不動産貯めになるお話

横須賀・逗子・三浦等をエリアに活動する不動産やさんの為になる、知識の貯めになるブログです

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ブルドッグのガン見

2010-01-17 22:14:15 | Weblog

今日も一日、ワタワタしてました

ランドハウジングです。

ところで、今日ご案内の最中にチョットありまして・・・

実は、ご案内場所に着き、お部屋に入ろうと鍵を開けていると、

何やら熱い視線を感じた

何かと振り返るが、それらしい人影は無い。

(ウ~ム)

再び鍵を開けていると、やはり視線を感じる・・・

(何か気持ち悪い)

とりあえず、お客様に室内に入っていただき、扉を閉めようとすると、

・・・いた視線の主

何と物件のおとなりの、フレンチブルドックだ

じ~っと、こちらをガン見している

身じろぎもせずに、じ~っとガン見

私も負けじと、ガン見返し何となく負けたくない

もはや、お客様そっちのけの感あり。

が、こちらは仕事中。

一時勝手に休戦し、ご案内。

が、気になり何となく見る。

またもガン見されている

(何だ、あいつは

しばらく、ご案内に没頭し、約15分後、ご案内終了。

お客様と談笑しながら、物件の外へ・・・

あいつを、チラリと見ると・・・再度再度のガン見

本当に、じ~っと、動かず、そのままの体制で・・・ガン見

何となく、腹が立ってくる。

が、

気づいたお客様が、「あの犬・・・かわいいですね

 

ウ~ム、天使ってブルドックだったのか・・・

By 中井

(私の顔に何か付いてたかなぁ)

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軒(のき)

2008-04-10 15:54:03 | Weblog
それにしても、入学シーズンに嫌な雨が続きますね。
ということで、今日は雨から建物を守る軒についてお話します。

壁より屋根が飛び出ているところを軒と言います。
間取りを打ち合わせしている段階では平面図のみに
注目しがちです。軒がわかる立面図は
パッと見るだけで済ませていませんか。

最近の建物は軒の出がない建物が非常に目立ちます。
壁から軒がまったく出ていないものを「軒ゼロ」と
呼んだりします。

昔は、軒が無いと屋根と壁の隙間から雨が進入して、
雨漏りの原因にもなったのですが、最近は技術の進歩によって
軒がなくても雨の進入を防げるようになりました。

ではなぜわざわざ軒をなくすようになったのかといいますと、
敷地を余すことなく活用するためには、飛び出ている部分を
無くした方が有効だからです。
ビルは軒がありませんね。それと同じです。

建築基準法の北側斜線や隣地斜線、道路斜線など、
この斜線が最初にぶつかるところは軒です。軒が出ていると
その分建物全体の配置をずらす必要があります。
また、民法上ではお隣との境界から60cm離す必要があります。
家の外周は壁ではなく軒になります。これが無くなれば、
境界ギリギリまで建物を寄せられることになるわけです。

この方法によって、昔より敷地に対して有効的に間取りを
考えられるようになったのは確かでしょう。
軒ゼロができない時代は家を一回り小さくする必要が
ありましたから。
ただ、昔はそこまで狭い敷地もなかったので軒ゼロにする
必要もなかったのでしょうね。
最近は広い敷地を三等分にして売ったりしますから。

しかし、軒がないと窓を少し開けているだけで雨が吹き込んだり、
バルコニーに干している洗濯物がすぐに濡れてしまいます。
外観も軒が出ているほうが家っぽくて私は好きです。

軒を出す出さないで、建物の配置が変わってくるのと同時に
間取りにまで影響を及ぼします。
軒は間取りの打ち合わせをする前にどうするのか、
まず話し合っても良いぐらい重要なポイントです。

by nonaka
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最近の人気設備

2008-04-08 17:48:56 | Weblog
本日は最近のマンションの最近の人気設備のご紹介です。

マンションはオートロックが当たり前になりつつあります。
現在の犯罪状況等を考えると必要でしょう。
それに現在、静脈認証など認証方法が増えているようです。

それとキッチンでは「ディスポーザー」が人気です。
生ゴミや魚の骨などを入れてスイッチを押すと、砕いてそれを
水と一緒に流してくれます。それがキッチンシンクについてます。
生ゴミが減ると好評だそうです。これはマンション独自の設備で
戸建てでは普及してません。

それと「床暖房」も非常に人気です。
温水式と電気式があり、温水と電気でそれぞれ床下を暖める暖房ですが
風が起こらないので子供に優しいのと、音がしないのが人気の秘密でしょう。
エアコンは風と音が気になりますよね。
また、床付近で温まった空気は上昇気流にのり、ゆっくりと空気を循環
させます。空気が乾燥しないのも良い理由です。

それと「ペット可」も人気の理由の一つです。
今は家庭のペットの数が子供の数よりも多いとも言われております。
共同設備としてのペットの足洗い場があったり、ドックヤードが
マンションにあったりする場合もあります。

その他沢山訴求点はありますが、マンションとして割と人気の
(どちらかというと最近のマンションでは基本設備になりつつある)
設備のご紹介でした

BY SAKA

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相続税について・・・⑤

2008-04-07 19:34:38 | Weblog
前回までの事は覚えてますか?
ゴチャゴチャになってきましたか?

少しまとめましょう

貸家を(アパート・マンション)を建てると
一定面積の土地と建物の税金が安くなります。
自分の土地を人に貸しているのだから・・・エライという事です。
さらに建物まで貸しているのだから・・・エライという事です。

次にマイナス財産です。
相続財産は全部相続対象ですから、マイナス財産も相続財産です。
これがポイント
以前に書いた相続税の計算・・・覚えてますか?

5000万円(基礎控除)+(1000万円×法定相続人)=控除額です。
相続財産から控除を引いた額が相続税対象額です。

で、マイナス財産を持っていると・・・
相続財産-マイナス財産-控除額となります。
いかがですか?

当然、月々返済しますからマイナス財産は減ってきますが、
何しろ、アパート・マンションです。
ウン千万円~ウン億円のマイナス財産になります。
返済していたとしても・・・相当残りますよね。
マイナス財産

これが、アパート・マンションを建てると良いと言われる
一つです。

By 中井
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アパートメント=マンション・アパート

2008-04-06 19:17:03 | Weblog
ちょっと小話。

日本で俗に言われているアパートとは、
木造や軽量鉄骨で出来た賃貸のことを指します。
マンションは鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造で
造られた何となく頑丈そうな建物を指します。
いつからそう呼ばれるようになったのでしょうか。

アメリカでは木造だろうが鉄筋コンクリートだろうが、構造に関係無く
賃貸の共同住宅は全てアパートメント(Apartments)と呼びます。
マンションという言葉はほとんど使われません。
分譲の場合はコンドミニアムと呼ばれます。

では、マンションという言葉はどこからきたのか・・・。
どうやら、日本の業者が共同住宅を建てた時に
「何か良いネーミングがないか・・。」と探ったところ、
イギリスで使われていた共同住宅の名称に「マンション」
と言うのがありそこから取ったようです。

英語の語源では「マンション」豪邸を指すようですので、
使い間違えないように。

by nonaka
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4LDK?3LDK?

2008-04-04 19:27:17 | Weblog
お客様に間取りの希望を聞くと一番多いのが4LDKです。
ご夫婦に子供が2人の4人家族でしたら、
夫婦の寝室1部屋、子供がそれぞれ1部屋ずつ。
そして、リビングとの続き間で和室。

この間取りが一般的に一番多いでしょう。

しかし、リビングとの続き間の和室って本当に必要ですか?
ご両親や友達が毎月のように泊まりに来るのであれば、
このような部屋が必要でしょう。
本当に泊まりに来ること多いですか?
年に一度や二度なら、そのために一部屋設けるのは
もったいない気がします。

でしたら、3LDKにしてリビングを広く取るのはいかがでしょう。
毎日使うリビングが広いと気持ち良いですね。
それでも畳が無いのは寂しいので、リビングにたたみコーナーを
設けるのも一つの手です。

このように、物件を探す上で生活スタイルをもう一度見直し、
自分に合う間取りはどれなのか考えましょう。

by nonaka

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相続税について・・・④

2008-04-03 20:23:57 | Weblog
さぁ、いよいよこの相続税も第4回目です。
前回は、建物を建てることにより
土地と建物の相続税評価が下がる・・・というお話でした。

さて、今回は・・・
実は、一般的に地主さんには、住宅メーカーの営業マンや
マンションデベロッパーの営業マンが多く出入りしてます。
(そんな記憶ありますよね?)

もちろん、遊休地(使われていない土地)がないと建てられませんから、
そんな所を狙って営業マンが来ます。

実は、これが結構相続税に良かったりします。
相続とは、(何回も書きましたが)全てを相続します。
土地・現金・有価証券・・・そして借金もです

建物を建てるときに、ウン千万円になりますから
これを銀行で借りて建てますね?
当然です。
この借金も相続財産となります
「えぇ~でもそれじゃ借金だらけになっちゃうジャン
大丈夫です。

アパート・マンション経営はあくまで“経営”です。
売り上げの上がらない経営は経営ではありません
ウン千万円借金しても、月々の返済はウン万円です。
そのウン万円以上の売り上げが月々あれば良いのです。
(当然です)

経験のある方であればわかると思いますが、
“収支”という考え方があります。
投資に対してどのくらいの収入があるか?という計算です。
営業マンが持ってきますよね?
色々と数字が書いてある・・・あれです。
みにくくて判りにくくて・・・

面倒な事はじっくりやるとして
今までの経験上、計画世帯数の半分が埋まれば(入居していれば)
返済が出来るというのが一つの目安になるようです。
逆に、半分空いてしまっても大丈夫という計算です。

営業マンが持ってくる収支計算表をじっくり見てください。
この計算は、建築コストが元になってます。
つまり、建築費が高ければ、高い家賃を取らなければ、
この収支計算が狂ってきます。

そこで、高めの家賃設定をしている計画表をよく目にします。
高い建築をしてもらいたいから当然そんな計算表が出るのですが・・・
正直、こんな金額では募集できないよ~
という家賃設定をしている計画表もあります

家賃には、相場がありますから、注意が必要です。
また、この家賃は年々結構変わります。

難しくなってきました?
わからない方・・・連絡ください。
お教えします
(大切なところですから・・・)

本日はここまで

By 中井
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対面キッチン人気の秘密

2008-03-31 19:40:24 | Weblog
最近色々なキッチンの種類が増えましたね。

今日はキッチンとダイニングの部屋のつながりのお話です。
大きく分けてキッチンは「背面・対面・独立」型に分かれます。

その中でも現在一番人気は対面キッチン!です。

人気の理由は
「家族と会話しながら家事が出来る」事だそうです。
しかし住んでいる人に聞いてみると様々なメリットがあることも分かりました。

一例としては
家事をしていると子供たちが興味を示して家事を手伝ってくれるようになりました。独立キッチンと言われるキッチンがリビングから見えない位置にあると
台所の作業が見えず、今まではそんな事がありませんでした。

なんて聞いたことがあります。

またちょっとしたメリットでも隠れたヒミツもあります。
「家事をしながらテレビがみれます。」これもいい点ですね。

ただ逆にデメリットも多少あります。
家事をしているとリビングでテレビの音が聞こえにくい…などもあります。


 最近の間取りのキーワードは「心地よい距離感」というのを
聞いたことがあります。

キッチン・ダイニング・リビングそれぞれに家族がいてもお互いを
感じられる距離感が人気の秘密かもしれませんね。

BY SAKA




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相続税について・・・③

2008-03-30 18:25:48 | Weblog
さて、今回からいよいよ実務に入ろうと思います。
相続税対策です。
一言で「相続税対策」といいますが、実に沢山あります

例えば、今お持ちの不動産を売る
これも立派な対策です

今回はそんな中で、土地を活用した相続税対策の一つ
「アパート・マンション経営」について少し書きます。
(全部をご紹介するには1回では難しいので・・・)

よく「相続税対策にはアパート・マンション経営だ
という言葉を耳にします。
はたしてどのような理由・仕組みで、役に立っているのでしょう?

相続税の評価は覚えてますか?(相続税について・・・②参照)
市街地の宅地は路線価で、その他の宅地は倍率方式でしたね。
ただし、これは土地ですね。

それでは家屋は?
家屋の相続税評価は固定資産税評価額で評価されます
この価格は新築の木造家屋で建築費の5~6割、
新築の鉄筋コンクリート造で6~7割 位の評価になります。

空いている土地にアパート・マンションを建てる事により
相続税の控除された宅地を相続する事になります
一定面積ですが相続税評価の軽減が受けらるという事です。

土地軽減率は・・・
住宅用敷地で80% 240㎡まで
アパートマンション用地で50% 200㎡まで
です。

アパート・マンションは、一般住宅に比べて相続税評価が3割安くなります。
(人のために土地を貸すので、これはすばらしいという事です。)
借家権割合といいます。

計算としては
家屋の評価=通常の建物の評価×(1-借家権割合)
これは家屋の計算

それと用地の計算もあります。
アパート・マンション用地は相続税評価が軽減されます。
(貸家建付け地の評価減が適用されます。)

計算としては
宅地の評価=通常の評価×(1-借家権割合×借地権割合)
です。

分かりにくいですよね?
単純にアパート・マンションを建てると
相続税は軽減されると覚えておきましょう

実は、アパート・マンションを建てると良いといわれる由縁は
この評価減だけではありません
もっとすごい事があるのです

このお話はまた次回で・・・

By 中井
(勿体つけている訳ではありませんよ。)
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地番って何?

2008-03-29 19:13:02 | Weblog
皆さんのお住まいの場所には2つの「住所」があるのを知ってますか?

「住所」と俗に言われるものは「住居表示」といって郵便局や宅急便の配達の際に間違えないようにするものです。
住所はその場所の番地が分かり、その所有者などは分かりません。

しかし、不動産では住所はあまり用いられません。

法務局では土地ごとに「地番」が振り分けられています。
その土地の所有者や変遷・分割線などが時系列で分かるようになっております。
従来から通しで番号がつけられているため、法務局にて場所等の特定がしやすく?(役所が言うには…)なっているものです。

また広い土地などを分ける場合には枝番がつきます。
例えば「○○番地-1」を2つにした場合は「○○番地-1」「○○番地-1-1」という風になります。

また、道路や国の所有地は基本的には地番が付いておらず
あくまでその土地の地番ごとに所有者が登記簿で閲覧できるようになっております。

みなさんもおうちや住んでいるマンション等の地番ご存知ですか?

BY SAKA

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