と根抵当権の違い~宅建試験対策上の重要Point♪~ 

 後順位の抵当権者がいる場合の利息の扱い

 普通の抵当権 ⇒ 「利息は最後の2年分」に限られる。

  根抵当権   ⇒ 「利息は最後の2年分」に限られない。
             (極度額の範囲内で、元本・利息すべてが担保されるため)

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか?   

今回は、根抵当権 を出題しました。  

たしかにちょっと難しいテーマではありますが、  

これを機会に、余裕のある方は、

お手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

絶対に合格するぞ!

 

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 27

2010-05-03 00:00:07 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

 今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!

2007.9.13ver.2 
2008.7.12ver.3-2 
2010.5.3ver.4  

権利関係27

Q.1 ~ 8

1.動産売買契約における目的物引渡債務と代金支払債務とは、同時履行の関係に立つ。

2.目的物の引渡しを要する請負契約における目的物引渡債務と報酬支払債務とは、同時履行の関係に立つ。

3.貸金債務の弁済と当該債務の担保のために経由された抵当権設定登記の抹消登記手続とは、同時履行の関係に立つ。

4.Aが、Bの欺罔行為によって、A所有の建物をCに売却する契約をした場合について、AがCに所有権移転登記を済ませ、CがAに代金を完済した後、詐欺による有効な取消しがなされたときには、登記の抹消と代金の返還は同時履行の関係になる。

5.宅地の売買契約が解除された場合で、当事者の一方がその原状回復義務の履行を提供しないとき、その相手方は、自らの原状回復義務の履行を拒むことができる。

6.AのBからの借入金100万円の弁済に関して、Aは、弁済に当たり、Bに対して領収証を請求し、Bがこれを交付しないときは、その交付がなされるまで弁済を拒むことができる。

7.賃貸借契約が終了した場合、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず、建物明渡しは敷金の返還された後に行えばよい。

8.Aが、Bに土地を賃貸し、Bがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権に関して、Bが適法にAに建物買取請求権を行使すると、その所有権は直ちにBからAに移転するが、BはAが代金を支払うまで、建物の引渡しを拒むことができる。          

 

Ans.1~8

1:○   

 売買契約における、

 目的物引渡債務 と 代金支払債務 とは、

 同時履行の関係になりますね。

2:○  

 請負契約における、

 目的物引渡債務 と 報酬支払債務 とは、

 同時履行の関係になりますね。

3:×  

 「抵当権の登記が抹消されるまで、借金返さないよ」とはいえません。

 貸金債務の弁済 と 抵当権の登記抹消手続 とは、

 同時履行の関係にならないんですね。

   貸金債務の弁済 ⇒ 債務の消滅

 ⇒ 抵当権の消滅 ⇒ 抵当権の登記抹消手続

 となります。

 ちょっと注意です。 

4:○  

 詐欺による取消しがなされたとき、

 登記の抹消 と 代金の返還 は、

 同時履行の関係になります。

5:○ 

 売買契約が解除された場合、

 相手が原状回復義務の履行をしないのであれば、

 自らの原状回復義務の履行を拒んでいいんです。

 (自分だけやんなきゃいけない、とはならないということですね。)

6:○

 領収証の交付 と 弁済 は、

 同時履行になります。 

 ちょっと注意! 

 (そんなに試験に出る可能性が高いわけではないのですけど、
 知らないと間違えちやうという意味で、要注意のテーマです。)

 領収証(受取書)の交付  と 弁済  同時履行 ○

 債権証書(借用書)の交付 と 弁済  同時履行 × 

7:×

 賃貸借契約が終了した場合、

 建物明渡し と 敷金返還 とは、

 同時履行にはなりません。

 敷金の返還は、建物明渡しの後に行えばOKです。 

8:○   

 建物買取請求権を行使したとき、

 代金の支払い と 建物の引渡し とは、

 同時履行になります。

      

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、同時履行の抗弁権 を出題しました。  

平成10年代に、よくでているテーマですね。   

しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。  

絶対に合格するぞ!  

Ans.1. ○ 2. ○ 3. × 4. ○  

    5. ○ 6. ○ 7. ×  8. ○

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係26

2010-05-02 00:00:01 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!    

2007.9.8 ver.2  
2008.7.20 ver.3 
2010.5.2 ver.4                                   

権利関係26

贈与は、2009年のおおヤマ!

 で出題されたばかり…

 まぁ、しばらくは出題しにくいのではないでしょうか。 

 ただ、贈与は簡単なので、1回やったかどうかだけで勝負あり。

 余裕のあるうちに、軽くおさえておきましょう♪

Q.1~3

※1~3について  

 AのBに対する土地の贈与 (何らの負担もないものとする。) に関して、

1.その贈与が書面によらないものであっても、Bにその土地の所有権移転登記がなされたときは、Aは、その贈与を撤回することができない。

2.その贈与が書面によるか否かを問わず、その土地に瑕疵があっても、Aは、そのことを知らなかったときは、Bに対して瑕疵の責任を負わない。

3.その贈与が書面による死因贈与であったときは、Aは、後に遺言によりその贈与を撤回することができない。                

  Ans. 1 ○ 2 ○ 3 ×   

  Ans.1~3   

1:○

 書面によらない贈与 の Point ♪

(Ex.バーでのんでいたら、隣の綺麗な女性にひとめぼれ♪
 おもわず、ネックレスをプレゼントするね…といっちゃった。)

  撤回できる。 (酔いからさめて、そんな余裕ないよ…
             どうしよう…というときに、なかったことにできる

   但し、

   履行が終了すると、
   撤回できなくなる。 (プレゼントした後で、やっぱり返して、とはいえません

 同じように考えて、

 土地の所有権移転登記がなされたときは、
 もう約束を実行しちゃたので、
 その贈与を撤回できません。

2:○

 贈与…ただでプレゼント

 原則:瑕疵(欠陥)の責任を負いません。

  例外:瑕疵を知りながら、告げなかった場合には、

     責任を免れません。

3:×  

 死因贈与≒遺贈(遺言) 

 と考えましょう。

      

 ~みやざき講師からのAdvice~   

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

 今回は、贈与 を出題しました。  

 ちょっとマイナーなテーマでありながら、 

 重要な選択肢の過去問リピート率が高く、

 出題された場合には、合格に1歩前進するテーマです。  

 勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

 試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。  

 絶対に合格するぞ!

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 許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます。

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係25 

2010-05-01 21:59:52 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.10 ver.2  
2008.7.28 ver.3
2010.5.1 ver.4  

あっ、もう5月だ…

権利関係25

ヤマがほとんど当たる、相性のよい不法行為です。

  今年もあたってくれないものでしょうか?

  1点プレゼントできるといいですね。

Q.1~12

 ※1~4について

 Aは, 宅地建物取引業者Bに媒介を依頼して, 土地を買ったが, Bの社員Cの虚偽の説明によって, 損害を受けた。 

1 Aは, Cの不法行為責任が成立しなければ, Bに対して損害の賠償を求めることはできない。

2 Aは, Bに対して不法行為に基づく損害の賠償を請求した場合, Cに対して請求することはできない。

3 Aは, Cの虚偽の説明がBの指示によるものでないときは, Cに対して損害の賠償を求めることができるが, Bに対しては求めることができない。

4 Bは, Aに対して損害の賠償をした場合, Cに求償することはできない。

 

5 Aが、その過失によってB所有の建物を取り壊し、Bに対して不法行為による損害賠償債務を負担した場合に関して、不法行為がAの過失とCの過失による共同不法行為であったとき、Aの過失がCより軽微なときでも、Bは、Aに対して損害の全額について賠償を請求することができる。   

6 Aの被用者Bが、Aの事業の執行につきCとの間の取引において不法行為をし、CからAに対し損害賠償の請求がされた場合のAの使用者責任に関して、 
 AがBの行為につきCに対して使用者責任を負う場合で、AがCに損害賠償金を支払ったときでも、Bに故意又は重大な過失があったときでなければ、Aは、Bに対して求償権を行使することができない。

7. Aの被用者Bと、Cの被用者Dが、A及びCの事業の執行につき、共同してEに対し不法行為をし、A、B、C及びDが、Eに対し損害賠償債務を負担した場合について、Aは、Eに対するBとDの加害割合が6対4である場合は、Eの損害全額の賠償請求に対して、損害の6割に相当する金額について賠償の支払いをする責任を負う。  

※8~10について 

 Aは、所有する家屋を囲う塀の設置工事を業者Bに請け負わせたが、Bの工事によりこの塀は瑕疵がある状態となった。Aがその後この塀を含む家屋全部をCに賃貸し、Cが占有使用しているときに、この瑕疵により塀が崩れ、脇に駐車中のD所有の車を破損させた。A、B及びCは、この瑕疵があることを過失なく知らない。

8 Aは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていれば、Dに対する損害賠償責任を免れることができる。

9 Cは、損害の発生を防止するのに必要な注意をしていれば、Dに対する損害賠償責任を免れることができる。

10 Dが、車の破損による損害賠償請求権を、損害及び加害者を知った時から3年間行使しなかったときは、この請求権は時効により消滅する。

 

11 不法行為による損害賠償の支払債務は、 催告を待たず、 損害発生と同時に遅滞に陥るので、 その時以降完済に至るまでの遅延損害金を支払わなければならない。

12 不法行為によって名誉を毀損された者の慰謝料請求権は、 被害者が生前に請求の意思を表明しなかった場合でも、 相続の対象となる。

Ans.1 ○ 2 × 3 × 4 × 5 ○

    6 × 7 × 8 × 9 ○ 10 ○

    11 ○  12 ○

Ans.1~12

1:○  

  被用者Cについて不法行為責任が成立しなければ,
  使用者Bがその責任を負うことはありません。

2:×

 被害者Aは,
 使用者Bに対して損害賠償 を請求した場合でも,
 加害行為をした被用者Cに対して損害賠償請求することができます。

3:× 

 使用者の指示がなかった場合であっても,
 被用者の行為が、
 『外形上その事業の執行と認められる場合』には,
 使用者は賠償責任を負います。
  したがって, Aは, Bに対して損害の賠償を求めることができますね。

4:×

 使用者Bが、使用者責任により損害を賠償した場合,
  実際に損害を加えた被用者Cに、
 これを求償することができます。

5~7について  

共同不法行為の攻略Point♪

  Ⅰ.被害者 ⇒ 加害者側の人(加害者、使用者など)

            ①全員に対して、
            ②全額の、
              損害賠償請求
ができます。

  Ⅱ.被害者に損害賠償した
                   加害者側の人  ⇒ 他の加害者側の人

                            求償できる。

  とまずは考えましょう♪

  ここまでで、とりあえずは合格ラインを突破!

  こまかいところは、問題を解きながら確認すれば十分です。
    (逆求償などは知らぬがほっとけ?)      

5:○  

 数人の共同による不法行為の場合、
 被害者は、
 ①加害者側の全員に対して、
 ②全額の
 損害賠償請求をすることができます。  

6:×   

 使用者が被害者に対して損害賠償を支払った場合、 
 使用者は、
 加害者である被用者に、
 求償することができますね。

7:×  

 数人の共同による不法行為の場合、
 被害者は、
 ①加害者側の全員に対して、
 ②全額の損害賠償請求ができます。  

 また、
 加害者の使用者に対しても、
 被害者は、
 ①全員に対して、
 ②全額の損害賠償請求ができます。  

 ※6:4というのは、求償のときにはじめて問題となります。       

8:× 

 土地の工作物の設置、保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じた場合,
 占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは,
 所有者がその損害を賠償しなければなりません。
 
 この所有者の責任は,無過失責任であり,
 Aは,損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときでも,
 損害賠償責任を免れません。

工作物責任の攻略Point♪

  Ⅰ.占有者 ⇒ 注意していれば、責任を免れる。

     ↓ ※占有者が責任を負わないときは、
         所有者が責任を負います。

  Ⅱ.所有者 ⇒ 注意していても、責任を免れない!

宅建試験対策としてはこれで十分。
  たまぁに、わけのわからない予備校模試で出題される
  因果関係が切断される場合については無視しましょう。

9:○

 Cは,工作物の『占有者』であり,
 損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは,
 Dに対する損害賠償責任を免れることができます。

10:○

 不法行為による損害賠償請求権は,
 被害者が損害『及び』加害者を知った時から,(両方とも知ったときから!)
 3年間行使しないときは,
 時効によって消滅します。

 なお,不法行為の時から20年を経過したときは,
 被害者が損害及び加害者を知らなくても,消滅してしまいます。

11.○

 不法行為による損害賠償は、
 損害発生と同時に履行遅滞となります。

 なので、
 加害者は、
 損害発生の時からの遅延損害金を支払う必要があります。

12.○

 不法行為により損害を受けた者は、
 損害の発生と同時に慰謝料請求権を取得します。

 そして、
 この慰謝料請求権は相続が認められています。

 

 ~みやざき講師からのAdvice~   

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

 今回は、不法行為 を出題しました。   

 手薄になりやすいテーマでありながら、 

 Pointを上手におさえれば、

 1点獲りやすいテーマです。

 しかも、合否の鍵を握ります。 

 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

 勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

 試験に出てくる可能性の高い、 

 重要なことを確実におさえていきましょう。  

 絶対に合格するぞ!

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係24

2010-04-30 20:36:22 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.18ver.2 
2008.7.19 ver. 3
2010.4.30 ver. 4  

権利関係 24

Q.1~7

1.Aが建設業者Bに請け負わせて木造住宅を建築した場合について、 Aは、住宅の引渡しを受けた場合において、その住宅に瑕疵があり、契約をした目的を達成することができないときは、引渡しを受けた後1年内であれば、その契約を解除することができる。

2.請負契約により注文者Aが請負人Bに建物 (木造一戸建て) を建築させた場合について、 Aは、Bが建物の建築を完了していない間にBに代えてDに請け負わせ当該建物を完成させることとする場合、損害を賠償してBとの請負契約を解除することができる。 

3.Aが建設業者Bに請け負わせて木造住宅を建築した場合について、 Aの報酬支払義務とBの住宅引渡義務は、同時履行の関係に立つ。

※4~7について

AがBに対して建物の建築工事を代金3,000万円で注文し、 Bがこれを完成させた。 

4 請負契約の目的物たる建物に瑕疵がある場合、 瑕疵の修補が可能であれば、 AはBに対して損害賠償請求を行う前に、 瑕疵の修補を請求しなければならない。

5 請負契約の目的物たる建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、 Aは当該建物の建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる。

6 請負契約の目的物たる建物に瑕疵があり、 瑕疵の修補に要する費用が契約代金を超える場合には、 Aは原則として請負契約を解除することができる。

7 請負契約の目的物たる建物の瑕疵について、 Bが瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした場合には、 Aは当該建物の瑕疵についてBの責任を一切追及することができなくなる。

    

Ans. 1 × 2 ○ 3 ○ 4 × 5 ○ 6 × 7 ×   

 

      Ans.1~7

 

1:×  

 『建物(その他土地の工作物)の請負』については、
 いったん完成すると、
 どんなに重大な欠陥があったとしても、
 契約を解除することはできませんね。  

  建物の請負契約の急所!

 建物完成 前  解除 ○

 建物完成 後  解除 ×

   

2:○  

 建物完成『前』であれば、
 (損害賠償して)契約を解除することができます。

3:○  

  報酬支払義務 と 住宅引渡義務  同時履行の関係 ○

  報酬支払義務 と 建物完成     同時履行の関係 ×

4.×

 請負人が作ったものに壊れている部分(瑕疵)がある場合、
 注文者は、
 瑕疵の修補を請求し、
 あわせて
 損害賠償を請求することもできます。

ちゃんと考えてみれば、なんて覚えやすい♪

 ~なぜ売買では、瑕疵修補が認められないのに、請負では認められるのか?~

 売主  ⇒ 壊れた部分を直す能力がないことがほとんど。

 請負人 ⇒ 自分で作ったんだから、当然直せる!

 ほら、覚えやすいでしょ♪

5.○

 請負契約の目的物である建物に、
 重大な瑕疵があって、
 建て替えするしかない場合には、
 建て替えにかかる費用の損害賠償を請求することができます。

6.×

 建物など土地の工作物の請負については、
 どんなにひどい瑕疵であっても、
 注文者は、
 契約の解除をすることができませんね。

7.×

 請負人が担保責任を負わない旨の特約は、
 原則として有効です。

 しかし、
 請負人が知りながら、
 注文者に告げなかった事実については
 あまりにもひどいはなしなので、
 責任を免れることができません。 

 

Ans. 1 × 2 ○ 3 ○ 4 × 5 ○ 6 × 7 ×   

   

  

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、請負 を出題しました。  

委任が出題されなければ、

ひょっとしたら、今年請負がくるかもしれません。

んっ…というところがあったら、

しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。  

絶対に合格するぞ

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 30

2010-04-29 16:47:50 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2008.8.18 ver.1
2010.4.29 ver.2

 権利関係  質権 

Q.1~ 8

 ※1~4について

 Aは, Bから建物を賃借し, Bに3,000万円の敷金を預託した。
 その後, Aは, Bの承諾を得て, この敷金返還請求権につき, Cからの借入金債務を担保するため,質権を設定した。

Q.1 Cは, Bの承諾が書面によるものであれば, 確定日付を得ていなくても, この質権設定を, B以外の第三者に対しても対抗することができる。

Q.2 CのAに対する利息請求権は, 常に満期となった最後の2年分についてのみ, この質権の被担保債権となる。

Q.3 CのAに対する債権の弁済期の前に, この敷金返還請求権の弁済期が到来した場合は, Cは, Bに対し, 当該敷金を供託するよう請求できる。

Q.4 CのAに対する債権の弁済期が到来した場合, Cは, Bに対し, Bがこの質権設定を承諾したことを根拠に, この敷金返還請求権の弁済期の前に, 当該敷金を直ちにCに交付するよう請求できる。

 ※5~8について

 建物の賃借人Aは, 賃貸人Bに対して有している建物賃貸借契約上の敷金返還請求権につき, Cに対するAの金銭債務の担保として質権を設定することとし, Bの同意を得た。

Q.5 Aは, 建物賃貸借契約が終了し, AからBに対する建物の明渡しが完了した後でなければ, 敷金返還請求権について質権を設定することができない。

Q.6 Cが質権の設定を受けた場合, 確定日付のある証書によるAからBへの通知又はBの承諾がないときでも, Cは, AB間の建物賃貸借契約証書及びAのBに対する敷金預託を証する書面の交付を受けている限り, その質権の設定をAの他の債権者に対抗することができる。

Q.7 Cが質権の設定を受けた後, 質権の実行かつ敷金の返還請求ができることとなった場合, Cは, Aの承諾を得ることなく, 敷金返還請求権に基づきBから直接取立てを行うことができる。

Q.8 Cが, 質権設定を受けた後その実行ができることとなった場合で, Bに対し質権を実行する旨の通知をしたとき, Bは, その通知受領後Aの明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。

 

    

Ans. 1 × 2 × 3 ○ 4 × 5 ×  

   6 × 7 ○ 8 ×   

 

      Ans.1~8

1:×  

 指名債権質の対抗要件は, 債権譲渡の対抗要件と同じように扱います。
 確定日付のある証書により,
 第三債務者に、質権の設定を通知するか、
 又は
 第三債務者が、これを承諾しなければ,
 第三者に対抗することができません。

2:× 

 抵当権とはことなって, 債権質にはこういったルールはありません。

3:○

 質権の目的となっている債権の弁済期が
 質権者の債権の弁済期前に到来したときには,
 質権者は,第三債務者にその弁済金額を供託するように要請できます。
 そして, 質権は供託金還付請求権の上に存在するんですね。

4:×

 敷金返還請求権の弁済期がまだ到来していないので,
 Cは, Bに対して権利を行使できません。

5:×  

 敷金返還請求権 ⇒ 建物明渡し後に具体的に発生

 このような敷金返還請求権についても,質権を設定できます。

6:× 

 債権質の第三者への対抗要件は,
 債権譲渡と同じように扱い,
 確定日付による
 債権者A (質権設定者) から債務者B (第三債務者) への通知
 又は
 債務者Bの承諾
 でしたね。

7:○ 

 債権質における質権者は,
 設定者の承諾を得なくても,
 質権の目的である債権を、直接取りたてることができます。

8:×

 敷金返還請求権は,
 賃借人が明渡しを完了するまでに生じるすべての損害を差し引いて,
 それでもまだ残額がある場合に発生します。
 そこで,
 質権実行通知後であっても,
 賃貸人Bは敷金から不払い賃料などの損害を充当することができ,
 その残額について, 質権者Cは質権を行使することになります。

     

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? できましたか?  

今回は、質権 を出題しました。  

これは、ほんと大穴のテーマ  

余裕があったら、一度は攻略してほしいかな?

くらいのテーマです。  

余裕がなければ、もっともっと重要なテーマを学習しましょう!

質権はやらなくても、絶対合格できます♪

 

絶対に合格するぞ

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係23

2010-04-29 16:38:58 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.18ver.2 
2008.7.16 ver. 3 
2010.4.29 ver. 4

権利関係 23

今回のテーマは、委任契約です。

  宅建試験の問題では、

  「~の委託」という表現で出題されることもあります。

  この点に、まず注意しましょう!

Q.1~6

1.Aは、Bにマンションの一室を賃貸するに当たり、管理を業としないCとの間で管理委託契約を締結して、Cに賃料取立て等の代理権を与えた。 Cは、Aとの間で特約がなくても、Aに対して報酬の請求をすることができる。

※2~4について 

 Aが、A所有の不動産の売買をBに対して委任する場合に関して、

2.Bは、委任契約をする際、有償の合意をしない限り、報酬の請求をすることができないが、委任事務のために使った費用とその利息は、Aに請求することができる。

3.Bが当該物件の価格の調査など善良なる管理者の注意義務を怠ったため、不動産売買についてAに損害が生じたとしても、報酬の合意をしていない以上、AはBに対して賠償の請求をすることができない。

4.委任はいつでも解除することができるから、有償の合意があり、売買契約成立寸前にAが理由なく解除してBに不利益を与えたときでも、BはAに対して損害賠償を請求することはできない。

※5、6について  

 Aは、その所有する土地について、第三者の立入り防止等の土地の管理を、当該管理を業としていないBに対して委託した。

5.Bが無償で本件管理を受託している場合は、Bだけでなく、Aも、いつでも本件管理委託契約を解除することができる。

6.Bが有償で本件管理を受託している場合で、Bが死亡したときは、本件管理委託契約は終了し、Bの相続人は、当該契約の受託者たる地位を承継しない。

     

Ans. 1 × 2 ○ 3 × 4 × 5 ○ 6 ○   

 

      Ans.1~6

 

1:×   

 委任のPoint!  

 友情・信頼関係   ① タダ働き(無償)          
              ② 善管注意義務 
              ③ いつでも解除  
              ④ 死んだら終わり(相続しない) 

2:○

 委任契約  原則:無償(報酬の請求をすることができない)

         委任事務の費用:前払い

                    ※後払いにすると、利息がつく

 例えば、交通費などです。

3:×  

 タダ働き(無償)であっても、
 受任者は、「善良なる管理者の注意義務」を負っています。  
 したがって、
 受任者が仕事の手抜きをして、
 この義務に違反したばあい、
 委任者は損害賠償を請求することができます。   

4:×  

 委任契約は、
 友情・信頼関係が壊れれば、
 いつでも解除できます  

 ただ、
 相手方にとって、
 不利な時期に委任を解除したときには、
 その損害を賠償しなければなりません。

5:○

 委任契約  いつでも解除できる。

6:○

 委任契約  死んだら終わり。

   

 

Ans. 1 × 2 ○ 3 × 4 × 5 ○ 6 ○   

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、委任 を出題しました。  

Arank の重要テーマ  

きっちり決めましょう。  

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

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宅建1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係22 

2010-04-28 07:51:22 | 宅建 1問1答 権利関係

~宅建1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2008.9.10 ver.1
2010.4.28 ver.2

権利関係 22

Q.1~ 5

 ※1~4

 AがBに対して100万円の金銭債権, BがAに対して100万円の同種の債権を有する場合について

1 Aの債権が時効によって消滅した後でも, 時効完成前にBの債権と相殺適状にあれば, Aは, Bに対して相殺をすることができる。

2 Aの債権について弁済期の定めがなく, Aから履行の請求がないときは, Bは, Bの債権の弁済期が到来しても, 相殺をすることができない。

3 Aの債権が, Bの不法行為によって発生したものであるときには, Bは, Bの債権をもって相殺をすることができない。

4 CがAの債権を差し押えた後, BがAに対する債権を取得したときは, Bは, Aに対して相殺をすることができるが, それをもってCに対抗することはできない。  

    

5 Aは、 B所有の建物を賃借し、 毎月末日までに翌月分の賃料50万円を支払う約定をした。
 AがBに対してこの賃貸借契約締結以前から貸付金債権を有しており、 その弁済期が平成22年8月31日に到来する場合、 同年8月20日にBのAに対するこの賃料債権に対する差押があったとしても、 Aは、 同年8月31日に、 このBに対する貸付金債権を自働債権として、 弁済期が到来した賃料債務と対当額で相殺することができる。

 

Ans. 1 ○ 2 × 3 ○ 4 ○ 5○  

      Ans.1~5

1:○ 

 一度相殺できる状況になっていた場合には、
 お互いにチャラにしましょう、と考えるのが普通ですよね。
 そこで、
 自分の債権だけが時効消滅してしまい、
 相手の債権だけ残っている場合であっても、
 相手に対してお金を払う必要はなく、
 消滅した自分の債権を自働債権として、
 相殺をすることができます。

2:×

 この問題のPointは、

 自働債権(お金を払えといえるほう)
 受働債権(お金を払わなくてはいけないほう)

 自働債権と受働債権それぞれについて具体的に考えることです。

 自働債権が弁済期にあれば,取り立てることができます。
 一方、
 受働債権については、支払いを前倒しして期日前に払うこともできます。
 ということは、
 自働債権が弁済期にあれば、取り立てることも、払うこともできるので
 相殺を主張することができますね。

3:○ 

 考え方のPoint は、加害者の立場と被害者の立場に分けて考えることです。

 たとえば、100万円貸した人が、お金を返してもらえないときに、
 100万円分までは殴ったり蹴ったりしても治療費・入院費を払わなくてもよい…
 だからやっちゃえ!
 これでは困ってしまいますよね。

 そこで、
 不法行為により発生した債権を、
 受働債権として相殺 (加害者からの相殺) することは認められません。
 一方,
 被害者から、借金払ってないし仕方ないか…
 と考えて相殺することはできるんですね。

 加害者 ⇒ 相殺 ×
 被害者 ⇒ 相殺 ○

 ちょっと注意して、セットでおさえておきましょう。

4:○ 

 考えるPointの1つめは、
 差し押さえられると、
 取立てできる者が差し押さえた者になってしまうという点です。

 2つめは、
 差し押さえ と 債権 の取得時期はどちらが早いか ?
 です。 

 自己の債務が第三者の差し押えにより支払い差し止めを受けた後,
 (お金を払う先が差し押さえた第三者になりますね)

 反対債権を取得した場合は,
 
 その反対債権を自働債権として、契約当事者間で相殺をしたとしても,
 差し押さえのほうが早かったので、
 相殺しました、ということを
 差押さえた第三者に対抗することはできません。

5:○ 

 差押えの前から

 もっていた債権であれば、
 相殺できます。  

 

Ans. 1 ○ 2 × 3 ○ 4 ○ 5○ 

    

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、相殺 を出題しました。  

H10年代ラストに、バババババッと連続で出題された相殺。

 一度しっかりと理解してしまえば、覚えることもほとんどなく、

 丁寧に勉強する方にとっては、たいしたことないテーマかもしれません。

  

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。  

絶対に合格するぞ

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宅建1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 21

2010-04-26 20:17:41 | 宅建 1問1答 権利関係

~宅建1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2010.4.26 ver. 1

権利関係 21

 今回は、数年に一度、合格の鍵を握る重要テーマとなりながら、

 盲点となりやすい債権譲渡からの出題です。

Q.1~ 8

1 契約時点ではまだ発生していない将来債権でも,発生原因や金額などで目的債権を具体的に特定することができれば,譲渡することができ,譲渡時点でその債権発生の可能性が低かったことは譲渡の効力を直ちに否定するものではない。

2 Аは,Bに対して貸付金債権を有しており,Аはこの貸付金債権をCに対して譲渡した。
 貸付金債権に譲渡禁止特約が付いている場合で,Cが譲渡禁止特約の存在を過失なく知らないとき,BはCに対して債権譲渡が無効であると主張することができない。

3 Aが,Bに対して有する金銭債権をCに譲渡した場合,Bが譲渡を承諾する相手方は,A又はCのいずれでも差し支えない。

 

 ※4~6について

 Аは,Bに対して貸付金債権を有しており,Аはこの貸付金債権をCに対して譲渡した。

4 Bが債権譲渡を承諾しない場合,CがBに対して債権譲渡を通知するだけでは,CはBに対して自分が債権者であることを主張することができない。

5 Аが貸付金債権をDに対しても譲渡し,Cへは確定日付のない証書,Dへは確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,DがCに優先して権利を行使することができる。

6 Аが貸付金債権をEに対しても譲渡し,Cへは平成21年10月10日付,Eへは同月9日付のそれぞれ確定日付のある証書によってBに通知した場合で,いずれの通知もBによる弁済前に到達したとき,Bへの通知の到達の先後にかかわらず,EがCに優先して権利を行使することができる。

 

7 指名債権が二重に譲渡され,確定日付のある各債権譲渡通知が同時に債務者に到達したときは,各債権譲受人は,債務者に対し,債権金額基準で按分した金額の弁済請求しかできない。

8 Aが,Bに対して有する金銭債権をCに譲渡した場合について,Bが,既にAに弁済していたのに,AのCに対する譲渡を異議を留めないで承諾した場合,Bは,弁済したことをCにもAにも主張することができない。    

    

Ans. 1 ○ 2 ○ 3 ○ 4 ○ 5 ○ 6 × 7 × 8 ×   

     Ans.1~8

~みやざきのAdvice♪~

債権譲渡については,図を描いて人物関係を把握しながら考えるように心がけましょう。

1 ○ 

 契約のときにはまだ発生していない将来債権であっても,
 どのような債権か具体的に特定することができれば,
 譲渡することができます。

2 ○

 債権者と債務者は,譲渡禁止特約をすることができます。
 しかし,
 この特約を知らない善意(重過失がない)の第三者に対しては,
 その効力を主張できません。

 なので、
 善意で過失がない、善意で軽い過失しかない
 債権の譲受人は、債務者に請求できます。

3 ○

 債務者が承諾する相手方は、
 譲渡人 または 譲受人 のどちらでも大丈夫です。

4 ○

 債務者への対抗要件は,
 「譲渡人」(A)から債務者への通知の場合に認められます。

 「譲受人」(C)から債務者への通知をした場合,
 本当は債権なんて譲り受けていないのに
 ウソをついて債権の譲受人と言っている可能性があることから、
 対抗要件とはなりません。

 なので,
 Cは,自分が債権者であることをBに主張できません。

5 ○

 債権が二重に譲渡された場合,
 譲受人どうしの争いは,
 確定日付のある通知(承諾)をしている方が勝ちます。

 なので、
 確定日付のある証書によって通知したDが、
 確定日付の証書のないCに優先します。

6 ×

 債権が二重に譲渡され,
 その両方の通知が確定日付のある証書によってなされた場合の
 譲受人どうしの争いは,
 通知が債務者に『先に到達』した方が勝ちます。

 なので,
 Eが常にCに優先するとは限りません。

 ※ なお、確定日付の日付 (Ex.郵便局がスタンプで入れた日付)
   が早いかどうかは、関係ありません。

7 × 

 指名債権が二重に譲渡され,
 確定日付のある各債権譲渡の通知が債務者に『同時に到達』したときは,
 それぞれの譲受人は,
 債務者に対して,
 それぞれ譲り受けた全額を請求することができます。
 (この場合、早い者勝ちになります)

8 ×

 債務者が、異議を留めない承諾をすると、
 債務者は譲渡人にそれまで主張できたことを譲受人に対して主張できなくなります。

 本問の場合,
 Bは弁済したことをCには対抗できませんが,
 Aには弁済の事実を主張でき,
 Aに払渡したものを取り返すことができます。  

 

Ans. 1 ○ 2 ○ 3 ○ 4 ○ 5 ○ 6 × 7 × 8 ×     

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、債権譲渡 を出題しました。  

H22にかぎっては、出題可能性が高い Super A rank の重要テーマ  

 H22で出なかったら、H23でおおヤマですね。

 そのときは今年の受験生のみなさま、ごめんなさい。

 

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。  

絶対に合格するぞ

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宅建1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係20

2010-04-25 16:23:42 | 宅建 1問1答 権利関係

~宅建1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2008.9.11 ver. 1
2010.4.23 ver.2

権利関係 20

Q.1~15

※単に「第三者」という場合には、いわゆる背信的悪意者を含まないものとします。

1 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に,売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合,売主は,その旨の登記をしなければ,当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

2 不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に,売主が当該契約を適法に解除した場合,売主は,その旨の登記をしなければ,当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

3 取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は,その旨を登記しなければ,時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。

4 Aは,自己所有の甲地をBに売却し引き渡したが,Bはまだ所有権移転登記を行っていない。Cが,AB間の売買の事実を知らずにАから甲地を買い受け,所有権移転登記を得た場合,CはBに対して甲地の所有権を主張することができる。

5 Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関して、Aを所有者とする甲土地につき,AがGとの間で10月1日に,Hとの間で10月10日に,それぞれ売買契約を締結した場合,G,H共に登記を備えていないときには,先に売買契約を締結したGがHに対して所有権を主張することができる。

6 Dが,Bを欺き著しく高く売りつける目的で,Bが所有権移転登記を行っていないことに乗じて,Aから甲地を買い受け所有権移転登記を得た場合,DはBに対して甲地の所有権を主張することができない。

7 Eが,甲地に抵当権を設定して登記を得た場合であっても,その後Bが所有権移転登記を得てしまえば,以後,EはBに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。

8 Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関して、Aと売買契約を締結して所有権を取得したEは,所有権の移転登記を備えていない場合であっても,正当な権原なく甲土地を占有しているFに対し,所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。

9 AとFが,通謀して甲地をAからFに仮装譲渡し,所有権移転登記を得た場合,Bは登記がなくとも,Fに対して甲地の所有権を主張することができる。

10 Aは建物をFから買い受け、FからAに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合、Aから当該建物を買い受けたBは、Fに対し、この建物の所有権を対抗できる。

11 Aは、自己所有の甲地をBに売却し、代金を受領して引渡しを終えたが、AからBに対する所有権移転登記はまだ行われていない。Aの死亡によりCが単独相続し、甲地について相続を原因とするAからCへの所有権移転登記がなされた場合、Bは、自らへの登記をしていないので、甲地の所有権をCに対抗できない。

12 Aは、自己所有の甲地をBに売却し、代金を受領して引渡しを終えたが、AからBに対する所有権移転登記はまだ行われていない。Aの死亡によりCが単独相続し、甲地について相続を原因とするAからCへの所有権移転登記がなされた後、CがDに対して甲地を売却しその旨の所有権移転登記がなされた場合、Bは、自らへの登記をしていないので、甲地の所有権をDに対抗できない。

13 甲不動産につき兄と弟が各自2分の1の共有持分で共同相続した後に,兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合,弟は,その共同相続の登記をしなければ,共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。

14 AからB,BからCに,甲地が順次売却され,AからBに対する所有権移転登記がなされた。Aが甲地につき全く無権利の登記名義人であった場合,真の所有者Dが所有権登記をBから遅滞なく回復する前に,Aが無権利であることにつき善意のCがBから所有権移転登記を受けたとき,Cは甲地の所有権をDに対抗できる。

15 Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関して、Aと売買契約を締結したCが,登記を信頼して売買契約を行った場合,甲土地がAの土地ではなく第三者Dの土地であったとしても,Dの過失の有無にかかわらず,Cは所有権を取得することができる。

    

Ans. 1 ○ 2 ○ 3 ○ 4 ○ 5 ×  

   6 ○ 7 × 8 ○ 9 ○ 10 ○

   11× 12 ○ 13 × 14 × 15 ×

 

      Ans.1~15

1:○  

 取り消しをした売主 vs 取り消し後の第三者

 不動産の売買契約が取り消された場合,
 売主は,その旨の登記をしなければ,
 その取消し後にその不動産を買主から取得した第三者に対し,
 所有権を対抗することができない。

 ○○後の第三者 ⇒ 登記を先に備えたほうの勝ち

 買主から売主、買主から第三者へ二重に譲渡が行われた場合とよく似た状況なので、二重譲渡と同じように勝ち負けを決めます。

2:○  

 解除をした売主 vs 解除後の第三者

 不動産の売買契約が解除された場合,
 売主は,その旨の登記をしなければ,
 解除後にその不動産を買主から取得した第三者に対し,
 所有権を対抗することができません。

 ○○後の第三者 ⇒ 登記を先に備えたほうの勝ち

 買主から売主、買主から第三者へ二重に譲渡が行われた場合とよく似た状況なので、二重譲渡と同じように勝ち負けを決めます。

3:○  

 時効取得した者 vs 時効完成後の第三者

 時効により不動産の所有権を取得した者は,
 その旨の登記をしなければ,
 時効完成後にその不動産を旧所有者から取得した第三者に対し,
 所有権を対抗することができません。

 ○○後の第三者 ⇒ 登記を先に備えたほうの勝ち

 二重に譲渡が行われた場合とよく似た状況なので、二重譲渡と同じように勝ち負けを決めます。

4:○  

 C vs B (対抗関係)

 Cが所有権移転登記を得た ⇒ CはBに対して所有権を主張できる。

5:×  

 Aが土地をGとHに二重に譲渡しているので,
 先に登記を備えた方が、所有権を対抗できます。
 どちらも、登記を備えていなければ、
 まだ、宙ぶらりんの状態です。 

6:○  

 D=背信的悪意者

 Dは、登記を備えても、Bに対して甲地の所有権を主張することができません。

7:×  

 先に、抵当権を設定して登記を得ていれば、
 その後に、
 所有権移転登記を得たBに対して、
 抵当権を設定したことを主張することができます。

8:○

 Aと売買契約をして所有権を取得したEは,
 所有権の移転登記を備えていなくても,
 不法に占有しているFに対し,
 所有権を主張して、甲土地の明渡しを請求することができます。

9:○  

 通謀してなされた仮装譲渡 ⇒ 無効

 F = 無権利者

 権利者Bは、登記がなくとも,無権利者Fに対して
 甲地の所有権を主張することができます。

10:○

 所有権が移転した場合、
 前の所有者に対しては、
 登記がなくても、
 所有権を対抗できます。

 F ⇒ A ⇒ B と所有権が移転。

 Bは、Fに対して、登記がなくても、所有権を対抗できます。

11:×  

 Aの死亡によりCが単独相続 ⇒ A≒Cの関係

 買主Bは、売主Aに主張できたことを、相続人Cにも主張できるので、
 甲地の所有権をCに対抗できます。

12:○  図を描いて考えてみましょう♪

 B:権利者
 D:権利者

 権利者Bと権利者Dの争いは、対抗関係となり、
 先に登記を備えたほうが勝ちます。

13:×

 甲不動産について、次のように共同相続。
 兄…2分の1の共有持分 
 弟…2分の1の共有持分 

 兄が、弟に断ることなく、共同相続後に第三者に甲不動産を第三者に売却すると、

 兄の2分の1の共有持分 ⇒ 第三者にちゃんと売ったことになる 
 弟の2分の1の共有持分 ⇒ 弟の権利なので、兄は無権利。第三者に売れない。

 そこで、弟は自分の2分の1の共有持分を第三者に対抗できます。 

14:×  

 無権利のAと売買契約を締結しても、
 原則として、
 Cは,所有権を取得することができません。

 例外的に、
 Cが,所有権を取得することができるのは、
  ①第三者C…善意無過失
+②所有者D…帰責性あり Ex.偽造された登記を知りながら放置。
 という特殊なケースです。 

15:×  

 無権利のAと売買契約を締結しても、
 原則として、
 Cは,所有権を取得することができません。

 例外的に、
 Cが,所有権を取得することができるのは、
  ①第三者C…善意無過失
+②所有者D…帰責性あり Ex.偽造された登記を知りながら放置。
 という特殊なケースです。 

  

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、物権変動(不動産) を出題しました。  

合否を分ける 特Arank の最重要テーマ  

きっちり決めましょう。  

んっ…というところがあったら、 しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

勉強方法を間違えると大変なことになる権利関係。 

試験に出てくる可能性の高い、 重要なことを確実におさえていきましょう。  

絶対に合格するぞ

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 許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係19-2

2010-04-20 02:08:01 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!   

2007.9.19ver.2  2008.7.4ver.3
2010.4.20ver.4

権利関係19-2

Q.1 ~ 12

1 貸主A及び借主B間の建物賃貸借契約に関して,
Bが賃料減額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合,賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。

2 Aが賃料増額請求権を行使してAB間に協議が調わない場合,BはAの請求額を支払わなければならないが,賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは,Aは超過額に年1割の利息を付してBに返還しなければならない。

3 動産の賃貸借契約(民法上の賃貸借規約)と建物の賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借,同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。)に関して, 動産の賃貸借契約は,賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めればそのとおりの効力を有するが,建物の賃貸借契約は,賃貸人と賃借人が合意して契約期間を6月と定めても期間を定めていない契約とみなされる。

4 賃貸人Aと賃借人Bとの間の居住用建物の賃貸借契約に関して、
この建物が、その敷地の売却に伴い2年後に取り壊されることが明らかな場合に、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」旨の特約をAB間の賃貸借契約に定めるときは、公正証書によってしなければならない。

  

※5~6について  

 平成21年10月に新規に締結しようとしている、契約期間が2年で、更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約(以下この問において「定期借家契約」という。)に関して、

5. 定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。

6. 定期借家契約を締結しようとするときは、賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 

 

※7~10について

 平成21年10月に新規に締結しようとしている,契約期間が2年で,更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約 (以下「定期借家契約」という。) に関して、

7 事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては,定期借家契約とすることはできない。

8 定期借家契約は,公正証書によってしなければ,効力を生じない。

9 定期借家契約を締結しようとするときは,賃貸人は,あらかじめ賃借人に対し,契約の更新がなく,期間満了により賃貸借が終了することについて,その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

10 定期借家契約を適法に締結した場合,賃貸人は,期間満了日1カ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば,その終了を賃借人に対抗できる。

 

11 借地借家法第38条の定期建物賃貸借 (以下この問において 「定期建物賃貸借」 という。) と同法第40条の一時使用目的の建物の賃貸借 (以下この問において 「一時使用賃貸借」 という。) に関して,
定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが,一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。

12 AはBとの間で,平成20年4月に,BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約 (期間2年) を締結し引渡しを受け,債務不履行をすることなく占有使用を継続している。 この場合に関して,
平成22年3月に,借地権が存続期間の満了により終了し,Aが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは,Aが借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り,裁判所は,Aの請求により,Aがそれを知った日から1年を超えない範囲内において,土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

 

Ans.1 × 2 × 3 ○ 4 × 5 ×

   6 ○ 7 × 8 × 9 ○ 10 ×

   11 ○ 12 ○

    Ans.1~12 

1 × 減額請求 ⇒ 減額請求の意思表示が、相手方に到達した時から効力を生じます。

 注意! 裁判の確定時点から減額されるのではない。

2 ×

 増額を正当とする裁判が確定するまで
⇒請求額でなくても,自己が相当と認める額の借賃を支払えばよい。

ただし,
 請求額の裁判が確定した場合に,
 既に支払った額に不足があるときは,
 不足額に年一割の割合による支払期後の利息をのっけて支払うことになります。

3 ○ ※契約の存続期間は、必須のテーマです。

 民法上の賃貸借契約の存続期間 ⇒ 20年以下

 建物の賃貸借契約(借家のルール) ⇒ 1年未満の存続期間を定めたときは,
                         期間の定めがない建物の賃貸借となる。 
 ※定期建物賃貸借等を除く。

4:×  

  『公正証書』でないとダメ!  『事業用定期借地権』だけ 

   ですね。 

5:×

   『公正証書』でないとダメ!  『事業用定期借地権』だけ     

6:○

  定期借家契約  契約の更新がないことを
              書面を交付して、
              説明しなければならない。

7 × 定期借家契約 ⇒ 建物の用途は,事業用に限定されず、居住用でもよい。

8 × 定期借家契約 ⇒ 書面必要。
                 ※公正証書でなくても、書面であればよい。

   ☆公正証書でないとダメ!⇒事業用定期借地権のみ!

9 ○ 

  定期借家契約 

⇒ 契約の更新がなく,期間の満了により賃貸借が終了するについて,

  書面を交付して、説明しなければなりません。

10 ×

   期間が1年以上の定期借家契約

 ⇒ 賃貸人は,期間満了の1年前から6カ月前までの間に,
   期間満了により契約が終了する旨を通知しなければ,
   その終了を賃借人に対抗できません。

11 ○ 

 定期建物賃貸借契約 ⇒ 書面によって契約を締結しなければ,有効にならない。

 一時使用賃貸借契約 ⇒ 書面によらず、口頭で契約しても、有効。
※一時使用賃貸借契約…とりあえずは、民法のルールで考えてみましょう。  

12 ○ ※少々高度な内容です。この次の出題はH25くらいでしょうか?

 借地権の期間満了によって,
 借地上の建物の賃借人が土地を明け渡す場合に,
 建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することを,
 その1年前までに知らなかったときには,
 裁判所は,
 建物の賃借人がそれを知った日から1年を超えない範囲内において,
 土地の明渡しについて,
 相当の期限を許与することができます。

Ans.1 × 2 × 3 ○ 4 × 5 ×

   6 ○ 7 × 8 × 9 ○ 10 ×

   11 ○ 12 ○

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、借家 2 を出題しました。  

特Arank の最重要テーマ  

きっちり決めましょう。  

試験に出てくる可能性の高い、 
重要なことを確実におさえていきましょう。  

絶対に合格するぞ

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係19-1

2010-04-16 10:03:19 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!   

2007.9.19ver.2  2008.7.4ver.3
2010.4.16ver.4

権利関係19-1

Q.1 ~ 12

※1~2について  

 Aが、B所有の建物を賃借している場合について、

1. Aが、建物に自ら居住せず、Bの承諾を得て第三者に転貸し、居住させているときは、Aは、Bからその建物を買い受けた者に対し、賃借権を対抗することができない。

2. 建物の転貸借がされている場合(転借人C)において、AB間の賃貸借が正当の事由があり期間の満了によって終了するときは、Bは、Cにその旨通知しないと、Aに対しても、契約の終了を主張することができない。

  

※3~5について  

 Aが、Bに対し期間2年と定めて賃貸した建物を、BはCに対し期間を定めずに転貸し、Aはこれを承諾した。

3. AB間の賃貸借が期間の満了によって終了するときも、AがCに対してその旨の通知をした日から6月を経過しないと、建物の転貸借は終了しない。  

4. CがAの同意を得て建物に付加した造作は、期間の満了によって建物の賃貸借が終了するとき、CからAに対し買取りを請求することができる。 

5. AがBに対し更新拒絶の通知をするための正当の事由の有無は、A及びBについての事情によって決せられ、Cについての事情は考慮されない。 

  

※6~9について  

 建物賃貸借契約の終了に関して、

6. 期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の1年前から6月前までの間に、更新しない旨の通知を出すのを失念したときは、賃貸人に正当事由がある場合でも、契約は期間満了により終了しない。

7. 期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで、その通知に正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する。

8. 期間の定めのある契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一条件となり、従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。

9. 期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に正当事由がある場合は、解約の申入れの日から3月を経過した日に、契約は終了する。

  

※10~11について  

 賃貸人Aと賃借人Bとの間の居住用建物の賃貸借契約に関して、

10. 「Aは、Bが建物に造作を付加することに同意するが、Bは、賃貸借の終了時に、Aに対してその造作の買取りを請求しない」旨の特約は有効である。

11. Bが死亡した場合で、その当時Bの相続人でない事実上の配偶者Cがこの建物で同居していたとき、Cは、当該建物の賃借権に限っては、相続人に優先してBの賃借人としての地位を承継する。

  

12.AはBに甲建物を賃貸し、Bは、Aの承諾を得たうえで、甲建物の一部をCに転貸している。 AB間で賃貸借契約を合意解除しても、転借人Cに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り、賃貸人Aは、転借人Cに対し明渡しを請求することはできない。         

 Ans. 1 × 2 × 3 ○ 4 ○ 5 × 6 ○ 7 × 8 × 9 × 10 ○

    11 × 12 ○    

    Ans.1~12 

1:×  

 建物の賃借権の対抗要件    ①登記 
                    or ②引渡し(その後も使い続けていること)  
                    ですね。  

 本問では、
  引渡しのあと、
 使い続けている
 といえますね。

2:×   

 建物の賃貸借が、
 『期間の満了により終了』するとき、
 賃貸人は、
 『転借人に』 『通知』 しておかないと、
 その終了を転借人に対抗できません。
 (転借人を追い出せません)  

 これは、賃貸人 と 転借人 との関係の問題です。 

 Aとの関係では、終了しています。

3:○  

  建物の賃貸借が、
 『期間の満了により終了』するとき、
 賃貸人は、
 『転借人に』 『通知』 しないと、
 その終了を転借人に対抗できません。
 (転借人を追い出せません)  

4:○

 賃借人の同意を得て、建物に付加した造作は、
 期間の満了によって、建物の賃貸借が終了するとき、
 買取りを請求することができます。 

5:×  

 『正当事由』   転借人の事情も、考慮します。 

6:○   

 『期間の定めがある』 建物賃貸借契約を終了させるためには、
 『期間の満了の1年前から6ヵ月前まで』に、
 『更新をしない旨の通知』
 をしなければなりません。  

 もしこの通知をしないと、法定更新となります。

7:×  

 『期間の定めのある』建物賃貸借において、 
 賃貸人が、 
 『期間満了の1年前~6月前』に、
 『更新しない旨の通知』を出し、 
 その通知に『正当事由』がある場合であっても、 
 
 期間満了後に、
 『賃借人が使用を継続』していることについて、
 賃貸人が『異議』を述べないと、
 契約は期間満了により終了しません。

8:×  

 法定更新について、ちょっと注意!  

 借家  期間の定めのない借家契約  

 借地  1回目の更新 … 20年       
       2回目以降の更新 … 10年

9:×  

 『期間の定めがない』建物賃貸借については、
 賃貸人から、
 『正当事由』がある
 『解約の申入れ』があると、
 その解約の申入れの日から、
 『6ヵ月』を経過した日に、
 契約が終了します。 

 賃貸人や抵当権者などが賃借人を追い出す場合、
  引越し準備期間で、『6ヶ月』というイメージをもっておくと、
  いろんなところで役に立つかもです。 

10:○

 賃借人の同意を得て、
 建物に付加した造作は、
 期間の満了によって、建物の賃貸借が終了するとき、
 買取りを請求することができます。
 これが基本ルール。

 そして、ちょっと注意してほしいのは、
 造作を付加することに同意するが、
 賃貸借の終了時に、
 造作の買取りを請求しない旨の特約
 をすることが認められている点です。

11:×

 『相続人がいない』場合、
 事実上の配偶者が、
 建物の賃借権を承継することができます。

 ただこれはあくまで、相続人がいないときのはなしです。

 相続人がいれば、賃借権を相続してしまいますね。 

12:○    

 AB間で賃貸借契約を合意解除しても、
 賃貸人Aは、
 転借人Cに対し明渡しを請求できません。      

債務不履行解除と合意解除の扱いの違いについて 

     L        L
  A → B → C

 AB間で、賃貸借契約を解除した。

 債務不履行解除   賃貸人Aは、
               直ちに、
               転借人Cに対し、明渡しを請求できる。      

 合意解除       賃貸人Aは、
               転借人Cに対し、明渡しを請求できない。

 

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、借家 1 を出題しました。  

特Arank の最重要テーマ  

きっちり決めましょう。  

試験に出てくる可能性の高い、 
重要なことを確実におさえていきましょう。  

   
絶対に合格するぞ

 がんばるみやざきへの応援クリック♪ 
どうぞよろしくおねがいいたします。

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 許可なく、無断で転載することなどを禁止させていただきます

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係18

2010-04-14 20:30:12 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.18ver.2  2008.5.18 ver. 3-2 
2010.4.14 ver.4 

権利関係18

Q.1~ 12

1. 自らが所有している甲土地を有効利用したいAと、 同土地上で事業を行いたいBとの間の契約に関して、甲土地につき、 Bが建物を所有して小売業を行う目的で公正証書によらずに存続期間を35年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、 約定の期間、 当該契約は存続する。
しかし、 Bが建物を建築せず駐車場用地として利用する目的で存続期間を35年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、 期間は定めなかったものとみなされる。

2. 借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる。

3. 借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物がある場合は、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。

※4~5について  

 Aは、建物の所有を目的としてBから土地を賃借し、建物を建築して所有しているが、その土地の借地権については登記をしていない。 
 この場合において、その土地の所有権がBからCに移転され、所有権移転登記がなされたとき、

      L
     B    →    A
 S ↓
  C

4. Aが、Aの名義ではなく、Aと氏を同じくするAの長男名義で、本件建物につき保存登記をしている場合、Aは、借地権をCに対抗することができる。

5. 本件建物が火事により滅失した場合、建物を新たに築造する旨を本件土地の上の見やすい場所に掲示していれば、Aは、本件建物について登記していなかったときでも、借地権をCに対抗することができる。 

  

※6~7について  

 Aが、Bに、A所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、Bがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合、

6. Bが、乙建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は、甲地につき賃借権の登記をしていないときでも、甲地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたCに対し、甲地の賃借権を対抗できる。 

7. Bが、乙建物をEに譲渡しようとする場合において、Eが甲地の賃借権を取得してもAに不利となるおそれがないにもかかわらず、Aがその賃借権の譲渡を承諾しないときは、Bは、裁判所にAの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。 

  

※8~10について  

 Aが、平成21年8月、Bに土地を賃貸し、Bがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権に関して、

8. 建物買取請求権は、契約終了の理由を問わず、Bの債務不履行を原因とする契約終了の場合にも、BはAに対して建物の買取りを請求することができる。

9. BがAの承諾を得て土地をCに転貸し、建物を譲渡した場合、AB間、BC間の契約が、ともに期間満了し更新がなければ、CはAに対し直接建物買取請求権を有する。

10. AB間の借地契約が、公正証書により10年の事業専用の目的で締結された場合には、Bは建物買取請求権を有しない。

  

※11~12について  

 Aを賃借人、Bを賃貸人としてB所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約(その設定後30年を経過した日に借地上の建物の所有権がAからBに移転する旨の特約が付いているものとする。)を締結した場合に関して、

11. 本件契約における建物譲渡の特約は、必ずしも公正証書によって締結する必要はない。

12. Aの借地権は、その設定後30年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し、本件契約がABの合意によらず法定更新されることはない。

    

Ans. 1 × 2 ○ 3 × 4 × 5 × 6 ○ 7 ○ 8 ×  

   9 ○ 10 ○ 11 ○ 12 ○  

      Ans.1~12

1 ×

 最初は、『ウゲッ!』といいたくなるような長い問題文。

 近年良くある比較タイプの選択肢なので、早めに慣れておきましょう♪

 内容は、基本です。

 借地(30年~) : 30年より長い期間を定めた借地権の存続期間⇒その期間。

 建物の所有を目的としない土地の賃貸借契約=民法が適用されます。
 民法(0~20年) : 20年より長い期間を定めた ⇒ 20年

2 ○ 

 借地契約を更新する場合の期間

 最初の更新   ⇒ 20年以上
 2回目以降の更新⇒10年以上
 これより借地権設定者に不利な特約は、無効。

3 ×  

 借地権の存続期間が満了する場合、
 借地権者が契約の『更新を請求』したときは、
 『建物』があれば、
 借地契約を更新したものとみなされます。
 ただし、
 借地権設定者が、
 遅滞なく、正当事由のある異議を述べたときは、
 更新されません。

4:×  

 (借地権自体の登記がなくても、)
 借地上に、
 借地権者が、
 『本人名義』で、
 登記している建物を所有するときには、
 借地権を第三者に対抗することができます。 

5:×  

 『建物が滅失』した場合、
 「再築します!」と、
 『掲示』することによって、
 借地権の対抗力を、
 『2年』間維持できます。 

 ただし、このルールは、
 『借地上の建物に登記がなされていた』場合
 のみ認められています。 

6:○

 (借地権自体の登記がなくても、)
 借地上に、
 借地権者が、
 『本人名義』で、
 登記している建物を所有するときには、
 借地権を第三者に対抗することができます。 

7:○  

 借地権者(土地を借りて使っている人)が、
 借地上の建物を譲渡しようとする場合、
 
 借地権設定者(地主)が、
 その賃借権の譲渡を承諾しないときは、
 
 借地権者は、
 裁判所に、
 借地権設定者の承諾に代わる許可を、
 申し立てることができます。

 図をかきたいのですが…ごめんなさい 

8:×   

 建物買取請求権は、
 借地権者の債務不履行により、
 解除された場合には、
 認められませんね。

9:○

  建物買取請求とは、
  ①建物の所有者が、
  ②建物の下の土地を使えないときに、
  (土地を地主に返すときに、建物を壊すのはもったいないので)
  建物を地主に買い取ってもらうことができるルールです。

10:○   事業用定期借地権のPoint♪

     ・公正証書によってのみ設定できる(公正証書以外の書面ではダメ!)

     ・事業の目的にかぎる ※居住用を除く。

                  Ex.居住用賃貸マンション…×

 普通借地権との兼ね合いもあり、

 条文上は、次のように、①、②と分かれているのですが、

 宅建試験対策としては、

 『10年以上、50年未満』とまとめてしまったほうがいいでしょう。

 ①期間が、10年以上30年未満の事業用定期借地権

  ⇒ 契約の更新    → なし
    建物買取り請求 → なし
    建物の築造による
    存続期間の延長 → なし

 ②期間が、30年以上50年未満の事業用定期借地権
 (30年以上の借地権の特約扱い)

  ⇒  契約の更新    → △ なしと 定めることができる(任意規定)
     建物買取り請求 → △
 なしと 定めることができる(任意規定)
     建物の築造による
     存続期間の延長 → △ 
なしと 定めることができる(任意規定)
 

  宅建試験には99%でませんが、登記手続き上は3点setみたいですね。

11:○

  公正証書でないとダメ!  事業用定期借地権だけ!

12:○      

 建物譲渡特約付借地権
 (設定後30年を経過した日に、借地上の建物の所有権が移転する特約あり)

 ⇒借地権設定後、30年を経過した日に、
  建物譲渡がなされ、
  建物が借地権者のものでなくなるため、
  もう土地を借りていても意味がないので、
  借地権は消滅します。

 したがって、法定更新はしませんね。

    

Ans. 1 × 2 ○ 3 × 4 × 5 × 6 ○ 7 ○ 8 ×  

   9 ○ 10 ○ 11 ○ 12 ○   

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

今回は、借地 を出題しました。  

合否を決める 特Arank の最重要テーマ  

 バッチリ決めましょう! 

絶対に合格するぞ

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 権利関係 17

2010-04-08 22:15:27 | 宅建 1問1答 権利関係

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2007.9.16ver.2  2008.06.25 ver.3  
2010.04.08 ver.4  

権利関係17

Q.1~16

※1~3について  

 Aは自己所有の建物をBに賃貸した。

1. 建物が老朽化してきたため、Aは建物の保存のために必要な修繕をしたいと考えている。
 この場合において、BはAの修繕行為を拒むことはできない。

2. 建物が老朽化してきたため、BはAの負担すべき必要費を支出して建物の修繕をした。
 この場合において、Bは当該賃貸借契約の終了後でなければ、修繕に要した費用の償還を請求することはできない。

3. AB間で約定された賃料は、月8万円であったが、Bは、当該建物を第三者Cに月10万円で転貸し、転貸につきAの承諾も得た。
 この場合において、Aが直接Cに対し8万円を賃料として支払うよう請求したときは、Cはこれを拒むことはできない。

   

※4~6について  

 Aは、A所有の建物を、Bから敷金を受領して、Bに賃貸したが、Bは賃料の支払いを遅滞している。
 なお、Bの未払賃料の額は、敷金の額の範囲内である。 

4.Bは、Aに対し、未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。

5.Bが未払賃料を支払って、Aの承諾を得て賃借権をEに譲渡した場合、BがEに敷金返還請求権を譲渡する等しなくても、敷金に関する権利義務関係は、Eに承継される。

6.AがDに建物を譲渡し、Dが賃貸人となった場合、Aに差し入れていた敷金は、Bの未払賃料を控除した残額について、権利義務関係がDに承継される。  

   

※7~8について  

 借主Aは、B所有の建物について貸主Bとの間で賃貸借契約を締結し、敷金として賃料2ヵ月分に相当する金額をBに対して支払ったが、当該敷金についてBによる賃料債権への充当はされていない。 

7.賃貸借契約期間中にBが建物をCに譲渡した場合で、Cが賃貸人の地位を承継したとき、敷金に関する権利義務は当然にCに承継される。 

8.賃貸借契約が終了した場合、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず、Aの建物明渡しはBから敷金の返還された後に行えばよい。   

     

※9~10について 

 Aは、BからB所有の建物を賃借し、特段の定めをすることなく、敷金として50万円をBに交付した。

9. 賃貸借契約が終了した場合、建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり、Aは、敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。

10. Bは、Aの、賃貸借契約終了時までの未払賃料については、敷金から控除できるが、契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額についても、敷金から控除できる。

    

※11~12について  

 AはBから建物を賃借し、Bの承諾を得て、当該建物をCに転貸している。

11.AとBとが賃貸借契約を合意解除した場合、AC間の転貸借契約は、その前提を失うため、特別の事情のある場合を除き、当然に終了する。 

12.Bが、Aの債務不履行によりAB間の賃貸借契約を適法に解除した場合、Cは、AC間の転貸借契約に基づく転借権をBに対抗することができない。

※13~15について  

 AがBの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている。 

13.Bがその土地をCに譲渡する場合、賃貸人の義務の移転を伴うから、Bは、その譲渡についてAの承諾を必要とする。 

14.EがBからその土地の譲渡を受けた場合、Eは、登記を移転していなくても賃貸人たる地位の取得をAに対抗することができる。

15.Aがその建物をDに譲渡する場合、特別の事情のない限り、Aは、Dに対する敷地の賃借権譲渡についてBの承諾を得る必要がある。    

16.Aは、 自己所有の建物をBに売却したが、 Bはまだ所有権移転登記を行っていない。
 DがAからこの建物を賃借し、 引渡しを受けて適法に占有している場合、 Bは、 Dに対し、 この建物の所有権を対抗でき、 賃貸人たる地位を主張できる。

   

Ans.1~16

1:○   

 賃借人は、賃貸人(大家さん)の修繕行為を拒むことはできません。

 (大家さんは、借りてすんでいる人を追い出してでも、修理ができるんですね。)

2:×

 大家さん(賃貸人)が負担すべき
 必要費(Ex.屋根の雨漏りの修理費用)を
 賃借人が支出した場合、
 賃借人は、
 『直ちに』、
 大家さん(賃貸人)に対して、
 その費用を請求できます。 

3:○  

 賃貸人Aは,転借人Cに対して賃料を請求できます。  
 そして、その額は、
 「賃貸人Aと賃借人Bとの間の賃貸借契約の家賃」 と
 「転貸人Bと転借人Cとの間の賃貸借契約の家賃」 とを比べて,
 『小さいほう』までとなります。 

4:×  

 滞納している賃料について,敷金から充当するようにできるか?  

Point! 敷金 = 大家さんのためのお金  

    賃借人からは、賃貸人に請求できない。 

     賃貸人からは、自ら敷金で充当することはできる。 

5:×   

6:○   

5と6の違いに注意しましょう♪ 

  余裕があったら、理由も考えてみましょう!

 賃借人がかわった場合  敷金は、承継されない。  

 賃貸人がかわった場合  敷金は、承継される。  

 ※家賃の滞納分(未払い賃料)だけ差し引かれて承継されます

7:○

8:×  

 ちょっと注意の問題ですね。   

 『建物明渡し』は、

 『敷金の返還』よりも、先にしなければいけません。  

  『賃貸人の敷金返還義務』 と 『賃借人の建物明渡義務』とは、

   『同時履行の関係に立たない』、

   というところまでは正しいといえます。 

   しかし、

   「建物明渡しの方が後」では順番が逆ですね。

9:×  

 賃貸借契約が終了した場合、

 建物明渡債務 と 敷金返還債務 は、

 同時履行となりません。

 ①建物明渡 ⇒ ②敷金返還

 の順番になります。

10:○

 まず、

 賃貸借契約終了時までの未払賃料について、
 敷金から控除することができます。

 次に、

 契約終了後、明渡しまでの期間の賃料相当損害額についても、

 賃借人が発生させた損害であることから、

 敷金から控除することが認められています。

11:×  

 賃貸人と賃借人が賃貸借契約を『合意解除』しても、

 賃貸人は、『転借人に対抗できません』

 (転借人を追い出すことは出来ません)。

12:○

 賃貸人が賃貸借契約を『債務不履行解除』した場合、

 賃貸人は、『転借人に対抗できます』

 (転借人を追い出すことが出来ます)。

 
 しっかりと整理しましょう♪ 

  合意解除      転借人に対抗することができない。
               (転借人を追い出せない)

 債務不履行解除   転借人に対抗することができる。
               (転借人を追い出せる)
              

13:×  

 賃借権が設定されている土地を譲渡するときに、
 賃借人の承諾を得る必要はありませんね。  

14:×  

 賃貸人から土地を譲り受けた、
 新しい所有者が、
 賃借人に対して、
 「賃貸人たる地位(Ex.賃料の請求)」を主張するためには、
 所有権移転「登記」が必要です。

15:○      

 賃借権譲渡については、

 賃貸人の承諾を得る必要があります。

16:×

 賃料の請求など、賃貸人たる地位を賃借人に主張するためには、

 賃料の二重払いを防止するため、『登記』が必要です。

    

Ans.1 ○ 2 × 3 ○ 4 × 5 × 

    6 ○ 7 ○ 8 × 9 × 10 ○

    11 × 12 ○ 13 × 14 × 15 ○ 16 ×

  

  

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか?   

今回は、賃貸借 を出題しました。  

権利関係の最重要テーマですね。  

んっ…というテーマがあったら、

しっかりとお手持ちのテキストで確認しておきましょう。  

絶対に合格するぞ!

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