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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法・究極の7本! ver.2

2007-10-11 00:23:33 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!     

2006.10.10  
2007.10.11 ver.2   

~宅建業法・究極の7本!~   

 宅建業法で合格を決める問題にチャレンジしよう!

1. Aは、宅地建物取引業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人甲が3年前に建設業法違反で過料に処せられている。 Aは、宅地建物取引主任者資格登録を受けることができる。

2. Dは、3年前に丁社が引き続き1年以上宅地建物取引業を休止したとしてその免許を取り消されたとき、その聴聞の期日及び場所の公示の日の30日前に、丁社の取締役を退任した。 Dは、宅地建物取引主任者資格登録を受けることができる。

3.Aが無免許営業等の禁止に関する宅地建物取引業法に違反して宅地建物取引業を営み、懲役1年,執行猶予3年及び罰金10万円の刑に処せられ、登録を消除されたとき、執行猶予期間が満了すれば、その翌日から登録を受けることができる。

4.宅地建物取引業者Aが、B所有地の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合について、Aは、Bの申出に基づき、「契約の有効期間を6月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は3月(専属専任媒介契約にあっては、1月)となる。

5.宅地建物取引業者Aは、オフィスビルの所有者Cから賃貸借の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってCの物件について賃貸借の媒介をしていたことから、当該依頼に係る媒介契約を締結したとき、Cに対し、書面の作成及び交付を行わなかった。これは、宅地建物取引業法の規定に違反する。

6.宅地の売買について、売主A、Aの媒介業者B及び買主の媒介業者Cの三者がいずれも宅地建物取引業者である場合は、B及びCのみならず、Aも、買主に対して法第35条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。 

7.貸主である宅地建物取引業者Cが、宅地建物取引業者Dの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Dが作成・交付した契約書面に法第37条違反があった。この場合、Dのみが監督処分及び罰則の対象となる。      

 しっかりと理解しましょう 

1:×  

 成年者と同一の行為能力を『有しない』未成年者  

  『登録』…×    

   『免許』…△ 親次第
        (その未成年者の法定代理人に欠格事由がなければ取得できる)  

2:○  

 『1年以上宅地建物取引業を休む』と、
 かならず免許を取り消されます。  

 しかし、
 なんか悪いことをしたわけではないので、
 免許の再取得や主任者登録に影響はないと考えましょう。  

 ちょっと特殊なケースなので、注意ですね。 

3:×

 「懲役1年,執行猶予3年」及び「罰金10万円」

  執行猶予は懲役の部分だけについていますね。  

 すると、
 『宅建業法違反』で、
 『罰金刑』を受けていますので、
 登録は5年ダメ
 ということになります。

4:×

  要注意  『かっこのなかに、答えあり!』

 今年、出題される可能性が高いちょっといやらしいパターン。

 かっこを読み飛ばさないようにしましょう。

 ・媒介契約の有効期間 ⇒ 専任、専属専任とも『3ヵ月』を超えることはできませんね。  

5:× 

  『貸借の媒介』  媒介のルールは関係ありません  

 媒介についてのルールは、
 売買(交換)のときだけのルールなんです。

6:○

 「取引」に、宅建業者として関わるもの全員に、重要事項の説明義務があります。   

  合格を決める予想問題!

 ※とても基本的な内容でありながら、
  本試験で出題されたら正解率45%前後になる問題です。

 (ちょっとあやしいへなちょこ宅建先生はまちがえるかも…
  自分が通っている学校の先生の実力を試すにはいい問題!?)  

Q.事業用建物の賃貸借について、貸主A、Aの媒介業者B及び借主の代理業者Cの三者がいずれも宅地建物取引業者である場合は、B及びCのみならず、Aも、借主に対して法第35条に規定する重要事項の説明をすべき義務を負う。    

 絶対、合格するぞ

    

予想問題:×  なぜでしょう?  かんがえてみてね。 

7:○   

 本問で、Cはなにをしていますか?

 『自ら貸借』 ⇒ 「取引」にあたらない。

         ⇒ 宅建業にあたらない。

          『宅建業法のルールは関係ない』  

 さっきの予想問題も実はこれですね。

     

~みやざき講師からのAdvice~   

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか?  

宅建業法で合格が決まる宅建試験。  

かならず、過去問を前々日、前日でもう1回解きましょう。   

いよいよあと10日  

絶対に合格するぞ!

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法16 ver.2

2007-10-10 00:00:55 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2006.9.24
2007.10.10 ver.2

宅建業法16

Q100~105

100.宅建業者A(消費税課税事業者)が売主B(消費税課税事業者)からB所有の土地付建物の媒介依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の限度額(消費税を含む)は、いくらか。
 なお、土地付建物の代金は5,100万円(消費税100万円を含む)とする。

101.宅建業者Aは、建物の売買の媒介をするに当たり、買主が手付金を支払えなかったので、手付金に関し銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、当該建物の売買契約を締結させた。これは宅建業法に違反する。  

102.宅建業者は、事務所に置かなければならない専任の取引主任者が退職して欠員を生じた場合、2週間以内に是正措置を講じないと、業務停止処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。

103.甲県知事の免許を受けた宅建業者Aが免許を受けてから1年以内に事業を開始しない場合において、Aに相当の理由があるときは、甲県知事は、Aの免許を取り消すことができない。

※104~105について 

 宅建業者B(甲県知事免許)に対する監督処分に関して、  

104.Bが、乙県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合、乙県知事は、Bに対し業務停止の処分をすることができる。  

105.Bが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合で、情状が特に重いときには、国土交通大臣は、Bの免許を取り消すことができる。

     

Ans.100~105

100:  

 売買契約の媒介  物件の本体価格(税抜き)×3%+6万円   

 で 報酬額(税抜き)の上限 を求めることができます。

 5,000万円×3%+6万円=1,560,000円 

 次に、宅建業者Aは消費税課税事業者なので、消費税分を加えます。 

 すると、  

 1,560,000円×1.05=1,638,000円  となります。 

 したがって、本問の報酬限度額は、1,638,000円 です。  

101:×  

 宅建業者は、
 手付けについて、
 貸付けや「信用の供与」をすることにより、
 契約を誘引する行為をしてはなりません。 
 
 注意してほしいのは、
 本肢においては、
 あくまで銀行が手付けの貸付けを行ったのであり、
 宅建業者はその斡旋(あっせん:紹介)をしただけなので、
 信用の供与には当たらないことです。
 
 とすると、本問は違反しませんね。

102:×  

 宅建業者は、
 専任の取引主任者の数が足りなくなったときには、
 2週間以内に補充しなければならず、
 もし補充しないと、
 業務停止処分を受けたり、
 罰金に処せられてしまいます。  

103:×

 「免許を受けてから1年以内に業務を開始しない」と、
 なんとその理由にかかわらず、
 免許権者は、
 『必ず』その免許を取り消さなければなりません
 (必要的免許取り消し)。  

104:○

 免許権者の指示処分に従わなかった場合、
 ①免許権者の甲県知事 のほか、
 ②その業務が行われた場所の乙県知事 も
 業務停止処分をすることができます。 

105:×

 指示処分に従わない場合(『業務停止処分事由』に該当する。)で、
 その『情状が特に重い』ときは、
 免許取消処分の対象となります。 

 しかし、
 免許取消処分は、
 免許権者のみがなしうるので、
 国土交通大臣は、
 甲県知事の免許を受けたAに対して、
 免許取消処分をすることはできません。

 がんばって合格しましょう           

~みやざき講師からのコメント~  

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法15 ver.2

2007-10-09 22:20:41 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!               

2006.9.24
2007.10.9 ver.2

宅建業法15

Q92~99

※92~95について  

 宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと建物の売買契約を締結した場合、次の記述は正しいでしょうか。
 なお、建物の引渡しの日は、契約締結の日の1月後とします。

92.「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から2年間とし、Bは、その期間内に、契約を解除することはできないが、損害賠償を請求することができる」旨の特約は無効である。

93.「建物に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がAの責めに帰すものでないとき、Aは担保責任を負わない」旨の特約は有効である。

94.「Aが担保責任を負う期間は契約締結の日から2年間とし、Bは、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」旨の特約は有効である。

95.「Aが担保責任を負う期間は建物引渡しの日から1年間とする」旨の特約は無効であり、Aは、引渡しの日から2年間担保責任を負う。

96.宅建業者Aは、自ら建築工事完了前のマンションの売主となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置をしなくてもよい。

97.宅建業者Aが自ら売主となって宅建業者でないBとマンション(工事完了済)の売買契約(価格4,500万円)を締結した場合に関して、Aは、Bから手付金900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し,その契約を証する書面をBに交付したが、その後Bへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。これは宅建業法に違反する。

※98~99について  

宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者でないCと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約(代金5,000万円,手付金200万円,中間金200万円)を締結した。

98.Aは、手付金を受け取る時点では、手付金等の保全措置を講じる必要はない。

99.契約締結時の2月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Aが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Aは、手付金及び中間金について保全措置を講じる必要はない。    

Ans.92~99

92:○  

 前半部分の
 「Aが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から2年間とし」
 とする部分については有効ですね。  

 しかし、
 後半部分の
 「Bは、その期間内に、契約を解除することはできない」
 とする部分についての特約は、
 民法の規定より(弱い立場の素人の)買主に不利なので、
 無効となります。

93:×  

 まず前提としまして、
 民法上の瑕疵(トラブル・欠陥)担保責任は、
 無過失責任ですね(瑕疵につき売主の故意・過失を問いません)。  

 とすると、
 本問の「自ら売主」の場面で、
 「隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がAの責めに帰すものでないとき、Aは担保責任を負わない」旨の特約は、
 民法のルールより(弱い立場の素人の)買主に不利となりますので、
 無効です。

94:×  

 (宅建業者が、自ら売主として、宅建業者でない者と売買契約を締結する)
 「自ら売主」の場合について 

 瑕疵担保責任の責任追及期間  買主が瑕疵を『知ったときから1年』以上       
                         or     
                          目的物の『引渡しの日から2年』以上 

 としなければなりません。  

 本問の場合、
 なお書きをよく見ると、
 「契約締結の日から2年間」では、
 「引渡しの日(契約締結の日の1月後)から2年未満(1年11ヶ月)」となり、
 買主に不利な特約となってしまいます。 
  〔ちょっと、いやがらせ…

 したがって、
 本問の特約は無効となります。           

 『なお、~』に注意しましょう

95:×  

 瑕疵担保責任の追及期間に関して
 特約が無効となった場合、
 民法のルールに戻って、
 買主が瑕疵の事実を『知ったときから1年間』となります。

96:×  

 未完成物件については、
 その受領する金額が
 物件価格の5%以下、
 かつ、
 1,000万円以下
 である場合には、
 手付金等の保全措置を講じる必要がありません。

97:×  

 登記がなされたときには、
 『手付金等の保全措置』を講じる必要がありません。 

 これは、
 登記があればあとは裁判所が守ってくれるからと考えましょう。  

 したがって、
 所有権移転の登記をおこなって、
 保全措置はいらなくなっていますので、
 保証委託契約を解約しても、
 宅建業法に違反しませんね。

98:○  

 工事完了前の物件(未完成物件)については、  

 手付金等の額が、 
 代金の額の
 5%以下で、
 かつ、
 1,000万円以下であれば、  

 例外として、
 保全措置を講じなくても手付金等を受領できます。

99:×  

 未完成物件であるか完成物件であるかは、
 売買契約締結時によって判断することになっています。  

 したがいまして、
 本問のように中間金を受け取る時点で工事が完了していても、
 売買契約締結時には未完成であった以上、
 未完成物件の取引として、
 代金の5パーセント又は1,000万円を超える
 手付金等を受領しようとするときには、
 保全措置を講じなければなりません。

※またの機会に、もう少しわかりやすい保全措置の解説をあらためて補充させていただきますね       

~みやざき講師からのコメント~  

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法14 ver.2

2007-10-08 21:09:22 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2006.9.22
2007.10.8 ver.2

宅建業法14

Q87~91

87.宅建業者Aが自ら売主として、宅建業者でない買主Bと宅地(価格5,000万円)の売買契約をした場合、「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をしたとき、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。

88.宅建業者Cが自ら売主として宅建業者でないDとマンション(価格3,000万円)の売買契約をした場合、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額の定めをしなかったとき、Cは、実際に生じた損害額1,000万円を立証して請求することができる。

89.宅建業者Aが、自ら売主となって宅建業者でない買主Bと建物(完成物件)を売買する場合、Aは、Bの承諾を得ている場合は、購入代金の額の2/10を超える額の手付を受領できる。

90.宅建業者Cは、自ら売主となって、宅建業者でない買主Dに、建築工事完了前のマンションを価格4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。CD間の契約においては、「Cがマンションの引渡しができない場合には、当該手付金の全額を返還するので、Dの履行着手前にCが契約を解除してもDは損害賠償その他の金銭を請求しない」旨の特約をすることができる。

91.宅建業者E社が自ら3,000万円の宅地の売主となる場合、手付金の保全措置を講じれば、宅地の引渡し前に手付金として900万円を受領することができる。      

Ans.87~91

87:○  

 宅建業者が、『自ら売主』となり、
 「業者でない買主」 と契約する場合、
 『損害賠償額の予定』 と 『違約金』 は、
 あわせて代金の2割を超えることはできません。 
 このとき、
 超えた部分については、
 無効とされますので、
 本問では、
 あわせて1,000万円が上限となります。 

 88:○  

 損害賠償額の予定額を特に定めていませんので、
 損害賠償は、裁判で証明できた額を請求できます。

   「宅建業者が、自ら売主となって一般消費者と売買契約をする場合、債務不履行解除に伴う損害賠償額の予定または違約金を定めるときは、合算して代金の10分の2を超えてはならない。」 というルールは、
  損害賠償額の予定を定めた場合だけのルールです。 
  注意しましょう

 損害賠償額の予定、違約金 についてのルール

  損害賠償額の予定を定めていない場合

     損害賠償は、裁判で証明できた額。

  
  損害賠償額の予定を定めた場合

      損害賠償は、特約で定めた予定額。
       (民法上のルール)

      ※さらに、このとき、

        売主   →    買主
      宅建業者     宅建業者でない

      というケースで、
      みずから売主・8種制限が適用される場合、

      損害賠償額の予定、違約金は、
      合算して、代金の10分の2 まで  

      となります。

      そして、
      代金の10分の2をこえて設定すると、
      超えた分だけ無効になります。

 

89:×  

 『自ら売主』となる売買契約において、
 当該業者は、
 「業者でない買主」から、
 代金の2割を超える額の手付を
 受領することはできません。 

 これは、
 たとえ買主の承諾があったとしても、
 同じなんですね。  

90:×  

 売主が手付解除をするには、
 手付を倍額にして返還する必要があります。  

 そして、
 宅建業者が、
 『自ら売主』となる場合に、
 「業者でない買主」に不利な特約は、
 無効となるところ、
 
 本問では、
 「当該手付金の全額を返還する」としており、
 2倍にして返してもらえない分、
 買主は損をしますので、
 買主に不利なものとして無効となります。

91:×  

 宅建業者が、『自ら売主』となる場合、
 代金の額の10分の2を超える手付金を
 受け取ることはできません。  

 これは、手付金の保全措置を講じたとしても同じですね。       

 売主:宅建業者 → 買主:宅建業者でない 

    みずから売主・8種制限の手付金の扱いについて
    

 Ⅰ. 手付金  代金の10分の2まで  

 Ⅱ. 手付金の保全措置

Ⅰ、Ⅱはそれぞれ別々のルールですので、
 手付金については、
 両方のルールを別々に考えなければいけません。 

 ちょっと注意しましょう♪

~みやざき講師からのコメント~  

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法13 ver.2

2007-10-07 18:54:20 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2006.9.19
2007.10.7 ver.2

宅建業法13

Q77~86

77.次の①~④のうち,宅建業者が自ら完成前の物件の売主となり,宅建業者に売却する場合に適用されるものはどれか。

①重要事項の説明            ③手付の額の制限
②損害賠償額の予定等の制限     ④手付金等の保全措置

78.宅建業者Aが自ら売主となって宅地の売買契約を締結した場合に関して、Bの所有地について、Aが、Bの代替地取得を停止条件としてBと売買契約を締結して、自ら売主となって宅建業者でないCと売買契約を締結した場合は宅建業法に違反しない。

79.宅建業者Dが,Eの所有する宅地を取得することを停止条件として,宅建業者Fとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した場合は宅建業法に違反しない。

80.宅建業者Gが,自ら売主として,H所有の宅地(造成工事完了後)をIに売却しようとしている。Iが宅地建物取引業者でない場合で,GがIから受け取る手付金について手付金等の保全措置を講じたときは,GH間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず,Gは,Iと売買契約を締結できる。

81.宅建業者Aが自ら売主となって宅地の売買契約を締結した場合における,宅建業法第37条の2の規定による売買契約の解除(クーリング・オフ)に関して、買主Bが宅建業者でない場合,売買契約の締結がAの事務所で行われたときは,Bは,当該宅地の引渡しを受け,かつ,代金の全額を支払うまでの間,当該契約を解除することができる。

82.宅建業者Cが,自ら売主となり,宅建業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について,買主が宅建業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除(クーリング・オフ)をする場合に関し、買主Dは,20区画の宅地を販売するテント張りの案内所において,買受けを申し込み,契約を締結して,手付金を支払った。Dは,Cからクーリング・オフについて書面で告げられていなくても,その翌日に契約の解除をすることができる。

83.売主を宅建業者であるE,買主を宅建業者でないFとする宅地の売買契約について,Fが,宅建業法第37条の2(事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等)の規定に基づき売買契約の解除を行う場合に関して、Eが,電話によりFの勤務先で売買契約に関する説明をする旨を申し出て,Fの勤務先を訪問し,そこで売買契約を締結した場合は,Fは,当該売買契約を解除することができない。

84.宅建業者Gが自ら売主として締結した建物の売買契約について,買主が宅建業法第37条の2の規定に基づき売買契約の解除をする場合に関して、宅建業者でない買主Hは,建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い,自宅でこの説明を受け,即座に買受けを申し込んだ。後日,勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合,Hは売買契約の解除はできない。

85.売主を宅建業者であるI,買主を宅建業者でないJとの宅地の売買契約において,宅建業法第37条の2の規定に基づく売買契約の解除に関して、IがJに対し,売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭でのみ説明を行った場合,当該宅地の引渡しを受けていなければ,当該告知から何日を経過していても,Jは契約の解除が可能である。

86.宅建業者でないKは,宅建業者Lに対し,Lが売主である宅地建物について,Kの自宅付近の喫茶店で,その買受けの申込みをした。この場合,Kは,申込みの撤回を書面により行う必要があり,その効力は,Kが申込みの撤回を行う旨の書面を発した時に生ずる。        

Ans.77~86

77:①  

 宅建業者どうしの取引において、
 宅建業法上のルールの適用がなくなるのは、
 (自ら売主)8種制限のみですね。
 そして、
 重要事項の説明は、
 これに含まれていません。  

  8種制限 《 売主:業者 ⇒ 買主:業者でない 場合の特別ルール》  

 ①自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限 
 ②クーリング・オフ 
 ③損害賠償額の予定などの制限 
 ④手付の額の制限 
 ⑤手付金等の保全措置 
 ⑥瑕疵担保責任の特約制限  
 ⑦割賦販売契約の解除などの制限 
 ⑧所有権留保などの禁止  

  宅建業者が自ら売主となる場合の、
    8つの特別ルールは、
    買主が宅建業者でない場合だけ
    に適用されます。

   宅建業者間の取引  適用されません  

78:×  

 宅建業者Aは、
 (他人である)Bの所有地について取得する『契約』をすれば、
 自ら売主となる売買契約をすることができます。 
 しかし、
 Bから取得する契約が『(停止)条件付き』であるときには、
 自ら売主となる契約をすることはできません。 
 したがって、
 本問は宅建業法に違反することになりますね。  

 自己の所有に属しない物件(.他人物、.未完成物件)について 

 原則 宅建業者は、自己の所有に属しない物件(.他人物、.未完成物件)
     の売買契約を、自ら売主として、締結してはなりません。  

 例外 

.他人物売買が認められる例外  宅建業者が確実に取得できる場合                       

                A(所有者)
   ①売買(予約)
   ※停止条件は不可    ↓
                                       
               B(売主:宅建業者)    C(買主:業者でない)                          

                          ②売買(予約)                        
                       ※停止条件つきでもよい   

  ①:売買(予約) ⇒ ②:他人物売買 OK!  

.未完成物件の売買が認められる例外 

   手付金等の保全措置

79:○  

 宅建業者は、
 自己の所有に属しない物件(①他人物 ②未完成物件)について、
 原則として、
 自ら売主となる売買契約をできません。  

 しかし、
 このルールは宅建業者どうしの取引には適用されません。 

 買主が業者か業者でないか、注意しましょう

80:×   

 『手付金等の保全措置』を講じることで契約できるのは、
 『未完成物件』の場合ですね。  

 他人物売買については、
 手付金等の保全措置を講じていても、
 売買契約をすることはできません。

 他人物売買が認められる例外  宅建業者が確実に取得できる場合                       

   ①:売買(予約) ⇒ ②:他人物売買 OK!

               A(所有者)
   ①売買(予約)
   ※停止条件は不可    ↓
                                       
               B(売主:宅建業者)    C(買主:業者でない)                          

                          ②売買(予約)                        
                       ※停止条件つきでもよい   

81:×  

 宅建業者の『事務所』で、
 売買契約が行われましたので、
 クーリング・オフはできません。

 クーリングオフができない場所    
    (冷静にじっくりと考えることができる場所) 

 ①事務所           
 ②案内所・モデルルームなど       
  『土地に定着』『専任主任者の設置義務』   
 
      
 ③媒介・代理業者の ①、②の場所

 ④『買主から申し出た』場合の、『買主の自宅・勤務先』      

  申込み』 と 『契約』 の場所が異なる場合   
 
  『申込み』の場所で考える。

82:○  

 『テント張り』の案内所は、
 「土地に定着」していませんので、
 クーリング・オフができない場所である「事務所等」にあたりません。
 したがって、
 契約を解除することができます。 

  『テント張り』 ⇒ 「土地に定着」していない

     クーリング・オフができる。

83:×  

 『売主の申出』による、
 買主の自宅又は勤務先は、
 クーリング・オフをすることができる場合です。

 申し出たのは誰か、注意しましょう   

84:○

 「申込み」と「契約締結」の場所が異なる場合は、
 『申込み』の場所を基準に、
 クーリングオフができるか判断します。  

 また、
 『買主からの申出』により、
 『買主の自宅』で申込をした場合、
 クーリング・オフによる解除はできませんね。 

85:○   

 ①書面で告げられてから8日間経過する、
 又は、
 ②物件の引渡を受け、かつ代金の全額の支払いを行う、
 までクーリング・オフすることができる。  

 したがって、
 書面で告げられてなく、   (①について)
 引渡も受けていませんので、(②について)
 何日経過していても、
 クーリング・オフをすることができます。

 クーリングオフがタイムリミットとなるのは?  

 ①宅建業者から、
  クーリング・オフができる旨及びその方法を
  『書面で告げ』られ、
  『8日間が経過』したとき

 ② 宅地建物の『引渡し
  +『代金全部の支払い』 
  が済んだとき 
  登記は関係ありません

86:○  

 申込みの撤回は、
 『書面』により、
 行う必要があります。 
 そして、
 その撤回の効力は、
 書面を発した時に生じます。                

~みやざき講師からのコメント~  

 いかがでしたか? 
 自信を持って解けましたでしょうか?  

 満点を狙っていきたい宅建業法。

 無駄なく、重要なことを確実におさえていきましょう。  

 宅建試験まであとちょっと。  

 絶対に合格するぞ!

 Ans.77① 78× 79○ 80× 81×  

    82○ 83× 84○ 85○ 86○  

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法12 ver.2

2007-10-05 13:04:04 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2006.9.18
2007.10.5 ver.2

宅建業法12

Q71~76

 ※71~73について: 
 宅建業者が,宅地又は建物の売買の媒介に際して相手方に交付する必要のある書面に関して、

71.代金の額及びその支払の時期については,重要事項説明書に記載し内容を説明したが,契約書面には記載しなかった。宅建業法に違反しない。

72.宅地及び建物の引渡しの時期については,特に定めをしなかったため,重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが,契約書面には記載しなかった。宅建業法に違反しない。

73.移転登記の申請の時期については,特に定めをしなかったため,重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが,契約書面には記載しなかった。宅建業法に違反しない。

  

74.宅建業者が,その媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合に,宅建業法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面において必ず記載すべき事項以外のものは,次のうちどれか。

 ①借賃の額並びにその支払の時期及び方法
 ②契約の解除に関する定めがあるときは,その内容
 ③契約の更新に関する事項
 ④損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは,その内容

75.宅建業者は,取引の相手方に対し,取引が成立するまでに,取引主任者をして,営業保証金を供託した供託所及びその所在地を説明させなければならない。

76.宅建業者A(甲県知事免許)は、買主Bに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所のもよりの供託所、その所在地及び供託した供託金額について説明するようにしなければならない。

Ans.71~76

71:×  

 代金(借賃)の額・支払の時期・支払方法は、
 必ず、37条書面(契約書)に記載しなければなりませんね。  

Point♪   契約書(37条書面)の必要的記載事項   

①当事者の氏名・住所 

②宅地、建物を特定するために必要な表示(所在地など) 

代金(交換差金)・借賃額、支払時期、方法 

④宅地建物の引渡時期 

移転登記申請時期  

 必要的記載事項は、必ず覚えましょう!

 GORO♪

 陶器を 引渡すから 代金 ちょうだい♪ 

  ⑤    ④       ③

 とくに、GOROを紹介した
 ③、④、⑤の3つについては、

 35条(重要事項説明書)  ×

 37条 (契約書面)     

 となる点を覚えておきましょう♪

72:×   

 引渡時期は、必ず、37条書面(契約書)に記載しなければなりませんね。

73:×  

 移転登記の申請時期は、必ず、37条書面(契約書)に記載しなければなりませんね。  

74:③     

みやざき講師はこうやって解く!         

80%くらいの問題は解けるテクニックを紹介します。   

まず、①は必要的記載事項にあたりますね。   

次に、②、④は「~の定め」とあるので、任意的記載事項ではないかと考えます。  

とすれば、残る③が答えではないか、

と考えられれば十分合格ラインです  

Point!  

1.どんな場合でも37条書面に記載する必要的記載事項を覚えます。  
 (この必要的記載事項が35条の重要事項とはならないことも押さえます。)  

2.任意的記載事項は、問題文に『~の定め』とあれば記載すると考える。    

合格への近道  任意的記載事項の項目はあえて覚えない

 

上級GORO~余裕があるので、より正確に。という方へ~

貸借のケースで、『~の定め』とあっても記載しないものがあります。

 これは、7年に1回くらい使うGOROです。
 H18年に出題されたので、ここ2,3年はいらないような気がしています。

 去年の過去問を解いたときに気になるかな…
 という点に配慮しての紹介です。

 GORO♪

 高価な お菓子と ローンは いらない!

 租税公課の負担 瑕疵担保責任 金銭貸借(ローン)のあっせん 

75:×  

 営業保証金を供託した
 供託所およびその所在地の説明は、
 取引主任者が行うべき事務とはされていません。

 供託所の説明  重要事項説明ではない

 ※実務で重説を扱っている方はちょっと注意しておきましょう。 

76:×  

 宅建業者は、
 契約が成立する前までに、
 『営業保証金を供託した供託所やその所在地』について
 説明するようにしなければなりません。  

 しかし、なっなんと…
 『供託した供託金額』は、
 説明事項にあたらないんですね。 

 これは知らないと、 間違えてしまう
 恐ろしい問題の1つでしょうね   

 注意しましょう!  (経験者は語る…)         

 ~みやざき講師からのコメント~  

 いかがでしたか?   

 37条書面(契約書)は、どう学習するかがPoint!です。 

 無駄に覚える量を増やすと、

 そのしわ寄せで、35条(重説)がおろそかになってしまいます。

 最短合格のためには、いかに37条で手を抜くか、

 こういった戦略も大切です。

 無駄なく、重要なことだけを確実におさえていきましょう♪    

 絶対、合格するぞ!

 
 Ans. 71× 72× 73× 74③ 75× 76×   

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法11 ver.2

2007-10-04 10:50:01 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2006.9.15
2007.10.4 ver.2

宅建業法11

重要事項の説明については、みやざき宅建ブログに特訓講座があります。
上手に活用して、一気に攻略しましょう。

http://blog.goo.ne.jp/miyazakisensei-takken/c/5d6744a7a23d8cc8a48f0014b784b5c4

 ちなみに、去年は一問一答たった10肢で、
  重要事項の説明は2問とも正解肢のテーマが的中していました。
  お礼のご連絡も頂き、
  合格にお役立ていただけて、とても嬉しかったです♪

Q60~70

60.
 宅建業者であるA及びBが,共同で宅地の売買の媒介をするため,協力して一の重要事項説明書を作成した場合に関する次の記述は,正しいでしょうか。
 なお,Aの取引主任者をa,Bの取引主任者をbとする。 
 AとBは,重要事項についてaとbに分担して説明させるときでも,aが単独で記名押印した重要事項説明書を交付させれば足りる。

61.宅建業者Aが,貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約の締結を媒介し,又はしようとする場合に関して,建物の上の抵当権の登記に関し,「建物の引渡しの時期までには必ず抵当権を抹消できるから,Cには内密にしておいてほしい」旨のBの依頼にかかわらず,Aは,Cに対して宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項として,当該登記について説明した。これは、宅建業法に違反する。

62.宅建業者が行う重要事項の説明に関して、売買契約の対象となる建物が新築住宅であって,住宅の品質確保の促進等に関する法律にいう住宅性能評価を受けた住宅である場合は,その旨を説明しなければならない。

63.宅建業者が,重要事項の説明をする場合について、建物の貸借の媒介において,当該貸借が定期建物賃貸借である場合は,貸主がその内容を書面で説明したときでも,定期建物賃貸借である旨を借主に説明しなければならない。

64.マンション(区分所有建物)の貸借の媒介をする場合に,敷金その他契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項は、重要事項として必ず説明しなければならない事項にあたる。

65.マンション(区分所有建物)の売買の媒介をする場合の重要事項の説明に関して、当該建物の管理が委託されているときは,その委託されている管理の内容を説明すれば足り,受託者の氏名及び住所を説明する必要はない。

66.宅建業者が,マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し,宅地建物取引業法の第35条の規定による重要事項の説明を行ったが、建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)がなかったので,そのことについては説明しなかった。これは宅建業法に違反する。

67.宅建業者Cが,重要事項の説明を行う場合について、対象物件が,建物の区分所有等に関する法律にいう区分所有権の目的である場合,Cは,共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが,当該規約が未だ案であるときはその内容を説明する必要はない。

68.宅建業者が、マンションをその建築工事の完了前に自ら売主となって売買する場合の重要事項の説明に関して、当該マンションの敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めの案があるときは,その内容について説明しなければならない。

69.宅建業者がマンション(区分所有建物)の一室の賃貸借契約を媒介するに際し,重要事項の説明を行った場合について,マンションの管理費のうち,所有者が負担しなければならない通常の費用の額については,借主が負担するわけではないので,説明しなかった。これは、宅建業法に違反しない。

70.宅建業者Aが行う重要事項の説明に関して,Aは,中古マンションの売買の媒介を行うに際し,当該マンション修繕の実施状況について,当該マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ,修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため,購入者にこの旨説明し,実施状況については説明しなかった。これは、宅建業法に違反する。    

Ans.60~70

60:×   

 1つの取引に複数の宅建業者が関わった場合、
 取引に関わった全ての宅建業者の取引主任者が、
 記名押印する必要があります。 

Point♪  

  複数の宅建業者が取引に関わる場合

  全ての業者に、義務があります。

61:×  

 『登記されている権利の種類及び内容』は、
 重要事項の説明内容にあたります。
 そして、
 引渡までに登記が抹消されるからといって、
 説明を省略することは認められません。  

 ということは、
 Aの説明は宅建業法に違反せず、
 むしろ説明をしなければ違反することになりますね。  

62:○  

 売買契約の対象となる建物が、
 『住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定される住宅性能評価を受けた新築住宅である』ときは、
 その旨を重要事項として説明しなければなりません。

  これは去年命中したテーマですね。 

63:○  

 『定期建物賃貸借契約(定期借家)』は、
 重要事項として、
 取引主任者が説明しなければなりません。

64:○  

 『敷金の精算』は、
 『貸借』の重要事項の説明内容ですね。 

65:×   

 まず、
 区分所有建物について、
 管理が委託されているときは、
 その『管理人の氏名及び住所』が、
 重要事項の説明内容となります。  

 しかし、
 委託されている「管理の内容」については、
 説明する必要はありません。  

 これは要注意でしょう。  

 66:×  

 区分所有建物の貸借の場合、
 『専有部分の用途その他の利用の制限』に関する
 『規約の定め(その案を含む。)があるとき』は、
 その内容を説明する必要があります。  
 しかし、
 注意しなければいけないのは、
 『規約の定め(その案を含む。)』がなければ、
 説明が不要となる点です。 

 これも去年、命中したテーマですね。

67:×   

 「区分所有建物」の「売買・交換」について、
 『共用部分』に関する『規約(案)』があるときは、
 その内容を説明する必要があります。  

 なお、
 「賃貸借」のときには、
 共用部分に関する規約の内容を説明する義務はありませんね。  

68:○  

 マンション(区分所有建物)の売買において、
 『敷地の一部を特定の者にのみ使用する旨の規約案(専用使用権)』があるときには、
 重要事項として説明しなければなりません。 

69:○  

 区分所有建物の所有者が負担しなければならない
 『通常の管理費用の額』は、
 「貸借」の場合には、
 重要事項とはなりません。  

 注意しましょう!  

70:×  

 区分所有建物の売買では、
 『建物の維持修繕の実施状況』が『記録』されているときに限り、
 その内容を説明する必要があります。         

~みやざき講師からのコメント~  

 いかがでしたか? 自信を持って解けましたでしょうか?  

 『重要事項の説明』の攻略は宅建試験合格への大きな鍵  

 しっかりと理解して、Pointを確実におさえていきましょう。   

 宅建試験まで、あとちょっと。  

 絶対に合格するぞ!

 Ans.60× 61× 62○ 63○ 64○ 65× 

     66× 67× 68○ 69○ 70× 

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法10 ver.2

2007-10-03 10:51:02 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2006.9.13             
2007.10.3 ver.2  

宅建業法10

Q52~59

52.宅建業者Aが宅建業者でないBからその所有地の売却の依頼を受け,Bと専属専任媒介契約を締結した場合に関して,Bは,当該物件の媒介の依頼を宅建業者Cに重ねて依頼することはできないが,Bの親族Dと直接売買契約を締結することができる。

53.宅建業者Aは,売主Bとの間で,宅地の売買の専任媒介契約を締結し,媒介契約書面を交付した。この場合,Bが宅建業者である場合でも,Aは,媒介契約書面に,Bが他の宅建業者の媒介によって売買契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。

54.宅建業者Cが,D所有の宅地の売却に関し,Dと専任媒介契約を締結した場合に関して、CがDに交付した媒介契約書が標準媒介契約約款に基づかない書面である場合,その旨の表示をしなければ,Aは業務停止処分を受けることがある。

55.宅建業者Eが,F所有建物の売買の媒介の依頼を受け,Fと一般媒介契約を締結した場合に関して,Eが,建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に,その根拠を明らかにしなかったとき,Eは,そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。

56.宅建業者Aが,B所有地の媒介の依頼を受け,Bと専任媒介契約を締結した場合に関して,Aが,Bの申出に基づき,「契約の期間を6月とする」旨の特約をしたときでも,その期間は3月(専属専任媒介契約にあっては,1月)となる。

57.宅建業者Aが,B所有地の媒介の依頼を受け,Bと専任媒介契約を締結した場合に関して,Aは,Bに対し,当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約は,1週間に1回以上)報告しなければならない。

58.宅建業者Aが,BからB所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され,専任媒介契約を締結した場合について,その有効期間の満了に際して,Bからの更新の申出がなくても,その有効期間を自動的に更新するためには,当該契約の締結時にあらかじめBの承諾を得ておかなければならない。

59.宅建業者Aは,オフィスビルの所有者Cから賃貸借の媒介を依頼されたが,これまでにもCの物件について賃貸借の媒介をしていたことから,当該依頼に係る媒介契約を締結したとき,Cに対し,書面の作成及び交付を行わなかったとすれば、宅建業法に違反する。     

Ans.52~59

52:×   

 専属専任媒介契約では、
 依頼した宅建業者がみつけた相手以外と
 売買契約をすることができなくなってしまいます。  

 ということは、
 依頼者の親族と直接契約することはできませんね。   

 ちょっと確認♪

   専任媒介    1つの不動産屋さんだけにおまかせ

 専属専任媒介   1つの不動産屋さんだけにおまかせ
             +その不動産屋さんがみつけた相手以外と
                契約することができません。  
         

53:○  

 媒介契約書には、
 依頼者が媒介契約に違反したときの措置(ペナルティ)
 を記載しなければなりません。
    Ex. 専任媒介(1つの不動産屋さんだけにおまかせ) なのに、
       他の不動産屋さんにもお願いしちゃった
       ⇒ ペナルティとしていくら払うか、媒介契約書に記載しておく。 

 これは、
 相手方が宅建業者であっても、
 同じなんですね。     

 媒介契約書面に記載する事項(重要なものだけ)♪  

 ①依頼者が契約に違反した場合の措置〔ペナルティ:Ex.罰金○○円〕

   ・ 専任媒介  ⇒ 他の宅建業者の媒介により契約したときの措置  

   ・専属専任媒介 ⇒ 依頼者が自ら発見した相手と契約をしたときの措置  

 ②標準媒介契約約款(お上ご指定のサンプル)に基づくか否かの別  

 ③宅地建物の売買価額  

 価額について意見を述べるとき  根拠を明らかに!

 このくらいおさえておけば、まぁなんとかなるもんです

54:○  

 宅建業者は、
 媒介契約書面に、
 「標準媒介契約約款に基づくか否か」
 を記載しなければなりません。  

 これに違反すると、
 業務停止処分を受けることがあります。

55;○  

 宅建業者は、
 価額について意見を述べるときは、
   (Ex.ほんと、無理っす…5,000万で売りたい気持ちはわかりますが…
      お客さんの希望価格は高すぎますよ…いいとこ4,000万しょ。)
 その根拠を明らかにしなければなりません。  

 これに違反すると、
 業務停止処分を受けることがあります。

56:×  

 媒介契約の有効期間

 専任媒介契約、専属専任媒介契約とも、

  3ヵ月を超えることはできません。     

 カッコの中に注意                 

 媒介契約の規制♪ (売買・交換のみ 貸借規制なし)               

                 一般媒介       専任媒介         専属専任媒介

有効期間       規制なし         3ヵ月を超えることはできない                                                                     (3ヵ月を超えると、3ヵ月に短縮される)

更新手続き                    依頼者の申し出が必要
                         (もちろん宅建業者の承諾も必要)                                       
                                                     ※自動更新⇒×

報告義務                       2週間に                    1週間
                                                 1回以上              1回以上

指定流通機構                          契約締結の日から      
への登録                                       7日以内          5日以内                

これらのルールより依頼者に不利となる特約は無効です。

57:○  

 専任媒介契約については、
 業務の処理状況を2週間に1回以上、
 また、
 専属専任媒介契約については、
 業務の処理状況を1週間に1回以上、
 報告しなければなりません。

58:×  

 専任媒介契約や専属専任媒介契約については、
 「依頼者からの申出」がなければ、
 更新することできません。  

 これに反する特約は無効となってしまいます。  

  あらかじめ承諾を得ていたとしても、
   自動更新はできません

59:×  

 宅建業者は、
 『貸借の媒介』については、
 媒介契約書面の作成及び交付
 を義務づけられていません。    

 貸借の媒介  媒介契約のルールは関係なし             

  これは要注意ですね!    

     

~みやざき講師からのコメント~  

いかがでしたか? 自信を持って解けましたでしょうか?  

満点を狙っていきたい宅建業法。 

無駄なく、重要なことを確実におさえていきましょう  

宅建試験まであとちょっとですね   

絶対に合格しましょう!

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法9 ver.2

2007-10-02 00:12:15 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

 今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2006.9.13             
2007.10.2ver.2  

宅建業法9

Q47~51

47.宅地の売買に関して宅建業者AがBから宅地を購入するため交渉中であり,Aが購入後売主として売買するか,又は媒介してBの宅地を売買するか未定であるとき,Aは,取引態様の別を明示することなく,当該宅地の売買に関する広告をすることができる。

48.宅建業者は,取引態様の明示がある広告を見た顧客から宅地の売買の注文を受けたときは,取引態様の問合せがなければ,取引態様の明示をする必要はない。

49.宅建業者Aが,その業務に関する広告について著しく事実に相違する表示を行った場合,取引の成立に至らなくても,懲役又は罰金に処せられることがある。

50.宅建業者Aが,宅地の売買に係る広告において,当該宅地に関する都市計画法第29条の許可を受けていれば,当該造成工事に係る検査済証の交付を受けていなくても,当該広告を行うことができる。

51.宅建業者Aは,建売住宅の分譲を行うこととし,平成16年10月1日開発許可を受けて,同年12月1日宅地造成工事を完了し,平成17年2月1日建築確認を受けたが,同年4月1日現在工事は完了していない。 この場合において,Aが,平成17年1月1日,「宅地造成完了,建築確認申請済」と表示した広告を出して,その広告を見た宅地建物取引業者でないCと,建築確認後の同年3月1日土地付住宅の売買契約を締結した場合,宅地建物取引業法に違反しない。      

Ans.47~51

47:×   

 宅建業者は、
 物件を広告するとき、
 取引態様の別を必ず明示しなければなりません。 

 ということは、
 取引態様の別が未定のときには、
 広告をできないことになりますね。

Point♪  

 宅建業者は、
 「広告」をするとき、及び「注文」を受けたときには、
 取引態様の別 (自ら売買・交換、 媒介・代理で売買・交換・貸借のどれか) 
 を明示しなければなりません。  

 注意! 広告のとき と 注文のとき の両方に明示義務があります。

48:×  

 取引態様の別は、
 「広告」のときに明示したうえで、
 「注文」を受けたときにも、
 問合せの有無に関係なく、
 重ねて明示しなければなりません(2回明示することになりますね)。

49:○   

 広告をするときに、
 著しく事実に相違する表示を行うと、
 取引の成立に至らなくても(実際に被害者がいなくても!)、
 誇大広告の禁止に違反し、
 懲役・罰金に処せられます。

50:○  

 宅地の造成または建物の建築に関する
 工事の完了前(未完成物件)であっても、
 『お役所のGoサイン!(開発許可,建築確認など)』があれば、
 広告をすることができます。

51:×  

 注意しなければいけないのは、
 平成17年1月1日の時点で、
 土地つき住宅の『土地部分について』は、造成工事が完了しているものの、
 土地つき住宅の『住宅部分について』は、いまだ建築確認すら受けていない点です。 

 ということは、
 土地つき住宅の『住宅部分について』は、
 いまだ建築確認すら受けていないのですから、
 広告を行うことはできませんね。  

このように、条件設定が細かい問題は慎重に解くようにしましょう。               

~みやざき講師からのコメント~  

いかがでしたか? 
自信を持って解けましたでしょうか?  

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!宅建業法8 ver.2

2007-10-02 00:00:55 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2006.9.12             
2007.10.2ver.2  

宅建業法8

Q39~46

39.新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は,免許を受ける前に営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。

40.宅建業者Aが営業保証金を金銭のみで供託している場合で,主たる事務所のもよりの供託所が変更したとき,Aは,遅滞なく,変更前の供託所に対し,変更後の供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。

41.宅建業者Aは,取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは,甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。

42.宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は,免許失効に伴う営業保証金の取戻しのため,Aとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者に対し所定の期間内に申し出るべき旨の公告をしたときは,遅滞なく,その旨を甲県知事に届け出なければならない。

43.保証協会の供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者が,その還付請求をしようとする場合は,当該保証協会の認証を受けた後,法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に請求しなければならない。

44.保証協会に加入している宅建業者Aについて、弁済業務保証金が還付された場合に,Aが,その還付された分に充当されるべき金額を,還付がなされた日から2週間以内に保証協会に納付しないときは,保証協会の社員としての地位を失う。

45.宅建業者A(甲県知事免許)が保証協会の社員としての地位を失ったときは,その地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならず,この期間内に供託しないときは甲県知事から業務停止処分を受けることがある。

46.宅地建物取引業保証協会に加入している宅地建物取引業者Aが,支店を廃止し,Aの弁済業務保証金分担金の額が政令で定める額を超えることとなった場合で,保証協会が弁済業務保証金分担金をAに返還するときは,弁済業務保証金に係る還付請求権者に対し,一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はない。  

Ans.39~46

39:× 

 免許を取得した後に、
 宅建業者は、
 主たる事務所のもよりの供託所に、
 営業保証金を供託することになります。  

 これは毎年のようにでてきますね。しっかり覚えておきましょう。

Point♪     

 ①免許 ⇒ ②供託 ⇒ ③(供託の)届出 ⇒ ④営業開始OK!  

 この順番をいれかえて、宅建業法違反! 
  というパターンに注意しましょう。

40:○ 

 主たる事務所(本店)を移転し、
 そのもよりの供託所が変更した場合、
 『金銭のみ』により、
 営業保証金を供託しているときは、
 宅建業者は、
 遅滞なく、
 変更前の供託所に対し、
 移転後のもよりの供託所への
 保管替えを請求しなければなりません。  

間違えやすいので要注意!  

 保管替えの要注意Point ♪ 

 ①供託が『金銭のみ』によってなされているときしか使えないこと 

 「金銭+有価証券」のケースで、
   金銭部分のみ、保管替えができるか? (⇒×)
   というパターン注意しましょう   

 ② 『遅滞なく』 『しなければならない』 義務であること

41:○ 

 還付により、
 営業保証金の額が不足することとなったとき、
 宅建業者は、
 免許権者から、
 不足額を供託すべき旨の
 『通知を受けた日から』、
 2週間以内に、
 その不足額を供託しなければなりません。

 覚え方♪

 つう      two
 『通』知 = 『2』週間

 みやざきの生講義では、こんなことをよくやっています。
 ちょっとでも覚えやすくする工夫って、大切ですよね♪ 

 

42:○ 

 宅建業者が、
 営業保証金の取戻しをするには、
 原則として、
 公告する必要があります。
 そして、
 公告したときは、
 遅滞なく、
 免許権者に、
 届け出なければなりません。

43:○ 

 弁済業務保証金について、
 還付請求をしようとする者は、
 保証協会の認証をもらってから、
 供託所に請求しなければなりません。

 弁済業務保証金の還付請求

 保証協会の認証  供託所へ還付請求

44:× 

 保証協会の社員(メンバー)は、
 保証協会から、
 『通知を受けた日から』
 2週間以内に、
 還付充当金を、
 保証協会に納付しなければなりません。

 もし納付しないと、
 社員の地位を失ってしまいます
 (保証協会から除名されてしまうんですね)。

これは弁済業務保証金・保証協会の中でもっとも重要なテーマですね。
  ちょっとまとめておきましょう。

 弁済業務保証金の還付がされた場合、
 還付によって供託所のお金が足りなくなった分
 (還付充当金)を補充するため、
 次のような手続きがとられます。

        ③通知          ①通知

宅建業者    ←    保証     ←        国土交通大臣  
(社員)     →     協会     →         供託所     

        ④納付          ②供託

重要ポイント!  

 ③の (「還付充当金を納付しなさい」という)
 通知から、
 2週間以内に、
 宅建業者は、
 保証協会に
 還付充当金を納付
しなければならない。

   ↓  

 この納付をしないと、
 社員(保証協会のメンバー)の地位を失う。

   ↓  

 宅建業者は、
 保証協会の社員たる地位を失ったときは、
 その地位を失った日から、
 1週間以内に、
 営業保証金を供託しなければならない。

45:○ 

 保証協会の社員の地位を失ったときは、
 1週間以内に営業保証金を供託する義務を負い、
 これに反すると、
 業務停止処分に処せられることがあります。

46:○ 

 保証協会の社員が一部の事務所を廃止し、
 分担金を返還する場合、
 公告をする必要はありません。      

間違えやすいので要注意!    

  取戻しの比較      

                     営業保証金           弁済業務保証金

誰が公告をするか?        宅建業者             保証協会

事務所の一部廃止の場合     公告必要             公告不要         

余裕があったら、なんで公告が不要なのか、考えてみましょう!

 

~みやざき講師からのコメント~  

いかがでしたか? 

自信を持って解けましたでしょうか? 

苦手な方も多い保証金。

一気にやっつけましょう    

満点を狙っていきたい宅建業法。 

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絶対に合格するぞ!

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法7 ver.2

2007-10-01 14:21:00 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                 

2006.9.6             
2007.10.1ver.2  

宅建業法7

Q33~38

33.取引主任者が氏名を変更して,変更の登録の申請をする場合,取引主任者は,その申請とあわせて取引主任者証の書換え交付の申請をしなければならない。

34.取引主任者Aが,甲県の区域内における業務に関して事務禁止の処分を受け,甲県知事に取引主任者証を提出した場合で,その処分の期間の満了後返還を請求したとき,甲県知事は,直ちに,取引主任者証をAに返還しなければならない。

35.宅建業者が,取引主任者をして宅地建物取引業法第37条に規定する契約内容を記載した書面(契約書)を相手方に交付させる場合には,取引主任者は,当該相手方から請求があったときに取引主任者証を提示すれば足りる。

36.宅地建物取引主任者証を滅失した取引主任者は,宅地建物取引主任者証の再交付を受けるまで,法第35条の規定による重要事項の説明をすることができない。

37.宅建業者が,重要事項の説明をさせる場合の取引主任者は,必ずしも成年者である専任の取引主任者である必要はない。

38.法第35条に規定する重要事項を記載した書面には,説明した取引主任者Aが記名押印をしたが,法第37条に規定する書面には,Aが急病で入院したため,専任の取引主任者Bが記名押印したとしても、宅建業法に違反しない。         

Ans.33~38

33:○ 

 取引主任者は,
 『氏名』を変更したときは,
 変更の登録を申請しなければなりません。 

 また、
 取引主任者は,
 『氏名』を変更したときには,
 取引主任者証の書換え交付を申請しなければなりません。

POINT♪

   (取引主任者)           ① 変更の登録
                 
 『住所』・『氏名』の変更     ② 主任者証の書き換え交付

                   をおこなわなければなりません

34:○ 

 事務禁止処分により、取引主任者証が提出されている場合、
 その処分の期間の満了後に、
 取引主任者証の返還請求があると、
 都道府県知事は、
 直ちに、取引主任者証を返還しなければなりません。

 返してくれ…と、請求しないといけないんですね。
  (ちょっと細かいですが、念のため)

35:○ 

 ①重要事項の説明をするときには、
 相手方から請求がなくても、
 取引主任者は、
 必ず、主任者証を提示しなければなりません。  

 ⇒①のケースでは、提示しないと、過料があります。 

 しかし、
 ②その他の場合は、
 請求があったときに提示すれば足ります。  

 ⇒②のケースでは、提示しなくても、過料はありません。

主任者証の提示義務

 ① 重要事項の説明をするとき 

    相手方から請求がなくても、必ず提示する。  

     ※提示しないと、過料があります。 

 ② その他の場合(重要事項の説明以外のとき)
 

   請求があったときだけ、提示すればよい。  

     ※提示しなくても、過料はありません。

36:○ 

 取引主任者は、
 重要事項の説明をするとき、
 必ず取引主任者証を提示しなければなりません。 
 したがって、
 取引主任者証を滅失したときは、
 再交付を受けるまで、
 重要事項の説明をすることができません。 

37:○ 

 宅建業者は、
 重要事項の説明を、
 取引主任者にさせなければなりません。

 ただ、
 その取引主任者は、
 専任の取引主任者でなくてもよく、
 取引主任者であれば、
 だれでもOKです。

 パート、アルバイトの主任者でもいいんですね。 

38:○ 

 重要事項説明書に記名押印することや、
 37条書面(契約書)に記名押印することは、
 取引主任者でなければできません。 

 しかし、

 重要事項説明書に記名押印する取引主任者と、
 37条書面に記名押印する取引主任者は、
 同じ人物でなくてもよく、
 別々の人であってもいいんですね。

 取引主任者でなければできない事務                   

                   説明       書面への記名・押印

重要事項(35条)         ○              ○

契約(37条)            ×              ○


① 重要事項の説明

② 重要事項説明書への記名押印

③ 契約書(37条書面)への記名押印  

注意! 取引主任者であればよく、専任の取引主任者でなくてもよい。         

~みやざき講師からのAdvice~  

いかがでしたか? 全部できましたでしょうか? 

満点を狙っていきたい宅建業法。 

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法6 ver.2

2007-09-30 09:22:15 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!                

2006.9.6             
2007.9.30ver.2    

宅建業法6

Q30~32

30.甲県知事の登録を受けて宅地建物取引業に従事している取引主任者が,転居により自宅の住所を甲県から乙県に変更した場合,当該取引主任者は,乙県知事に対し,甲県知事を経由して登録の移転の申請をしなければならない。

31.宅建業者Aの取引主任者Bが,甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受けている場合、Bは,乙県知事への登録の移転を受けなくても,乙県に所在するAの事務所において専任の取引主任者となることができる。

32.甲県知事の宅地建物取引主任者登録を受けている取引主任者Cは,乙県知事から事務の禁止処分を受けたが,乙県内に所在する宅地建物取引業者Dの事務所の業務に従事しているため,その禁止の期間が満了すれば,甲県知事を経由して,乙県知事に登録の移転の申請をすることができる。

Ans.30~32

30:× 

 取引主任者に、
 「住所の変更」があっても、
 登録の移転はできません。

 登録の移転は、
 『勤務先(業務従事地)』の都道府県がかわった場合のみできます。
 注意しましょう。

 また,
 登録の移転は、「義務」ではなく、
 『任意』のルールです。

 ※2つの点で誤っているので、両方とも押さえましょう。

  登録の移転のPoint♪

 登録の移転  『勤務先(業務従事地)』の変更 … ○

            ※ 『住所』だけ変更 … ×

 登録の移転    『任意』 … ○

             「義務」 … ×

31:○ 

 登録の移転をするか否かは、
 『任意(してもいいし、しなくてもいい)』です。

 ということは…
 登録の移転なしに、
 全国どこの宅建業者の事務所においても、
 専任の取引主任者として勤務することができるんですね。

32:○ 

 事務禁止処分の期間中は,
 登録の移転の申請をすることができません。
 しかし,
 事務禁止処分の期間が満了すれば,
 登録の移転の申請をすることができるようになります。              

 ~みやざき講師からのAdvice~  

いかがでしたか? 
3つともできましたか?  

絶対合格しましょう

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法5 ver.2

2007-09-29 21:06:57 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!   

2006.9.5             
2007.9.28ver.2    

宅建業法5

Q.26~29

26.国土交通大臣の免許を受けている宅建業者A(主たる事務所の所在地:甲県)が、宅地建物取引業を廃止した場合、Aは、甲県知事を経由して国土交通大臣に30日以内に廃業の届出を行う必要がある。

27.宅建業者(個人)のBが死亡した場合、Bの相続人は、Bの死亡の日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければならない。

28.宅建業者Cについて破産手続開始の決定があった場合、Cの免許は、当該破産手続開始の決定のときから、その効力を失う。

29.宅建業者が廃業届を提出し、免許の効力を失った場合であっても、その者は、廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。


Ans.26~29

26:○ 

 宅建業者が、
 宅建業を廃止した場合、
 30日以内に、
 免許権者に、
 廃業の届出をする必要があります。
 
 そして、
 国土交通大臣に届出をするときは,
 主たる事務所の所在地を管轄する
 都道府県知事を経由しておこないます。

27:× 

 宅建業者(個人で経営)が死亡した場合,
 その相続人は,
 死亡したことを 「知った日から」、
 30日以内に、
 免許権者に、
 死亡の届出をしなければなりません。

 ※『死亡』  「知った日から」○○日以内

  となるルールを覚えておきましょう♪

 結構いろいろなところで役立ちます。 

 Ex.相続の承認・放棄…死亡したこと(相続開始)を、
               「知った日から」 3ヶ月以内

POINT♪  ~宅建業者が、宅建業をやめる場合の届出~

             届出をする人     届出期間       免許が失効するとき


  死亡         相続人      知った日から       死亡のとき
                         30日以内


合併消滅(法人)   代表役員                     消滅のとき                   
            (消滅会社)    それぞれのときから                                                                    
                         30日以内                                 破産手続開始決定 破産管財人                     届出のとき

解散            清算人

宅建業を廃止     個人or役員


28:× 

 宅建業者が破産した場合,
 その破産管財人が届け出をします。
 そして、
 破産管財人が免許権者に届け出たときに,
 宅建業者の免許の効力は失われます。  

POINT:ちょっと注意!

  ~破産の届出~


          宅建業者の破産    破産管財人 
 破産の届出  
          取引主任者の破産  取引主任者本人

29:○ 

 廃業前に取引した、
 お客さんに迷惑をかけないようにするため
(すでに約束されていた建物の引渡しなどをきちんと最後まで実行させるため)、
 業者が、廃業届を提出し、免許が失効した場合でも,
 廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては,
 なお宅建業者とみなされます。

         

    ~みやざき講師からのAdvice~  

いかがでしたか? 

すべてできましたでしょうか? 

ほんと届出シリーズは混乱しやすいところですね。 

1つ1つあせらず正確におさえていきましょう。 

絶対合格しましょう

Ans.26○ 27× 28× 29○

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 宅建業法4 ver.2

2007-09-29 16:21:31 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!               

2006.9.3             
2007.9.28ver.2

宅建業法Part4

Q.17~25

17.宅建業者A社(甲県知事免許)の役員aが退職し,後任にbを充てた場合,当該役員の職が非常勤のものであっても,Aは,甲県知事に変更の届出をしなければならない。

18.宅建業者B社(乙県知事免許)の政令で定める使用人Cが本籍地を変更した場合,B社は,その旨を乙県知事に届け出る必要はない。    

19.A(甲県知事の登録)が,甲県に所在するB社の事務所に従事していたが,転職して乙県に所在するC社の事務所で業務に従事した場合,Aは,遅滞なく,甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。

20.宅建業者D社(甲県知事免許)が事務所を乙県に移転したため,乙県知事の免許を取得した場合,D社の事務所で業務に従事している取引主任者Eは変更の登録を申請しなければならない。

21.
 甲県に本店を,乙県に支店を設けて国土交通大臣免許を受けている宅建業者Fは,甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録を受けている取引主任者Gを本店の専任の取引主任者として従事させている。
 Fが商号又は名称を変更した場合には,Fはその旨を甲県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならず,Gは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。

※22~25について:

 取引主任者Hが宅地建物取引業者Iに勤務する場合で考えてください。

22.Hが住所を変更したときは,Hは変更の登録の申請を,また,Iは変更の届出をしなければならない。

23.Iの事務所の所在地が変更になった場合,Hは変更の登録の申請を,また,Iは変更の届出をしなければならない。

24.Iが廃業した場合,Hは変更の登録の申請を,またIは廃業の届出をしなければならない。

25.HがIの専任の取引主任者となった場合,Hは変更の登録の申請を,また,Iは変更の届出をしなければならない。

 

Ans.17~25     

17:○ 

 役員がaからbにかわった場合,
 宅建業者の 『役員の氏名』 がかわることになるので、
 変更の届出をしなければなりません。

 なお、非常勤であっても、役員です。

18:○ 

 『政令で定める使用人』の『本籍地』がかわっても,
 宅建業者は、変更の届出をする必要はありません。

POINT:

 変更の届出(宅建業者)と変更の登録(取引主任者)との比較表                   

             宅建業者                 取引主任者

どんな申請?     変更の届出                 変更の登録

いつまでに?      30日以内                  遅滞なく

どんなことが
変更されたとき
に必要か?    ・宅建業者の商号・名称          
           ・事務所の名称・所在地

          ・役員の氏名                     ・氏名  
          ・政令で定める使用人の氏名  
          ・専任取引主任者の氏名

          ※住所、本籍…×                 ・住所                                          
                                    ・本籍
                                             
                      
                                勤務先の宅建業者について                                                                      
 
                                       ・商号・名称 
                                   ※事務所の所在地…×                                                                           

                                       ・免許証番号
                                       Ex.免許換え

19:○ 

 『 勤務する宅建業者』を変更したとき,
 主任者登録を受けている者は,
 遅滞なく,
 変更の登録を申請しなければなりません。

20:○ 

 宅建業者が免許換えをすると,
 『免許証番号』が変わるため,
 その宅建業者で働いている取引主任者は,
 遅滞なく,
 変更の登録をしなければならなくなります。

 Ex.『○○知事免許 No.15000』 と 『大臣免許 No.5000』
    の免許証(番号)は別物なんです。

21:○ 

 『宅建業者の商号又は名称』の変更は、
 宅建業者については、変更の届出が,
 主任者については、変更の登録が
 それぞれ必要となります。

22:× 

 『取引主任者の住所』の変更があると、
 取引主任者は、変更の登録が必要となります。
 しかし、
 宅建業者の変更の届出は必要とはなりません。

 ※間違えやすいので注意しましょう!

23:× 

 『宅建業者の事務所』の変更があると、
 宅建業者は変更の届出が必要となります。
 しかし、
 取引主任者の変更の登録は必要とはなりません。

 ※間違えやすいので注意しましょう!

24:○ 

 宅建業者が廃業すると,
 (宅建業者の)廃業の届出が必要となります。
 また、
 宅建業者の商号・名称・免許証番号が消滅しますので、
 取引主任者は、変更の登録が必要となります。

25:× 

 取引主任者が、
 宅地建物取引業者の『専任の取引主任者』となった場合,
 その業者ではたらいている『専任の取引主任者の氏名』がかわりますので、
 宅建業者は、変更の届出をしなければなりません。
 一方、
 取引主任者の変更の登録は不要です。

 ※間違えやすいので注意しましょう!

  ~みやざき講師からのAdvice~  

いかがでしたか? 
全部できましたでしょうか? 

変更の届出と変更の登録は、
とってもまぎらわしいので、
丁寧に整理して攻略しましょう。 

満点を狙っていきたい宅建業法。 

要注意テーマは慎重に、確実に攻略すること。  

絶対に合格するぞ!

Ans.17:○  18:○  19:○  20:○  21:○  

    22:×  23:×  24:○  25:×

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!宅建業法3 ver.2

2007-09-28 09:08:38 | 宅建 1問1答 宅建業法

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!               

2006.9.2             
2007.9.28ver.2

宅建業法Part3

 Q.14~16

14.甲県に本店,乙県に支店を有して宅地建物取引業を営むAが,甲県の本店のみで宅地建物取引業を営むこととなった場合,Aは,甲県知事に免許換えの申請をする必要があるが,乙県知事に廃業の届出をする必要はない。

15.取引主任者が取締役をしている宅建業者が,不正の手段により宅建業の免許を受けたとして,その免許を取り消された場合,当該取引主任者はその登録を消除される。

16.宅建業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は,専任の取引主任者となることはできないが,専任でない取引主任者となることができる。

Ans.14~16

14:○ 

 大臣免許をうけている,
 宅建業者Aが,
 甲県の本店のみで、宅建業を営むこととなった場合,
 これから将来は、甲県知事免許が必要となります。

 そこで、
 免許換え (大臣免許⇒甲県知事免許)
 をしなければなりません。

 また,
 宅建業をやめるわけではありませんので,
 廃止した事務所について、
 廃業等の届出を行う必要はないですね。

15:○ 

 宅建業者が、
 不正手段による免許取得を理由に、
 免許取消処分を受けた場合、
 その宅建業者の役員(取締役)は、
 影響を受けます。
 
 宅建業の免許を受けられなくなったり、
 たまたま、
 その宅建業者の役員(取締役)が、
 取引主任者である場合には、
 取引主任者の登録を消除されたりします。

16:× 

 営業に関し、
 成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は,
 いっさい主任者登録が受けられませんので,
 取引主任者となることはできませんね。          

 攻略POINT♪  

取引主任者の『登録』を受けられるか、受けられないのか?  

 ⇒宅建業者の『免許』を受けらるか、受けられないかと、ほぼ同じである。  

Ⅰ.免許を受けられない場合(共通点)を確認する。 

    Ex.懲役刑、暴力的な罪で罰金刑、破産 など  

Ⅱ.免許の場合と異なるところ(相違点)だけを押さえる。  

    相違点   間違えやすいので要注意!                                 

              宅建業者の         取引主任者の                                      
                免許              登録

成年者と同一の
行為能力を有する     ○              ○
未成年者        

成年者と同一の
行為能力を有しない ※法定代理人による       ×
未成年者                         いっさいダメ! 

            ※法定代理人(Ex.親)が、
            免許を受けられるかどうかで決まる。   

   

 ~みやざき講師からのAdvice~

 いかがでしたか?
 できましたか?  

 登録の基準の問題は、
 免許の基準の問題と同じように考えるのが出発点です。
 免許の基準を確認したら、
 次に違うところだけをおさえます。 
 この手順で、覚えることをぐっと減らすことができます。 
 あとは上手に問題を解くPoint!をおさえていきましょう。 

 絶対に合格するぞ!

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