私塾

国家資格に挑戦中の私。日々、迷いや物忘れとの闘い…。
そんな自分の健忘録とまとめのノートを兼ねてます。

契約(各論)賃貸借

2017-05-16 16:38:57 | 民法
契約(各論)賃貸借
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
Keywords
総則/効力/終了/敷金
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
*総則
【賃貸借(601)】*有償、双務、諾成契約
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
[効力発生要件]
当事者の一方→→→《約束する》→→→相手方
       (物の使用・収益)
当事者の一方←←《賃料を支払う》←←相手方
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
・賃貸人:目的物の使用・収益させる義務あり
     →目的物の修繕義務あり

・短期賃貸借(602)(*以下の期間を超えて設定できない)
〜〜〜〜〜〜〜〜〜
 10年…山林     『*更新できる(603)』
 5年……山林以外   期間満了前 土地=1年以内
 3年……建物           建物=3ヶ月以内
 6ヶ月…動産           動産=1ヶ月以内
〜〜〜〜〜〜〜〜〜
*管理能力を有し、処分について行為能力の制限を受けた者
 =被保佐人、同意権付与の審判を受けた被補助人
*処分の権限を有しない者
 =不在者の財産管理人(28)/権限の定めのない代理人(103)/
  後見監督人のある場合の後見人(864)/相続財産管理人(918/953)

・賃貸借の存続期間(604) 
 【民法】
  MAX:20年(更新OK=更新のときから20年)
 (*これより長い期間でも20年とする)
 【借地借家法(9/23/25/29)】
  ・借地:原則:30年 *30年未満の特約=無効
      例外:事業用/一時使用
  ・借家:期限の上限「なし」
      1年未満の契約=期間定め「なし」とする
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
*効力
・不動産賃貸借の対抗力(605)=登記した時
________________________
不動産登記法(81)
賃借権の登記or賃借物の転貸の登記 
 (59)+以下の各号
1, 賃料
2, 存続期間/賃料の支払時期の定め
3, 賃借権の譲渡/賃借物の転貸を許す旨の定め
4, 敷金があるとき
5, 賃貸人が財産処分につき行為能力の制限を受けた
  /財産処分権限を有しない者のとき
6, 土地の賃借権設定の目的が建物所有であるとき
7, 6に規定する場合建物が借地借家法23条①or②に規定する建物のとき
8, 借地借家法22条前段、23条①、38条①前段、39条①、
  高齢者の居住の安定確保に関する法律56条に定めがあるとき
_________________________

 賃貸借=債権
  原則:貸借人には登記請求権はない
  例外:貸借人と賃貸人との「登記する旨の合意」
     があるときのみ登記請求権
 《借地権である賃借権》
  【対抗要件】:建物の登記
  権利の登記、表示の登記、どちらでも構わない
  登記名義人は賃借人の名義でなければ「NG」
 《建物の賃借権》
  【対抗要件】:建物の「引渡し」(=登記なくてもOK)

 《賃貸人たる地位の移転》(*賃借人の承諾不要)
 【対抗要件】:賃借権の対抗力(=新所有者に対抗できる)
 *新所有者が賃貸人たる地位を承継⇔旧所有者は契約関係から離脱
 *新所有者が賃料請求するならば「所有権移転」を要する
   (▲賃借人が新賃貸人の地位の承継を認めたとき)
 *対抗力を有する賃借権には直接「妨害排除請求権」がある

・賃貸人の修繕義務(606)
 特約排除OK→賃借人の義務とすることもできる
 賃貸人の修繕義務が賃料支払期前に発生
 →履行しない(使用収益に適する状況に回復しない)
   →賃借人:支払拒絶OK
 →履行しない(使用収益が妨げられた)
   →賃借人:賃料の一部支払のみ拒絶OK

・賃借人の意思に反する保存行為(607)
 賃貸人:賃借人の意志に反して保存行為
 →賃借人:賃借した目的を達せないとき=契約解除OK

・賃借人:費用償還請求(608)
 必要費:直ちに償還請求「OK」
 有益費:価額の増加が現存している
    =「契約終了時」、支払額or増加額「賃貸人」償還義務
     裁判所:相当の期限を許与(賃貸人の請求)
 *契約終了時の新賃貸人が償還義務者
 *賃借人:費用の償還まで目的物の留置OK

・減収による賃料の減額請求(609) (*永小作権にはない!!)
 収益を目的とする土地の賃借人:
 「不可抗力」で賃料より少ない収益のとき収益額に至るまで賃料減額OK
 (▲宅地の賃借権は除く)

・減収による解除(610)
 賃借人:「不可抗力」で2年以上賃料より少ない収益のとき

・賃借物の一部滅失による賃料の減額請求(611) (*永小作権にもある!!)
 賃借人の責任「なく」賃借物の一部滅失のとき滅失部分の割合で減額請求OK
 残存部分のみでは目的を達成できないとき契約解除OK
*危険負担のおける債務者主義(536)の特則として「請求」があって効力発生
*賃借物全部滅失時
  賃貸人:債務履行不能により消滅
  賃借人:「賃料債務」帰責性の問題で消えないときもある
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
【譲渡/転貸】
[効力発生要件]:『賃貸人の承諾』
          →承諾が無いのに譲渡/転貸したら契約解除可
          (:原賃借人/譲受人/転借人誰に向けてもOK)
【譲渡】
*「譲渡人」=賃借人たる地位を喪失/「譲受人」=賃貸人たる地位を承継
*借地上の建物所有権の譲渡=借地権の譲渡
 /借地上の建物賃貸時の譲渡は借地権の転貸には「ならない」
*賃借上の建物の譲渡担保権者:
 建物の引渡後、設定者に受戻権行使可能のときでも賃借権の譲渡or転貸に該当

【転貸】
 賃借人が第三者(転借人)に賃借物の使用収益をさせる契約
『*賃貸人と賃借人の賃貸借関係はそのまま存続』(←!注意!)
*賃借人と転借人との賃貸借関係が発生!!
*承諾の時期は問わない!但し1度承諾済なら撤回「不可」
*無断譲渡/転貸
 当事者間では有効契約でも、賃貸人に対抗できない
 原則:賃貸借契約の解除権が発生
    (第三者に現実に使用収益させていること)
    (賃貸人に対する背信行為がある場合(立証責任:賃借人))
 賃貸借契約を解除すること無く、直接自己への明渡請求でもOK

 《効果》
 適法な転貸 =転借人:賃貸人に対して直接に義務を負う
  (例え、賃料の前払いしていても賃貸人に対抗できない)
   賃貸人は賃借人に対して権利の行使ができる

*転貸借に賃借人の同意がある
 転借人の故意過失で賃借物滅失/毀損
 賃借人:帰責事由の有無の関わらず賃貸人に損害賠償責任あり

*転借人:賃貸人に対して義務を負う
     目的物の修繕請求/費用の償還etc...はNG
 賃貸人:転借人に直接義務なし
     転借人に対して直接賃料支払請求OK
     (原賃料or転貸賃料のいずれか「低い」方)
     賃貸借合意解除、賃借権放棄は転借人に対抗できない
     賃貸借債務不履行による解除
      →賃借人へ催告でOK(転借人へは不要)

*賃貸借契約が賃借人(転貸人)の債務不履行で解除されたら…
  転貸借 原則:賃貸人が転借人に対して「目的物返還請求した時」に
         賃借人(転貸人)の履行不能により終了
         返還請求しなければ「消滅しない」

*転貸借の目的物たる土地の所有権を混同により取得
  賃貸人の地位と転借人の地位が同一人
   →転貸借は当事者間に消滅させる合意がない限り「消滅しない」   

・賃料支払時期(614) [*約定OK]
   動産、建物、宅地………毎月末
   土地………………………毎年末
   収穫の季節のあるもの…季節の後「遅滞無く」支払う

・賃借人の通知義務(615)
  賃借物:修繕を要する、権利を主張する者がある時
     →賃借人は遅滞無く賃貸人に通知義務
      (▲賃貸人が既にこれを知っているとき)

使用貸借規定の準用(616)
 借主による使用収益(594)
 借用物の返還時期(597)
 借主による収去(598)
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
    使用貸借   /   賃貸借
  なし   /存続期間の定め/最長20年
  なし    /対抗力/   あり
通常の必要費は /費用負担/ 賃貸人負担
 借主負担
  なし   /修繕義務/使用収益に必要な修繕は
               賃貸人負担
原則:責任なし/瑕疵担保責任/責任あり
 特別の終了事由/借主の死亡/ 相続

(*地上権と賃借権との比較も確認)

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
*終了
・期間の定めの内賃貸借の解約申入(617)
 ・当事者が期間を定めなかった
   原則:各当事者いつでも解約申入OK
   例外:解約の申入日から以下の期間経過後終了
      土地の賃貸借………1年
      建物の賃貸借………3ヶ月
   動産or貸席の賃貸借………1日
 *収穫の季節がある土地賃貸借……次の耕作に着手する前
 ・期間の定めのない賃貸借解約(618)
  一方が期間内に解約する権利を留保したとき(617)準用

・賃貸借更新の推定(619)
 期間満了後継続する場合=賃貸人:これを知りながら異議を述べないとき
  従前の賃貸借と同一で更に賃貸借をしたものと推定する
 担保を供していたら期間満了によって消滅する(▲敷金)

・賃貸借解除の効力(620) *委任/組合契約に準用
 賃貸借の解除=将来効(遡及効はない)
        当事者の一方に過失あり→損害賠償請求OK
  *賃借人不信行為のときは催告要せず将来に向かって賃貸借解除OK
  *土地賃貸人と賃借人で土地賃貸借契約を合意解除
   土地賃貸人:賃借人の所有地上建物=賃借人に対抗「不可」

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
*敷金 (*敷金契約=要物契約)
    『目的』:賃貸借契約から生じる賃料、その他賃借人の債務担保
   『当事者』:賃借人→賃貸人
    『内容』:金銭(停止条件付返還債務を伴う金銭所有権移転)
『効力発生時期』:目的物明渡し時
     【契約終了後】⇒賃借人の債務を控除して残額返還
 《判例》
 賃貸借終了時:賃料の延滞=敷金から充当
 賃借人:賃料支払怠る=賃貸借存続中でも賃料支払へ充当OK
     賃借人側からは充当の主張はできない。
 賃貸借契約終了後、目的物明渡
 ⇒残存賃料債権は敷金存在限度において充当により消滅
  明渡し前に賃料債権に対する物上代位権行使の差押え時でも同様

 *敷金返還と目的物の明渡は同時履行の関係に立たない
  (建物の明渡しが先履行、賃借人には留置権も認められない)

 *賃貸借契約に当事者変更と敷金の承継
  ・賃貸人の変更
   ①賃貸人の変更…新所有者賃貸人の地位を承継のとき、
           敷金も当然に新賃貸人に「承継」
   ②賃貸借終了後明渡し前
       …旧/新所有者の合意のみでは「承継されない」
  ・賃借人の変更
   賃貸人の承諾を得て移転したとき
     原則:新賃貸人には「承継しない」
     例外:「承継する」(特段の事情の例)
        ①敷金交付者と賃貸人の間で敷金をもって、
         賃借人の債務の担保とすると約したとき
        ②新賃借人に敷金返還請求権を譲渡したとき
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
類似words
委任
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
(1回目)
ジャンル:
ウェブログ
コメント   この記事についてブログを書く
この記事をはてなブックマークに追加
« 契約(各論)交換、消費貸借... | トップ | 自分の人生を自分で「選択」... »
最近の画像もっと見る

コメントを投稿


コメント利用規約に同意の上コメント投稿を行ってください。

数字4桁を入力し、投稿ボタンを押してください。

あわせて読む

トラックバック

この記事のトラックバック  Ping-URL
  • 30日以上前の記事に対するトラックバックは受け取らないよう設定されております。
  • 送信元の記事内容が半角英数のみのトラックバックは受け取らないよう設定されております。
  • このブログへのリンクがない記事からのトラックバックは受け取らないよう設定されております。
  • ※ブログ管理者のみ、編集画面で設定の変更が可能です。