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日本郵政の野村不買収、価格次第で巨額損失に 不動産市況は逆風

2017年05月15日 13時32分35秒 | 市場動向チェックメモ
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFL15H1G_V10C17A5000000/?dg=1

日本郵政の野村不買収、価格次第で巨額損失に
不動産市況は逆風
2017/5/15 8:35日本経済新聞 電子版

 日本郵政が不動産大手、野村不動産ホールディングス(HD)を買収する検討に入ったことで、株式市場では買収価格や郵政グループ内の不動産事業の行方に関心が集まっている。野村不HDが持つ強みを生かしたとしても、買収価格次第では日本郵政は再び巨額の減損損失を計上するリスクがある。

■含み資産を考慮した理論価格は3063円

「海外投資家からの質問はざっくり二つ。野村ホールディングスが野村不HDを売る気はあるのか、妥当な買収価格はいくらなのか」。ある外国証券の不動産アナリストにはできるだけ早く返事がほしいというメールが殺到した。

 買収価格の目安となるのは、所有する含み資産を考慮した野村不HDの1株当たりのNAV(ネット・アセット・バリュー=時価純資産)だ。同社の保有不動産の鑑定評価額から簿価を引くと含み益が算出できる。資産を売却して実現益を出す場合の実効税率を約31%として計算。この利益に純資産を加え、発行済み株式数で割ると1株当たりのNAVは3063円となる。12日の終値2028円の1.5倍。保有不動産等の時価に比べ野村不HDの株価は割安に放置されている。

■直近株価に3~4割の上乗せも

 NAV以外でTOB(株式公開買い付け)の価格として参考になる事例がある。2013年の東宝による東宝不動産のTOBや、14年の三井造船による、広大な土地を保有し含み資産銘柄として知られた昭和飛行機工業のTOBだ。二つの事例では、TOB発表前の株価と比較して30~40%強のプレミアムを乗せた買収価格が提示された。野村不HDの12日終値2028円に40%上乗せすると2800円台に達する。

 ある外国証券の不動産アナリストは「不動産の価格サイクルを考慮すると現状の不動産価格はピークに近い。日本郵政が現状の株価に40%上乗せした価格をTOB価格に設定した場合、1株当たりのNAVに近く、割高感がある」と分析する。

 日本郵政が不動産市況の現状と先行きをどう分析しているかにもよるが、買収価格次第では高値で不動産を取得することになりかねない。買収した野村不HDの資産価値が不動産市況の悪化によって下がった場合、巨額の減損損失を計上する懸念が高まる。

■買収による相乗効果にも疑問符

 日本郵政側の狙いとして郵便局の再開発を通じた収益力の強化を挙げる声もある。大手不動産の役員は「このニュースを聞いた時、自分を含めた周囲は日本郵政の収益力が高まるのかどうか懐疑的な反応だった」と話す。東京都心部や大阪は別として、全国に点在する郵便局で再開発して高い利回りを得られる場所がどの程度あるのか。TOBの検討にあたって日本郵政は野村不HDの資産内容などの評価を進めるというが、自らの保有不動産が置かれている状況を正確に把握する必要がある。

〔日経QUICKニュース(NQN)シニア・エディター 齋藤敏之〕
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