私塾

国家資格に挑戦中の私。日々、迷いや物忘れとの闘い…。
そんな自分の健忘録とまとめのノートを兼ねてます。

35条と37条の比較

2017-09-04 21:41:59 | 宅建業
35条と37条の比較
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
[メモ]
*同じか?違いがあるのか?

【同じ】
□両方書面(取引士記名・押印の書面)である

【違う】
□誰が交付?
□誰に対して?
□いつまでに?
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
==35条=======
誰が?:
 取引士説明(交付:宅建業者)
誰に?:
 売買…買主
 賃借…借主
 交換…両当事者
いつ?:
 契約成立まで
何を?:(変わらない)
 取引士記名・押印の37条書面
どこで?:(変わらない)
 規制なし
===========
==37条=======
誰が?:
 宅建業者(▲取引士ではない)
誰に?:
 契約両当事者
いつ?:
 契約成立後(遅滞なく)
何を?:(変わらない)
 取引士記名・押印の37条書面
何を?:(変わらない)
 規制なし
===========
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
類似words
重要事項の説明(35条書面)
契約書(37条書面)の交付
35条(重要事項の説明)条文要点整理
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
(1回目)
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契約書(37条書面)交付

2017-09-04 09:04:34 | 宅建業
契約書(37条書面)交付
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
[メモ]
*契約書(37条書面)
*重要事項の説明
*35条書面と37条書面

[Keywords]
□「自ら貸借」時宅建業取引に該当しない=37条書面『不要


◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
・契約書(37条書面)
 【契約書面の交付】
 《誰が?》:宅建業者(▲取引士じゃなくてもOK!!
 《誰に?》:契約の『両当事者』(同意ありでも必ず『両名』に交付
 《いつ?》:契約成立遅滞なく
 《どこで?》:規制なし
 《何を?》:取引士の記名押印ある37条書面

 【内容】
①当事者の氏名(名称)及び住所
②宅地・建物を特定するのに必要な表示
③代金額、交換差金額、借賃額、その支払時期、支払方法
④宅地・建物『引渡時期』
⑤移転登記の申請時期(▲貸借時『不要』
⑥金銭の授与に関する定め『額・時期・目的』(③を除く)
⑦契約解除に関する定め『内容』
⑧損害賠償額の予定、違約金に関する定め『内容』
⑨危険負担の定め『内容』(危険負担の定めがある場合)(※貸借時でも『必要』
⑩金銭(ローン)のあっせん『ローン非成立時の措置』(▲貸借時『不要』
⑪瑕疵担保責任の定め『内容』(▲貸借時『不要』
⑫租税、その他公課負担に関する定め『内容』(▲貸借時『不要』

記載『不要
保証人の氏名・住所
媒介に関する報酬の額
借賃以外の金銭の授受の方法
登記された権利の内容(37条では不要!!!! ※35条では記載事項)

【過去問より】
37条書面交付義務のみ!! (▲説明義務なし
*例え同意があったとしても、交付は必須事項!!!
*「売主(A)」→「宅建業者(B)」媒介で売買
 =AB双方とも交付義務負う&説明義務違反・交付義務違反時=双方業務停止処分
*「交付」自体も取引士以外でOK
*事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書で行った時でも37条書面に「取引士」の『記名押印』必要

・35条書面と37条書面
《35条書面との比較》
 《誰が?》:取引士『説明』まで必要!!!
 《誰に?》:売買…買主/貸借…借主/交換…両当事者
 《いつ?》:契約成立まで(契約締結『前』)
 《どこで?》:規制なし
 《何を?》:取引士の記名押印ある35条書面

□『35条書面に記名押印の取引士』と『37条書面に記名押印の取引士』
 =同一人物でなくてもOK
□登記された権利の内容
 35条:記載事項 37条:『非』記載事項
□取引士の説明
 35条:説明『必須』 37条:説明不要

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
類似words
35条書面
35条と37条の比較
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
2017-07-18
(2回目)
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35条書面(重要事項の説明)

2017-09-02 21:31:23 | 宅建業
35条書面(重要事項の説明)
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
[メモ]
□説明が必要な事項か?否か?

[Keywords]
□契約成立前までに説明すること!!!!!
□危険負担=説明不要
□取引士証掲示違反=10万円以下の罰金(▲20万以下じゃない)
□新築住宅(性能評価を受けた):売買交換時『建物』のみ必要
▲売買交換時『宅地』説明不要 賃借時『宅地/建物』共に説明不要
35条説明事項!? or 37条(契約書)記載事項!?
 <35条説明事項>
 契約期間/契約更新
 高齢者居住安定確保に関する法律で定める就寝建物賃貸借媒介
 <37条記載事項>
 引渡時期
□記録ありの時のみ説明義務あり 
 定期建物賃貸借(▲宅地貸借時を除く)
 石綿使用調査内容(結果なし=説明不要)
□建物委託管理時
 委託先氏名(商号・名称)及び住所(▲委託業務内容は不要
□『売買時』:説明義務あり
 ・私道負担
 ・建ぺい率/容積率
□『建物賃貸時』:説明不要
 ・私道負担
 ・建ぺい率/容積率制限
(借りるときは関係ない事柄が多い!!)
□割賦販売実施時
 ①現金販売価格②割賦販売価格③宅地/建物引渡迄に支払う金銭額/賦払金
□内容のみ説明義務(▲氏名・住所の説明は不要
 ・専用使用権
 ・費用減免時の規定
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
・重要事項の説明
誰が?
 □取引士(専任でなくてもOK)
誰に?
 □売買…買主
 □賃借…借主
 □交換…両当事者
いつ?
 □契約成立まで(契約締結前)
どこで?
 □規制なし
どうやって?
 □記名押印(取引士)『あり』の35条書面『交付』
 □取引士証の提示『必須』
  *例え相手側から提示要求がなくても
  *違反=10万円以下の過料
何を?

①登記された権利の種類/内容
 売買・交換/宅地、建物
    賃借/宅地、建物
②法令上の制限(都市計画法・建築基準法)
 売買・交換/宅地、建物
    賃借/宅地
③私道負担に関する事項
 売買・交換/宅地、建物
    賃借/宅地
 *私道負担ない場合でも「私道負担がない旨」を説明しないとダメ。
 *建物の賃貸の場合は説明不要
④電気ガス水道などの供給施設、排水施設の整備状況(インフラの整備)
 売買・交換/宅地、建物
    賃借/宅地、建物
 *これらの設備が未整備の場合でも「見通し」「整備についての特別の負担」の説明
⑤未完成物件時、完了時の形状・構造
 売買・交換/宅地、建物
    賃借/宅地、建物
⑥造成宅地防火区域内か否か
 売買・交換/宅地、建物
    賃借/宅地、建物
⑦土砂災害警戒区域内か否か
 売買・交換/宅地、建物
    賃借/宅地、建物
⑧津波災害警戒区域内か否か
 売買・交換/宅地、建物
    賃借/宅地、建物
⑨石綿(アスベスト)使用の調査内容
 売買・交換/宅地、建物
    賃借/宅地、建物
⑩耐震診断の内容
 売買・交換/建物
    賃借/建物 *S56.6.1以前に新築時、貸借時でも説明『必要』
⑪住宅性能評価を受けた新築住宅
 売買・交換/建物
    賃借/説明不要‼︎‼︎‼︎

2区分建物
①敷地の権利と内容
 *
②共有部分に関する規約
 *規約が「案」の段階でも説明が『必要』
③専有部分の用途、その他利用制限に関する規約
 *
④専用使用権に関する規制
 *専用で使用している者の名前等は説明不要
⑤建物所有者が負担すべき費用を特定の者のみ減免する胸の規約
 *減免される者の『名前など』は説明不要
⑥修繕積立金の内容、既に積立られている額
 *
⑦通常の管理費用の額
⑧管理の委託先
 *管理の委託先の「氏名」「住所」について説明『必要』
⑨建物の維持修繕実施状況の記録
⑩その他

3契約の条件
①代金、交換差金、借賃以外で授受される金銭、目的
②契約の解除
③損害賠償の予定・違約金
④手付金などの保全措置(業者が自ら売主の場合)
⑤支払金・預り金の保全措置概要
⑥金銭貸借のあっせん
⑦瑕疵担保責任の履行
⑧割賦販売時
 ①現金販売価格
 ②割賦販売価格
 ③宅地or建物の引き渡し迄に支払う金銭の額/賦払金

4賃貸借
①台所、浴室、便所、その他、建物設備整備状況
②契約期間及び更新に関する事項
③用途その他の利用の制限に関する事項
④宅地・建物管理委託時、委託先氏名(名称/商号)&住所(主たる事務所の所在地)
⑤金銭の清算に関する事項(敷金・その他契約終了時清算するもの)
定期借地権である場合はその旨
定期建物賃貸借である時はその旨

その他
*供託所
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
類似words
37条(契約書の交付)
35条(重要事項の説明)条文要点整理
35条と37条の比較
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
2017-07-17
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専任取引士設置/標識 etc...

2017-08-30 21:35:57 | 宅建業
専任取引士設置/標識/
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
[メモ]
*専任取引士設置
*標識掲示
*案内所届出

*帳簿
*従業者名簿
*従業者証明書
*罰則
*取引士に対する処分
*宅建業者に対する監督処分

[Keywords]
□『帳簿』と『従業者名簿』の比較問題『多』
□他の宅建業者が扱う建物でも案内所(販売代理店)は『案内会社の標識』(標識に『売主』の商号(名称)免許番号も記載する!!!)
□『申込・契約をしない案内所』でも標識掲示義務あり!!
□従業者簿『10年間』/簿『年間』(『名刀5丁メイトウチョウ
□標識はいかなる場合も掲示必須△申込契約のある/なしを問わず
 (→いかなる場合でも免許証の掲示は不要(△主たる事務所でも))
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
宅地建物取引業法
(標識の掲示等)
第50条
1項
宅地建物取引業者は、事務所等及び事務所等以外の国土交通省令で定めるその業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。
(事務所、その他業務場所に『標識を掲げること!!!』)
2項
宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、あらかじめ、第31条の3第1項の国土交通省令で定める場所について所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の宅地建物取引士の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。
(『免許権者に届出』をすること!!!)

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
・専任取引士設置
取引士の人数
人数不足:『2週間以内に補充義務
 ①事務所……業務に従事する者の5人に1人
 ②申込み/契約をする案内所……1人以上
  □1名以上設置 <事務所vr.:5人に1人との『混同』間違い!!!
 ③申込/契約をしない案内所……不要
*申込/契約をしない案内所には専任取引士『不要』
 cf.『標識掲示』は申込/契約をしない案内所にも『必置』
《補充規定》
 人員に不足が生じたら『2W』以内に補充する義務あり!!!
《案内所設置会社》
 □案内所に専任取引士(成年者に限る)
 □事務所ごとに置かれる専任取引士氏名=『宅建業者名簿登載事項
  (変更が生じたら:『30日』以内に免許権者へ届出)
 
・標識掲示
 《標識掲示》義務!!!!
 事務所ごと『公衆の見やすい場所』
<!!暗記!!>
 □免許証については掲示『不要
 □申込/契約をしない案内所にも掲示する
 □現地(マンション等)には『売主』の標識 <!!忘れがち!!>
 □他の宅建業者が扱う建物でも案内所(販売代理店)は案内会社の標識
  (標識に『売主』の商号(名称)免許番号も記載する!!!)
<報酬額掲示>
 □事務所:掲示義務
 □案内所:掲示『不要』

案内所等の届出50条②
 届出者:案内所設置会社
 期間:業務開始『10日前』まで
 届出先:<!!少し複雑なので要注意!!
 ①免許権者
 ②案内所所在地管轄『都道府県知事

・帳簿
 宅建業者:『業務に関する帳簿』(←取引があった都度記載!!)
《備置場所》
 各事務所ごと備付義務!!
 (本店/各支店ごと)
《記載内容》
 ① 年月日
 ② 取引にかかる宅地
 ③ 建物の所在及び面積
 ④ そのほかの事項記載
《方法》
 ○パソコンのHDDに記録する
《保存期間》
 閉鎖後5年間』保存
 (自ら売主の新築住宅のとき『10年間』保存)
《閲覧制度》※取引関係者から請求があった時
 ○従業員名簿 『閲覧OK
 × 帳簿 『閲覧NG

・従業員名簿
 従業員名簿備付義務!!!
 『各事務所ごと』に『備付』義務!!!
  □本店:本店従業者名簿のみ(▲全ての従業者名簿ではない)
  □支店(従たる事務所):支店の従業者名簿
《保存期間》
 従業者名簿:最終記載日〜『10年間』保存
  cf.『業務に関する帳簿』=閉鎖後『5年間』保存
《閲覧制度》※取引関係者から請求があった時
 ○従業員名簿 『閲覧OK
 × 帳簿 『閲覧NG
《罰則》
 従業者名簿備置きしていない=50万円以下の罰金

・従業者証明書
 従業員:『従業者証明書』携帯義務
 (非常勤役員/パート/アルバイト/一時的事務補助者も含む)
  □取引先関係者から請求『あり』従業員名簿『提示』
 従業者名簿に『取引士』の記載はない
  □取引士証携帯+『従業者証明書』

・宅建業者に対する監督処分
 《業務停止処分》
 宅建業者:『従業者証明書』携帯させていない
・取引士に対する処分
 《事務禁止処分》
 取引士:免許権者/処分対象行為があった都道府県知事
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
類似words
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
2017-07-12
(2回目)
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保証協会

2017-08-29 21:08:26 | 宅建業
保証協会
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
[メモ]
*保証協会の業務
*弁済業務保証金の供託(不足額供託Vr.)
*弁済業務保証金の還付
*還付充当金の納付
*弁済業務保証金分担金の納付
*社員の地位を失った場合
*弁済業務保証金準備金
*特別弁済業務保証金分担金
(社員と供託所がやり取りする時=必ず間に『保証協会』)

営業保証金弁済業務保証金分担金弁済業務保証金
 ① 『営業保証金』宅建業者→供託所:金銭 or 有価証券
 ② 『弁済業務保証金分担金』宅建業者→保証協会:金銭のみ
 ③ 『弁済業務保証金』保証協会→供託所:金銭 or 有価証券
[Keywords]
□社員(宅建業者)と供託所のやりとり間に必ず入る
□免許権者への報告→保証協会が行う(▲宅建業者ではない)
□取得者:請求先→供託所
□社員:充足金→保証協会

□保証協会:本店/60万円 支店/30万円(▲有価証券NG、金銭のみOK)
□期間2W/1W/1ヶ月
 2W… (Many..)
 通常納付期限『通知日〜』
 新たなる事務所設置『設置日』
 1W…
 社員の地位喪失〜供託所への供託まで
 1ヶ月…
 特別弁済業務保証金納付期限
□保証金から生ずる利息・配当金
 =弁済業務保証金準備金に繰り入れ義務
□保証協会主催『宅建業に関する研修』
 =知事指定講習には変えられない!!!!

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
・保証協会の業務
 【必須業務】
 ① 苦情の解決
 ② 宅建業に関する研修(知事指定講習への代替『NG』)
 ③ 弁済業務(メイン事業)

弁済業務保証金分担金の納付
 宅建業者→保証協会:金銭のみ!(保証協会納付の分担金)
  
 ①宅建業者が『新たに』保証協会の『社員として加入』:
  『加入しようとする日』までに納付義務
 ②加入新設事務所(支店)設置
  事務所(支店)『設置日』~『2週間』以内に納付義務

弁済業務保証金の供託(不足額供託Vr.)
 <新たに宅建業者が社員として加入>
 保証協会:加入後『直ちに』免許権者へ報告(宅建業者の仕事ではない!!)
 保証協会→供託所:金銭有価証券(弁済業務保証金供託所供託時)
[不足額供託Vr.]
 保証協会→供託所:
 ① 弁済業務保証金の還付あり
 ② 還付相当額の弁済業務保証金を供託

・弁済業務保証金の還付
【還付額限度】加入していない宅建業者の金額と同様
 ☆(保証協会未加入)本店:1,000万円 支店:500万円
 (保証協会加入)本店:60万円 支店:30万円
 <例>300万円納付会社
  300 ~ 60 = 240 ÷ 30 = 8ヶ所(支店)
  本店:1,000万円 支店:500万円
 支店8ヶ所 × 500万円+本店 1000万円=5000万円
【弁済を受ける権利を有する者】
 還付を受ける為に保証協会『認証』必須!!
【請求先】供託所
【弁済を受ける権利】
 《あり》保証協会社員になった『』&『』の取引先

・還付充当金の納付
 納付期間:通知を受けた日〜『2週間
 保証協会:還付時、社員に『保証協会』に還付相当額、充当金供託通知義務

・社員の地位を失った場合
 社員の地位を失って、その後も宅建業を営む時
 『社員の地位を失った日』〜『1週間』以内に最寄りの供託所に営業保証金供託!
*2週間も待っていたら、営業保証金の意味をなさないでしょう!?!?

・弁済業務保証金準備金
 弁済業務保証金から生ずる『利息、配当金』等
  =弁済業務保証金準備金に繰入
 (*保証協会のお金が減った時の穴埋め用として積立ておく金額)

・特別弁済業務保証金分担金
 通知を『受けた日』〜1ヶ月以内に納付(特別なので納付期限が長い
*弁済業務保証金準備金を取り崩しても足りない場合に社員に納付してもらうもの
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
類似words
営業保証金
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
2017-07-10
(2回目)
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