掘り出し物

お客様から掘り出し物があったら紹介くださいと言われるケースがあります。


不動産業界を知らなければ、もしかすると自分だけはお買い得物件である
掘り出し物に遭遇するチャンスにめぐり会えるのではと考えるかもわかりませんが。


そのようなチャンスが全くないとは言えませんが、ほとんど期待しては駄目ですけどね。


掘り出し物件とは、イコール、市場価格と乖離のある物件のことを言います。
これは不動産業者にとって儲けるチャンスのある物件です。
安く買って市場価格で売れば利が出ます。


当然、大変、安い物件は大半が買い取り業者（転売業者）が買ってしまいます。


不動産仲介売買をメインとする業者は安い物件があれば資金力のあるところは自社で購入、
資金がなければ仲介します。


その時に紹介斡旋する順番はローン特約条件のない顧客（キャッシュ顧客）、
で、決断の早いプロ優先となります。
キャッシュをもっていてものんびりタイプはあと回しとなるのです。


何故なら誰がみても良い物件は取り合いになるが故に、スピーディーな動きが
要求され、不動産業者も必死になります。
特に価格が大きくなれば、手数料収入も比例して大きくなりますので、一つの物件に多くの
業者が群がることになります。


したがって決断が遅く、更にローン特約付き条件となる一般の顧客にとっては
ほとんど、そのような物件は縁がないと言ってもよいでしょう。



今月に入って、年内決済条件付きの物件情報（売り急ぎ物件）が入ってきていますが、
ローン利用前提なら余程の資産背景の良い方でない限り、まず時間的に
購入は無理です。



必然的に、資金力のある不動産業者に情報が集中することになります。
そして勝ち組だけが最も良い物件を取得できることとなるのです。


ローン特約付で買うというのは大きなハンディーでもあります。
物件は待ってくれませんので。

収益物件探しの遠い道のり

収益マンション１棟売り物件の取得を目指している方達の多くの人が
どうも物件の取得がうまくできていないようです。




投資読本のハウツーものを結構読んで、セミナーにも参加し、十分な知識を
得ているはずなのに、何故でしょうか？



どうも物件の探し方を理解されてない不動産投資家の皆さんが多いということと
不動産業者がどのような方に優先して物件情報提供をしているかを理解されてない
からではないでしょうか。


いくらセミナーに参加しても、不動産読本を読んでも本当に肝心なポイントは
誰も教えてくれません。




まず最大の物件をなかなか見つけられない大きな原因のひとつは銀行融資のハードルが高いことです。



その根本を理解せずに物件探しに走っている方が多くおられるようです。



中には現時点で購入実力がないということが分からずに物件探しに走っている
方もいます。


探す前に必須の知識である金融機関の融資ルールについて理解するべきだと思います。
このことを理解せずに物件探しは時間の無駄といわざるを得ません。


金融機関の融資ルールを理解しないということは物件判定の物差しをもたないまま
探しているのと同じこととなります。


２つ目に大きな原因のひとつはインターネットだけで自力で探している方が多いことです。
そして不動産業者に物件探しを依頼しているが肝心な個人情報、保有金融資産・
保有不動産・年収・勤務先を全く明らかにせず探しています。


そして掘り出し物件が口を空けて待っていれば情報提供されると思いこんでいる
ようです。


これでは、そう簡単には見つからないでしょうね。


物件は値交渉（値引き交渉）によって期待する収益性にもっていく努力も必要であり、
価格が合うものが無ければ強引に物件を期待できる収益性に高めるのです。
物件が無ければ希望に合う物件を作り出すのです。


時に不動産業者は2割引・3割引・4割引で買い向かいます。


しかし個人投資家がローン特約付きで同様な値引き交渉を不動産業者に依頼すれば
1度くらいは応じてくれる会社があったとしてもその次からはまず相手にされなく
なってくるでしょう。
個人的に親密であれば別ですが、実務的に頻繁な値交渉は情報量の多い不動産業者
にしか現実的には無理でしょう。
収益性の良い物件を探す道のりは本当に遠いのです。


不動産業者が顧客に物件情報を回す順番を言います。
一般的に超割安物件は転売目的の買取業者にもって行きます。


何故か？
それは結論が早いからです。
個人サラリーマンのように来週見に行きますというゆったりした反応はしません。
良い物件は１分１秒を争います。
待った無しの世界なのです。


それと転売業者は購入後売りに出しますので、その時に売却を任されることと
なります。
これで2度目の商売に預かります。
大手不動産業者・零細不動産業者を問わず仲介業者は手数料収入に頼るビジネスです。
行動パターンは共通しています。


良い物件を眺めたままの状態でしたら、他業者が瞬時に買付けを入れてきますので
全く油断ができない世界なのです。


しかしこのような物件は１年の内に何件も出てくるものではありません。


次に転売目的の買取業者の物差しに合わない収益性の高い物件は、個人的に
親密なお客様に情報提供されます。
それも資金条件の良いお客様（キャッシュ顧客→自己資金比率が高く属性が良い
顧客→自己資金比率が低い顧客）の順番となります。


※属性とは　　
　右記を参照　　http://www.tiken-web.com/menu/financezokusei.pdf

そして最後の残った物件が一般の多くの物件探しを無節操にしている投資家のみな
さんに情報提供されることとなります。


個人投資家の皆さんの多くは収益物件投資の市場は常にプロ・セミプロと激烈な
競争をしていることをどうも理解せずに日夜、やみくもに不動産ポータルサイトを閲覧しているようです。


収益物件売買を扱っている業者は物件探しに最大のエネルギーを投じています。


そのようなプロが介在している市場で会社に大半の時間を拘束されているサラリーマンにとって物件探しはいばらの道なのです。