社会投資家を志す、MASAHIRO まーにゃん日記

あのドナルド・トランプ越え目指して!!
そう夢では思っているんだけど・・・・

投資家けーちゃんの飲み会とアパマンショップから・・・・

2013年06月30日 | 日記

土曜日は恒例の投資家けーちゃんの飲み会が恵比寿であり、参加させてもらった・・・

お店は馬喰ろう恵比寿・・・

食い慣れていないせいか、食い過ぎてしまった・・・

先月は休みだったが、

毎月参加している、30歳そこそこの若夫婦・・・

前にも書いたが、奥さんは老舗商社、旦那さんが球団を持っているモバ〇〇の・・・・・

とうとう1棟めを購入したという・・・

年内までに2棟目をと目が輝いていた・・・

参加した方々は、いろんな方々がいて、投資の仕方もそれぞれ・・・

現金で区分のみの方、札幌主体でこの間から都内で新築を・・・という方や

金曜日の日が決済の日だったという方や・・・・

いろんな話ができて、時間が経つのを忘れてしまった・・・・

 

しかし、不動産投資家の中で、スルガ銀行の名前は当たり前のように出てくる・・・

地元の人間としては?????

 

無尽から始まり、今では日経CNBCでも

3メガバンクと同様、推奨銘柄として紹介されていた・・・・1押しで・・・

 

そんなスルガ銀行さん、

自分には厳しいです・・・

 

「どうせ、信金さんや他の地銀さんと競らせるんでしょ・・・」と素っ気ない・・・・話にも乗ってくんないです・・・・

 

皆さん、金利のことが非常に気になるらしく、相談されたんで、自分のわかる範囲で答えた・・・

 

ところで、

このブログで書いた、第1Qが今日で終了する・・・・

6月末までに満室にしたいと・・・・

そんな最終日にアパマンショップから4棟目の夜逃げした部屋で、リフォームしたがまだ、空室だった部屋を気に入ったお客さんがいるとのことで連絡があった・・・

「初期費用を抑えたいので、1ヶ月のフリーレントと、それと1ヶ月分の広告代をお願いしますと・・・お願いします、お願いします・・・」と懇願されたので承諾した・・・

渋々・・・・

 

しかし、アパマンさんが今回頑張ってくれたので

1棟目が満室だったが今月退去物件があり、心配していたが、その部屋も決めて満室・・

2棟目も空室の部屋を来れまた決めてくれ、満室に・・・

3棟目は空室なしなので、今回の4棟目の空室が埋まれば、4棟満室になる・・・

今日のヒアリングではたぶん決まりそうだ・・・・

 

満室・・・・・満室!!!ってなんと良い言葉だろう・・・

 

精神衛生上非常に良い。

 

しかし、ちょっと気を緩めると・・・・空室は増える。

空室対策はやはり・・・気!!!!!だ・・・

 

景気も気!!  気持ちが大事!!!

 

アパマンさんにはガンガン言ったが、感謝!!!

 

また、明日から気を引き締め、満室経営で頑張りたい!!!!!

 

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俺も大きくなりたい!器を大きくしたいなあ・・・・

2013年06月27日 | 日記

今日は昼食を〇ちゃんと共にした・・・・時間を忘れるぐらい盛り上がった・・・俺だけか???

ソフトバンクの孫正義社長の世界一に向けての、スプリント・ネクステル(米携帯電話3位)買収提案が承認された。これで、日米で1億件の顧客を抱える通信会社となる・・・

「すげよなあ・・・・設立当初、豆腐屋の商売をする・・・・1丁、2丁もとい1兆、2兆円の商売をするとみかん箱の上に立って、しゃべっていたら、パートのおばさんたちが、この社長、頭おかしいんじゃない???って辞めていったというエピソードがあったて・・・

それからだからなあ???まさに

志高く!!!!!

そのものだなあ・・・・・

それと、株式市場でボラティリティが非常に大きく賑わしているパズ&ドラで有名なガンホ―の会長は孫社長の弟だしなあ・・・・すげえなあ・・・」と言っていたら、

〇ちゃんが

「孫さんもそしてユニクロ=ファストリの柳井会長も実は、あの、あのオリックスの宮内会長に学んだみたいですよ・・・」

「えっ、うそ?????そうなん???確かに、ベンチャーだよなあ…オリックスって・・」

「おれ、2年間契約社員でお世話になったんだけど、迷惑かけっぱなしだったなあ・・・」

「だけどさ、すごく勉強になったよなあ・・・

旅館・ホテルの再生、航空機やタンカーのオペレバ(オペレーティング・レバレッジドリース)、不動産のリート、定期借地ビジネス、動産担保融資etc・・・・

ニッチなパチンコ、ラブホに融資してたり・・・

ずっと昔からやってたしなあ・・・

一時は、かんぽの宿で世間に叩かれ、リーマンショックでは週刊誌にオリックス不動産危機!!!とか書かれ・・・

たが・・・

今じゃ、あのライオンズマンションの大京、そしてサーパスの穴吹工務店を押さえているんだからなあ・・・・」

「そうですねえ・・・・」

「俺、頑張んなきゃ、いた意味ないし・・・・・頑張んなきゃ・・・」と二人で盛り上がったのでした・・・・

本当にふんどし引き締めて頑張んなきゃ・・・

大きくなりたい!器を大きくしたいよう・・・・

 

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お金の教養フェスティバルと住宅新報・・・・・

2013年06月26日 | 日記

昨日は友人がこちらに仕事があり、久しぶりに夕食を・・・・・

久し振りにうな重を食べながら、近況を話しながら・・・・

ふと、彼が以前一緒に行った「お金の教養フェスティバル」の申し込みをしたとか・・・・自分は気付かず「ふ・・・・・ん」と受け流していたら・・・・

週末、予定している投資家けーちゃんの飲み会の件でチェックしようとしていたら、

「お金の教養フェスティバルの案内」が・・・・

特に、水木政志氏・・・

が紹介されたのでおもわず申し込みをした・・・

彼は、東大卒業後、三井物産、ボストンコンサルティンググループ、ゴールドマンサックス証券に在籍し・・・

1997年個人で1900万円の木造アパート購入をきっかけに、不動産投資をスタート。最初の4年で個人・法人合わせて約100戸を購入、新たに作った会社スター・マイカで9年で約2000戸の投資マンションを購入。2006年JASDAQへ上場・・・・

等の経歴の持ち主。

竹中平蔵氏も出席・講演予定・・・・

今から楽しみ・・・・・

ところで、アットホームに加盟しているので、住宅新報の見本誌が送られてくる・・・

そんななか、今週号は非常に参考になった

この間も書いたが、市況は好調だが、価格が上昇・・・・

特に興味を持ったのが、特集・2013資産運用ビジネス

ハウスメーカーの「賃貸住宅」戦略展望

そして、

賃貸仲介手数料0の時代へ

管理会社のビジネス戦略と業務カイゼン

ネットの普及で変わる仲介、自社決め率を意識する時代に、管理重視への転換

求められる「空室対策提案」

すぐそこにあるパラダイムシフト・・・

「仲介業」から「管理業」への転換が進む。また、管理会社が他社物件の仲介をせず、自社管理物件のみを、なるべく仲介業者に頼らず自社で募集するようになっていく。それが仲介手数料0への流れをつくる。アメリカ型プロパティマネジメントに近づく・・・

プロパティマネジメントの定義・・・

真にオーナーの立場で収益物件の経営代行を行い、キャッシュフローの最大化を目指す者をいう・・・「年間賃料の上昇および維持」「効率的な集客」「運営コストの削減」「テナントリテンション(解約の抑止)」の実現を目指す。そのためには、日常の運営力のみならず、「空室対策提案力「」企画提案力」の有無が大きく左右する・・・

今時の個人投資家 こんな業者に依頼するでは・・・

パートナーとしてつきあう4大条件

信頼性

空室解消能力

問題解決能力

コンサル能力

 

投資家に有効な提案できる業者がいれば、

今すぐにでもお願するんだが・・・

当たり前ことを当たり前にできる業者って・・・・なかなかいないんだよなあ・・・・

 

景気回復期待の中賃貸住宅市場はどうなるか????

 

やはり、2極化が進行

成約数伸び賃料単価は下落・・・

まだまだ続く借り手の優位さ

市場拡大高齢者と外国人が鍵に・・・かあ・・・・・

益々、生き残りはきびじいですなあ・・・・

 

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本当に今、買いかあ・・・・・?????

2013年06月24日 | 日記

この間、ジムでハウスメーカー系の不動産会社に勤めるF君と雑談・・・・

「よっ・・・・・・・、相変わらず元気???忙しい???」と声をかけると・・

「いやあ・・・、大変ですよ・・・。忙しくて・・・。物件があればすぐにさばけますもん・・・・。物件足りなくて・・・・」

「えっ、・・・・まじ・・・????」

「やっぱり、消費税の関係????金利もかあ????」

「そうですねえ・・・。自分たち、土地も多いじゃないですか。今、強気で言えますもん・建売業者がもう、客がいるから・・・って、

聞いてくださいよ・・・、この間なんか・・・

坪35万円ですよ・・・・。〇〇地区で・・・」

「あっ、そうなん。エンドユーザーでネ・・・」

「違いますよ。仕入れ価格ですよ!!!!」

「うそ、うそ、うそだろう・・、あんなとこで????仕入れが・・・」

「とて業者として俺なんか買えないよなあ・・・・」

「そんなに建売業者羽振りが良いんだあ?????まあ、建物で抜くからなあ・・・」

「いくら消費税アップ前の駆け込みとはいえ、

1年前の同程度の物がいくらだと思ってるのかねえ・・・」

どうりで、

この間、久し振りに会って話した不良債権を主としている社長と話したが

「どうも破産申し立て前に処理されているじゃないかな・・・・???。俺のところに来ている物件、カスみたいな物件だもんなあ・・・」て言ってたっけ・・・・・

 

今日も、ある大家さんが来て、「知り合いの大手デベロッパーの担当者、売れて売れて困るくらいって言ってたなあ・・・・今度のボーナス楽しみって言ってたよ」と教えてくれた・・・・

買い手がこんな多いんじゃなあ・・・・・

自分のところにも来るデベロッパーからの業者用のメルマガ・・・

金額、高いよなあ・・・・

これもアベノミクス効果か????

 

 

 

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酪農王国オラチェの柴田泰枝企画部長の・・・・②

2013年06月24日 | 日記

前号の続き

食材・自然・水・都内からのアクセスが良い場所で・・・・新たなビジネスをと思っていた時に・・・・・

今回の話が来た…

赴任当初、王国を囲む素晴らしい景色と自然、まるで景色の一部のように見える園内の動物たちは子供たちの喜ぶ観光牧場として運営されているが、施設、スタッフに活気がなく、いらしたお客様も何をしていいか迷い、結局牧場のソフトクリームを食べて帰ってしまう有様。

夢の王国とはほど遠く、寂れていた。施設の口コミも最悪だった・・・・

まず、活気ある施設づくり、カウンターに隠れていたスタッフを外に出し、無人施設から顔の見える施設へ・・・

立ち話で時間をつぶすスタッフたちには商品知識をつけてもらい、至る場所で接客のきっかけを作れるよ、試食を点在させ、売れる商品を追いかけるように・・・

施設でできる体験教室の存在も手作りポップや看板で詳細を明確に。園内の体験教室をかけ持ちできるよう、待ち時間のある教室等に新たに開講・・・。食べて買って遊んで楽しい施設の導線を準備しお客様の滞在時間を延ばす仕組みづくりをしてから、すべての情報をHPに組み込んで宣伝をかけたという・・・

富士山の日に十国峠レストランと弁当、新商品の開発、

マックスバリュー東海と低温殺菌乳&全乳ヨーグルトを使用したミルクジンジャカレー弁当4種類の販売

フィリップ・パットンシェフによる丹那野菜中心のフランス料理

エイベックス所属5人組のダンス・ボーカルグループ「東京女子流」とトウモロコシ畑で「巨大迷路開き」

 など、様々な企画を打ち出し集客している・・・

少子化が進む現代社会において、2年ごとに約二万人の来場者を落としている王国がオープン当初と同じ客層「子供連れの親子」を求めても、難しい・・・・

祖父母の世代、両親の世代、若者、そして子供たちもすべての世代がともに喜び共存できる取り組みも始めた・・・それが、月1回のウォーキング大会・・・

アクセスも問題があるため、

周辺施設からの導線の一つとして・・・

現在では、星野リゾートさんとのコラボもしているとか・・・

 

とにかくめげるという言葉が、存在しないようなパワフルな人である・・・

良い勉強になったなあ・・・・

すごく刺激になった・・・・・

 

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