大阪での収益マンション売買は(有)地研にお問い合わせください。
良い収益マンションはないかと日夜、レインズ検索と不動産業者からの情報提供で近畿圏を走り回っていますがなかなか良いものは少ないですね。
レインズ登録物件の中から近畿圏全域（兵庫・滋賀・京都・大阪・奈良・和歌山）のエリアを対象にして価格5000万超で検索すると、出てくる物件総数はざっと800件超となります。
そこで探す物件の基準をファイナンスの関係でＲＣ構造・1986年以降建築、容積率・建蔽率クリア物件にしぼり、表計算ソフト、エクセルで並べ変え平成19年11月27日時点で消去法で残ったのはざっと84物件。検査済証はとりあえず無視。
この84物件から収益利回りを調査していくと見てみたい物件は一体いくら残るのか？
今までの経験上、電話のやりとりで元付け業者の対応状況等を考慮しますと１度現地確認して見てみたい物件は全体の20％にも達しません。
中には結構ひどい業者さんもいます。
固定資産評価証明を請求すると買い付けを入れてくれたら取りにいきますと、信じられないような発言をする宅建免許番号の古い業者さんも実際に存在します。
そのような発言をする業者の物件資料は決まって汚く手書きでみたくないような
物件資料です。このような業者さんと取引すると後々、何かもめそうな感じがしますね。
そして検査済証にこだわると大半の物件が満室表面利回り6％〜8％に集中。
5％台というのもあります。
この利回り水準でしかも満室でないので空室分をマイナスすると現況利回りは
５％台から７％の水準です。
これでは諸経費を含めキャッシュ比率が投資額に対して少なくとも30％から
50％以上ないと、とても購入は無理です。
検証しますと、仮に現況年収700万（現状満室で利回りは7％）、平成3年8月、ＲＣ構造、検査済証有り、総額1億円の物件、を空室率20％年間諸経費率20％とみて、自己資金3000万を投入し購入するとキャッシュフローはどうなるかシミュレーションしますと、下記の通りです。
金融機関が収益還元法で法定耐用年数47年でみてくれれば、建築後の経過年数が
16年を超えているので融資期間は47-17=30年、試算金利は今後の金利の上昇を見込み平均4％でみますと100万当たりの年間返済額は57300円です。
購入額１億円に対して取得経費（売買契約書及び金消契約書印紙代・ローン保証料・登記関係費・不動産取得税・仲介手数料・火災保険料）を概算800万とみますと取得経費込みの購入総額は1億800万となり、これに自己資金を3000万投入すると
借入れ総額は7800万となり年間返済額は6107400円となります。
年収が700万で空室率20％・年間管理諸経費を20％とみますと実質年収（ＮＯＩ）は420万となり、この収入からローン返済額を差し引きしますとキャッシュフローは▲1907400円の赤字となってしまいます。
自己資金3000万を投入して赤字ですので、どこの金融機関に持ち込んでも融資不可となりますね。したがってこんな物件は店頭を飾るだけの値打ちしかないわけです。
それでも上記の物件が魅力的でどうしても欲しい場合は、値交渉となります。いくら値交渉すればよいのか試算しますと、赤字分の▲1907400円分をローン返済分に換算しますと1907400円÷57300円=33.28となりざっと3330万程の金額になります。したがって3割強の値引き交渉となり、99％以上の確率で断られることになります。
したがって収益性の関係で購入不可能な物件は一旦全て消去法で物件一覧から抹消となります。
しかし圧倒的多くの元付け業者さんは半年でも１年でもファイナンスの困難な物件を平気出し続けていますが、いずれオールキャッシュのお客さんが買いにきてくれると期待して待っているのでしょうか。
市場価格を無視した売り物があまりにも多いので困惑してしまいますよ。
それでも元付け業者さんの立場になれば売主さんの希望価格ですので、売り主さんにそんな価格では売れませんなんて言うようものなら、「そんな弱気なことをいうなら他に頼むよ」と断られますので、とりあえず売りに出しているという物件が
多いようです。
それと収益物件の取引事例自体が一般の居住用不動産と異なり、データ入手が少ないことから、元付け業者さんの売主さんへの査定価格がとりあえず市場に出ている売り物件の利回りを参考にして出してきているというのが実態のような感じもしますね。
物件の中には築年数・構造・容積率を無視すれば利回り10％台の物件がいくらでもありますが、こんなものどうやって買うのか方法を教えてもらいたいですね。
ローンの返済可能期間を考慮すればローン返済負担率が高くなり過ぎキャッシュフローは赤字にしかなりませんよ。
違反物件でも15％以上の利回り物件なら信用金庫・ノンバンク等を利用して何とか購入可能となりますが、レインズ上で出てくる物件は既に減価償却完了済みの使い古し物件で利回り10〜12％でどないしようもない物件があまりにも多過ぎるようです。
いかにキャッシュを少なくフルローンに近い物件を買うか？
これは圧倒的多くの収益物件を探している投資家の方に共通する願望です。
しかしこれは投資物件に関心のある不動産業者にも共通な願望でもあります。
したがって不動産業者とも競合しながら物件を探しているわけですので、当然その競争は激烈なものとなるわけです。
そこ物件探しのノウハウとファイナンスにに精通しなければ物件は買えないということなります。
良い収益マンションはないかと日夜、レインズ検索と不動産業者からの情報提供で近畿圏を走り回っていますがなかなか良いものは少ないですね。
レインズ登録物件の中から近畿圏全域（兵庫・滋賀・京都・大阪・奈良・和歌山）のエリアを対象にして価格5000万超で検索すると、出てくる物件総数はざっと800件超となります。
そこで探す物件の基準をファイナンスの関係でＲＣ構造・1986年以降建築、容積率・建蔽率クリア物件にしぼり、表計算ソフト、エクセルで並べ変え平成19年11月27日時点で消去法で残ったのはざっと84物件。検査済証はとりあえず無視。
この84物件から収益利回りを調査していくと見てみたい物件は一体いくら残るのか？
今までの経験上、電話のやりとりで元付け業者の対応状況等を考慮しますと１度現地確認して見てみたい物件は全体の20％にも達しません。
中には結構ひどい業者さんもいます。
固定資産評価証明を請求すると買い付けを入れてくれたら取りにいきますと、信じられないような発言をする宅建免許番号の古い業者さんも実際に存在します。
そのような発言をする業者の物件資料は決まって汚く手書きでみたくないような
物件資料です。このような業者さんと取引すると後々、何かもめそうな感じがしますね。
そして検査済証にこだわると大半の物件が満室表面利回り6％〜8％に集中。
5％台というのもあります。
この利回り水準でしかも満室でないので空室分をマイナスすると現況利回りは
５％台から７％の水準です。
これでは諸経費を含めキャッシュ比率が投資額に対して少なくとも30％から
50％以上ないと、とても購入は無理です。
検証しますと、仮に現況年収700万（現状満室で利回りは7％）、平成3年8月、ＲＣ構造、検査済証有り、総額1億円の物件、を空室率20％年間諸経費率20％とみて、自己資金3000万を投入し購入するとキャッシュフローはどうなるかシミュレーションしますと、下記の通りです。
金融機関が収益還元法で法定耐用年数47年でみてくれれば、建築後の経過年数が
16年を超えているので融資期間は47-17=30年、試算金利は今後の金利の上昇を見込み平均4％でみますと100万当たりの年間返済額は57300円です。
購入額１億円に対して取得経費（売買契約書及び金消契約書印紙代・ローン保証料・登記関係費・不動産取得税・仲介手数料・火災保険料）を概算800万とみますと取得経費込みの購入総額は1億800万となり、これに自己資金を3000万投入すると
借入れ総額は7800万となり年間返済額は6107400円となります。
年収が700万で空室率20％・年間管理諸経費を20％とみますと実質年収（ＮＯＩ）は420万となり、この収入からローン返済額を差し引きしますとキャッシュフローは▲1907400円の赤字となってしまいます。
自己資金3000万を投入して赤字ですので、どこの金融機関に持ち込んでも融資不可となりますね。したがってこんな物件は店頭を飾るだけの値打ちしかないわけです。
それでも上記の物件が魅力的でどうしても欲しい場合は、値交渉となります。いくら値交渉すればよいのか試算しますと、赤字分の▲1907400円分をローン返済分に換算しますと1907400円÷57300円=33.28となりざっと3330万程の金額になります。したがって3割強の値引き交渉となり、99％以上の確率で断られることになります。
したがって収益性の関係で購入不可能な物件は一旦全て消去法で物件一覧から抹消となります。
しかし圧倒的多くの元付け業者さんは半年でも１年でもファイナンスの困難な物件を平気出し続けていますが、いずれオールキャッシュのお客さんが買いにきてくれると期待して待っているのでしょうか。
市場価格を無視した売り物があまりにも多いので困惑してしまいますよ。
それでも元付け業者さんの立場になれば売主さんの希望価格ですので、売り主さんにそんな価格では売れませんなんて言うようものなら、「そんな弱気なことをいうなら他に頼むよ」と断られますので、とりあえず売りに出しているという物件が
多いようです。
それと収益物件の取引事例自体が一般の居住用不動産と異なり、データ入手が少ないことから、元付け業者さんの売主さんへの査定価格がとりあえず市場に出ている売り物件の利回りを参考にして出してきているというのが実態のような感じもしますね。
物件の中には築年数・構造・容積率を無視すれば利回り10％台の物件がいくらでもありますが、こんなものどうやって買うのか方法を教えてもらいたいですね。
ローンの返済可能期間を考慮すればローン返済負担率が高くなり過ぎキャッシュフローは赤字にしかなりませんよ。
違反物件でも15％以上の利回り物件なら信用金庫・ノンバンク等を利用して何とか購入可能となりますが、レインズ上で出てくる物件は既に減価償却完了済みの使い古し物件で利回り10〜12％でどないしようもない物件があまりにも多過ぎるようです。
いかにキャッシュを少なくフルローンに近い物件を買うか？
これは圧倒的多くの収益物件を探している投資家の方に共通する願望です。
しかしこれは投資物件に関心のある不動産業者にも共通な願望でもあります。
したがって不動産業者とも競合しながら物件を探しているわけですので、当然その競争は激烈なものとなるわけです。
そこ物件探しのノウハウとファイナンスにに精通しなければ物件は買えないということなります。
