不動産貯めになるお話

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相続税について・・・④

2008-04-03 20:23:57 | Weblog
さぁ、いよいよこの相続税も第4回目です。
前回は、建物を建てることにより
土地と建物の相続税評価が下がる・・・というお話でした。

さて、今回は・・・
実は、一般的に地主さんには、住宅メーカーの営業マンや
マンションデベロッパーの営業マンが多く出入りしてます。
(そんな記憶ありますよね?)

もちろん、遊休地(使われていない土地)がないと建てられませんから、
そんな所を狙って営業マンが来ます。

実は、これが結構相続税に良かったりします。
相続とは、(何回も書きましたが)全てを相続します。
土地・現金・有価証券・・・そして借金もです

建物を建てるときに、ウン千万円になりますから
これを銀行で借りて建てますね?
当然です。
この借金も相続財産となります
「えぇ~でもそれじゃ借金だらけになっちゃうジャン
大丈夫です。

アパート・マンション経営はあくまで“経営”です。
売り上げの上がらない経営は経営ではありません
ウン千万円借金しても、月々の返済はウン万円です。
そのウン万円以上の売り上げが月々あれば良いのです。
(当然です)

経験のある方であればわかると思いますが、
“収支”という考え方があります。
投資に対してどのくらいの収入があるか?という計算です。
営業マンが持ってきますよね?
色々と数字が書いてある・・・あれです。
みにくくて判りにくくて・・・

面倒な事はじっくりやるとして
今までの経験上、計画世帯数の半分が埋まれば(入居していれば)
返済が出来るというのが一つの目安になるようです。
逆に、半分空いてしまっても大丈夫という計算です。

営業マンが持ってくる収支計算表をじっくり見てください。
この計算は、建築コストが元になってます。
つまり、建築費が高ければ、高い家賃を取らなければ、
この収支計算が狂ってきます。

そこで、高めの家賃設定をしている計画表をよく目にします。
高い建築をしてもらいたいから当然そんな計算表が出るのですが・・・
正直、こんな金額では募集できないよ~
という家賃設定をしている計画表もあります

家賃には、相場がありますから、注意が必要です。
また、この家賃は年々結構変わります。

難しくなってきました?
わからない方・・・連絡ください。
お教えします
(大切なところですから・・・)

本日はここまで

By 中井
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