谷町DOLINのつぶやきblog

日常の些細なことから最新ニュースまで考えるブログです。

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土地購入

2016-07-16 15:52:19 | 日記

紹介してくれた土地について、現地に何度か足を運びました。南西角地でしたので周りは狭小密集地であったにもかかわらず、日当たりはとてもよいところでした。4m✖️5.7mの道路で片側は一方通行なため、それほど車が通るわけでなく、比較的静かな住宅街でした。
ここまでに数カ月間、土地を探していたため、今後新たにいい土地が出てくるかどうかは不明であったのもあり、妻が気に入ってしまいました。「20坪台か〜」と少し気分的には落ちこむ私でしたが、希望エリアであったためこの際土地のサイズは我慢して建築計画していこう、と購入を決めることとしました。

ここからは土地の値段交渉です。土地の値段というのは非常に曖昧なもので、決まった値段というのはありません。公示価格はあくまで参考程度であり、売主さんが売りたい値段で決まるかどうかが全てです。坪1⚪️⚪️万円は当たり前なエリアだったので、いくら安くできるだろうか...と考えながら、仲介業者に坪10万少なめの金額を提示してみたところ、「この値段ではとても売ることはできません」「他に買う人はいっぱいいますので」とか言われてしまいました。うーん、確かに買う人はいるだろうけど高いわ、と思いつつも、坪5万少なめの金額で提示することとなりました。それでもまだ端数を出させようとする仲介業者さんでしたが、妻が頑として聞き入れず、その値段でお願いします!と押し切りました。その後はスムーズに交渉がすすんでいったので、おそらくここの土地は本当はもっと安いのでしょうね。仲介業者は買い主と売り主の双方から仲介手数料を取れますので、できるだけ高値で交渉したほうが都合がよいのです。それは理解しつつも、これを逃してはいけん!という強い気持ちがあったので金額には目をつぶることとしました。

全てが良い土地なんて100%ありえません。私の土地の場合、20坪台で狭いため必然的に3階建てになってしまうこと、よって建物の値段が高くなること、間取りが制限されること、が残念な点であり、交通の便がよいこと、希望のエリアであること、角地で日当たりがよいことがいい点でした。この土地を選んだのが本当に良かったのかどうかは、長いこと住んでみないとわからないと思います。結婚と同じようなものですね。

土地を買うぞ、ということで手付け金を180万円振り込んで、購入申し込みをしたのでした。
さて、次は建物のプランニングだ。
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住宅展示場その3〜住友林業

2016-07-03 19:05:10 | 日記

一条さんは機能的には申し分なかったのですが、デザインや選択肢がいまいちということで、木造メーカーの大手である住友林業のモデルルームに入ったのでした。入ってからというもの、モデルルームのつくりに感心しきりな2人。メーカーの営業さんたちは皆スーツを着ていて、ビシっとしているなぁという第一印象でした。住友林業の工法や特徴は全く聞かないままにざっと一通り見て回り、アンケートに記載して担当してくれた営業さんは、まず希望エリアの土地情報を当たってみますので後日連絡します、ということで後日メールで色々な情報を送ってきてくれました。しかしいずれもレインズに載っている情報で、それかなり前から知ってる・・・という土地ばかりで、本当に頑張って見つけようとしてくれているのか、疑心暗鬼になるのでした。そうこうしているうちにしばらく連絡を取らなくなり、数ヶ月が過ぎました。

イベントでバスツアー見学会というのがあったので、それに申し込みをして、千里住宅公園のモデルルームをいくつか回り、そばにある千里阪急ホテルでランチバイキングをいただき、気分良くなっているところで、営業さんが再び現れ、夕方時間があるようなら少しお話をしたい、ということでした。バスツアー終了後、支店に戻り、もしスミリンで話をすすめていってくれるのであれば、土地探しももっと頑張ります、ということでした。
その頃には他メーカーで考えていたのは大和ハウスさんだけだったので、土地情報が何としても欲しいという一心で、「じゃあお願いします」ということになったのです。しかし、スミリンルールで気になった土地の間取りを書くのには5万円の仮契約をしないといけないとのことでした。ちょっと迷いましたがそれで色々と頑張ってもらえるのならいいか、という軽い気持ちでお願いしたのです。

その後、営業さんは希望エリアの不動産会社を10数社あたってくれて、土地情報を探してくれました。しかし、ちょうど季節的に11月頃であったため、なかなか新鮮な土地情報はでてこないのでした。あとで知ったのですが、土地が出やすい時期というのがあり、初秋(10月)くらいが最も出やすく、年末に近づいてくると出にくくなるそうです。なんでも土地は固定資産税が必要になり、1月1日をまたぐとそこで土地を所有している人が税金を払わなければならなくなるから業者としても土地は購入しづらい時期だそうで。更地になるとさらに固定資産税が高くなるので余計に出ません。

しかし、そんな出にくい時期だったにも関わらず、1社が土地を販売予定という情報を持ってきてくれたのです。ただし上記の理由により土地を販売するのは年明けてからになるということでした。ただ値段がかなり高く、その割に土地も20坪大と狭いため、無いかな、とスルーしかけていたのですが、後日ここを購入することになるとは夢にも思わないのでした。

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住宅展示場その2〜一条工務店

2016-06-26 10:40:12 | 日記

MISAWAさん以外のメーカーも見たいと妻が言うので、展示場内にある一条工務店に入りました。僕は全然知らなかったのですが、全国展開している有名メーカーとのことでした。
工務店という名前なので、他の大手メーカーよりも価格帯は抑えめであり、坪単価が固定しているのがメリットでありデメリットであります。確か坪単価63万円くらいだったと思います。

展示場の内装はややレトロで、セゾンシリーズでした。昔の洋館のイメージ。他に、i-smartやi-cubeといったラインナップもあります。担当してくれた営業さんは2年目の女性の方でしたが、非常に勉強されており、的確な回答をしてくれました。他のメーカーは営業担当者によって値引きの額が異なりますが、それは初めから値引きされても十分なくらいの利益を盛り込んでいるからだ、とか、広告費が高いのでそれは仕方がない、とか。一条では営業が誰になっても値引きはないし、契約する時には上司を連れてきて頭をさげるということもしません、とのこと。広告費はかけない代わりに坪単価を他メーカーよりも抑えてお客様に還元しているのです、と。外装タイルというのもいいですね。内装については、選択肢は少なく、キッチンなどの水まわりで選ぶものは限られます。妻が気になったのはそこで、例えばパナソニックのキッチンにする、となると、構造が一条仕様ではなくなるので差額がかなりかかるというのが(何百万円)ネックです。

工場見学にも行きました。三重県の名張工場。フィリピンに加工工場があり、そこで防蟻処理(薬剤加圧注入)を施して、各々の家に必要な木材をあらかじめセッティングして日本に運んでくる、というシステム。基礎はベタ基礎で鉄筋の太さが太い、断熱はポリスチレン(同じ厚さならグラスウールよりも断熱効率が高いとのこと)、樹脂サッシ、Q値が圧倒的に低くて高断熱、高気密。全館床暖房。確かに部屋の中は暖かい。太陽光を勧めてきて、10年以上経てば減価償却されるということも聞きました。
完成宅見学にも連れて行っていただきましたが、家の中は暖かい・・・。床暖房と高断熱の賜物なのでしょう。ただ、気密性が高いせいか、なんとも言えない締め付けられ感があり、少し落ち着きませんでした。光熱費は確かに全然かかっていなかったですが、郊外の広い土地だったなので、都会の狭小地ではどうなのか、と思いました。

機能性、コスパを追求するのなら一条は非常によいメーカーだとは思いますが、いい悪いは別として、見た目で一条の家というのはわかります。妻は暖かい家というのに憧れて一条はかなり気に入っていたのですが、内装などの選択肢がほとんどないことから結局は他メーカーに目移りしていくのでした。一条さん、ごめんなさい。
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住宅展示場その1~MISAWAさん

2016-06-11 21:38:24 | 日記

大和ハウスと地元工務店はSUUMOさんに案内していただきましたが、その他の会社について見てみたかったので、なんばにある住宅展示場へ向かいました。
当てもなくプラプラしていましたが、有名どころの積水ハウスとMISAWAを見てみたいと妻が言うので入ることに。

積水ハウスは重量鉄骨のビエナの家に入りました。営業さんがおとなしい方で、あまり深くは教えてくれませんでした。こちらも何も記憶にのこらず、さようならー、ということに。

MISAWAの営業さんは若い方で、感じも良さそうなお兄さんでした。親切に色々と聞いてくれるので、注文住宅を建てたいと思っているんです、的な内容のことをしゃべると「土地を探してプランも持っていきますね」ということに。
MISAWAは蔵のある家が有名なようで、いろんな階に蔵を設定できるのが売りです。蔵は140cm以内の高さであれば延べ床面積に組み込まれないため、税金が安くなるというメリットも。実際に蔵に入ってみると、子供は十分な遊び場になりますし、大人でも座ると本を読めたりもするので面白そうでした。物置き以外にも使えそうな印象でした。

その後、土地情報はレインズにのっている情報くらいしか持ってきてくれませんでしたが、40坪くらいの土地でプランを書いてきてくれたり、あまり強くは押してこず、こちらの意見を尊重してくれる親切な方でした。ただし、金額は結構高く、「坪単価にすると85万円くらいはかかります」とおっしゃっていて・・・。その頃はもうちょっと安くなるだろうと思っていましたが、この言葉はある意味親切だったんだなぁ、と後々わかることに。坪単価というのは仕様もバラバラで当てにならないものだとは思いますが、一般的な値段という括りで考えると、MISAWAも決して安いHMではないということ。後々思い知ることになったのですが。

完成宅訪問にも連れて行っていただきましたが、とても立派な家でした。とても我々のイメージよりも上をいくような素晴らしいお家で、恐縮してしまいました。HMが連れて行ってくれる完成宅訪問は、かなり厳選されたいいお家に連れて行ってくれるので、自分もこういう風な家が建つんだろうなぁ、と思っていると値段がえらいことになります。感覚的に恐らく坪単価100万くらいにはなるのではないかと思っておいたほうがよいと思いますね。

プランニングをする中で、人生設計が大事なので、注文住宅の専門家のお話や、ファイナンシャルプランナー(ソニー生命)さんによる家計簿診断なども行ってもらい、これは非常に勉強になりました。FPさんは自分の所属する会社の保険をすすめてきましたが(変額保険)、ちょうど2015年12月のことで、あとから思えば入らなくて正解でした。2016年に入って円高株安がすすみ、運用が難しくなったので。

結局、MISAWAさんは値段に見合うイメージがピンとこなかったこともあり、連絡しなくなったのでありました。営業さん、ごめんなさい。
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希望エリアの土地案内

2016-06-04 15:16:07 | 日記
希望エリアのスーパー前に集合しました。
ここのスーパーの前には大和さんが建築条件付土地として売り出している2区画があり、土地代のみで1つは南東角地40坪で6980万円、その隣の南側接道の40坪6500万円でした。何という金額か。。。建物合わせると1億は突破しますね。
しかし、南東角地はすでに契約済みとのことでした。スーパー前でガヤガヤしているとはいえ、南東角地は人気が高いんですねぇ。あとで大和さんの上の人がポロっと言っていたのですが、「あんな金額でよく売れたなー」と言っていたので、出回る前の金額というのはかなり盛っているのでしょうねぇ。となりの土地はその後数ヶ月間なかなか売れなかったようで、徐々に金額が下がって、5000万円台になっていた記憶がありますが。

話は戻り、希望エリア内に一般的に出回っている土地をぐるっと紹介してもらいましたが、住宅密集エリアで、一区画で出てくるのは50坪前後か、10-20坪台という2つに分かれているようで、30-40坪台は出にくく、また土地の形は縦長長方形が基本的に多いというエリアのようでした。地図で土地の区割りを見ると確かに正方形の土地は出にくそうなエリアでした。「このエリアではできれば間口は6マス(約5.5m)は確保したいところですね」と言われ、それ以下の間口になると、縦方向に部屋を確保することになり廊下がどうしても長くなるため間取りが制限されてくる、とのことでした。まずはいい土地を探しましょう、ということになりその日は終了となりました。

土地探しについて、一般的に出回っているものは基本的に売れ残りが多い、と考えたほうがよいらしいです。また、良さそうな土地が載っていても、会社のおとり広告であることもあるので注意が必要とも聞きました。いい土地情報は一般的に出回るまでにすでに取引がすすんでいるが多いようで、なかなか難しいなぁと感じました。大和さんの関連の地元土地業者さんを紹介していただきましたが、「このあたりはかなり競争が激しいのでそのつもりでいてください」と言われ、そうだろうなぁと思いつつ解散となりました。その後、その業者さんからの連絡は全く来ませんでした。あとあとわかってきたのですが、「いい土地があれば即買いますので、すぐ連絡してください!」とか、毎週「土地情報、新たな水面下情報ありませんか?」と聞きに行ったり、という意気込みがない限り、土地業者さんは自分達のために積極的に動いてくれないのが一般的だそうです。買いたい!という明確な意思表示と行動をすることが最も大切であり、メールでのやり取りなどは伝わりにくいのかもしれませんね。
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