私塾

国家資格に挑戦中の私。日々、迷いや物忘れとの闘い…。
そんな自分の健忘録とまとめのノートを兼ねてます。

専任取引士設置/標識 etc...

2017-08-30 21:35:57 | 宅建業
専任取引士設置/標識/
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
[メモ]
*専任取引士設置
*標識掲示
*案内所届出

*帳簿
*従業者名簿
*従業者証明書
*罰則
*取引士に対する処分
*宅建業者に対する監督処分

[Keywords]
□『帳簿』と『従業者名簿』の比較問題『多』
□他の宅建業者が扱う建物でも案内所(販売代理店)は『案内会社の標識』(標識に『売主』の商号(名称)免許番号も記載する!!!)
□『申込・契約をしない案内所』でも標識掲示義務あり!!
□従業者簿『10年間』/簿『年間』(『名刀5丁メイトウチョウ
□標識はいかなる場合も掲示必須△申込契約のある/なしを問わず
 (→いかなる場合でも免許証の掲示は不要(△主たる事務所でも))
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
宅地建物取引業法
(標識の掲示等)
第50条
1項
宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。
(事務所、その他業務場所に『標識を掲げること!!!』)
2項
宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、あらかじめ、第31条の3第1項の国土交通省令で定める場所について所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の宅地建物取引士の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。
(『免許権者に届出』をすること!!!)

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
・専任取引士設置
取引士の人数
人数不足:『2週間以内に補充義務
 ①事務所……業務に従事する者の5人に1人
 ②申込み/契約をする案内所……1人以上
  □1名以上設置 <事務所vr.:5人に1人との『混同』間違い!!!
 ③申込/契約をしない案内所……不要
*申込/契約をしない案内所には専任取引士『不要』
 cf.『標識掲示』は申込/契約をしない案内所にも『必置』
《補充規定》
 人員に不足が生じたら『2W』以内に補充する義務あり!!!
《案内所設置会社》
 □案内所に専任取引士(成年者に限る)
 □事務所ごとに置かれる専任取引士氏名=『宅建業者名簿登載事項
  (変更が生じたら:『30日』以内に免許権者へ届出)
 
・標識掲示
 《標識掲示》義務!!!!
 事務所ごと『公衆の見やすい場所』
<!!暗記!!>
 □免許証については掲示『不要
 □申込/契約をしない案内所にも掲示する
 □現地(マンション等)には『売主』の標識 <!!忘れがち!!>
 □他の宅建業者が扱う建物でも案内所(販売代理店)は案内会社の標識
  (標識に『売主』の商号(名称)免許番号も記載する!!!)
<報酬額掲示>
 □事務所:掲示義務
 □案内所:掲示『不要』

案内所等の届出50条②
 届出者:案内所設置会社
 期間:業務開始『10日前』まで
 届出先:<!!少し複雑なので要注意!!
 ①免許権者
 ②案内所所在地管轄『都道府県知事

・帳簿
 宅建業者:『業務に関する帳簿』(←取引があった都度記載!!)
《備置場所》
 各事務所ごと備付義務!!
 (本店/各支店ごと)
《記載内容》
 ① 年月日
 ② 取引にかかる宅地
 ③ 建物の所在及び面積
 ④ そのほかの事項記載
《方法》
 ○パソコンのHDDに記録する
《保存期間》
 閉鎖後5年間』保存
 (自ら売主の新築住宅のとき『10年間』保存)
《閲覧制度》※取引関係者から請求があった時
 ○従業員名簿 『閲覧OK
 × 帳簿 『閲覧NG

・従業員名簿
 従業員名簿備付義務!!!
 『各事務所ごと』に『備付』義務!!!
  □本店:本店従業者名簿のみ(▲全ての従業者名簿ではない)
  □支店(従たる事務所):支店の従業者名簿
《保存期間》
 従業者名簿:最終記載日〜『10年間』保存
  cf.『業務に関する帳簿』=閉鎖後『5年間』保存
《閲覧制度》※取引関係者から請求があった時
 ○従業員名簿 『閲覧OK
 × 帳簿 『閲覧NG
《罰則》
 従業者名簿備置きしていない=50万円以下の罰金

・従業者証明書
 従業員:『従業者証明書』携帯義務
 (非常勤役員/パート/アルバイト/一時的事務補助者も含む)
  □取引先関係者から請求『あり』従業員名簿『提示』
 従業者名簿に『取引士』の記載はない
  □取引士証携帯+『従業者証明書』

・宅建業者に対する監督処分
 《業務停止処分》
 宅建業者:『従業者証明書』携帯させていない
・取引士に対する処分
 《事務禁止処分》
 取引士:免許権者/処分対象行為があった都道府県知事
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
類似words
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
2017-07-12
(2回目)
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保証協会

2017-08-29 21:08:26 | 宅建業
保証協会
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
[メモ]
*保証協会の業務
*弁済業務保証金の供託(不足額供託Vr.)
*弁済業務保証金の還付
*還付充当金の納付
*弁済業務保証金分担金の納付
*社員の地位を失った場合
*弁済業務保証金準備金
*特別弁済業務保証金分担金
(社員と供託所がやり取りする時=必ず間に『保証協会』)

営業保証金弁済業務保証金分担金弁済業務保証金
 ① 『営業保証金』宅建業者→供託所:金銭 or 有価証券
 ② 『弁済業務保証金分担金』宅建業者→保証協会:金銭のみ
 ③ 『弁済業務保証金』保証協会→供託所:金銭 or 有価証券
[Keywords]
□社員(宅建業者)と供託所のやりとり間に必ず入る
□免許権者への報告→保証協会が行う(▲宅建業者ではない)
□取得者:請求先→供託所
□社員:充足金→保証協会

□保証協会:本店/60万円 支店/30万円(▲有価証券NG、金銭のみOK)
□期間2W/1W/1ヶ月
 2W… (Many..)
 通常納付期限『通知日〜』
 新たなる事務所設置『設置日』
 1W…
 社員の地位喪失〜供託所への供託まで
 1ヶ月…
 特別弁済業務保証金納付期限
□保証金から生ずる利息・配当金
 =弁済業務保証金準備金に繰り入れ義務
□保証協会主催『宅建業に関する研修』
 =知事指定講習には変えられない!!!!

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
・保証協会の業務
 【必須業務】
 ① 苦情の解決
 ② 宅建業に関する研修(知事指定講習への代替『NG』)
 ③ 弁済業務(メイン事業)

弁済業務保証金分担金の納付
 宅建業者→保証協会:金銭のみ!(保証協会納付の分担金)
  
 ①宅建業者が『新たに』保証協会の『社員として加入』:
  『加入しようとする日』までに納付義務
 ②加入新設事務所(支店)設置
  事務所(支店)『設置日』~『2週間』以内に納付義務

弁済業務保証金の供託(不足額供託Vr.)
 <新たに宅建業者が社員として加入>
 保証協会:加入後『直ちに』免許権者へ報告(宅建業者の仕事ではない!!)
 保証協会→供託所:金銭有価証券(弁済業務保証金供託所供託時)
[不足額供託Vr.]
 保証協会→供託所:
 ① 弁済業務保証金の還付あり
 ② 還付相当額の弁済業務保証金を供託

・弁済業務保証金の還付
【還付額限度】加入していない宅建業者の金額と同様
 ☆(保証協会未加入)本店:1,000万円 支店:500万円
 (保証協会加入)本店:60万円 支店:30万円
 <例>300万円納付会社
  300 ~ 60 = 240 ÷ 30 = 8ヶ所(支店)
  本店:1,000万円 支店:500万円
 支店8ヶ所 × 500万円+本店 1000万円=5000万円
【弁済を受ける権利を有する者】
 還付を受ける為に保証協会『認証』必須!!
【請求先】供託所
【弁済を受ける権利】
 《あり》保証協会社員になった『』&『』の取引先

・還付充当金の納付
 納付期間:通知を受けた日〜『2週間
 保証協会:還付時、社員に『保証協会』に還付相当額、充当金供託通知義務

・社員の地位を失った場合
 社員の地位を失って、その後も宅建業を営む時
 『社員の地位を失った日』〜『1週間』以内に最寄りの供託所に営業保証金供託!
*2週間も待っていたら、営業保証金の意味をなさないでしょう!?!?

・弁済業務保証金準備金
 弁済業務保証金から生ずる『利息、配当金』等
  =弁済業務保証金準備金に繰入
 (*保証協会のお金が減った時の穴埋め用として積立ておく金額)

・特別弁済業務保証金分担金
 通知を『受けた日』〜1ヶ月以内に納付(特別なので納付期限が長い
*弁済業務保証金準備金を取り崩しても足りない場合に社員に納付してもらうもの
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
類似words
営業保証金
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
2017-07-10
(2回目)
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営業保証金

2017-08-28 14:42:27 | 宅建業
営業保証金
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
[メモ]
*供託(事務所新設時)
*届出(変換Vr. /信託会社の特例Vr.)
*還付
*取戻し
*追加供託
*保管替え
*供託所の説明
[Keywords]
□本店:1,000万円/支店:500万円
□供託後:免許権者に届出義務あり
□供託取戻時:6ヶ月以上の期間を定めて公告免許権者へ届出義務
*保証協会の社員になるときは公告不要で取戻しOK
□還付請求権者の範囲に注意
□保管替え:『金銭のみ』供託時のみ『OK』(▲有価証券)
□不足額供託『通知を受けた日』~『2週間以内』に不足額供託
▲不足を生じた日ではない!!

□免許取得→営業保証金供託→供託届出→事業開始

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
*供託(事務所新設時)
《供託場所》
 □ 本店(主たる事務所)最寄りの供託所
 *従たる事務所新設:『本店』最寄りの供託所(▲支店じゃない!!
《供託額》
 □ 本店………『1000万円』
 □ 支店………『500万円』/1ヶ所につき
 (▲現地出張所は除く)
《有価証券評価額》
 ①国債…………額面金額『100%』
 ②地方債/政府保証債……額面金額『90%』
*地方と政府のお金だもん!!! 『全額』取るのはダメダメ
 ③その他国交令規定の有価証券…………額面金額『80%』
*企業のお金だもん!!! 地方、政府よりも低くなきゃね!!!
*届出(変換Vr. /信託会社の特例Vr.)
 《宅建業者:
  供託後→免許権者 (国交大臣 or 知事)に届出
【事業開始までの届出方法(本店・支店問わず)】
 ①免許取得
 ↓
 ②営業保証金供託
 ↓
 ③免許権者に届出
 ↓
 ④事業開始『OK』

 《免許権者:
 ①『宅建業免許』与えた日から3ヶ月以内に『届出なし
 ↓
 ② 届出をすべき旨の催告
 ↓ (1ヶ月以内=『届出なし』)
 ③ 免許を取消す!!

[変換の届出](国債証券→金銭への変更など)
 宅建業者:『新たに供託』←変換のため
 *『遅滞なく免許権者に届出[添]供託書正本の写し

[信託会社の特例]
 信託会社:国交大臣の許可を受けた宅建業者と『みなす』
 *国交大臣から免許取消処分『なし
 

*還付
《還付請求権者》
 [OK]電気工事業者/
 [NG]広告代理店/
 

*取戻し
6ヶ月以上の期間を定めて公告】→遅滞なく免許権者に届出
□免許有効期間が満了
□廃業・破産届出で免許失効
□免許取消処分
□一部事務所(支店)廃止
公告不要
□本店移転により供託所変更
□保証協会の社員になった
*取戻し事由発生時より10年経過

*追加供託
 免許権者:不足額供託『通知』
 宅建業者:上記『通知を受けた日』~『2週間以内』に不足額供託
  (▲不足を生じた日ではない!!
 【追加供託方法】
 ① 客へ供託金還付(供託所)
 ↓
 ② 不足額供託通知(免許権者)
 ↓ *2W以内
 ③ 追加供託(宅建業者)
 ↓ *2W以内
 ④ 追加供託の届出(宅建業者)

*保管替え
 『金銭のみ』で供託している時のみ保管替え『OK
 (▲『有価証券のみ』『金銭+有価証券』は『NG』)
 有価証券供託時:
 ① 移転の最寄りの供託所に『新たに供託
 ↓
 ② 従前の本店最寄りの供託所に『取戻し請求

*供託所の説明
 宅建業者:『営業保証金供託所/所在地』相手方へ説明義務
(売買契約成立までの間)▲営業保証金額の説明『不要』
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
類似words
保証協会(弁済業務保証金分担金)
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
2017-07-09
(2回目)
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宅地建物取引士

2017-08-28 13:54:23 | 宅建業
宅地建物取引士
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
[メモ]
*取引士資格登録簿宅建業者名簿の比較《住所・本籍の違い》
*登録の変更/登録の移転(登録の○○は『取引士』の話)
*免許の申請/免許の更新(免許の●●は『宅建業者免許』の話)
*『登録移転』と『変更登録』の異同を理解
===========
*『大臣』『実務』を『』『
  『大臣』:国土交通大臣
  『実務』:登録実務講習
  『』:法定講習
  『』:知事
===========
[Keywords]
□不正受験者:受験禁止期間『年』
□相続人「死亡を『知った日』」〜30日以内に届出
↓!!注意!!!↓『任意申請』何度も間違えてる
□登録移転申請(任意申請
 =『勤務地住所』変更=管轄知事に変更申請
 =『単なる住所変更』=申請不要

*登録を受けている者:『住所変更』時、知事に変更登録申請義務あり
□『登録移転』と『変更登録』の異同を理解すること
□案内所:申込・契約する案内所なのか?否か??
 =申込をする案内所:取引士『1人以上』設置
□取引士:試験合格→資格登録(2年or国交大臣講習)→取引士証交付(知事講習)
□再交付時:古い取引士証返納(▲新しい方ではない
□取引士証書換交付申請:住所変更時(裏書き)
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
【宅地建物取引士の主な登載事項】
① 登録番号、登録年月日
② 氏名
③ 生年月日、性別
④ 住所、本籍
⑤ 宅建業者の商号(名称)/免許証番号(宅建業者に勤務している場合)
⑥ 試験合格年月日、合格証書番号
⑦ その年月日、その内容(指示処分、事務禁止処分あった時)

【取引士になる迄の流れ】
 ①【取引士試験合格】:試験合格者
 ↓(一生有効)▲不正受験者合格取消/3年以内の再受験禁止
 ↓ 《任意登録申請:試験合格地の都道府県知事》
 ↓
 ②【取引士資格登録】:欠格事由に該当しない
 ↓(一生有効)2年以上の実務経験/『国土交通大臣』の登録実務講習受講
 ↓ 《任意登録申請:登録地の都道府県知事》
 ↓
 ③【取引士証の交付】:原則:『都道府県知事』法定講習受講
  (5年有効)例外:試験合格後1年以内に取引士証交付時講習免除
 《有効期間の更新》
   都道府県知事指定講習(法定講習)を受講
   (▲国土交通大臣指定ではない!!)
 《取引士証住所変更》
   取引証書換え交付申請『必要』!!
   (▲住所のみ変更:裏書きOK)
 《取引士証亡失》
   発見した『取引士証(OLD)』を返納する!!
   (▲再交付取引証(NEW)返納)

・重要事項(35)説明のとき
 取引士証(原本)の提示が『必須』(*相手からの請求なくとも)
 《NG》再交付されるまで、期間満了日以降説明時
《要件》
 取引士証の交付を受けていない、重要事項説明を行う、その情状が特に重い
《効果》
 登録削除処分→『処分の日』〜『年』経過まで再登録『NG』

【登録削除処分】
 ① 不正手段で登録を受けた
 ② 不正手段で取引士証交付を受けた
 ③ 事務禁止処分該当、情状特に重い
 ④ 事務禁止処分に違反
 ⑤ 取引士でない者が取引士として事務を行い、情状が特に重い
《効果》
 登録削除処分→『処分の日』〜『5年』経過まで再登録『NG』

・変更登録
 《資格登録簿》:遅滞なく変更登録申請義務!
  *取引士氏名
  *取引士住所/本籍
  *勤務先宅建業者の商号(名称)/免許証番号
 たとえ、事務禁止処分期間中であっても変更登録『必要』

 取引士登録者は住所変更時、住所/本籍変更登録『必須』
  (取引士証の交付有無に関わらず)
 都道府県知事許可の登録移転《任意:単なる住所変更》
  =『勤務地』の住所が変更になった時『必須

死亡等の届出
死亡
届出義務者:相続人
提出期限:死亡の事実を知った日〜30日以内
後見開始
届出義務者:被後見人
提出期限:その日〜30日以内
保佐開始
届出義務者:被保佐人
提出期限:その日〜30日以内
破産
届出義務者:『本人』(▲破産管財人とかじゃないよ!!)
提出期限:その日〜30日以内
禁錮、懲役等の一定欠格事由
届出義務者:本人
提出期限:『刑の失効 終了日(その日)』〜30日以内
 *「処分の日」〜だとまだ禁錮の中の人もいる可能性もあるでしょ!?
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
類似words
免許
欠格事由
・不正手段での登録→登録削除の聴聞公示→自ら削除申請『5年』NG
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
2017-07-07
(2回目)
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免許

2017-08-28 13:49:02 | 宅建業
免許
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
[メモ]
*『本店事務所』の所在都道府県
*『免許の種類』(2パターン)
*『有効期限』と『更新期間
*『取引士』になるまでの流れ
*『登録移転』と『免許換え
*『廃業等の届出
*『宅建業者名簿

[Keywords]
□支店のみ宅建業
 =『本店』常に事務所とみなす/本店でも宅建業を行っているとみなす
 =『案内所』は事務所じゃない
□免許期間:5年(90日前〜30日前までに更新)
□「自ら取引」「自ら転貸」取引に該当しない
 =賃貸の代理は取引に該当
□宅建業者名簿
 役員『氏名のみ』(▲「住所」不要
 宅建業以外の事業を行うことも記載
□資格登録簿
 役員『氏名・住所
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
事務所
 本店:宅建業法上の事務所(案内所、モデルルーム『NG』)
 *建設業(本店)/宅建業(支店)でも本店も免許必要
 一つの県内に複数の事務所がある:当該県内一つの許可で『OK』

・免許
免許の種類:2つパターン
 ①【都道府県知事の許可】
  一つの都道府県内に事務所を設置する場合
  (神奈川県内のみに1つ/複数の事務所を有する)
 ②【国土交通大臣の許可】
  2つ以上の都道府県内に事務所を設置する場合
  (神奈川県、東京都に事務所が存在している)
免許有効期間:5年!!!!!
 (*大臣免許/知事免許種類の如何を問わず
更新期間:有効期限満了の『90』日前から『30』日前
  *覚え方!!免許更新組『グミ』→90(グ)30(ミ)
旧免許有効パターン
 ①宅建業者:更新期間内に更新の申し出をした。
 ↓
 ②免許権者:更新するかどうかの処分がない
 ↓
 ③宅建業者:有効期間満了後も『処分がされるまで』の間
   →旧免許『有効』

・宅地建物取引業者の死亡/合併による消滅時の一般承継人の免許
 原則:免許『必要
 例外:免許「不要
 一般承継人:死亡の宅建業者が締結契約を『終結させる行為

・宅地建物取引士登録申請
 『試験合格地』の都道府県知事
 (↑例え転居したとしても『合格地』で申請)

・登録移転
 登録移転のときから:
  移転『前』の[取引士証]は効力喪失
  (移転後=移転「前」の取引士証を用いて事務作業『NG』)
*宅建業廃止時のみ廃業届け提出
*移転による「前事務所廃止」は廃業届『不要』

・免許換え
①【県知事免許→国土交通大臣免許パターン】
  =神奈川県に事務所存在→静岡県にも事務所を設置
  *神奈川県知事を『経由』して国土交通大臣に申請
 [*大臣は忙しいので知事経由で…!!]
②【△県知事免許→▲県知事免許パターン】
  =神奈川県に事務所が存在
  →神奈川の事務所を『廃止』して『静岡県』に事務所を設置
  *静岡県知事に『直接』申請
③【国土交通大臣免許→県知事免許パターン】
  =神奈川県と静岡県に事務所存在
  →静岡県の事務所のみ廃止
  *神奈川県知事に『直接』申請

・廃業等の届出
①【個人死亡
 届出義務者:相続人
 届出期限:死亡の事実を『知った日』〜30日
  《!!注意!!》*死亡の日からではない!!!!
 免許失効時点:死亡時
②【法人合併による消滅
 届出義務者:『消滅会社』の代表者
  《!!注意!!》*存続会社代表者は『NG』
 届出期限:その日〜30日
 免許失効時点:消滅時
③【破産個人/法人問わず)】
 届出義務者:破産管財人
 届出期限:その日〜30日
 免許失効時点:届出時
④【法人解散
 届出義務者:清算人
 届出期限:その日〜30日
 免許失効時点:届出時
⑤【廃業個人/法人問わず)】
 届出義務者:個人…本人/法人…会社代表者
 届出期限:その日〜30日
 免許失効時点:届出時

・宅建業者名簿
【登載事項】
 ① 『免許書番号/免許の年月日』
*② 『商号 or 名称』
*③ (法人時)『役員』、政令で定める『使用人氏名』
   (↑非常勤役員を含む)
*④ (個人時)『その者』、政令で定める『使用人氏名』
*⑤ 『事務所の名称、所在地』
*⑥ 事務所ごとに置かれている専任の『取引士の氏名』
 ⑦ 『事業の種類』(宅建業以外の事業を行っている時)
 ⑧ 『年月日/内容』(指示処分や業務停止処分があった時)
《変更》
 『② 〜 ⑥』に変更あり:『30日以内』に免許権者に『変更届出
 《!!注意!!は変更について届出不要!!!!!
  *ひっかけあり!
===================
 [出題過去問]*ひっかけ多数あり!
 *役員(取締役/監査役)の『氏名』(▲住所
  宅建業者名簿には住所の記載がない
 《比較》資格登録簿には住所/本籍の記載あり
 *政令で定める使用人の『氏名』(▲本籍地
===================

 *事務所以外で取引士設置すべき案内所等(31条の3①)
 原則:都道府県知事に『届出必要
 例外:(国土交通大臣免許時)案内所所在地管轄知事『経由』で届出
[*大臣は忙しいので知事経由で…!!]
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
類似words
宅地建物取引士
資格登録簿
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
2017-07-04
(2回目)
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