大きい建物の修繕は大きかった・・・

５階建てマンションの1階の部屋、

３年前頃から、水道料金が上がってきて、２人だけなのに５万近く！

水道屋さんに漏水箇所の調査と修理を依頼。

洗濯機置場床下、コンクリートスラブ更に下で漏水・・・

水道漏水の修理は完了しましたが！　夜になると今度は下水の匂い！

コンクリートスラブの穴から下水が上がってくる！

なんと、2階から5階までの、各世帯の生活排水がコンクリート下で漏れていた！

水道屋さんによる高圧洗浄とカメラによる下水の漏水箇所を調査、

掃除口からも掃除をしようと・・・その瞬間！

汚水が噴き出してきてしまいました・・・

コンクリート下で排水管が破断してるとのこと。

建築図面を確認しながら、排水管の交換修理が必要。

床を解体し、コンクリートを斫り、

排水管が見える様にするには大変・・・

押入下で排水管が完全に破断してました。

 

破断部分の応急処置として20センチ下がった排水管を上げ、

ヒートガンでパイプを炙り、自作ジョイントで仮繋ぎをしました。

 

 

後日水道屋さんがパイプを固定し、山砂で埋め戻し、破断修理は完了。

 

水締めをしながら埋め戻し、鉄筋を入れ、コンクリートを打ち込み、

床組み工事を行い、

床の仕上げ工事へと、

結果的には給水管の漏水から、下水管の破断が判明し、両方修理となりました。

築30年以上の物件は、配管関連が心配です。

ご入居者の方々には、ご協力を頂きまして、本当に感謝しております。

沓摺（ドア枠下の部分）とドア補修

分譲マンションの一室のリフォーム

内装工事は終わってるのですが、ドアの下の部分が沓摺にぶつかり、

ドアが一度閉まると固くて開かない・・・

ドアも下の方が内外とも錆が酷い状態。

 

 

 

原因は枠の沓摺の下地材の錆、沓摺を上に押し上げてドアに接触。。。そしてドアも錆てしまう。

 

リフォーム方法は、沓摺を交換し、ドアを補修する方法にしました。

 

 

 

今回のドア補修塗装は「住まいのリペア」さんにお願いしました。

施主も私も満足な仕上がりでした。

 

サッシの戸車交換

ご入居中のサッシ、動かすと、ガラガラガタガタ～と深夜だときっと気になる音

築３０年のマンションですし、戸車を交換しました。

 

外した戸車です。手で回転しただけだと音はしません

 

上が外した戸車で分解もしました。下が仕入れた戸車で、同じく分解してみました。

 

金属ベアリングが機能してなく、タイヤ本体にも消耗がありました。

 

トステムサッシ用で同じ品番BHP-115（左が旧製品、右が現製品）。　

耐用年数はどちらが良いのか・・・・シンプルな現製品かもネ

交換後はサッシはスムーズに動くし、ガラガラ音もしなくなりました。

 

電気コンロの交換

築31年の賃貸マンションのコンロ交換です。

キッチンシンク交換の時期かもしれませんが、

傷みが少なかったので、コンロのみ交換しました。

電熱コンロを外して、汚れやサビを落とします。

耐水ペーパーで磨いても落ちない深いサビもある状態・・・

 

ＩＨタイプに変更。サビは目立たなくなりました。　ＩＨ対応鍋で動作確認も忘れずに

 

旧コンロのツマミスイッチの場所には穴が残りますので、付属の専用プレートで隠します。

これでお手入れも簡単になりますネ

 

給水管と給湯管

今回は給水管と給湯管のお話しです。

築20年以上の建物で多く使われてる、材質が鉄や銅の水とお湯の管。

漏水事故になる場合があり、空室の部屋から漏れる場合もあります。

壊さないと見えない流しの下で、お湯の銅管に穴が開いてた事例。

（賃貸マンション）

お湯の管を樹脂管（オレンジ色、中に白い管があります）に交換します。

この管に交換してあると、もし漏水が発生した場合、中の白い樹脂管だけの交換工事でＯＫ。

ここまで綺麗にするなら、見えない部分も工事を

（ご入居済）

 

配管全てを交換する工事方法もあります。この事例は「置き床（躯体の上に床を組み建ててる）」のため、

床の下に空間があり、漏水してる場合でも、発見が遅れることがあります。

この物件は漏水してませんでした（分譲マンション）。

ここまで工事してると、安心してお客様に引渡しができます。

（売却引渡済）

 

床が直貼り（じかばり、置き床ではない）の場合は、

モルタルやコンクリートで配管が埋められており、見えない場合もあります。

また、浴室（ユニットバスの老朽化）交換が必要になった分譲マンション、

所有者様にお湯の管の交換もおすすめし、交換することにしました。

モルタルやコンクリートをハツリ（掘る？）配管（ピンク）をし直します。

 

床以外の場所は見えてる（ピンクの樹脂管）。

 

カーペットからフローリング（管理組合規定LL40（直貼り用）に

 

外廊下のパイプスペース内はこんな感じ（分譲マンション）。

青は管理組合で交換済みの給水管、ピンクが今回変更した給湯管。

５７㎡、最上階、３LDK、南向き、来週から賃貸募集致します。

出窓の下から雨漏り

昭和６２年築の分譲マンション最上階、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造。

退去後、雨上がりに内装を確認すると床に水たまり・・・

出窓の下からの雨漏りで、壁の下の部分やフローリングにカビが・・・

管理組合にお話したら、管理会社担当者と職人さんが早速修理に来てくださいました。

アルミサッシは錆びないですが、腐食して穴があく場合もあるとのこと。

 

雨漏りの修理方法は、サッシ下の内側を綺麗にむき出しにしてから防水モルタルで補修。

管理会社担当の方が言うには、今回修理に来た職人さんはスペシャリストとのこと。

これで通常の内装工事をすることができます。

私は雨漏り修理の間にフローリングを車に積み込みヘトヘト

 

玄関開けると部屋の中から下水の臭い！

「家の中が下水臭い」最近結構増えてる問題

キッチンや洗面の下で多く見られる現象です。

排水パイプがジャバラタイプの場合、数年使用してると熱や薬品により短くなり、

配管の外へ排水が流れてしまうことも多いです。

この物件は鉄筋コンクリート造で、流れた排水が共用廊下まで染み出てました。

排水が外へ流れなくても、隙間から悪臭が・・・

隙間をふさぐパッキンを使用し、５センチ以上入り込むように新しい配管に交換。

これで臭いも漏水も無いので、安心です。

定期的な点検が必要な部分です。　臭いと思ったら確認しましょう

良い感じに仕上がりました♪

10年お借り頂いてた物件の内装工事をしました。

退去時の工事前がこちらです。　綺麗に使って頂いてました。

 

 

大家さんからのご注文が、

「ウオシュレット取付、木枠類を白く塗る、障子をカーテンに。」でした。

トイレと同じ色のウォシュレットが無く、青系で取付。コンセント工事もしました。

 

知り合いに水切りカバーを作ってもらい、お客様のご希望で、シングルレバーに

耐水ペーパー1000番で流しも磨いてピカピカです。

 

土曜日の午後、大家さんに確認してもらうと、喜んでくださいました。

大家さんや、お客様の笑顔が見れると嬉しッス

台風の被害

このユニットバスの水栓、誰が見てもアンバランスですネ

そこで、水栓ハンドルの材料をホームセンターに買いに行ったら・・・

何と改装中のホームセンターの足場が

ニュース以外での自然の恐ろしさを間近で

細かい仕事も行ってます♪

今日は照明器具のお話です。

器具からヒモが切れて取れてしまい、調整が効かなくなったのを修理しました。

体も手も大きい私。頭より上の作業は腕だけが疲れる今日この頃。

何度もチャレンジしましたが、手での作業を諦め、

 

ラジオペンチでヒモを何とか通して結びました。

腕を上げてるだけで疲れてしまうのは年のせいかなぁ・・・

戸が閉まらない・・・

戸を締めるときに、枠に当たって閉まらない・・・

そんな時の簡単修理方法をご紹介します。

殆どがヒンジ（蝶番）の変形やビスの頭が出てる場合が多いです。

ビスの頭が出てる場合は締めると解決する場合があります。

 

蝶番が変形してるときは「丁番おこし」（道具の名前）を使います。

 

丁番おこしが入らない場合や、枠を傷つけてしまう可能性がある場合は

手間ですが蝶番を外して修正しましょう

修正の方法は回転軸の,,ずれ,,を直す、又はずらします。

ここまでは戸が、左右の枠に当たって閉まらない対策方法です。

戸の上下が当たる場合は、蝶番を上げたり下げたり、戸の下や上を削ったりして修理しました。

趣味？

賃貸物件の消耗品の話しです。

専任で募集と内装工事を依頼されてるマンション

内装工事見積書の段階では分からない部分もありますが、

引渡前に消耗品の点検や交換をしています、ですが請求しません

点検引渡時に少しでも不具合（水栓バルブの回転具合、回転時の音、築年数）から考え、

ご入居者の快適な暮らしのために小規模な部品交換で修理可能な場合は交換してます。

オーナーによっては、「蛍光灯、電球、パッキン、それは入居者の負担ですよ。」だったり、

入居前にオーナー自ら消耗品の交換をしてるマンションもあったり。。。

なので、内装工事をさせて頂いてる管理物件の場合、

小規模な消耗品の交換は貸主、借主のためにサービスします。

機械いじりの好きな私の趣味ですかね

浴槽の交換

１９８７年（昭和62年）築の賃貸マンション

28才・・・　艶が無くなった浴槽

ＴＯＴＯ　ＪＢ１１１６　　８７年製

現在この浴室に合うのは

ＴＯＴＯ　ＰＢＡ１１０　と言う品物です。

初めて浴槽交換にチャレンジしました

６／１６、事務所に浴槽が届きました。

浴室のドアから出し入れできるのかな・・・

洗面台も外し、サビサビの金物も外し、新しい金物にしました。

壁に止めてあるビスを外し、

入口ドアも外し、ぎりぎりで浴室から出すことが出来ました

外で切断

下の画像、当時の浴槽エプロンは金属（多分アルミ）製で、経年でボコボコベコベコ

下の画像、仕入れた浴槽に付属してたエプロンはＦＲＰ製、

洗面用の排水穴を開け、取付です。

綺麗に完成しました

気持が良いですネ～　　一日の仕事でした。

クローゼットヒンジ 久々に

久々のクローゼットヒンジ交換です。前回は4年前位に違う物件で行いました。

何と全く同じ材料でした。鋳物は割れやすいのかな・・・経年劣化もあるし。。

 

左が割れてしまった鋳物製で、右がプレス製で、ねじ穴等の寸法は同じで取付には加工無し。

この画像の「ムラコシセンターヒンジ」は前回の修理時に在庫してあったので今回は即修理完了です。

間取り変更を考える

今２物件のリフォームを考え中です。何か良い間取りは有りますか

２Ｋマンションのリフォーム

昭和５８年に新築された分譲マンション

現況は、和室二間、バス・トイレ・洗面同室のＵＢ、洗濯機置場は外。（上段左の図面）

外観は鉄筋コンクリート造りで４階建ファミリータイプの２階部分、という感じのマンション。

１Ｋ、１ＤＫよりも２Ｋの方が良いかなぁ・・・？

 

 

４ＬＤＫ賃貸マンションのリフォーム

オーナー仕様だったこのお部屋、２世帯、子沢山、友達同士でも借りれるようにと考えてます。

 

現在どちらの物件も工事見積もり中の段階ですが、入居する人の身になって間取りを考えたいです。