今日は真面目です。

都城市【株式会社きになる】の前田健二です。



今日は、久々に投資に関するお話・・・。




先日、結構な広さの土地を所有されているお
客様の査定依頼があって、話の中でアパート
事業を勧められ、建築事業計画を作ってもら
ったということで、その計画書の写しを頂き
事務所に戻って、現況に合わせて計画書に少
し負荷をかけてみると・・・。



事業開始から１６年目で赤字開始。
その後借入期間３５年間はずっと赤字・・・。



この計画書を作成した人にいいたい・・・。



家主さん殺す気か！！！



最近聞いた話では、計画自体が将来の人口
減少や、賃料減少を想定していない、又は
かなり率をごまかした計画と思われ、当初
はよかったとしても、少しずつ収益減少が
行っていって、最終的には返済不能となり
売却、もしくは競売・・・。




しかも！５０００万円の借入で、家主さん
に入ってくる月々の手取り額は５万円・・
・。



いやぁ・・・微妙ですわ・・・。
５０００万円で年間６０万円・・・。



実質利回り１．２％・・・。



ちなみに、自己資金投下利回は２４．５％
でしたけど、今後発生する各種リスクを考
慮すると・・・やっぱり微妙・・・という
か、もう無茶でしょ・・・。



市場分析もせず、将来の下落リスクの予測
もせず、ただ、会社が儲かればＯＫ！とい
う投資計画は、見てると腹が立つ！



ということで、今回の提案されたオーナー
さんには、分析した結果の報告書を根拠を
つけて説明させてもらい、他の企画を考え
ましょう！と提案。




これから１０年の間に、どんどん支払不能
になる不動産オーナーが増えることが予測
され、そもそも提案した営業マンは、自分
が企画したオーナーさんがその状態になっ
たときに、どんな説明をするのだろう・・
・。




★★★不動産のことなら『きになる』へ★★★
〒８８５－００７４
宮崎県都城市甲斐元町３３１１－１
株式会社きになる
電話：０９８６-３６-６７０３
Ｈ　　Ｐ：http://www.korekininaru.jp/
営業時間：９：００～１８：００
定 休 日：水曜日
★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★