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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 地方税ver.3

2008-10-15 00:35:00 | 宅建 1問1答 税・地価公示

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!     

2006.10.12  
2007.10.13 ver.2  
2008.10.15 ver.3  

 地方税 

 地方税(不動産取得税・固定資産税)の攻略!

1.不動産取得税は、不動産を取得すれば、登記をしていなくても、課税される。

2.平成20年度に住宅以外の家屋を取得した場合の不動産取得税の標準税率は4/100である。

3.不動産取得税の標準税率は5/100であるが、平成20年中に住宅を取得した場合の不動産取得税の標準税率は3/100である。

4.不動産取得税の標準税率は4/100であるが、平成20年中に住宅を取得した場合の不動産取得税の標準税率は1.4/100である。 

5.不動産取得税は、相続、贈与、交換及び法人の合併により不動産を取得した場合には課せられない。

6.不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産の所在する市町村において、当該不動産の取得者に課せられる。

7.不動産取得税は、不動産の取得に対して、取得者の住所地の都道府県が課する税であるが、その徴収は普通徴収の方式がとられている。

8.家屋の改築により家屋の取得とみなされた場合、当該改築により増加した価格を課税標準として不動産取得税が課税される。

9. 不動産取得税の免税点は、土地の取得にあっては30万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあっては一戸につき23万円、その他の家屋の取得にあっては一戸につき12万円である。

10.宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成20年中に行われた場合には、当該宅地の価格の1/2の額とされる。

11.宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成20年1月1日に行われた場合には、当該宅地の価格の2/3の額とされる。

12.平成20年4月に取得された床面積240㎡の新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。

13.平成20年7月に中古住宅とその敷地を取得した場合、当該敷地の取得に係る不動産取得税の税額から1/2に相当するが額が減額される。

14.固定資産税の標準税率は、3/100である。 

15.200㎡以下の住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、価格の1/2の額とする特例措置が講じられている。

16.新築住宅に対しては、その課税標準を、中高層耐火住宅にあっては5年間、その他の住宅にあっては3年間その価格の1/3の額とする特例が講じられている。

17. 固定資産税の納税者は、固定資産課税台帳に登録された事項に不服がある場合には、固定資産評価審査委員会に対し登録事項のすべてについて審査の申出をすることができる。

    
     確認しましょう! 

Ans. 1 ○ 2 ○ 3 × 4 × 5 × 6 × 7 × 8 ○ 9 × 10 ○

   11 × 12 ○ 13 × 14 × 15 × 16 × 17 ×

1:○   

 不動産取得税は、不動産の『取得』について課税されます。
 注意点は、
 登記は関係ないことですね。

2:○  

  不動産取得税の標準税率 … 100分の4  

    税率が低くなる特例 発動中!

    『住宅・土地』についての特例税率   … 100分の3  

    『店・事務所』については特例税率なし … 100分の4
   (住宅以外の家屋)

3:×

 『住宅に係る特例税率』の100分の3はあっています。  

 しかし、
 特例がないとした場合の原則ルールとして、
 不動産取得税の『標準税率』は、100分の4ですね。

 正直、かなりやな問題です。 
 でも、念のため押さえておきましょう。

4:×

  不動産取得税の標準税率 … 100分の4  

    税率が低くなる特例 発動中!

    『住宅・土地』についての特例税率   … 100分の3  

    『店・事務所』については特例税率なし … 100分の4
   (住宅以外の家屋)

5:×   

 相続・法人の合併 ⇒ 課税されません  

  贈与・交換    ⇒ 課税されます

6:×  

 不『動』産取得税の課税主体   『不動産の所在』する『道』府県

  『どぉ~』で結び付けて覚えましょう!  

7:×  

 不『動』産取得税の課税主体   『不動産の所在』する『道』府県   

8:○

 家屋の改築  改築により増加した価格 (課税標準)
           ※この分を『取得』と扱います。

9:×  

 不動産取得税の免税点♪

 土地 ⇒ 30万円

 家屋 ⇒ 23万円(建築に係るもの)
       12万円(その他の家屋)

 『動』産取得税の免税点   地 … 『10』万円

  ここも、『どぉ~』

  免税点で最も重要な数字ですね。ここだけでも覚えましょう! 

  あとは、
  ほかに免税点が10万円となるものはないこともいっしょに押さえましょう。 

10:○

 不動産取得税『課税標準』の特例

  『宅地』   宅地の価格…『2分の1』  

11:×

 不動産取得税『課税標準』の特例

  『宅地』   宅地の価格…『2分の1』  

12:○

 不動産取得税『課税標準』の特例

  『新築住宅』   1,200万円控除
  床面積 50~240㎡  

13:×  

 不動産取得税『課税標準』の特例

  『宅地』   宅地の価格…『2分の1』  

14:×  

 固定資産税の標準税率 … 100分の1.4 (1.4%)

15:×   

 固定資産税課税標準の特例  

 住宅用地  0~200㎡ … 6分の1     

           200㎡~ … 3分の1

16:×  

 固定資産税税額の特例  

 『新築住宅』  税額 2分の1

 Ⅰ.適用条件  床面積 50~280㎡  

   Ⅱ.適用範囲  ~120㎡まで

             ~3年間

 注意点!

  ここは、課税標準の特例ではなく、『税額』についての特例です。    

17:×  

 固定資産税の納税者は、
 固定資産課税台帳に登録された『価格に不服がある場合』、
 固定資産評価審査委員会に対し、
 審査の申出をすることができます。
 登録事項の「すべて」についてではありませんね。     

 ~みやざき講師からのAdvice~  

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか? 
 今回は、地方税(不動産取得税・固定資産税)を出題しました。 
 1点確保したいテーマですね。
 試験に出てくる可能性の高いところだけ、 確実におさえていきましょう。
 いよいよあと一週間
 絶対に合格するぞ!

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 地価公示法 ver.2

2007-10-15 10:31:03 | 宅建 1問1答 税・地価公示

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

 今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!              

2006.10.12  
2007.10.14 ver.2     

 地価公示法 

 地価公示法の攻略!   

1.公示価格は、都道府県知事が、各標準地について2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その平均価格を公示するものである。

2.都道府県知事は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を、当該都道府県の事務所において一般の閲覧に供与しなければならない。

3.標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。

4.標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額の平均を求めることにより行われる。

5.標準地の正常な価格は、土地鑑定委員会が各標準地について2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って判定される。

6.地価公示は、土地鑑定委員会が、毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、標準地の正常な価格を判定し、これを公示するものである。

7.土地鑑定委員会は、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域(公示区域という)内の標準地について,毎年1回、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、公示する。

8.標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に地上権がある場合には、その地上権が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。

9.都市及びその周辺の地域において土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を規準として取引を行わなければならない。

10.公示価格は、一般の土地の取引価格に対する指標となるものであり、国又は地方公共団体がその所有する土地の取引を行う場合においても、公示価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。

11.公示価格は、標準地の単位面積当たりの正常な価格、すなわち、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格を示すものであり、公共事業の用に供する土地の取得価格の算定の規準となるものである。

 確認しましょう! 

1:×  

 公示価格の『公示』 ⇒ 土地鑑定委員会  

  地価公示手続きの急所!   知事はでてこない

  地価公示手続きのフローチャート♪

 標準地を選ぶ … 土地鑑定委員会が、公示区域から選ぶ。
  ↓                      ※都市計画区域の外もありうる

 鑑定を依頼  … 2人以上の不動産鑑定士
  ↓
 鑑定
  ↓              提出
 評価書     … 鑑定士 ⇒ 土地鑑定委員会
  ↓
 審査・調整   … 土地鑑定委員会 
             〔注意! 鑑定士の評価を鵜呑みにはしない〕
  ↓
 判定      … 土地鑑定委員会が、『正常な価格』を決める!
            ※正常な価格=更地価格
                      建物、借地権がないものとして扱う                
  ↓
 公示      …土地鑑定委員会が、官報で公示する。
  ↓
 送付      …土地鑑定委員会 ⇒ 市町村長
  ↓
 閲覧      …市町村の事務所 

 

2:×  

 (土地鑑定委員会から、公示価格について送付を受けた) 
 『市町村の長』は、
 これらの地価公示の資料(Ex.図面)を
 市町村の役場で、
 「一般の閲覧」に供します。
 
  地価公示手続きの急所!   知事はでてこない

3:○

 「標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。」

 こういうこむずかしい表現は、10回くらい音読して、
 なんとなくそうかな…くらいにはしておきましょう。

4:×   

  次の表現はよくでます。 めんどうなんですが…
   10回くらい音読しておきましょう♪  

 標準地の鑑定は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格,近傍類地の地代等から算定される推定の価格,及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を 『勘案して』行います。 

 ⇒ 「平均」するわけではありませんね。

5:○  

 標準地の正常な価格は、
 土地鑑定委員会が、
 2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、
 その結果を審査し、必要な調整を行って、
 判定されますね。

6:○

 地価公示は、
 土地鑑定委員会が、
 毎年1回、
 2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、
 その結果を審査し、必要な調整を行って、
 標準地の正常な価格を判定し、
 これを公示するもの、ですね。

7:○

 土地鑑定委員会は、
 公示区域内の標準地について、
 毎年1回、
 正常な価格を判定し、
 公示します。

8:×

 標準地の『正常な価格』  『建物』や『地上権などの権利』がある場合には、
                   『存しないものとして』 かんがえます。  

9:× 

     取引    「指標」 (努力義務:「~努めなければならない」)

      取引以外   「規準」  

10:○  

 国、地方公共団体(都道府県・市町村)が、
 土地の取引を行う場合でも、
 『取引』なので、
 『指標』として、
 扱うことになります。 

 国、地方公共団体のケースはちょっと注意しましょう!

11:○  

     取引    「指標」 

      取引以外   「規準」  

      Ex.鑑定評価、公共事業用の土地の取得、収用に対する補償金

 ~みやざき講師からのAdvice~   

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか? 

 今回は、地価公示法 を出題しました。 

 出題されたら1点確保したいテーマですね。

 試験に出てくる可能性の高いところだけ、確実におさえていきましょう。 

 いよいよ宅建試験目前

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 登録免許税 ver.2

2007-10-14 00:17:43 | 宅建 1問1答 税・地価公示

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!   

2006.10.12  
2007.10.14 ver.2            

  登録免許税  

登録免許税の攻略! 

1.土地の所有権の移転登記に係る登録免許税の納期限は、登記を受ける時である。

2.土地の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率は、移転の原因にかかわらず一律である。

3.土地の売買に係る登録免許税の課税標準は、売買契約書に記載されたその土地の実際の取引価格である。

4.土地の売買に係る登録免許税の納税義務は、土地を取得した者にはなく、土地を譲渡した者にある。

5.A(個人)は、自己を権利者とする地上権の設定の登記がされている土地をその土地の所有者であるBから売買により取得した。
 この場合におけるBからAへの当該土地の所有権の移転の登記に係る登録免許税に関して、課税標準である土地の価額は、その土地について地上権が設定されていないものとした場合の土地の価額から地上権の価額を控除した額による。  

※6~7について  

 住宅用家屋の所有権の保存登記に係る登録免許税の税率の軽減措置の適用に関して、

6.この税率の軽減措置は、従業員の社宅として新築した住宅用家屋について法人が受ける登記には適用されない。

7.この税率の軽減措置は、既にこの税率の軽減措置の適用を受けたことのある者が受ける登記には適用されない。

  できたかな? 

1:○  

 登録免許税の納期限  登記を受ける時

2:×  

 登録免許税の税率は、
 ケースバイケースで、
 いろいろあります。  (Ex.売買 1000分の20 相続 1000分の4)

 個人的には、宅建試験対策上、めんどくさい数字を覚えるのは無駄と思います。  
 覚えなくていいでしょう♪
 どのみち、実務で使うときも調べればよいことですしね。  

3:×   

 登録免許税の課税標準  固定資産課税『台帳価格』

 課税標準は、実際の取引価格ではありません。

4:×  

 土地の売買に係る登録免許税の納税義務  売主+買主

                              連帯納付義務 

5:×  

 課税標準となる土地の価額  地上権などが『ないもの』とした価額

6:○

 住宅 … 登録免許税の税率の軽減措置

 適用条件

 1.個人 (自己が居住) 〔注意! 法人…×〕
 2.床面積 50㎡~
 3.新築・取得後 1年以内
 
 ※余裕あったら…
 4.《中古住宅のとき》
   築20年以内 (耐火等堅固建物 25年)
    or
   耐震基準に適合

 税率の軽減措置 ⇒ 法人が受ける登記 ×

7:×   

 とくにこのような制限はありません。

 したがって、
 既にこの税率の軽減措置の適用を受けたことのある者が
 受ける登記にも適用されます。

 

 ~みやざき講師からのAdvice~   

 いかがでしたか?

 全部できましたでしょうか? 

 今回は、登録免許税 を出題しました。 

 ちょっと対策をたてにくいテーマかもしれません。

 試験に出てくる可能性の高いところだけ、確実におさえていきましょう。 

 絶対に合格するぞ!  

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