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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!’08法改正対応 都市計画法 2

2008-02-18 05:56:03 | 宅建 1問1答 法令上の制限

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!

2007.10.20 ver.1 
2008.2.18 ver.2   

’08法改正対応  

 都市計画法 2 

 都市計画法の攻略 2 

1.準都市計画区域内において、都市計画事業に当たる民間事業者が行う3,000㎡の住宅団地建設のための開発行為であれば、常に開発許可は不要である。

2.都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、都市計画事業に当たらない民間事業者が行う5,000㎡の住宅団地建設のための開発行為であれば、開発許可は必要である。

3.次に掲げる開発行為のうち,開発許可を常に受ける必要がないものはどれか。

.図書館の建築を目的として行う開発行為

.農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的として行う開発行為

.土地区画整理事業が行われている区域内において行う開発行為

.学校教育法による大学の建築を目的として行う開発行為

4.建築物の建築の用に供することを目的とする土地の区画形質の変更で、非常災害のため必要な応急措置として行うものについても、一定の場合には、開発許可を受ける必要がある。

5.市街化調整区域における農産物の加工に必要な建築物の建築を目的とした500㎡の土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。

6.開発許可を申請しようとする者は、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、同意を得たことを証する書面を、申請書に添付しなければならない。

7.開発許可を申請した場合、開発行為をしようとする土地等について開発行為の施行又は開発行為に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意を得ていなければ許可を受けることができない。

8.開発行為の許可又は不許可の処分に対して不服のある者は、都道府県知事に対して異議申立てをすることができる。

9.開発許可を受けた者の相続人その他の一般承継人は、都道府県知事の承認を受けて、被承継人が有していた開発許可に基づく地位を承継することができる。 

10.開発許可を受けた者が、当該開発行為に関する工事完了の公告前に予定建築物等の用途を変更しようとする場合においては、一定の開発行為に該当するときを除き、都道府県知事の変更の許可を受けなければならない。

11.開発許可を受けた開発区域内の土地においては、開発行為の工事完了の公告前であっても、当該開発行為に同意していない土地の所有者は、その権利の行使として自己の土地において建築物を建築することができる。

12.開発許可を受けた開発区域内において、開発行為に関する工事が完了した旨の公告があるまでの間は、開発許可を受けた者は、工事用の仮設建築物を建築するとき、その他都道府県知事が支障がないと認めたとき以外は、建築物を建築してはならない。

13.開発許可を受けた開発区域内で用途地域が定められている土地において、工事完了の公告後に、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築しようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。

14.開発許可を受けた開発行為に関する工事により設置された公共施設は、他の法律に基づく管理者が別にあるときを除き、すべてその公共施設の存する市町村の管理に属するものとされている。

15.市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において、民間事業者は、都道府県知事の許可を受けて、又は都市計画事業の施行としてでなければ、建築物を新築してはならない。

16.都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の敷地に関する制限を定めることができる。

 確認しましょう♪

1 ○ 

 一応念のため、面積をチェックすると、

 準都市計画区域  3,000㎡以上の開発行為
               開発許可が必要とされる。

 ただ例外として、
 都市計画事業として行う開発行為については、
 開発許可は不要となります。 
 このとき、事業主体は民間、公的機関を問いません。

2 ×

 「都市計画区域及び準都市計画区域」
  10,000㎡(1ha)以上の開発行為 … 開発許可が必要とされる

 5,000㎡ → 開発許可は不要ですね。

3 

.常に不要。

  ’08法改正点。

  図書館、公民館、駅舎(鉄道施設)、変電所などの社会のための建物 

  → 開発許可不要

.農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的として行う開発行為

  市街化区域 → 1,000㎡以上なら開発許可は必要

  それ以外  → 開発許可不要

.土地区画整理事業の施行として行われる開発行為 → 開発許可不要

  ですが…

  土地区画整理事業が行われている区域内において行う開発行為には、

  事業の施行とは無関係の、個人が行う開発行為なども含まれているんです

  そこで、開発許可が必要となる場合もあります。

  ちょっと、いやな問題ですが、もう一度本試験で出題されると、
  合否を決める一問になるかもしれません。
  注意しましょう。

.  小・中・高校、大学、専修学校 → 開発許可 必要 

  ’08法改正点。

  小・中・高校についての出題はたぶんないようにおもいますが、
  ちょっと注意しておきましょう。

4 ×

 非常災害のため必要な応急措置 → 開発許可 不要

5 ×

 農産物の 『加工』 に必要な建築物  開発許可 必要

6 ○

 開発許可を申請しようとする者は、
 あらかじめ、
 開発行為に関係がある
 公共施設の管理者と
 協議し、同意を得、
 それを証する書面を
 申請書に添付しなければなりません。

 関係がある  協議 + 同意

   (将来)設置  協議 だけでOK!

7 ○

 開発区域内の土地所有者等、
 工事の実施の妨げになる権利を有する者の
 相当数の同意を得なければなりません。

  全員の同意 … ×

8 ×

 開発許可に関して、
 知事の処分に不服のある者は、
 開発審査会に対して、
 審査請求をすることができます。

  知事に対する異議の申し立て … ×

 ① 開発審査会 → ② 裁判所 の順に不服を申し立てます。

9 ×

 開発許可に基づく地位(開発行為をできる立場)

    一般承継(Ex.相続) → 当然に承継

    特定承継(Ex.売買) → 知事の承認

10  ○

 許可 … 重大変更(開発行為の内容、開発区域の変更)

    届出 … 軽微な変更(開発行為の延期)
          開発行為の廃止
          開発行為の完了

11 ○

 開発行為の工事完了の公告前は、
 建築物の建築等が、
 原則として禁止されます。
 しかし、
 例外的に、
 開発行為に同意していない土地の所有者が、
 自己の土地において
 建築物を建築することはできます。


 開発行為の工事完了公告前

 原則 建築物の建築 禁止
 
 例外 Ⅰ 開発許可を受けた者
       ①工事用の仮設建築物
       ②知事OK!

     Ⅱ 開発行為に反対している人
       自己の土地において建築

12 ○

 開発行為に関する工事完了の公告があるまで、
 原則として、
 建築物を建築することはできません。

 しかし、例外として、
 開発許可を受けた者は、
 ①工事用の仮設建築物を建築するとき
 ②知事が支障がないと認めたとき
 には、
 建築物を建築することができます。

13 × 

 開発行為の工事完了公告後

 原則 予定建築物以外 建築できない

 例外 ① 用途地域
     ② 知事OK!

14 ×

 開発行為により設置された公共施設

  原則 市町村の管理
   
   例外 法律に基づく管理者があるとき
       事前の協議により管理者について別段の定めをしたとき
       ⇒それらの者の管理。

15 ×

 市街化調整区域のうち、
 開発許可を受けた開発区域以外の区域で、
 建築物を新築する場合、
 原則として、
 知事の許可を受けなければなりません。

 しかし、
 例外として、
 (開発許可不要の場合と同様に、)
 農林漁業用の建築物や社会のためになる建物、
 ○○事業の施行として行う場合などは、
 許可がなくてもできます。

16 ○

 知事は、
 用途地域の定められていない
 土地の区域における開発行為について、
 開発許可をする場合、
 必要があると認めるときは、
 当該開発区域内の土地について、
 建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができます。

 ~みやざき講師からのAdvice~

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか? 
 今回は、’08宅建法改正のあったテーマを含む
 都市計画法 2 を出題しました。 
 試験に出てくる可能性の高い、
 重要POINTをしっかり確認しておきましょう。 
 絶対に、合格するぞ!

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 都市計画法 1 

2007-10-19 12:00:01 | 宅建 1問1答 法令上の制限

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!

2007.10.19 ver.1   

 都市計画法 1 

 都市計画法 1 の攻略!

1.区域区分は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに、都市計画に定める市街化区域と市街化調整区域との区分をいう。

2.市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域であり、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域である。

3.準都市計画区域は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物の建築、建設又はその敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域をいう。

4.用途地域のうち、第一種低層住居専用地域については、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため、都市計画に少なくとも建築物の容積率、建ぺい率及び高さの限度を定めなければならない。

5.高度利用地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。

6.高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途を適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域等において定められる地区をいう。

7.都市計画施設の区域内において建築物の建築を行おうとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。

8.都市計画事業の認可等の告示があった後に、当該事業地内において都市計画事業の施行の障害となるおそれがある建築物の建築を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。

9.地区計画の区域のうち、地区整備計画が定められている区域内において、建築物の建築を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。

10.公衆の縦覧に供された都市計画の案について、関係市町村の住民及び利害関係人は、都市計画の案の公告の日から2週間の縦覧期間の満了の日までに、意見書を提出することができる。

 

   確認しましょう♪

1 ○

 都市計画区域について、
 どんどん建物をたてていく 市街化区域 と
 建物を建てさせないように抑制する 市街化調整区域 とに
 区分することができます。
 
 これを、区域区分(線引き)といいます。

2 ○

 市街化区域 ⇒ すでに市街地を形成している区域
            及び
            おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
         

 市街化調整区域 ⇒ 市街化を抑制すべき区域

3 ○

 都市計画区域のPOINT♪

  ①都市計画区域『外』

    ②都道府県が指定 

4 ○

   第一種、第二種 低層住居専用地域

  建築物の容積率、建ぺい率、高さの限度 
   を定めなければならない。

   建築物の敷地面積の最低限度、外壁の後退距離の限度
   を定めることができる。

5 ×

   高度地区   用途地域内
             建築物の高さの最高限度又は最低限度

 高度利用地区  用途地域内
             容積率の最高限度及び最低限度
             建ぺい率の最高限度
             建築面積の最低限度
             壁面の位置の制限

 高度利用 … 高さ × 

  と覚えておきましょう♪

6 ×

 高層住居誘導地区  ① 第一種住居地域、第二種住居地域、
                   準住居地域、
                   近隣商業地域、
                   準工業地域  だけ

                 ② 容積率… 10分の40 又は 10分の50

 容積率を1.5倍まで緩和してもらえる地区ですね。 

7 ○

 都市計画施設の区域内において、
 建築物の建築を行おうとする者は、
 原則として、
 知事の許可を受けなければいけません。

8 ○

 都市計画事業地内において、
 土地の形質の変更、建築物の建築等を行おうとする者は、
 知事の許可を受けなければいけません。

 知事の許可が必要になるもの ♪

       都市計画施設の区域内  市街地開発事業等予定区域  事業地内
       市街地開発事業の区域内

  建築物                     ○             

  土地                                     

  5t以上                                      ○
   の物件 

 

9 ×

 地区計画の区域 (再開発等促進区、地区整備計画が定められている区域)において、
 土地の区画形質の変更、建築物の建築等を行おうとする者は、

 ① 30日前までに、
 ② 市町村長に、
 ③ 届出

 をしなければならない。

10 ○

 都市計画を決定する場合、
 住民の意見を反映させるため、
 2週間の縦覧期間が定められており、
 意見書を提出することができます。

 

 ~みやざき講師からのAdvice~  

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか? 

 今回は、都市計画法 1 を出題しました。 

 公開が宅建試験直前になってしまい、
 ほんとうにごめんなさい… 

 試験に出てくる可能性の高い、

 重要POINTをしっかり確認しておきましょう。 

 いよいよ決戦

 絶対にあきらめるな!

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!宅地造成等規制法

2007-10-19 05:41:00 | 宅建 1問1答 法令上の制限

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!  

2007.10.19 ver.1   

 宅地造成等規制法 

 宅地造成等規制法の攻略!

1.国土交通大臣は、都道府県知事の申出に基づき、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれの著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域を宅地造成工事規制区域として指定することができる。

2.宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は,宅地造成に該当しない。

3.宅地以外の土地を宅地にするための盛土であって,当該盛土を行う土地の面積が1,000㎡であり,かつ,高さが80 cmのがけを生ずることとなる土地の形質の変更は,宅地造成に該当する。

4.宅地以外の土地を宅地にするための切土であって,当該切土を行う土地の面積が400㎡であり,かつ,高さが1mのがけを生ずることとなる土地の形質の変更は,宅地造成に該当しない。

5.規制区域内の宅地において行われる切土による土地の形質の変更に関する工事で,当該宅地に高さ1.5mのがけが生じ,かつ,その面積が600㎡のときには,造成主は,あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければならない。

6.規制区域内において宅地以外の土地を宅地に転用した者は, その転用のための宅地造成に関する工事をしなかった場合でも, 転用をした日から14日以内に都道府県知事に届け出なければならない。

7.新たに指定された規制区域内において,指定の前にすでに着手されていた宅地造成に関する工事については,その造成主はその指定があった日から21日以内に,都道府県知事の許可を受けなければならない。

  確認しましょう♪ 

1.×

 『知事』は、
 宅地造成に伴い、
 がけくずれや土砂災害が生ずるおそれのある区域を、
 宅地造成工事規制区域として、
 指定することができます。

2.○

 『宅地』造成 といえるか?

 『宅地』をつくる造成といえますか?

 宅地以外の土地 ⇒ 宅地           ○

    宅地     ⇒ 宅地           ○

 宅地以外の土地 ⇒ 宅地以外の土地    × 

    宅地     ⇒ 宅地以外の土地    ×

3.○

 宅地造成工事規制区域内で、
 
 ①盛土によってできるがけの高さが1mを超える、
 または、
 ②盛土する土地の面積が500㎡を超える、

 造成工事をする場合、
 知事の許可が必要な、
 『宅地造成』に該当します。

 GORO♪ 知事の許可が必要な宅地造成か?

    お魚1盛り、 2切れで、 500円  ちょ 

          土   土   500㎡   
             土+盛土
         m    m 
   

4.正しい。

 宅地造成工事規制区域内で、
 
 ①切土によってできるがけの高さが2mを超える、
 または、
 ②切土する土地の面積が500㎡を超える、

 造成工事をする場合、
 知事の許可が必要な、
 『宅地造成』に該当します。
 

5.○

 宅地造成工事規制区域内で、
 
 ①切土によってできるがけの高さが2mを超える、
 または、
 ②切土する土地の面積が500㎡を超える、

 宅地造成をする場合、
 知事の許可が必要となります。

6.○

  知事の指定 ⇒ 造成工事スタート の順番のケース

 すでに知事によって指定されている、
 規制区域内で、
 宅地以外の土地を宅地に転用する場合、
 (許可が必要となるまでの規模ではない、小規模の造成工事のとき)、
 
 転用した日から、
 14日以内に、
 知事に、
 届出をする必要があります。

7.×

  造成工事スタート ⇒ 知事の指定 の順番のケース

 知事が、
 規制区域に指定する前に、
 すでに着手
されていた宅地造成については、
 指定の日から、
 21日以内に、
 知事へ、
 『届出』をする必要があります。

 

 ~みやざき講師からのAdvice~  

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか? 

 今回は、宅地造成等規制法 を出題しました。 

 本試験直前になってしまってごめんなさい。 

 試験に出てくる可能性の高い、

 重要POINTをしっかり確認しておきましょう。 

 いよいよ決戦まであとわずか

 絶対にあきらめるな!

 気合で、合格するぞ!

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!開発許可・究極の5本! ver.2  

2007-10-18 12:38:52 | 宅建 1問1答 法令上の制限

  ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!    

2006.10.14  
2007.10.18 ver.2             

 開発許可・究極の5本! 

 ファイナルチェック!  

これでライバルに1点をつけよう!

1. 準都市計画区域内で行われる、開発区域の面積が2,000㎡のミニゴルフコースの建設のための開発行為は、開発許可が不要である。

2. 土地区画整理事業が行われている区域内において行う開発行為について、開発許可は常に受ける必要がない。

3. 準都市計画区域内において、都市計画事業に当たる民間事業者が行う3,000㎡の住宅団地建設のための開発行為であれば、常に開発許可は不要である。

4. 市街化調整区域における農産物の加工に必要な建築物の建築を目的とした500㎡の土地の区画形質の変更には、常に開発許可が不要である。

5. 市街化区域内において行う、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為については、開発行為の規模によらず、開発許可を受ける必要はない。   

  しっかり確認しましょう!   

1:○  

 Ⅰ 『開発行為』にあたるか? 

 まず、
 ゴルフコースは、
 面積を問わず、『第2種特定工作物』となります。 
 したがって、
 『開発行為』にあたりますね。

 Ⅱ 許可不要の例外にあたるか?  

 次に、
 準都市計画区域で、
 2,000㎡の規模で行う開発行為については、
 『小規模開発』として、
 知事の許可が不要となります。

  この問題は、よく受験生が勘違いしやすく、
   本試験で正解の選択肢として出題されると、
   正解率は、35%くらいではないかと思われます。
   しっかり理解しておきましょう

2:×  

 生講義のように、わかりやすい板書が公開できなくて残念です。

 まず、
 土地区画整理『事業の(それ自体の)施行として』
 行われる開発行為については、開発許可がとなります。

 しかし、
 規模が大きく、10年以上かかるような、
 『土地区画整理事業が行われている区域内』のなかには、
 まったく事業とは関係のない、自分のためだけに行う開発行為もあります。

 これについては開発許可は必要ですね。 

3:○ 

 都市計画事業(それ自体の実行)として行う開発行為については、
 開発許可は不要となります。
 このとき、事業を実行するのが、民間か公的機関かはといません。

4:×

 農産物の『加工』建築物  許可必要

 なぜでしょう? 

  農産物の『加工』建築物とは…  Hint♪ Ex..ビール工場 

5:×

 『農業を営む者の居住の用に供する建築物』
 の建築の用に供する目的で行う開発行為については、
 基本的には開発許可は不要となります。

  しかし、
 『市街化区域』内において行う場合だけは、
 まさか街のど真ん中にでっかいビニールハウスや農家の母屋
 などをつくられては困るので、
 1,000㎡以上では開発許可を必要としました。    

 

~みやざき講師からのAdvice~  

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか? 

 『開発許可の要否』は、合格を決めるテーマですね。

 問1,2あたりは結構、強烈ではないでしょうか?

 今年出題されれば、
 みやざきのブログをご利用いただいた方に、
 大きな1点をプレゼントできますね。
                          

 いよいよ宅建本試験

 絶対に合格するぞ!

 

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 国土利用計画法 ver.2

2007-10-17 23:02:30 | 宅建 1問1答 法令上の制限

 ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!

2006.10.13  
2007.10.17 ver.2   

 国土利用計画法 

 国土利用計画法の攻略!

1. 甲市が所有する市街化区域に所在する面積3,000㎡の土地をIに売却する契約を、甲市とIが締結した場合、Iは事後届出を行う必要がある。

2. Fが所有する市街化区域に所在する面積5,000㎡の一団の土地を分割して、1,500㎡をGに、3,500㎡をHに売却する契約をFがそれぞれG及びHと締結した場合、Gは事後届出を行う必要はないが、Hは事後届出を行う必要がある。

3. Dが所有する市街化調整区域に所在する面積4,000㎡の農地をEに売却する契約を、農地法第5条の許可を停止条件としてDとEが締結した場合、Eは事後届出を行う必要がある。 

4. Dが所有する都市計画法第5条の2に規定する準都市計画区域内に所在する面積7,000㎡の土地について、Eに売却する契約を締結した場合、Eは事後届出をする必要がある。

5. Fが所有する市街化区域内に所在する面積4,500㎡の甲地とGが所有する市街化調整区域内に所在する面積5,500㎡の乙地を金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合、F、Gともに事後届出をする必要がある。

6. 事後届出においては、土地の所有権移転後における土地利用目的について届け出ることとされているが、土地の売買価額については届け出る必要はない。        

7. Gが行った事後届出に係る土地の利用目的について、都道府県知事が必要な変更をすべきことを勧告した場合で、Gがその勧告に従わなかったときは、その旨及びその勧告の内容を公表されることがある。

8. 市町村長は、当該市町村の区域のうち、国土交通大臣が定める基準に該当し、地価の上昇によって適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる区域を、期間を定めて、注視区域として指定することができる。 

9. 監視区域内において国土利用計画法の規定に違反して必要な届出をせず、土地売買等の契約を締結した場合には、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。

10. 監視区域内の市街化調整区域に所在する面積6,000㎡の一団の土地について、所有者Aが当該土地を分割し、4,000㎡をBに、2,000㎡をCに売却する契約をB、Cと締結した場合、当該土地の売買契約についてA、B及びCは事前届出をする必要はない。

  確認しましょう!

  国土の届出 重要Point ♪

  Ⅰ 届出が必要となる面積           

    2×5=10  ♪

  市街化区域      … ,000㎡ 

 市街化調整区域     … ,000㎡ 
 非線引き区域
 (区域区分の
 定めのない区域)

  都市計画区域の  … 10,000㎡ 
 ※準都市計画区域はここ!

Ⅱ  届出の要否についての事後届出と事前届出との比較

  事『後』  『買主』(権利取得者) だけで考える

  事『前』  『売主』と『買主』の両方(契約当事者双方) で考える 

  

1:×  

 国、都道府県  農地法の許可:不要   国土の届出:不要  

   市町村    農地法の許可:必要   国土の届出:不要

 市町村の扱いについて  

   農地法  許可 必要  

   国土   届出 不要   

  国、都道府県については、国土も農地も不要になるのですが、
   市町村の扱いについては、国土と農地で異なります。
   案外、見落としやすいところだと思いますので、ご注意ください。 

2:○

    2×5=10  ♪  ですね。

 市街化区域内における届出が必要となる面積は、,000㎡です。  
 とすると、
 G … 1,500㎡を取得する⇒届出不要 
 H … 3,500㎡を取得する⇒届出必要 
 となりますね。

3:×

Ⅰ 『農地法5条』のケースでは、国土の届出は『必要』となります。 

 『農地法3条』のケースで、国土の届出が『不要』となることときっちり区別しましょう。)

  考え方:土地の値上がりの可能性は? 

Ⅱ  2×5=10  ♪

 届出が必要となる面積  市街化調整区域 … 5,000㎡

                ⇒ E … 事後届出は不要

4:×    

    2×5=10  ♪

  市街化区域      … ,000㎡ 

 市街化調整区域     … ,000㎡ 
 非線引き区域
 (区域区分の
 定めのない区域)

  都市計画区域の  … 10,000㎡ 
 ※準都市計画区域はここ!

 

5:○ 
  《問題文》
  Fが所有する市街化区域内に所在する面積4,500㎡の甲地 と 
  Gが所有する市街化調整区域内に所在する面積5,500㎡の乙地 を
  … 交換する契約 … F、Gともに事後届出をする必要がある。

  丁寧に読みよると、
   F と G が、交換によって取得する土地の面積は、
   
   F → G (権利取得者) 4,500㎡ 
                  市街化区域 (2,000㎡以上で届出必要)
   
   G → F (権利取得者) 5,500㎡ 
                  市街化調整区域 (5,000㎡以上で届出必要)
  
   となります。

   両方とも、届出が必要ですね。

6:×

 事後届出 … 『価額』 ⇒ 届け出なければなりません。           
               ⇒ ただし、審査・勧告はありません。  

 もうすでに取引の終わったものについて、
  「それでは高すぎる! もっと安くしろ!」と
  勧告してもしかたがないからですね。   

   ①(勧告)審査の対象 と ②審査期間 についての比較 ♪

 契約後2週間以内
   事届出      …  ① 利用目的  ② 週間

   事届出      …  ① 利用目的  ② 週間
                       +
                     対価の額

7:○

Ⅰ 〔届出をした。内容に問題があった。勧告を受けた。けれども…〕

  勧告に従わなかったとき   『公表』 だけ                    
                     (罰則はない!)

Ⅱ そもそも、届出が必要なのに、届出をしていない    罰則あり 
                                  (数字はおぼえなくてOK!)

8:×  注視区域の指定 … 知事  ですね。

9:○

  国土の届出が必要なケース フローチャート♪

 届出をした → 勧告を受けた → 勧告に従わなかった

                       『公表』 だけ                    
                        (罰則はない!)

 届出をしていない           罰則(懲役・罰金)あり 
                         (数字はおぼえなくてOK!)

10:×

 監視区域内の届出が必要となる面積

  〔2×5=10 より厳しく〕
   都道府県の規則で、定められる。

    

 ~みやざき講師からのAdvice~  

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか? 

 今回は、国土利用計画法 を出題しました。 

 まさに合否をわけるテーマですね。  

 古い問題と最近の問題でまったく傾向が異なるテーマです。 

 試験に出てくる可能性の高い、

 『届出の要否』をしっかり確認しておきましょう。 

 いよいよ決戦まであとわずか

 絶対にあきらめるな!

 気合で、合格するぞ!

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宅建 1問1答 みやざきのSuperShot! 農地法 ver.2

2007-10-16 22:46:05 | 宅建 1問1答 法令上の制限

  ~宅建 1問1答 みやざきのSuperShot!~

今年の宅建で出題が予想されるテーマを、1問1答で狙い撃ち!     

 2006.10.13  
2007.10.14 ver.2          

 農地法 

農地法の攻略!

1. 市町村が転用目的で農地を取得する場合、国、都道府県と同様、その農地の所在及び転用目的のいかんにかかわらず、農地法の許可を要しない。 

2. 市街化区域内の農地を取得して住宅地に転用する場合は、都道府県知事にその旨届け出れば、農地法第5条の許可を得る必要はない。

3. 市街化区域内において4ヘクタールを超える農地を住宅建設のために取得する場合には、農林水産大臣へ農地法第5条の届出をする必要がある。

4. 農地法第3条又は第5条の許可を要する農地の権利移転について、これらの許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。

5. 都道府県知事は、農地法第5条の許可を要する転用について、その許可を受けずに転用を行った者に対して、原状回復を命ずることができる。

6. 市街化区域内の農地に住宅を建設する目的で所有権を取得する場合には、必ず農業委員会の許可を受けなければならない。

7. 市街化調整区域内の農地を宅地に転用する目的で所有権を取得する場合、あらかじめ農業委員会に届け出れば農地法第5条の許可を得る必要はない。

8. 相続や遺産の分割により農地の所有権を取得する場合、農地法第3条の許可を得る必要はない。

9. 土地登記簿上の地目が山林や原野であっても、現況が農地であれば、その所有権を取得する場合は、原則として農地法第3条又は第5条の許可を受ける必要がある。

10. 競売により市街化区域外の農地の買受人となり所有権を取得しようとする場合には、農地法第3条又は第5条の許可を受ける必要がある。

11. 農作物を収穫した後の数ヵ月だけ資材置場として賃貸する場合、営農に支障がなければ、農地法の許可を受ける必要はない。        

    確認しましょう! 

1:×

 国、都道府県  農地法の許可:不要   国土の届出:不要  

   市町村    農地法の許可:必要   国土の届出:不要

 市町村の扱いについて  

   農地法  許可 必要  

   国土   届出 不要   

  国、都道府県については、国土も農地も不要になるのですが、
   市町村の扱いについては、国土と農地で異なります。
   案外、見落としやすいところだと思いますので、ご注意ください。 

2:×

 市街化区域は街づくりをしていく場所です。
 そこで、
 農地をつぶし、建物を建てる宅地にすることが、
 大歓迎のため、
 農地を宅地にする、4条、5条のケースで、
 特別ルールがもうけられています。

  『市街化区域』 『4条』  ①『農業委員会』へ、②『届出』  

  『市街化区域』 『5条』  ①『農業委員会』へ、②『届出』  

 ① 『知事』ではなく、 『農業委員会』へ、

   ② 『許可』ではなく、『届出』を

  することになります。

 注意!

 『市街化区域』 『3条』  ①『農業委員会』 の ②『許可』

 ※3条のケースでは、いままで通り、農地として利用しますので、
  街づくりのための市街化区域の特別ルールは用意されておりません。  

 基本ルールどおり、①『農業委員会』 の ②『許可』が必要とされます。

3:×  

  『市街化区域』 『4条』  ①『農業委員会』へ、②『届出』  

  『市街化区域』 『5条』  ①『農業委員会』へ、②『届出』  

4:○   

 農地法3条、5条の許可を必要とする、
 農地の権利移転について、
 許可を受けずに、売ったり、貸したりする行為は
 効力を生じません(無効です)。  

5:○  

 農地法4条、5条の許可を必要とする転用について、
 許可を受けずに、
 農地を宅地に転用した場合、
 農地に戻せと、原状回復を命ずることができます。

6:×    

  『市街化区域』 『5条』  ①『農業委員会』へ、②『届出』   

7:×  

  『市街化区域』 『5条』  ①『農業委員会』へ、②『届出』  

 市街化『調整』区域内の農地については、このような届出制はありません。 

8:○

  相続、遺産の分割  農地法の許可:不要

9:○   

 農地であるか否か  『現況』で判断します。 

10:○

 市街化区域『外』の農地を買って所有権を取得しようとする場合、
 農地法第3条又は第5条の許可を受ける必要ですね。

 「競売」で惑わされませんように。 

11:×

 農地の賃貸借は、
 その期間の長さを問わず、
 たとえ一時的な使用であったとしても、
 許可が必要です。      

 ~みやざき講師からのAdvice~  

 いかがでしたか? 全部できましたでしょうか? 

 今回は、農地法 を出題しました。

 1点死守しなければいけないテーマですね。  

 ちょこっとアドバイスしますと、

 農地法の問題は、宅建本試験では、

 3条、5条が正解の選択肢になるでしょう。

 センスの悪い人が問題を作らない限り、

 4条は単なる造成であって、

 『取引』にあたらない(宅建業と関係ない)からです。  

 いよいよ、宅建本試験

 絶対に合格するぞ!

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