収益マンション投資は (有)地研
明けましておめでとうございます。
昨年は年後半にかけての金利上昇が大方の予想でした。
しかし予想は多くの場合外れることが多く、昨年は大方の予想に反し、
当初は多くの市場関係者が甘く見ていたサブプライム問題が株式市場、為替市場
を揺さぶり、ひいては景気動向に対しても悲観的な影を投じました。
またこのサブプライム問題に追い討ちをかけるような行政当局の建築基準法の
改悪も建設市場に対しても過去に経験のないような悪影響を及ぼしているようです。
サブプライム問題は時間の経過と共に深刻化することでアメリカが予防的な
金利引き下げを行なうことにより日米の金利差が大幅に縮小してきています。
このような環境の中で日銀の金利引き上げ観測が後退しつつあります。
また金利の引き上げ観測の後退する中で、金融機関の投資用不動産に対する
融資姿勢は今までより随分厳しくなりつつあるようです。
昨年の前半に多くのエコノミスト・市場関係者は「金融商品としてグローバル
にリスクが分散化されているから問題なし」というようにサブプライム問題を
過小評価していました。
しかし逆に現在の状況を見ていますと彼らは全く逆のことを言っています。
「サブプライムは複雑な金融商品に加工されてリスクが潜在化してしまって
いる為にリスクが計測できない」と信用収縮に向かうようなコメントが目立つ
ようです。どうも過大にリスクに怯えているような感じを受けます。
株式市場を観測していても分かりますが、大方の予想は常に過大・過小に予想
される傾向があるようです。
日経平均の市場予測は昨年年初、強気に傾いていましたが大方の予想に反して
2003年以降、5年間で初めて年間を通して下落となってしまいました。
しかし現在の株式市場は各指標を見ていますと大変割安感がありますので、
今年は水準訂正の年になるだろうと予測しています。
楽観的な見方かも分かりませんが、いつも外れる市場の予測をみていますと、
今回のサブプライムの問題も時間の経過の中でリスクがあぶり出されてくれば、
予想外に短期間で収束に向かうのではないかと考えています。
もともと金融当局者はサブプライム融資融資残高は住宅ローン融資残高、
15兆ドルの内の1割程度と 言っていたのが、複雑な金融商品に加工されているの
で、今ではリスクが無限大かのような 騒ぎようです。わずかな時間の経過の中で
そこまで見方が変わるのかと不思議な感じがしています。どうも一時的に未体験
ゾーンに市場が突入している故にうろたえているような感じがしてなりません。
過去の日本のバブル崩壊と比較しますと、市場が短期間に悲観に傾きアメリカも
金利を段階的に下げている状況を見ていますと、市場が健全なのだろうと思います。
日本のバブル崩壊の過程は市場が崩壊していく中で、日銀は金融の蛇口を徹底し
て閉めることで市場を崩壊に導いた実績がありますので、アメリカも日本のいつか
来た同じ道を歩みたくないという学習効果ではないのでしょうか。
今、振り返りバブル崩壊過程の住専問題の発生を見た時に日銀及び当時の大蔵省
が如何に市場を甘くみていたか、また市場のエコノミストの反応も甘かったこと
が分かりますが、当時は誰もあそこまで深刻な状況になるなんて多くの人が思っ
てもみなかったのです。
しかし現在のアメリカの政策当局者及び市場関係者も深刻に考えているだけに当時
よりずっとましだと思われます。
さて昨年の1棟売り収益マンション市場ですが、市場価格を無視したような高過
ぎる物件ばかりが目立ちます。
平成18年までの感覚で売値をつけている物件が圧倒的多数です。
そこに買い手側との乖離が生じているようです。
これは当然、時間の経過の中で水準訂正に向かうでしょう。
結局は売れる価格でしか売れないわけですから、売却の必然性のある物件は市場
価格で売られ、現在売らなければならない絶対的理由のない売り物件は引っ込み
売り中止になるだけの話です。
1年前までは投資基準として検査済証有り物件で8％の表面利回り物件に人気が
ありました。今は10％程度に水準が訂正されています。
しかし銀行融資を利用する場合、キャッシュフローを期待できる表面利回り
10％の利回り物件（法令遵守・構造・建築年度考慮）を探すのは大変困難です。
物件探しは、我々不動産業界の当事者にとって大変な労力がいるのですから、
多くの日常の仕事を抱えている方にとってはもっと大変だろうと思います。
1棟売り収益マンションの購入はキャッシュフローの大きい物件探しが
第一のハードルで第二のハードルがファイナンスです。
物件探しとファイナンスは不動産投資の両輪であり、どちらも同程度に
重要なのです。
多くの不動産投資家の皆様が物件を持ち込んでも融資を断られるということを
多々経験されていることと思います。
特に昨年後半から徐々にファイナンスが困難になってきています。
このようなファイナンス困難な環境故に、逆に金融機関からファイナンスできる
物件探しを基本スタンスにしない限り、まず物件探しは不可能に近いのでは
ないでしょうか。
金融機関からファイナンスできる物件探しとは、第一に自分の投資力からみて
1棟売り収益マンションに融資してくれる金融機関及び支店探しを最初に行なう
ことです。
第二がその金融機関の融資ルールに基づいた物件探しをするということです。
そして市場がサブプライム問題に揺れ、まだまだ低金利が継続している現在は
チャンスではなかろうかと思っています。
市場が悲観している時は売主側も悲観して今の内に売っておこうという心理が
働き安くなりますので、購入する側にとってはそれだけ安く買えるチャンス到来
でもあります。
そして最後にそのサポート役の不動産業者をお忘れなく。
収益マンション投資は (有)地研
明けましておめでとうございます。
昨年は年後半にかけての金利上昇が大方の予想でした。
しかし予想は多くの場合外れることが多く、昨年は大方の予想に反し、
当初は多くの市場関係者が甘く見ていたサブプライム問題が株式市場、為替市場
を揺さぶり、ひいては景気動向に対しても悲観的な影を投じました。
またこのサブプライム問題に追い討ちをかけるような行政当局の建築基準法の
改悪も建設市場に対しても過去に経験のないような悪影響を及ぼしているようです。
サブプライム問題は時間の経過と共に深刻化することでアメリカが予防的な
金利引き下げを行なうことにより日米の金利差が大幅に縮小してきています。
このような環境の中で日銀の金利引き上げ観測が後退しつつあります。
また金利の引き上げ観測の後退する中で、金融機関の投資用不動産に対する
融資姿勢は今までより随分厳しくなりつつあるようです。
昨年の前半に多くのエコノミスト・市場関係者は「金融商品としてグローバル
にリスクが分散化されているから問題なし」というようにサブプライム問題を
過小評価していました。
しかし逆に現在の状況を見ていますと彼らは全く逆のことを言っています。
「サブプライムは複雑な金融商品に加工されてリスクが潜在化してしまって
いる為にリスクが計測できない」と信用収縮に向かうようなコメントが目立つ
ようです。どうも過大にリスクに怯えているような感じを受けます。
株式市場を観測していても分かりますが、大方の予想は常に過大・過小に予想
される傾向があるようです。
日経平均の市場予測は昨年年初、強気に傾いていましたが大方の予想に反して
2003年以降、5年間で初めて年間を通して下落となってしまいました。
しかし現在の株式市場は各指標を見ていますと大変割安感がありますので、
今年は水準訂正の年になるだろうと予測しています。
楽観的な見方かも分かりませんが、いつも外れる市場の予測をみていますと、
今回のサブプライムの問題も時間の経過の中でリスクがあぶり出されてくれば、
予想外に短期間で収束に向かうのではないかと考えています。
もともと金融当局者はサブプライム融資融資残高は住宅ローン融資残高、
15兆ドルの内の1割程度と 言っていたのが、複雑な金融商品に加工されているの
で、今ではリスクが無限大かのような 騒ぎようです。わずかな時間の経過の中で
そこまで見方が変わるのかと不思議な感じがしています。どうも一時的に未体験
ゾーンに市場が突入している故にうろたえているような感じがしてなりません。
過去の日本のバブル崩壊と比較しますと、市場が短期間に悲観に傾きアメリカも
金利を段階的に下げている状況を見ていますと、市場が健全なのだろうと思います。
日本のバブル崩壊の過程は市場が崩壊していく中で、日銀は金融の蛇口を徹底し
て閉めることで市場を崩壊に導いた実績がありますので、アメリカも日本のいつか
来た同じ道を歩みたくないという学習効果ではないのでしょうか。
今、振り返りバブル崩壊過程の住専問題の発生を見た時に日銀及び当時の大蔵省
が如何に市場を甘くみていたか、また市場のエコノミストの反応も甘かったこと
が分かりますが、当時は誰もあそこまで深刻な状況になるなんて多くの人が思っ
てもみなかったのです。
しかし現在のアメリカの政策当局者及び市場関係者も深刻に考えているだけに当時
よりずっとましだと思われます。
さて昨年の1棟売り収益マンション市場ですが、市場価格を無視したような高過
ぎる物件ばかりが目立ちます。
平成18年までの感覚で売値をつけている物件が圧倒的多数です。
そこに買い手側との乖離が生じているようです。
これは当然、時間の経過の中で水準訂正に向かうでしょう。
結局は売れる価格でしか売れないわけですから、売却の必然性のある物件は市場
価格で売られ、現在売らなければならない絶対的理由のない売り物件は引っ込み
売り中止になるだけの話です。
1年前までは投資基準として検査済証有り物件で8％の表面利回り物件に人気が
ありました。今は10％程度に水準が訂正されています。
しかし銀行融資を利用する場合、キャッシュフローを期待できる表面利回り
10％の利回り物件（法令遵守・構造・建築年度考慮）を探すのは大変困難です。
物件探しは、我々不動産業界の当事者にとって大変な労力がいるのですから、
多くの日常の仕事を抱えている方にとってはもっと大変だろうと思います。
1棟売り収益マンションの購入はキャッシュフローの大きい物件探しが
第一のハードルで第二のハードルがファイナンスです。
物件探しとファイナンスは不動産投資の両輪であり、どちらも同程度に
重要なのです。
多くの不動産投資家の皆様が物件を持ち込んでも融資を断られるということを
多々経験されていることと思います。
特に昨年後半から徐々にファイナンスが困難になってきています。
このようなファイナンス困難な環境故に、逆に金融機関からファイナンスできる
物件探しを基本スタンスにしない限り、まず物件探しは不可能に近いのでは
ないでしょうか。
金融機関からファイナンスできる物件探しとは、第一に自分の投資力からみて
1棟売り収益マンションに融資してくれる金融機関及び支店探しを最初に行なう
ことです。
第二がその金融機関の融資ルールに基づいた物件探しをするということです。
そして市場がサブプライム問題に揺れ、まだまだ低金利が継続している現在は
チャンスではなかろうかと思っています。
市場が悲観している時は売主側も悲観して今の内に売っておこうという心理が
働き安くなりますので、購入する側にとってはそれだけ安く買えるチャンス到来
でもあります。
そして最後にそのサポート役の不動産業者をお忘れなく。
収益マンション投資は (有)地研
